Immo-Schnellsuche nach:
- KFZ-Kennzeichen
* Postleitzahl (1- bis 5-stellig)
* Ortsname
- Aktenzeichen
- UNIKA-ID

* Suche verfeinern durch Kombinieren
z.B.: 15 Frankfurt fr Frankfurt/Oder
und 6 Frankfurt fr Frankfurt am Main
Berater
Startseite Info-Spezial

Geben Sie maximal drei Suchbegriffe ein, die mindestens drei Zeichen lang sind. Die Suchbegriffe knnen auch Teilmengen eines ganzen Wortes sein.

1.
Kndigung bei nicht absehbarem Eigenbedarf
2.
Hunde- und Katzenhaltung in Mietwohnungen zumeist erlaubt
3.
Musikunterricht in Mietwohnung rechtswidrig
4.
Mietsicherheit kann drei Monatsmieten bersteigen.
5.
Gltigkeit vertraglicher Vereinbarung zu Betriebskosten rechtens
6.
Fiktive Kosten bei Betriebskostenabrechnung rechtens
7.
Fristlose Kndigung bei Zahlungsrckstnden
8.
Modernisierungsmanahme nicht immer gerechtfertigt
9.
Beruflich veranlasster Eigenbedarf mglich
10.
Mietminderung bei Verkehrslrm nicht zwingend
11.
Einzelne Glttestellen verpflichten nicht zum Streuen und Rumen
12.
Beschlusskompetenz bei Leistungspflichten eingeschrnkt
13.
Nichtladung kann allenfalls Anfechtungsklagen nach sich ziehen
14.
Votum nach Stimmabgabe bei Versammlung nicht revidierbar
15.
Ordentliche Kndigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters
16.
Fehleinschtzung schtzt nicht vor fristloser Kndigung
17.
Betriebskostenvorauszahlung erfordert korrekte Abrechnung
18.
Eigenbedarfskndigung auch bei juristischer Person
19.
Anspruch auf ordnungsgeme Verwaltung verjhrt nicht
20.
Protokollierung von Eigentmerversammlungen
21.
WEG nicht fr alle Wohnungseigentumssachen zustndig
22.
Nur in Ausnahmefllen WEG-Verfahren vorm Bundesgerichtshof
23.
GEZ-Gebhr auch im leer stehenden Ferienhaus fllig
24.
Kopfprinzip, Objektprinzip oder Wertprinzip im WEG
25.
Grundbucheinsicht: ffentliches Interesse kann Vorrang besitzen
26.
Verwalter muss Heizkosten nach Verbrauch umlegen
27.
Verwalter haftet fr unangemessenes eigenmchtiges Handeln
28.
Rechtliche Einheit von Wohnung und Garage vorteilhaft
29.
Ferienwohnung in Wohnanlage kann Mietminderung rechtfertigen
30.
Abmahnung vor Einziehung von Wohnraum ist Pflicht
31.
Abflussprinzip widerspricht weitgehend Heizkostenverordnung
32.
Hochbegabte Kinder knnen steuerlich geltend gemacht werden
33.
Einbau von funkbasierten Ablesegerten rechtens
34.
Keine Willkr bei Erhhung der Betriebskostenvorauszahlung
35.
Eigentmergemeinschaft kann Kostenschlssel ndern
36.
Anforderungen an Modernisierungsankndigung
37.
Wirtschaftlichkeitsgebot bei Betriebskostenabrechung
38.
Unpnktliche Mietzahlung durch Sozialamt kein Kndigungsgrund
39.
Eigentmer kann Niebrauch fr sich selbst bestellen
40.
Auch Verwalterbefugnissen sind Grenzen gesetzt
41.
Verwaltungsunterlagen, Eigentmer und Verwalter
42.
Konkrete Inhalte einer Eigenbedarfskndigung
43.
Eigenmchtige Verlegung der Eigentmerversammlung rechtswidrig
44.
Mieterhaftung bei Schden verjhrt erst nach drei Jahren
45.
Videokamera in Wohnanlage im Prinzip erlaubt
46.
Gegenstandswert bei Verwalterentlastung mindestens 1.000 Euro
47.
Bei Wiederwahl des Verwalters kein Alternativangebot erforderlich
48.
Flchenunterschreitung auch bei mblierter Wohnung mietmindernd
49.
Modernisierung durch qualifizierten Eigentmerbeschluss mglich
50.
Verwalter nicht fr alle rechtswidrigen Zustnde verantwortlich
51.
Kein Anspruch auf Zusendung kopierter Verwaltungsunterlagen
52.
Gewerbliche Prostitution in allgemeinen Wohngebieten unzulssig
53.
Eigentmerversammlung darf Eigentmer nicht ausschlieen
54.
Verwertungskndigung in der Regel zulssig
55.
DSL-Vertrag bleibt auch bei Umzug gltig
56.
Informationspflicht des Vermieters bei Eigenbedarfskndigung
57.
Kein Ausgleichsanspruch bei Mngeln am Gemeinschaftseigentum
58.
Sonderklauseln im Mietvertrag zumeist bindend
59.
Erleichterte Kndigung nur bei Gebuden mit maximal zwei Wohnungen
60.
Mieter hat keinen Anspruch auf Garagen- oder Pkw-Stellplatz
61.
Mietkautionszahlung muss insolvenzfest sein
62.
Samstag gilt bei Mietzahlungsfristen nicht als Werktag
63.
Mieter darf Schnheitsreparatur in Eigenleistung erbringen
64.
Wohnwertverbesserung durch Mieter kein Mieterhhungsgrund
65.
Verwendung von Mietspiegeln bei Mieterhhung
66.
berfllige Rumungsprozesskosten kein Kndigungsgrund
67.
Vermieter haftet bei "kalter" Wohnungsrumung
68.
Gleichartige Einwendungen bei Betriebskosten nicht substituierbar
69.
Mietminderung bei Wohnflchenunterschreitung
70.
"Typengutachten" ausreichend fr Mieterhhung
71.
Fristlose Kndigung auch bei frheren Mietzahlungsrckstnden
72.
Nutzung der Energieversorgung setzt Versorgungsvertrag in Kraft
73.
Duldung von fremden Stromleitungen auf dem Grundstck ist zumutbar
74.
Mietvertrag bei Flchenermittlung zumeist magebend
75.
"ca."-Zusatz bei Unterschreitung der Wohnungsgre unwirksam
76.
Anspruch auf Mngelbeseitigung verjhrt nicht
77.
Mieter hat Anspruch auf hinreichende Stromversorgung
78.
Eigenbedarf fr Verwandte zweiter Ordnung rechtswirksam
79.
Farbwahlklausel fr Innenanstrich an Fenstern und Tren unwirksam
80.
Fremdparker zahlen fr Abschleppkosten
81.
Hausverbot gegen Privatbesucher in Wohnanlagen zumeist nichtig
82.
Gemeinschaft verbannt Parabolantenne auf das Dach
83.
Mietkaution bleibt von Insolvenzverfahren unberhrt
84.
Gleichbehandlung in Genossenschaftswohnungen limitiert
85.
Schwarzstaubablagerungen in der Mietwohnung (Fogging)
86.
Kostenbeteiligung an Fahrstuhleinrichtung nicht immer zwingend
87.
Duldungspflicht des Mieters bei baulicher Manahme
88.
Eigenbedarfskndigung zugunsten einer BGB-Gesellschaft rechtens
89.
Gewerbe in Mietwohnung nur sehr eingeschrnkt mglich (BGH)
90.
Flchenabweichung bis zu 10% weiterhin gltig (BGH)
91.
Kndigungsbeschrnkung bei Eigenbedarf relativiert (BGH)
92.
Schadensersatz bei vorgetuschtem Eigen-bedarf mglich
93.
Ersatzanspruch des Mieters bei unwirksamer Endrenovierungsklausel (BGH)
94.
Erhebliche Wohnflchenabweichung Grund fr fristlose Kndigung (BGH)
95.
Verjhrungsrecht gilt nicht fr Fristen bei Betriebskostenabrechung (BGH)
96.
Abrechungsfrist fr Betriebskosten ist grundstzlich einzuhalten (BGH)
97.
Aufklrungspflicht des Verkufers bei Asbestverseuchung (BGH)
98.
Rumungszwangsvollstreckung erfordert Titel gegen alle Mieter (BGH)
99.
Mieterpflicht nichtig, Tren, Fenster, Loggia auen zu streichen (BGH)
100.
Schnheitsreparaturen in Gewerberumen nicht zwingend (BGH)
101.
Abbruch und Neubau eines Hauses Grund zur Mietkndigung (BGH)
102.
Kartellbehrde darf Gaspreise kontrollieren (BGH)
103.
Preisanpassungsklausel im Gasversorgungs-Sondervertrag unwirksam (BGH)
104.
Vermieter nicht zur Generalinspektion der Elektrik verpflichtet (BGH)
105.
Betriebskostenabrechnung bei mehrfach wechselnden Nutzflchen (BGH)
106.
Modernisierung durch Kufer vor Grundbucheintrag mglich
107.
Wasserzhler bei Verbrauchskosten nicht immer entscheidend (BGH)
108.
Duldungspflicht bei zumutbarer Modernisierungsmanahme
109.
Mieter muss berechtigte Rckbaumanahmen dulden (BGH)
110.
Abmahnungen sind im Mietvertragsrecht irrelevant (BGH)
111.
Hinweis auf Mietspiegel bei Miterhhung ausreichend (BGH)
112.
Kein Mietzuschlag bei unwirksamer Schnheitsreparaturklausel (BGH)
113.
Verjhrungsfrist beginnt mit Grundbucheintrag
114.
"Farbwahlklausel" im Wohnraummietvertrag unwirksam
115.
BGH strkt Vermieter bei Eigenbedarfskndigungen
116.
Kleintierhaltung in Mietwohnungen in der Regel zulssig (BGH)
117.
Bei Kabelanschluss in der Regel kein Anspruch auf Satellitenschssel (BGH)
118.
Suizidgefhrdung beeinflusst Zwangsversteigerungsverfahren (BGH)
119.
Zwangsverwalter und Zwangsversteigerung (BGH)
120.
Rauchen in Mietwohnungen nur im Extremfall vertragswidrig
121.
Mietkaution getrennt vom Vermgen des Vermieters anlegen (BGH)
122.
Das Anbringen einer Satellitenschssel nicht immer erlaubt (BGH)
123.
Keine Kostenerstattung fr Selbstbeseitigung eines Mangels (BGH)
124.
Mieterhhung trotz verspteter Modernisierungsmitteilung (BGH)
125.
Betriebskostenumlage nur nach tatschlicher Belegungszahl (BGH)
126.
Doppelte Haushaltsfhrung bei nichtehelicher Partnerschaft (BFH)
127.
Wohnungsumzug kann zur Steuerminderung fhren (BFH)
128.
Mieter muss zeitnahe Mngelbeseitigung ermglichen(BGH)
129.
Verzicht auf Eigenbedarf erfordert die Schriftform(BGH)
130.
Schnheitsreparaturklausel unwirksam(BGH)
131.
Falsche Rechtsberatung schtzt nicht vor Kndigung (BGH)
132.
Satellitenschssel trotz Kabel mglich (BGH)
133.
Entziehung von Wohnungseigentum mglich (BGH)
134.
Ortsbliche Vergleichsmiete als Orientierung (BGH)
135.
Flchenangabe im Mietvertrag wichtig (BGH)
136.
Mllfahrzeug muss problemlos den Mllbehlter erreichen knnen (OVG)
137.
Schallschutzmanahmen sind dem Lrmverursacher zuzumuten (BGH)
138.
Unzumutbare Verzgerung von Grundbucheintragungen begrnden Schadenersatzansprche (BGH)
139.
Vermieter hat Betriebskosten fr leerstehende Wohnungen selbst zu tragen (BGH)
140.
Novelliertes Wohnungseigentumsgesetz (WEG) (4/07)
141.
Rechtliche Strkung bei Eigenbedarfskndigung (BGH)
142.
Neu entstandene Betriebskosten knnen anteilig auf Mieter umgelegt werden (BGH)
143.
Verjhrungsfrist bei Ersatzansprchen beginnt mit der Rckgabe der Mietsache (BGH)
144.
Grundsatzentscheidung zur Erbschaftssteuer (BVerfG)
145.
Fristlose Kndigung trotz Begleichung von Zahlungsrckstnden mglich (BGH)
146.
Sumige Hausgeldzahler: Versorgungsleitungen knnen abgestellt werden (BGH)
147.
Alle Bewohner tragen Betriebskosten fr den Fahrstuhl (BGH)
148.
Dachrinnenreinigung zhlt in der Regel zu den Betriebskosten (BGH)
149.
Bei Suizidgefhrdung kann im Extremfall die Zwangsversteigerung ausgesetzt werden (BGH)
150.
Verzugszinsen bei Mietangelegenheiten sind ab eines rechtskrftigen Gerichtsurteils fllig (BGH)
151.
Fr Betriebskostenabrechnungen gilt eine einjhrige Abrechnungsfrist (BGH)
152.
Grundsteuer bleibt unverndert erhalten (BVerfG)
153.
Mobilfunksendeanlage in der Regel zulssig (BGH)
154.
Obdachlosenbehrde kommt nicht fr Schden auf, die Zwangseingewiesene anrichten (BGH)
155.
Im Regelfall besteht ein Anspruch auf Untervermietung (BGH)
156.
Darf ein Vermieter nach Beendigung des Mietverhltnisses die Mietkaution oder einen Teil der Mietkaution einbehalten, um spter fllige Nachforderungen begleichen zu knnen? (BGH)
157.
Hat ein Mieter das Recht, Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung zu verlangen? (BGH)
158.
Welcher Mietzins gilt, wenn ein Mieter trotz Vertragsbeendigung noch einige Zeit im Mietobjekt verbleibt? (BGH)
159.
Grundgesetz schtzt Eigenbedarfskndigung (BGH)
160.
Der rechtlich zustndige Vermieter muss dem Mieter namentlich bekannt sein (BGH)
161.
10% Fehlertoleranz der Wohnungsgre als Grenzwert festgeschrieben (BGH)
162.
Bundesregierung verabschiedet Programm fr Wachstum und Beschftigung (02/06)
163.
Breitbandkabelnetz steigert laut Bundesgerichtshofurteil den Wert einer Mietsache (BGH)
164.
Gebrauchswerterhhung auch ohne einstimmigen Beschluss (01/06)
165.
Statistischer Jahresrckblick der UNIKA zum Immobilienmarkt und zu Zwangsversteigerungen (01/06)
166.
Abstandszahlungen an auszugswillige Mieter nicht immer absetzbar (BGH)
167.
"Zurck in die Stadt": Stadt ist Cool - In Deutschland nimmt die Attraktivitt der Stdte zu (12/05)
168.
Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt (10/05)

Kndigung bei nicht absehbarem Eigenbedarf

Die beklagten Mieter bewohnten seit Anfang 2008 ein Einfamilienhaus des Klgers. Doch kndigte der Klger bereits nach drei Jahren den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs. Die Kndigung begrndete der Vermieter mit der unerwarteten Vernderung der Lebensumstnde seines Enkels und dessen Familie, und er klagte auf Rumung des Hauses, obwohl er bei der Anmietung gegenber den Mietern mndlich geuert hatte, ein Eigenbedarf kme nicht in Betracht, allenfalls sei ein Verkauf des Anwesens mglich.

Das Amtsgericht gab der Rumungsklage dennoch statt, und auch das Landgericht sah keinen Grund, die Klage abzuweisen, lie aber die Revision beim Bundesgerichtshof zu. Das Gericht musste sich nunmehr mit der Frage auseinandersetzen, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter wegen rechtsmissbruchlichen Verhaltens gehindert sein kann, das Mietverhltnis gem 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs zu kndigen.

Der Bundesgerichtshof besttigte im Mrz 2013 die Urteile der Vorinstanzen und vertrat dabei die Auffassung, dass die Kndigung unter den hier angegebenen Umstnden nicht zu beanstanden sei (Az.: VIII ZR 233/12). Er wies darauf hin, dass eine Kndigung nur dann rechtsmissbruchlich wre, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages beabsichtigen oder zumindest erwgen wrde, den Wohnraum alsbald selbst zu nutzen oder ihn einem Angehrigen seiner Familie oder seines Haushaltes zu berlassen. Dies trfe aber auf diesen Fall nicht zu, so das Gericht. Vielmehr sei nach Abschluss des Mietvertrages fr den Klger nicht absehbar gewesen, dass der Enkel seine Lebensplanung grundstzlich ndern wrde und das vermietete Haus zusammen mit seiner inzwischen schwangeren Partnerin und spteren Ehefrau wrde bewohnen wollen.

Kndigung bei nicht absehbarem Eigenbedarf

Die beklagten Mieter bewohnten seit Anfang 2008 ein Einfamilienhaus des Klgers. Doch kndigte der Klger bereits nach drei Jahren den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs. Die Kndigung begrndete der Vermieter mit der unerwarteten Vernderung der Lebensumstnde seines Enkels und dessen Familie, und er klagte auf Rumung des Hauses, obwohl er bei der Anmietung gegenber den Mietern mndlich geuert hatte, ein Eigenbedarf kme nicht in Betracht, allenfalls sei ein Verkauf des Anwesens mglich.

Das Amtsgericht gab der Rumungsklage dennoch statt, und auch das Landgericht sah keinen Grund, die Klage abzuweisen, lie aber die Revision beim Bundesgerichtshof zu. Das Gericht musste sich nunmehr mit der Frage auseinandersetzen, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter wegen rechtsmissbruchlichen Verhaltens gehindert sein kann, das Mietverhltnis gem 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs zu kndigen.

Der Bundesgerichtshof besttigte im Mrz 2013 die Urteile der Vorinstanzen und vertrat dabei die Auffassung, dass die Kndigung unter den hier angegebenen Umstnden nicht zu beanstanden sei (Az.: VIII ZR 233/12). Er wies darauf hin, dass eine Kndigung nur dann rechtsmissbruchlich wre, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages beabsichtigen oder zumindest erwgen wrde, den Wohnraum alsbald selbst zu nutzen oder ihn einem Angehrigen seiner Familie oder seines Haushaltes zu berlassen. Dies trfe aber auf diesen Fall nicht zu, so das Gericht. Vielmehr sei nach Abschluss des Mietvertrages fr den Klger nicht absehbar gewesen, dass der Enkel seine Lebensplanung grundstzlich ndern wrde und das vermietete Haus zusammen mit seiner inzwischen schwangeren Partnerin und spteren Ehefrau wrde bewohnen wollen.

Hunde- und Katzenhaltung in Mietwohnungen zumeist erlaubt

In fast allen europischen Lndern hat sich die Zahl der Tierhalter in den vergangenen zwei Jahrzehnten massiv erhht, so auch in Deutschland. Vor diesem Hintergrund musste sich der Bundesgerichtshof mit der Frage auseinandersetzen, ob eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag wirksam ist, die die Haltung von Hunden und Katzen generell verbietet. Der Mietvertrag der klagenden Genossenschaft, der auch der Mieter angehrt, enthielt eine zustzliche Vereinbarung, die besagte, dass das Genossenschaftsmitglied verpflichtet sei, keine Hunde und Katzen zu halten.

Der beklagte Mieter ignorierte diesen Zusatz und zog mit einem Hund in die Wohnung ein, was den Klger veranlasste, den Mieter auf Abschaffung des Hundes zu verklagen. Das Amtsgericht gab der Klage statt, das Landgericht jedoch hob das Urteil auf und wies die Klage ab, lie aber eine Revision beim Bundesgerichtshof zu. Der fr das Wohnraummietrecht zustndige VIII.

Senat entschied im Mrz 2013, dass eine Allgemeine Geschftsbedingung des Vermieters, welche die Haltung von Hunden und Katzen in Mietwohnungen generell untersagt, gem Ǡ307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr 1 BGB unwirksam sei (Az.: VIII ZR 168/12). Sie wrde, so das Gericht, den Mieter unangemessen benachteiligen, da sie ihm die Tierhaltung ausnahmslos und ohne Rcksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbietet.

Zugleich wrde die Geschftsbedingung gegen den wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchwhrungspflicht des Vermieters in Ǡ535 Abs. 1 BGB verstoen, was eine umfassende Interessenabwgung im Einzelfall erfordern wrde. Die Unwirksamkeit der Klausel bedeutet aber nicht, dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rcksicht auf andere halten kann. Vielmehr msse eine umfassende Abwgung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn erfolgen. Im vorliegenden Fall hat das Landgericht jedenfalls rechtsfehlerfrei zugunsten des Hundehalters entschieden.

Musikunterricht in Mietwohnung rechtswidrig

In diesem Fall beschftigte sich der Bundesgerichtshof mit der Frage, ob ein Vermieter verpflichtet sein kann, dem Mieter zu erlauben, in der angemieteten Wohnung gewerblichen Musikunterricht zu erteilen. In dem Rechtsstreit ging es um die Rumung einer Mietwohnung, in der der Mieter als Rechtsnachfolger seiner verstorbenen Mutter lebte, die mehr als 50 Jahre in dieser Wohnung gelebt hatte. In den letzten Lebensjahren war der Sohn zur Mutter gezogen, um sie dort zu pflegen.

Kurz nachdem der Sohn den Vermieter benachrichtigt hatte, in das Mietverhltnis eingetreten zu sein, kndigte der Vermieter das Mietverhltnis nach 563 Abs. 4 BGB auerordentlich. Er begrndete die Kndigung damit, dass der Sohn der Verstorbenen und Rechtsnachfolger ber mehrere Jahre hinweg ohne Erlaubnis Gitarrenunterricht erteilt und die Wohnung entgegen dem vertraglichen Nutzungszweck gewerblich genutzt hatte. Der Gitarrenunterricht habe so viel Lrm verursacht, dass es zu Streitigkeiten mit Mitmietern und zur Strung des Hausfriedens gekommen sei.

Der Bundesgerichtshof besttigte im April 2013 die Rumungsurteile der Vorinstanzen (Az.: VIII ZR 213/12), wonach bei geschftlichen Aktivitten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach auen wahrnehmbar ist und Lrm verursacht, eine Nutzung vorliegt, die der Vermieter von reinen Mietwohnungen grundstzlich nicht dulden muss. Der Vermieter kann zwar im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn von der beabsichtigten Nutzung keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer blichen Wohnnutzung. Im vorliegenden Fall, in dem der Mieter an drei Werktagen fr ein Dutzend Schler Unterricht erteilte, kommt eine derartige Erlaubnis offensichtlich nicht in Betracht. Demnach war nach der Kndigung rechtswirksam.

Mietsicherheit kann drei Monatsmieten bersteigen.

Im vorliegenden Rechtsstreit beschftigte sich der Bundesgerichtshof mit der Reichweite einer Vorschrift, die in der Regel die Mietsicherheit auf das Dreifache der auf einen Monat anfallenden Miete begrenzt. Ein Mieter hatte eine Wohnung gemietet, geriet aber schon bald mit den Mietzahlungen in Verzug. Daraufhin drohte der Vermieter mit Kndigung des Mietverhltnisses.

Die Schwester des Mieters war schlielich angesichts der Kndigungsdrohung bereit, eine Brgschaftserklrung zugunsten des Vermieters zu unterzeichnen, mit der sie sich fr die Mietzahlungen ihres Bruders verbrgte. Doch schon bald blieben die Mietzahlungen erneut aus. Dem Mieter wurde fristlos gekndigt, und der Vermieter klagte erfolgreich auf Rumung und zur Zahlung der rckstndigen Miete in Hhe von mehr als 6.400 Euro plus Zinsen durch die Schwester. Dabei sttzte sich die Klage des Vermieters auf die Brgschaft, die sie unterzeichnet hatte.

Die beklagte Schwester beharrte jedoch auf dem 551 Abs. 1 und 4 BGB, der besagt, dass die Mietsicherheit drei Monatsmieten nicht bersteigen darf, und war bereit, nur eine Summe von 1.050 Euro zu zahlen. Aber weder Landgericht noch Oberlandesgericht akzeptierten die Argumentation der Beklagten und gaben dem klagenden Vermieter Recht. Im April 2012 besttigte der Bundesgerichtshof diese Urteile (Az.: VIII ZR 379/12). Er entschied, dass der 551 Abs. 1 und 4 BGB, der die Mietsicherheit auf drei Monatsmieten begrenzt, keine Anwendung auf eine Sicherheit findet, die dem Vermieter von einem Dritten gewhrt wird, um die dem Mieter drohende Kndigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden.

Gltigkeit vertraglicher Vereinbarung zu Betriebskosten rechtens

Eine Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jhrlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt den Mieter auch nicht dann unangemessen, wenn die Klausel eine Obergrenze fr den Umlagebetrag nicht vorsieht. Mit diesem Urteil im November 2012 (Az.: VIII ZR 119/12) grenzte sich der Bundesgerichtshof von einer frheren Entscheidung aus dem Jahre 1991 ab (Az.: VIII ZR 38/90).

Der klagende Vermieter machte gegenber dem beklagten Mieter die Kosten fr die Wartung der Gasttherme geltend, die zur Mietwohnung gehrt. In 23 Nr. 11 des 25 Jahre alten Formularmietvertrages, in den der Vermieter als Rechtsnachfolger eingetreten ist, heit es dazu: "Die in den Mietrumen befindliche Gasheizung ist Eigentum des Vermieters. Die jhrliche Wartung wird vom Vermieter durch Sammelauftrag bei der Firma durchgefhrt. Der Mieter hat diese anteiligen Kosten nach erfolgter Arbeit und Rechnungslegung dem Vermieter zu erstatten".

Das Amtsgericht wies die Klage zurck, das Landgericht gab dagegen der Klage statt. Diesem Votum schloss sich der Bundesgerichtshof an und erklrte, dass die Wartungskosten fr eine Gastherme im Sinne von 556 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit 2 Abs. 1 Nr. 4a, 4b BetrKV zu den Betriebskosten gehren. Demnach seien Betriebskosten einer Mietwohnung, deren Umlegung auf den Mieter entweder gesetzlich bestimmt oder von den Vertragspartnern vereinbart ist, grundstzlich und in angefallener Hhe zu tragen. Eine Obergrenze sehe die gesetzliche Regelung nicht vor. Es sei, so das Gericht, lediglich das Gebot der Wirtschaftlichkeit aus 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB bei der Abrechnung und der Verursachung von Betriebskosten zu beachten. Die Revision der Beklagten hat dabei keinerlei Hinweise vorgelegt, dass die hier entstandenen Kosten der Gasthermenwartung dem Wirtschaftsgebot widersprochen htten.

Fiktive Kosten bei Betriebskostenabrechnung rechtens

Der Bundesgerichtshof befasst sich im November 2012 mit der Frage, in welcher Hhe ein Vermieter eigene Sach- und Arbeitsleistungen als Betriebskosten einsetzen darf. Mieter und Vermieter stritten ber die Betriebeskostenposition "Gartenpflege" und "Hausmeister". In der Abrechnung, die der Vermieter vorlegte, waren nicht die real entstandenen Kosten aufgefhrt, sondern fiktive Kosten eines Drittunternehmens, abzglich der Mehrwertsteuer. Der Mieter weigerte sich, diese Positionen zu akzeptieren, woraufhin der Vermieter klagte.

Das Amtsgericht wies die Zahlungsklage ab, das Landgericht hingegen gab der Klage statt. Die Revision des beklagten Mieters vor dem Bundesgerichtshof blieb erfolglos (Az.: VIII ZR 41/12). Denn das Gericht entschied, dass der Vermieter gem 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV die von seinem Personal erbrachten Hausmeisterleistungen und Gartenpflegearbeiten nach den fiktiven Kosten abrechnen durfte, die durch die Leistungen eines Dritten entstanden wren. So heit es in dieser Verordnung u.a., dass Betriebskosten Kosten seien, die dem Eigentmer laufend entstehen, um den bestimmungsmigen Gebrauch des Eigentums zu garantieren. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentmers drfen mit dem Betrag angesetzt werden, der fr eine gleichwertige Leistung eines Dritten angesetzt werden knnte. Die Mehrwertsteuer darf dabei nicht angesetzt werden.

Das Gericht verwies darauf, dass die Regelung die Abrechnung fr den Vermieter vereinfachen soll und gilt sowohl fr natrliche, als auch fr juristische Personen. Indem der Klger ein detailliertes Leistungsverzeichnis ber die anfallenden Arbeiten und das darauf beruhende Angebot eines Unternehmens vorgelegt hat, seien nach Auffassung des Gerichts die angesetzten fiktiven Kosten hinreichend dargestellt.

Fristlose Kndigung bei Zahlungsrckstnden

Schon vor einigen Monaten sind an dieser Stelle fristlose Kndigungsflle vorgestellt worden, so zum Beispiel im Oktober 2012 (Az.: VIII ZR 138/11; Az.: VIII ZR 107/12). Im jetzt vorliegenden Fall hatte der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlung mehrfach angepasst, was wiederum zur Erhhung der Warmmiete fhrte. Der Mieter weigerte sich seit dem Jahr 2003 jedoch, die Erhhungsbeitrge und Teile der Grundmiete zu zahlen. Er begrndete dies mit mehreren Mngeln und verklagte den Vermieter auf Schadensersatz.

Der wiederum kndigte dem Mieter im Rahmen der Widerklage wegen der im Zeitraum November 2003 bis Dezember 2004 aufgelaufenen Zahlungsrckstnde fristlos, einschlielich der Rumung und Herausgabe des Wohnraums. Ein Kndigungsgrund ergibt sich aber nur dann, wenn die Erhhungsbetrge der Betriebskostenvorauszahlungen bercksichtigt werden.

In beiden Vorinstanzen ist die Klage des Mieters abgewiesen, der Widerklage jedoch stattgegeben worden, insbesondere hinsichtlich der Rumung und Herausgabe der Wohnung. Diesem Votum schloss sich der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom Juli 2012 weitgehend an (Az.: VIII ZR 1/11). Zudem stellte das Gericht fest, dass keine Notwendigkeit bestnde, vor der Kndigung eine rechtskrftige Entscheidung vorlegen zu mssen, in der der Mieter zur Zahlung der Erhhungsbetrge verurteilt worden sei. Der Mieter berief sich jedoch darauf, dass dies erforderlich sei, was aber nach Auffassung des Gerichts nicht aus dem 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB genauso wenig abzuleiten sei, wie das schutzwrdige Interesse des Mieters. Der sei vielmehr dadurch hinreichend geschtzt, dass im Rumungsprozess geprft werden muss, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm festgesetzte Hhe anpassen durfte.

Modernisierungsmanahme nicht immer gerechtfertigt

Die Frage, ob eine Wohnung bereits einem allgemein blichen Zustand entspricht oder diesen Status erst nach einer Modernisierung erreicht, ist oft gar nicht so einfach zu entscheiden. Diese Erfahrung machten Mieter und Vermieter, die einen Streit um diese Frage in drei Gerichtsinstanzen ausfochten. Der beklagte Mieter hatte vor 20 Jahren vom Rechtsvorgnger des klagenden Vermieters eine Wohnung angemietet und mit Einverstndnis des damaligen Vermieters auf eigene Kosten kurz darauf eine Gasetagenheizung eingebaut.

Nun erbat der neue Vermieter die Duldung eines Anschlusses der Wohnung an die inzwischen im Gebude vorhandene Zentralheizung, was der Mieter jedoch ablehnte, da er eine Mieterhhung befrchtete. Das Amtsgericht hatte die Duldungsklage abgelehnt, das Landgericht der Klage jedoch stattgegeben und zugleich Revision zugelassen.

Der Bundesgerichthof entschied im Oktober 2012 zugunsten des beklagten Mieters (Az.: VIII ZR 25/12). Dabei betonte das Gericht, dass die Wohnung durch den Einbau einer Gasetagenheizung bereits dem "allgemein blichen Zustand" entspreche. Der Verweis des Vermieters, dass dieser Zustand erst mit dem Anschluss an die Zentralheizung erreicht sei, entbehre jeglicher Grundlage. Auch knne er sich in diesem Fall nicht auf den 554 Abs. 2 Satz 4 BGB berufen, der dazu dient, sachlich begrndete und nachvollziehbare Modernisierungen auch gegen Hrtefallbegrndungen des Mieters durchzusetzen, um den blichen Zustand zu erreichen. Im vorliegenden Fall war dies aber nicht der Fall, da die Wohnung bereits ber den Zustand verfgte.

Dennoch verwies das Gericht den Fall an das Berufungsgericht zurck, um prfen zu lassen, ob der Anschluss an die Zentralheizung zu einer Energieeinsprung fhre und ob eine Hrte im Sinne des 554 Abs. 2 Satz 2 BGB vorlge.

Beruflich veranlasster Eigenbedarf mglich

Auch wenn der Vermieter, der eine andere Wohnung in demselben Haus bewohnt, die vermietete Wohnung nicht nur berwiegend, sondern ausschlielich fr seine berufliche Ttigkeit nutzen will, ist das hierdurch begrndete Interesse an der Beendigung des Mietverhltnisses durchaus gegeben. Mit diesem Urteil vom September 2012 (Az.: VIII ZR 330/11) setzte der Bundesgerichtshof seine bereits im Jahre 2005 eingeschlagene Richtung fort (Az.: VIII ZR 127/05) und erweiterte mit dem jetzigen Urteil sogar den Eigenbedarfsrahmen.

Im vorliegenden Fall aus Berlin kndigte der klagende Vermieter das Mietverhltnis mit Verweis auf Eigenbedarf, da seine Ehefrau beabsichtigte, ihre Anwaltskanzlei in die Hauptstadt und in die vermietete Wohnung zu verlegen. Der beklagte Mieter machte jedoch Hrtegrnde geltend und widersprach der Kndigung. Weder Amtsgericht noch Landgericht hatten der Rumungsklage stattgegeben. Doch war schlielich die zugelassene Revision des Klgers beim BGH erfolgreich. Er entschied, dass auch dann, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung ausschlielich fr berufliche Zwecke nutzen will, durchaus ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhltnisses gem 573 Abs. 1 BGB vorliegen kann.

Dieses Interesse ist aufgrund der verfassungsrechtlich geschtzten Berufsfreiheit genauso zu bewerten wie der in 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelte Eigenbedarf zu Wohnzwecken. Dies gilt, so das Gericht, umso mehr, wenn sich die Wohnung des Vermieters und die vermietete Wohnung im selben Haus befinden. Auch wenn das Urteil keinerlei Interpretationsspielraum zulsst, hat der BGH den Fall an das Berufungsgericht zurckverwiesen, da es nicht geprft hatte, ob Hrtegrnden nach 574 BGB vorlgen. Dort heit es u.a., dass der Kndigung widersprochen werden kann, wenn die Beendigung des Mietverhltnisses eine Hrte begrnden wrde, die auch unter Wrdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sind. Eine Hrte liegt aber auch dann vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum nicht zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann.

Mietminderung bei Verkehrslrm nicht zwingend

Die Empfindlichkeit gegenber stndigem Verkehrslrm hat in den vergangenen Jahren zugenommen, und immer mehr Mietinteressenten entscheiden sich, wenn irgend mglich, fr ruhige Wohnstraen. Im vorliegenden Fall in Berlin wurde wegen umfangreicher Straenbauarbeiten der stadteinwrts flieende Verkehr entlang der Wohnstrae des Mieters fr eineinhalb Jahre umgeleitet. Der Mieter minderte daraufhin die Miete. Er begrndete dies mit dem Verweis auf eine stillschweigende Vereinbarung mit dem Vermieter, die angeblich besagte, dass ein geringer Verkehrslrm Bestandteil des vertragsgemen Zustands der Wohnung sei.

Der klagende Vermieter verlangte die Zahlung der zurckbehaltenen Miete in Hhe von fast 1.400 Euro und bekam vom Amtsgericht Recht. Das Landgericht wies die Klage zwar ab, nderte jedoch das Urteil und reduzierte die Zahlung auf weniger als die Hlfte. Diese Entscheidung hatte vor dem Bundesgerichthof aber keinen Bestand (Az.: VIII ZR 152/12). Im Dezember 2012 stellte der BGH fest, dass es keinerlei Anhaltspunkte fr eine Beschaffenheitsvereinbarung gbe.

Danach stellt die vorbergehende hhere Lrmbelstigung keinen zur Mietminderung berechtigten Mangel der Wohnung gem 536 BGB dar. Vielmehr htte der Mieter den zeitlich erhhten Lrmpegel redlicherweise hinzunehmen. Darber hinaus sei auch die Entscheidung der Vorinstanz nicht nachvollziehbar, hob sie entsprechend auf und besttigte das Urteil des Amtsgerichts vom Mrz 2010 (Az.: 8 C 413/10).

Einzelne Glttestellen verpflichten nicht zum Streuen und Rumen

Sind im Bereich eines Grundstckes nur vereinzelte Glttestellen ohne erkennbare Anhaltspunkte fr eine ernsthaft drohende Gefahr vorhanden, ist nicht von einer allgemeinen Glttebildung auszugehen, die eine Streupflicht begrnden knnte. So fasste der Bundesgerichtshof im Juni 2012 sein Urteil in einem Prozess zusammen, den eine Frau angestrengt hatte (Az.: VI ZR 138/11 und VI ZR 138/11).

Sie war auf dem Weg zum Briefkasten des Beklagten, als sie auf einer kleinen ungestreuten Flche ausrutschte, sich verletzte und auf Zahlung von Schmerzensgeld klagte. Die beiden Vorinstanzen hatten die Klage abgewiesen, da sie nicht feststellen konnten, dass der Beklagte seine Streu- und Rumpflicht verletzt hatte. Diese Pflicht setze nach deren Auffassung eine allgemeine Glttebildung und nicht nur das Vorhandensein einzelner Glttestellen voraus.

Zur Erfllung der Streupflicht sei dem Pflichtigen im Regelfall ein Zeitraum von nicht unter einer Stunde nach Einsetzen einer allgemeinen Glttebildung zuzubilligen. In seltenen Ausnahmefllen, d.h., auf Grund besonderer Umstnde kann es vorkommen, das Streuen und Rumen frher durchgefhrt werden muss. Im vorliegenden Fall gab es aber keinerlei Anhaltspunkte, die die Ausnahme htte begrnden knnen.

Diesem Votum schloss sich der BGH an und przisierte das Urteil dahingehend, dass nach allgemeinen Grundstzen der Beweislastverteilung die verletzte klagende Person alle Umstnde beweisen muss, aus denen eine Streupflicht erwchst und sich eine schuldhafte Pflichtverletzung ergibt. Darber hinaus stellte das Gericht klar, dass Rum- und Streupflichten regelmig fr die Zeit des normalen Tagesverkehrs gelten. Und bei Glttebildung im Laufe des Tages ist dem Streupflichtigen ein angemessener Zeitraum zuzubilligen, um die erforderlichen Manahmen zur Bekmpfung der Gltte zu treffen.

Beschlusskompetenz bei Leistungspflichten eingeschrnkt

Eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentmer, die Rum- und Streupflicht wechselseitig zu erfllen, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung begrndet werden. So lautete das Urteil des Bundesgerichtshofes im Mrz 2012 (Az.: V ZR 161/11). Im vorliegenden Fall hatte ein Miteigentmer auf der Eigentmerversammlung beantragt, den Streu- und Rumdienst an einen Dritten zu bertragen und stellte zugleich die Beschlusskompetenz der Versammlung in dieser Sache in Frage.

Die brigen Eigentmer hatten beschlossen, im Wechsel dieser Pflicht nachzukommen, der sich der Klger jedoch verweigerte. Der Klger bekam Recht, denn der Eigentmerversammlung fehlte die Beschlusskompetenz, wonach der Beschluss nicht nur anfechtbar, sondern nichtig ist. Doch stellte der BGH auch klar, dass selbst im Falle einer Beschlusskompetenz, den Eigentmern nach dem Gesetz oder nach Vereinbarung eingerumt worden ist, jegliche Befugnis fehlt, einem einzelnen Wohnungseigentmer auerhalb gemeinschaftliche Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen.

Demnach knnen Eigentmern nicht durch Mehrheitsbeschluss der Eigentmerversammlung zu einer turnusmigen bernahme der Streu- und Rumpflicht verpflichtet werden. Da der Beschluss nichtig ist und keine Vereinbarung geschlossen worden ist, der Streu- und Rumpflicht aber nachgekommen werden muss, entspricht es ordnungsmiger Verwaltung, die Durchfhrung einem Dritten, in der Regel also einer Fachfirma zu bertragen.

Nichtladung kann allenfalls Anfechtungsklagen nach sich ziehen

Der Beklagte ist Garageneigentmer und somit Mitglied einer Wohnungseigentmergemeinschaft. Diese verlangt von ihm die Zahlung der Wohngeldrckstnde mehrerer Jahre. Der Beklagte verweigerte die Zahlung, da er zu den Eigentmerversammlungen nicht geladen war. Irrtmlicherweise hatte die Verwalterin angenommen, dass Garageneigentmer nicht zum Kreis der zu ladenden Wohnungseigentmer gehren.

Amts- und Berufungsgericht hatten die Klage der Eigentmergemeinschaft mit der Begrndung abgewiesen, dass die den Wohngeldforderungen zugrunde liegenden Beschlsse aufgrund der Nichtladung des Beklagten nichtig seien. Zwar sei die Ladung nur versehentlich unterblieben, was aber nichts daran ndern wrde, dass das Recht zur Teilnahme an der Versammlung zum Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte zhle und die Nichtladung daher ein Versto gegen unverzichtbare Rechtsvorschriften sei.

Dieser Argumentation widersprach im Juli 2012 der Bundesgerichtshof (Az.: V ZR 235/11), der entschied, dass die Nichtladung einzelner Wohnungseigentmer regelmig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlsse fhrt, nicht aber zu deren Nichtigkeit. Ein Beschluss im Sinne von 23 Abs. 4 Satz 1 WEG sei nur dann nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann.

Darber hinaus kann ausnahmsweise Nichtigkeit vorliegen, wenn der einzelne Wohnungseigentmer vorstzlich und in bswilliger Weise, gezielt von der Mitwirkung in der Wohnungseigentmergemeinschaft ausgeschlossen werden soll. Dies sei im vorliegenden Fall aber nicht geschehen. Dennoch wies das Gericht den Fall zurck an die Berufungsinstanz, die aber nur zu klren hat, ob die geltend gemachten Zahlungsforderungen rechtens sind.

Votum nach Stimmabgabe bei Versammlung nicht revidierbar

Der vorliegende Fall bezieht sich auf eine Eigentmerversammlung Mitte 2010, auf der eine zweifelhafte Abstimmung stattfand. Die Streitparteien stimmten auf dieser Versammlung ber den Beschlussantrag ab, der Verwalterin eine Extravergtung in Hhe von 3.311 Euro fr die aufwendige Aufarbeitung der Verwaltungsunterlagen zu zahlen. Die Vorsitzende des Beirates ffnete die Stimmzettel, und die Verwalterin notierte das jeweilige Votum.

Zwei Wohnungseigentmer, die ihren Stimmzettel bereits abgegeben hatten, nderten ihre Meinung und baten darum, ihren Stimmzettel zurckzubekommen. Diesem Ansinnen gab die Versammlungsleiterin, die bei der Verwalterin als Angestellte arbeitete, nach. Die beiden Wohnungseigentmer nderten ihr "Nein" in ein "Ja" und eine "Enthaltung", so dass die ntige zwei Drittel Mehrheit fr den Beschlussantrag gesichert war. Daraufhin verkndete die Versammlungsleiterin den Antrag als angenommen.

Dieser Beschluss wurde vor dem Amtsgericht von anderen Wohnungseigentmern erfolgreich angefochten. Das Landgericht hob diese Entscheidung jedoch auf, so dass dieser Fall schlielich beim Bundesgerichtshof landete. Im Juli 2012 entschieden die Richter, dass die in der Eigentmerversammlung abgegebene Stimme nach ihrem Zugang beim Versammlungsleiter nicht mehr widerrufenen werden kann (Az.: V ZR 254/11).

Die Frage, bis zu welchem Zeitpunkt eine Stimmabgabe widerrufen werden kann, wird unter Juristen unterschiedlich beantwortet. Es berwiegt aber die Auffassung, dass ein Widerruf der Stimme gem 130 Abs. 1 Satz 2 BGB nur bis zu ihrem Zugang beim Versammlungsleiter in Betracht kommt. Dabei wies das Gericht auf die enorme Problematik hin, die die anderen Auffassungen widerspiegeln.

Denn liee man einen Widerruf bis zur Verkndung des Beschlussergebnisses zu, knnte die Feststellung eines Abstimmungsergebnisses insbesondere bei groen Eigentmergemeinschaften erschwert oder gar verunmglicht werden. So knnte der Versammlungsleiter bereits mit der Zhlung begonnen haben, whrend der eine oder andere Eigentmer, der bereits gezhlt worden sei, seine Meinung ndert und sein Votum korrigiert. Deshalb muss es einen klar definierten Zeitpunkt geben, ab dem das Ergebnis verbindlich feststeht.

Ordentliche Kndigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters

Der beklagte Mieter bewohnte seit fast 40 Jahren eine Wohnung in Berlin. Der klagende Vermieter hatte die Wohnung vor einigen Jahren erworben und nach dem Anschluss an die Fernwrme im Jahre 2008 neben der Grundmiete von 252 Euro einen Heizkostenvorschuss von 70 Euro geltend gemacht. Das Jobcenter zahlte zu diesem Zeitraum die Miete direkt an den Eigentmer und berwies 50 Euro zur Begleichung von etwaigen Heizkosten auf ein separates Konto des beklagten Mieters.

Der Mieter zahlte jedoch den geforderten Heizkostenvorschuss zunchst nicht, berwies dann aber ab Mitte 2009 monatlich lediglich 50 Euro. Dies nahm der Vermieter schlielich im Oktober desselben Jahres zum Anlass, das Mietverhltnis fristgem zum Ende Juli 2010 zu kndigen. Wenige Monate nach der Kndigung verurteilte das zustndige Amtsgericht den Mieter zur Zahlung der rckstndigen Heizkostenvorschsse fr die Monate Mrz 2008 bis April 2009.

Mitte November 2010 kndigte der Vermieter erneut fristgem, nachdem der beklagte Mieter die Miete fr den laufenden Monat noch nicht bezahlt hatte. Gem Mietvertrag war die Miete monatlich im Voraus, sptestens jedoch am dritten Werktag zu entrichten. Das Amtsgericht wie auch das Landgericht gaben der Rumungsklage statt, und auch der Gang zum Bundesgerichtshof in Karlruhe blieb erfolglos (Az.: VIII ZR 107/12).

Doch erklrte das Gericht die zweite Kndigung im November 2010 fr unwirksam, da der Mietrckstand eine Monatsmiete nicht berstiegen und die Verzugsdauer weniger als einen Monat betragen htte. Dagegen war die erste ordentliche Kndigung vom Oktober 2009 rechtens, denn der Mieter hatte durch seinen Zahlungsverzug seine vertraglichen Pflichten schuldhaft erheblich verletzt, was laut 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zur ordentlichen Kndigung berechtigt, die sich an gesetzliche Kndigungsfristen zu halten hat, um u.a. Obdachlosigkeit zu vermeiden. Dabei sei, so das Gericht, in Abgrenzung zur fristlosen Kndigung die Hhe des Mietrckstandes unerheblich.

Fehleinschtzung schtzt nicht vor fristloser Kndigung

In diesem scheinbar auf den ersten Blick sonderbaren Fall irrte der Mieter eines Einfamilienhauses hinsichtlich der Mngelursache an dem Mietobjekt, was schlielich zur fristlosen Kndigung durch den Vermieter fhrte. Im Juli 2012 besttigte der Bundesgerichtshof in letzter Instanz diese Kndigung (Az.: VIII ZR 138/11). Der Mieter hatte die Miete wegen erheblicher Mngel wie Schimmel und Kondenswasser gemindert. Der klagende Vermieter machte dagegen den Mieter fr diese Mngel verantwortlich, der trotz Aquarien und einem Terrarium nicht hinreichend gelftet und geheizt htte.

Wegen der Uneinsichtigkeit des Mieters kndigte der Vermieter fristlos und klagte vor dem Amtsgericht, das ein Sachverstndigengutachten eingeholt hatte, erfolgreich auf Rumung und Begleichung der Mietrckstnde. Das Landgericht besttigte das Urteil hinsichtlich der Mietrckstnde, wies aber die Klage bezglich der Rumung ab, was den Fall schlielich vor das hchste Zivilgericht in Karlsruhe brachte.

Die Karlsruher Richter hoben das Urteil der Vorinstanz auf und besttigten in vollem Umfang die Entscheidung des Amtsgerichtes. Dabei hob das Gericht hervor, dass nicht nur 543 Abs. 2 BGB berhrt ist, der neben dem 569 BGB die fristlose Kndigung aus wichtigem Grund behandelt - hier die berschreitung der Zweimonatsfrist zur Begleichung der Mietrckstnde - sondern auch den allgemeinen Sorgfaltsmastab des 276 Abs. 1 Satz 1 BGB, den der beklagte Mieter verletzt und die angefhrten Mngel fehlerhaft eingeschtzt habe.

Statt der Mietminderung htte der Mieter im Zweifel auch die Miete unter Vorbehalt zahlen und eine gerichtliche Klrung ber die eigentlichen Ursachen herbeifhren knnen. Nach Ansicht des Gerichts begrndete die vollstndige Begleichung der Mietrckstnde keine Nachsicht und eine damit verbundene Privilegierung zugunsten des Mieters, so dass die fristlose Kndigung rechtswirksam war. Denn die Zahlung war nicht innerhalb der Schonfrist des 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfolgt.

Betriebskostenvorauszahlung erfordert korrekte Abrechnung

Der klagende Wohnraumvermieter verlangte von zwei Mietern die Rumung und Herausgabe des Wohnraumes. Die Klagen beruhten auf der Weigerung der Mieter, der vom Vermieter durchgesetzten Erhhnung der Betriebskostenvorauszahlung nachzukommen. Darber hinaus hatte der Vermieter seine Vorauszahlungskalkulation auch in den Folgejahren den eigenen Berechnungsgrundlagen angepasst.

Die ursprnglichen Abrechungen des Klgers wiesen jedoch inhaltliche Fehler auf, die die Beklagten beanstandet hatten, so dass ein Beklagter die Erhhung nur zum Teil, der andere gar nicht zahlte. Der klagende Vermieter kndigte beide Mietverhltnisse wegen eines auf die ausstehenden Betriebskostenvorauszahlungen gesttzten Zahlungsrckstandes fristlos, hilfsweise fristgerecht.

In beiden Fllen wiesen die beiden Vorinstanzen die Klage ab. Der Bundesgerichtshof besttigte im Mai 2012 die Klageabweisung (Az. VIII ZR 245/11 und VIII 246/11) und entschied, dass der Klger nach einer Nebenkostenabrechnung zur Anpassung von Vorauszahlungen gem 560 Abs. 4 BGB nur insofern berechtigt ist, als sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht.

Damit novellierte das Gericht seine bisherige Rechtssprechung, die besagte, dass fr die Anpassung der Vorauszahlungen eine formell ordnungsgeme Abrechnung gengte. Denn eine derartige Verfahrensweise wrde dem Vermieter die Mglichkeit erffnen, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zugestanden htten. Darber hinaus sei der Vermieter verpflichtet, eine korrekte Abrechnung vorzulegen. Denn es knne nicht sein, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zge.

Eigenbedarfskndigung auch bei juristischer Person

Im Kern der Entscheidung ging es um die Frage, ob eine juristische Person des ffentlichen Rechts ein berechtigtes Interesse haben kann, um zugunsten einer" nahestehenden" juristische Person im Sinne des 573 Abs. 1 BGB auf Eigenbedarf zu klagen.

In dem vorliegenden Fall beanspruchte der klagende Evangelische Kirchenkreis Dsseldorf als Vermieter die Rumung einer vermieteten Wohnung. Die Klage sttzte sich darauf, dass das gesamte Anwesen, einschlielich der vom Beklagten gemieteten Wohnung, fr die Unterbringung einer Beratungsstelle der Diakonie Dsseldorf fr Erziehungs-, Ehe- und Lebensfragen bentigt wrde.

Der beklagte Mieter stellte das berechtigte Interesse im Sinne des 573 Abs. 1 BGB in Abrede, da die Diakonie im Verhltnis zum klagenden Kirchenkreis eine selbststndige juristische Person sei. Dort heit es: Der Vermieter kann nur kndigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhltnisses hat. Die Kndigung zum Zwecke der Mieterhhung ist ausgeschlossen. Beide Vorinstanzen wiesen diese Sichtweise zurck und gaben der Rumungsklage statt.

Im Mai 2012 schloss sich der Bundesgerichtshof dieser Auffassung an und betonte, dass die dem Evangelischen Kirchenkreis "nahestehende" juristische Person Diakonie ffentliche Aufgaben auch im Interesse des Klgers erfllt und beide zum Gesamtkomplex der Evangelischen Kirche im Rheinland gehren (Az.: VIII ZR 238/11). Dieser Umstand wrde ein eigenes berechtigtes Interesse des Klgers an der Beendigung des Mietverhltnisses ber die vermietete Wohnung begrnden.

Anspruch auf ordnungsgeme Verwaltung verjhrt nicht

Im April 2012 entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass der Anspruch des Wohnungseigentmers auf ordnungsgeme Verwaltung grundstzlich nicht verjhrt und somit eine Revision unbeschrnkt zulssig ist (Az.: V ZR 177/11). Im vorliegenden Fall verwies der BGH die Angelegenheit in der Sache zwar an das Berufungsgericht zurck, setzte aber einen klaren Rahmen.

Ist eine Manahme im Interesse einer ordnungsgemen Verwaltung notwendig, muss ihre Durchfhrung dauerhaft angelegt sein. In diesem Fall hatte der Klger eine Dachgeschosswohnung erworben, die ursprnglich mit der danebenliegenden Wohnung eine Einheit bildeten. Nach der Wohnraumaufteilung verfgte die Wohnung des Klgers nicht mehr ber einen zweiten Rettungsweg, was auch das Bauaufsichtsamt beanstandet und auf Antrag des Klgers den Bau einer Auentreppe genehmigt hatte. Die Eigentmerversammlung lehnte den Antrag ab, die von einem Architekten geplante Treppe zu errichten, was wiederum den Klger veranlasste, ber den Rechtsweg die Zustimmung zur Errichtung dieser Treppe mittels eines Hilfsantrages zu erzwingen.

Die Eigentmerversammlung meinte allerdings, die Ausgestaltung des Rettungsweges sei allein ihre Sache. Dieser Ansicht schloss sich der BGH mit der Zurckweisung des Falles an das Landgericht implizit an, was aber an der Verjhrungsfrist nichts nderte. Das Gemeinschaftseigentum muss instandgesetzt werden ( 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG), auch wenn die Bedrftigkeit dieser Manahme schon lnger als drei Jahre andauert.

Eine solche stndig neu entstehende Dauerverpflichtung kann nicht verjhren, so dass die blichen Verjhrungsfristen zum Schutz von Schuldnern - in der Regel drei Jahre - keine Anwendung finden kann. Denn der einzelne Wohnungseigentmer will auerdem mit der Durchsetzung des Anspruchs nach 21 Abs. 4 WEG auch fr die Zukunft eine ordnungsgeme Verwaltung sicherstellen.

Protokollierung von Eigentmerversammlungen

Ein Wohnungseigentmer kann sich bei der Ausbung seines Stimmrechts auch durch mehrere Bevollmchtigte vertreten lassen. Diese knnen ihr Votum aber nur einheitlich abgeben. Darber hinaus gilt, dass die Protokollierung von Gemeinschaftsbeschlssen den Vorgaben der Teilungserklrung entsprechen muss.

Im vorliegenden Fall galt die Regelung, dass das Protokoll von zwei natrlichen Personen zu unterzeichnen war, die entweder selbst Wohnungseigentmer sind oder fr sich oder andere Eigentmer handeln. So urteilte der Bundesgerichtshof im Mrz 2012 (Az.: V ZR 178/11). Er entsprach damit den Anforderungen der Teilungserklrung, um eine Gegenkontrolle der Eigentmer sicherzustellen.

Diese Regelung geht zwar ber die Vorschrift des 24 Abs. 6 WEG hinaus, orientiert sich aber am Vier-Augen-Prinzip, das inzwischen in vielen Wirtschaftsbereichen verbreitet ist. Das Wesensmerkmal dieses Prinzips ist, den Text des Protokolls von zwei voneinander unabhngigen Personen lesen und auf seine Richtigkeit berprfen zu lassen, um ggf. Fehler zu vermeiden, so das Gericht. Dieser Zweck wrde verfehlt, wenn bei der Unterzeichnung des Protokolls eine Vertretung von mehreren Eigentmern nur durch eine natrliche Person mglich wre.

WEG nicht fr alle Wohnungseigentumssachen zustndig

Wird die Klage einer Wohnungseigentmergemeinschaft gegen einen Dritten in dem erstinstanzlichen Urteil flschlich als "Wohnungseigentumssache" bezeichnet, darf sich der Anwalt bei Einlegung der Berufung nicht darauf verlassen, dass die besondere Rechtsmittelzustndigkeit gem 72 Abs. 2 Gerichtsverfassungsgesetz (GVG) eingreift. So urteilte der Bundesgerichtshof im Juli 2011 in einem Verfahren, in dem es um Fristwahrung und die Zustndigkeit und Anwendung des WEG ging (Az.: V ZB 67/11).

In der ersten Instanz hatte das Amtsgericht die Klage einer Eigentmergemeinschaft gegen einen Mieter flschlicherweise als Wohnungseigentumssache behandelt und der Gemeinschaft Recht gegeben. Der Mieter ging in Berufung. Doch erklrte sich das fr WEG-Sachen verantwortliche Landgericht fr nicht zustndig, da es sich nach seiner Auffassung um einen allgemeinen zivilrechtlichen Fall handelte.

Daraufhin wandte sich der Anwalt an das fr Zivilsachen zustndige Landgericht. Doch war die Berufungsfrist inzwischen abgelaufen, und der Anwalt musste die Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand beantragen. Der Antrag scheiterte, und der Bundesgerichtshof besttigte diese Entscheidung. Denn der Anwalt hatte nicht nur die Berufungsfrist, sondern auch die Berufungsbegrndungsfrist versumt.

Des weiteren durfte er aus dem erstinstanzlichen Urteil nicht schlieen, dass das WEG-Berufungsgericht zustndig sei. Vielmehr msse er als Anwalt seiner besonderen Sorgfaltspflicht nachkommen und insbesondere die Bedeutung des 43 WEG prfen, um herauszufinden, welches Gericht fr welches Verfahren zustndig sei.

Nur in Ausnahmefllen WEG-Verfahren vorm Bundesgerichtshof

Von der deutschen ffentlichkeit kaum bemerkt, verlngerten Bundestag und Bundesrat im Mrz 2012 eine Rechtsbestimmung bezglich des Wohnungseigentumsgesetzes. 62 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes aus dem Jahre 1951, zuletzt gendert im Jahre 2009, besagt, dass auch ber den 30. Juni 2012 hinaus Nichtzulassungsbeschwerden gegen vorinstanzliche Urteile in wohnungseigentumsrechtlichen Gerichtsverfahren in der Regel nicht mglich sind.

Im deutschen Rechtssystem sind Nichtzulassungsbeschwerden allgemein im 544 Absatz 1 der Zivilprozessordnung (ZPO) geregelt. Dabei ist zu beachten, dass gem 543 Abs. 2 ZPO eine Zulassungsbeschwerde voraussetzt, dass ein Rechtsstreit von grundstzlicher Bedeutung ist, der Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtssprechung dient. Diese krzlich verabschiedete Regelung gilt vorerst bis Ende 2014. Somit bleibt es zunchst beim Grundsatz, dass Urteile im Zusammenhang mit eigentumsrechtlichen Wohnraumverfahren nur dann dem Bundesgerichtshof vorgelegt werden knnen, wenn das vorinstanzlich zustndige Landgericht dies ausdrcklich zugelassen hat.

GEZ-Gebhr auch im leer stehenden Ferienhaus fllig

Das Thema Radio- und Fernsehgebhren bewegt seit der Einfhrung des 'Dualen Systems' in den 1980er Jahren die Gemter, argumentieren doch die Kritiker, dass die ffentlich-rechtlichen Sender in den Genuss zu hoher Gebhren kmen. Der Streit um die Finanzierung des weltweit teuersten Rundfunk- und Fernsehsystems wird auch in den kommenden Jahren, trotz kleiner nderungen der Berechnungsgrundlage, anhalten und die Abneigung gegen die Gebhreneinzugszentrale GEZ aufrechterhalten.

Ein wichtiges Urteil des Oberverwaltungsgerichtes Niedersachsen in Lneburg zur Frage der Gebhrenentrichtung wird diese kritische Grundhaltung hchstwahrscheinlich strken. Denn es entschied im Januar 2012, dass selbst ein leer stehendes Ferienhaus grundstzlich GEZ-Gebhren zu zahlen habe (Az.: 4 LC 141/10). Darber hinaus schloss das Oberverwaltungsgericht eine Revision aus.

Im vorliegenden Fall besitzt der Eigentmer ein Ferienhaus, das mit einer Satellitenanlage versehen ist. Aus Furcht vor Einbrchen und Dienstahl hielt es der Eigentmer fr angebracht, Fernseher und Zubehr im Falle eines Leerstandes in das einige Kilometer entfernte Wohnhaus zu verbringen. Fr den Zeitraum des Leerstandes wollte der Eigentmer des Ferienhauses nun keine GEZ-Gebhren zahlen. Denn es gab fr diesen Zeitraum dort keine Nutzer.

Doch vor dem Oberverwaltungsgericht musste sich der Ferienhauseigentmer eines Besseren belehren lassen. Nach Auffassung des Gerichts seien die Gerte nur vorbergehend an anderer Stelle gelagert und bei Bedarf ohne greren Aufwand wieder im Ferienhaus aufgestellt worden. Die Gerte sind folglich nicht auf Dauer rumlich vom Ferienhaus getrennt worden, sondern gehrten nach ihrer objektiven Zwecksbestimmung weiterhin zur Grundausstattung des zur Miete angebotenen Feriendomizils.

Das Gericht fhrte weiter aus, dass selbst fr den Fall, dass sich die Gerte bei einer geringen Auslastung des Ferienhauses die meiste Zeit im Wohnhaus des klagenden Eigentmers befunden haben sollten, die objektive Zweckbestimmung der Ausstattung nicht aufgehoben worden wre. Daraus folgt, dass diese Gerte das ganze Jahr ber zum Empfang im Ferienhaus bereitgehalten worden waren und es sich mithin nicht um gebhrenbefreite Gerte in der Wohnung des Klgers im Sinne des 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RGebStV gehandelt haben konnte.

Kopfprinzip, Objektprinzip oder Wertprinzip im WEG

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes kann eine Eigentmergemeinschaft bei der Bestellung oder Abberufung eines Verwalters das Objektprinzip vereinbaren. So entschied das Gericht im Oktober 2011 (Az.: V ZB 30/02) und besttigte damit seine frhere Rechtssprechung zu diesem Thema aus dem Jahre 2002 (Az.: V ZB 30/02).

Im vorliegenden Fall galt bei einer Eigentmergemeinschaft laut Teilungserklrung das Objektprinzip, um Entscheidungen der Eigentmerversammlung herbeizufhren. Der Verwalter war jedoch der Ansicht, dass die Wahl eines Verwalters nach dem Kopfprinzip zu erfolgen hatte und handelte dementsprechend entgegen der Vereinbarung.

Ein Eigentmer erhob erfolgreich Anfechtungsklage, und das Gericht verwies auf das 26 Abs. 1 Satz 5, Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das nicht zwingend und damit verbindlich festlegt, welches Zhlprinzip anzuwenden ist. Bei dieser Zhlmethode kann eine Minderheit zwar die Mehrheit der Kpfe majorisieren, was im vorliegenden Fall durchaus mglich wre. Denn ein Eigentmer besa 27 der 45 Wohnungen, was zugleich auch einer Mehrheit der Miteigentumsanteile bedeutete.

Dennoch sahen alle Gerichtsinstanzen keinerlei Unterdrckung der Interessen einer numerischen Minderheit bei der Anwendung des Objektprinzips. Vielmehr bte die jederzeit mgliche Anfechtungsklage einen ausreichenden Schutz gegen die mit dem Objektprinzip verbundene Gefahr der Majorisierung einer Mehrheit durch einen oder eine kleine Gruppe von Eigentmern.

Grundbucheinsicht: ffentliches Interesse kann Vorrang besitzen

Die Causa Wulff ist politisch. aber nicht juristisch beendet. So sind verfassungs- wie strafrechtliche Fragen noch nicht ausgestanden, und es bleibt abzuwarten, ob der Bundesprsident mit der krzesten Amtszeit doch noch belangt werden kann. In der Medienschlacht um den Ex-Bundesprsidenten ging aber weitgehend unter, wie die Causa Wulff berhaupt entstanden ist. Von der ffentlichkeit weitgehend unbemerkt, hatte ein Urteil des Bundesgerichtshofes im August 2011 den Stein ins Rollen gebracht (Az.: V ZB 47/11). So stellte das Gericht fest, dass Journalisten ein Grundbuch einsehen drfen, wenn dies fr die Recherche unabdingbar ist.

Im vorliegenden Fall wollte ein Redakteur eines Nachrichtenmagazins das Grundbuch einsehen, um zu prfen, ob einem hochrangigen Politiker, in diesem Fall dem damaligen Bundesprsidenten Christian Wulff, erhebliche Vergnstigungen beim Kauf einer Immobilie zuteil geworden waren. Das Amtsgericht Burgwedel bei Hannover - Grundbuchamt - wies den Antrag ab, und auch das Oberlandesgericht Celle verweigerte die Einsichtnahme. Es teilte dem recherchierenden Nachrichtenmagazin lediglich mit, dass eine Eigentmergrundschuld eingetragen sei und smtliche frheren Grundpfandrechte gelscht worden seien.

ber die Hhe der Eigentmergrundschuld gab das Gericht dagegen keine Auskunft. Daraufhin legte das Nachrichtenmagazin Rechtsbeschwerde ein, um das Recht auf uneingeschrnkte Einsicht in das Grundbuch und die Grundakten zu bekommen. Zwar hatte das Oberlandesgericht ein berechtigtes Interesse an einer Grundbucheinsicht bejaht, meinte aber, mit der erteilten Auskunft dem Interesse des Antragsstellers genge getan zu haben. Denn die uneingeschrnkte Einsicht stnde dem Persnlichkeitsschutz der Eigentmer entgegen.

Genau diesem Punkt widersprach der Bundesgerichtshof und verwies dabei auf das Bundesverfassungsgericht, dass in vergleichbaren Fllen das Interesse der Presse hher einschtzte als das Persnlichkeitsrecht der Eingetragenen. Dies ist der Fall, wenn es sich um eine Frage handelt, die die ffentlichkeit angeht, was mit Blick auf die politische Stellung eines der Eigentmer zweifellos zutrifft. Darber hinaus muss die Recherche der Aufbereitung einer ernsthaften und sachbezogenen Auseinandersetzung dienen. Damit musste dem Nachrichtenmagazin die Einsicht in das Grundbuch und die Grundakten gewhrt werden.

Verwalter muss Heizkosten nach Verbrauch umlegen

Bereits Anfang Februar hatte der Bundesgerichtshof in einem hnlich gelagerten Fall entschieden, ber den Zwangsversteigerung Aktuell berichtet hat (Az.: VIII ZR 156/11), dass die Heizkostenabrechnung nicht nach dem Abflussprinzip berechnet werden darf. Im vorliegenden Fall hatte der Verwalter die Heiz- und Warmwasserkosten nicht nach den tatschlich angefallenen Verbrauchskosten, sondern die im Abrechnungsjahr geleisteten (Abschlags-) Zahlungen an den Energieversorger in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die Wohnungseigentmer umgelegt.

Gegen diese Handhabung der Jahresabrechnung klagten Eigentmer und bekamen vor dem Landgericht Recht. Die brigen Wohnungseigentmer, die die Abrechnungsmodalitt jedoch fr richtig hielten, legten gegen die Entscheidung Revision ein beim Bundesgerichtshof ein und waren damit partiell erfolgreich.

Der V. Zivilsenat entschied Mitte Februar 2012, dass in die Gesamtabrechnung alle geleisteten Zahlen im Abrechungszeitraum, die im Zusammenhang mit der Beschaffung von Brennstoffen stehen, aufzunehmen sind (Az.: V ZR 251/10). Denn der Verwalter ist verpflichtet, eine geordnete und bersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechung vorzulegen, die leicht verstndlich und nachvollziehbar sein msse. Diese Bedingung kann er nur erfllen, wenn die Gesamtabrechnung alle Geldflsse ausweist.

Bei den Einzelabrechnungen, so das Gericht, sind hingegen die Vorschriften der Heizkostenverordnung zu beachten, die eine verbrauchabhngige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vorschreiben. Dabei sind die Kosten des tatschlich verbrauchten Brennstoffes fr die Einzelabrechnungen magebend.

Dass es zu Abweichungen der Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung kommen kann, ist zwangslufig und muss deshalb aus Grnden der bersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit vom Verwalter verstndlich erlutert werden. Das hie in diesem Fall, dass zwar die Gesamtabrechnung ordnungsgemer Verwaltung entsprach, nicht aber die Einzelabrechnungen, die der Verwalter nun neu erstellen muss.

Verwalter haftet fr unangemessenes eigenmchtiges Handeln

Im vorliegenden Fall hatte das Oberlandesgericht Hamm darber zu befinden, ob eine Verwaltermanahme als Notmanahme nach 27, Abs. 1.3. WEG zu werten war. Nach einem Wassereintritt im Keller eines Wohngebudes, stellte sich nach ffnung des Bodens heraus, dass Tonrohre zerbrochen und zerdrckt waren. Das Bauunternehmen, das die ffnung durchgefhrt hatte, wies auf die Gefahr einer Fundamentaluntersplung hin, woraufhin der Verwalter dieses Unternahmen mit der unverzglichen Sanierung beauftragte.

Die Kosten beliefen sich auf 17.000 Euro, die der Verwalter aus den Rcklagen der Eigentmergemeinschaft beglich. Die Eigentmergemeinschaft vertrat jedoch die Ansicht, dass der Verwalter fr diese Manahme kein Mandat besa, ein Notfall nicht vorgelegen htte und verlangte Schadenersatz.

Das Gericht in Hamm betonte im Juli 2011, dass das WEG-Gesetz hinsichtlich der Eilbedrftigkeit von Manahmen recht eindeutig sei und der Verwalter gehalten ist, bei dieser Frage besonders sorgfltig vorzugehen. Im vorliegenden Fall tat er dies nicht, denn es war offensichtlich mglich, provisorische Sicherungsmanahmen zu ergreifen und die Eigentmerversammlung ber weitergehende Sanierungsmanahmen entscheiden zu lassen (Az.: 15 Wx 120/10).

Auch der Hinweis des Bauunternehmens zur Gefahr der Untersplung sei nicht stichhaltig gewesen und deutete eher auf ein schnelles Geschft zugunsten des Unternehmens hin. Gerade deshalb wre die kurzfristig anberaumte Hinzuziehung eines externen Sachverstndigen sinnvoll und hilfreich gewesen. Der Verwalter muss die Kosten des unberechtigten Auftrags tragen, abzglich der Leistungen, die die Gemeinschaft erhalten hat und die sie sofort htte beschlieen mssen.

Rechtliche Einheit von Wohnung und Garage vorteilhaft

Dem Mieter einer Wohnung und einer etwa 150 Meter entfernt liegenden Garage wurde vom Vermieter das Mietverhltnis der Garage gekndigt. Die Garage gehrte zu einem Einfamilienhaus, das inzwischen den Eigentmer gewechselt hatte. Der neue Eigentmer kndigte das Mietverhltnis ber die Garage, das nicht Bestandteil des Wohnungsmietvertrags war, sondern mndlich vereinbart worden war. Der Eigentmer des Einfamilienhauses begehrte die Rumung der Garage, scheiterte aber sowohl beim Amts- wie auch beim Landgericht.

Die Revision beim Bundesgerichtshof hatte dagegen Erfolg, und das Gericht entschied im Oktober 2011, dass dem Klger der geltend gemachte Rumungsanspruch gem 546 BGB zusteht (Az.: VIII ZR 251/10). Dabei verwies das Gericht auf die Tatsache, dass die Garage kein Bestandteil des Wohnungsmietvertrages war, sonders es sich bei der Garage um einen separaten Mietvertrag handelte.

Somit deutet alles auf rechtlich selbststndige Vereinbarungen hin. Zwar sei in der Regel davon auszugehen, dass die Mietverhltnisse ber die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn beide Objekte auf ein und demselben Grundstck liegen. Dies war hier aber nicht der Fall, wobei - so das Gericht - auch alle brigen Umstnde der Auseinandersetzung keine Annahme einer rechtlichen Einheit beider Mietvertrge rechtfertigen wrden.

Ferienwohnung in Wohnanlage kann Mietminderung rechtfertigen

Stadtreisen stehen seit einiger Zeit hoch im Kurs, und urbane Zentren wie Mnchen, Hamburg und die Hauptstadt Berlin ziehen jedes Jahr Millionen von Touristen fr Kurzurlaube an. Zahlreiche Eigentmer von Immobilien nutzten diese Entwicklung und vermieteten Wohnraum an Touristen, was in vielen betroffenen Husern und Wohnanlagen zu erheblichen Beeintrchtigungen in Form von stndigem Lrm und starker Verschmutzung der Treppenhuser fhrten. Leidtragende waren die normalen Mieter.

In Berlin, wo es zurzeit schtzungsweise etwa 12.000 "Ferienwohnungen" gibt, wehrte sich vor zwei Jahren schlielich ein Mieter und minderte den Mietzins um 20%. Wegen des aufgelaufenen Mietrckstandes kndigte der Vermieter das Mietverhltnis fristlos, hilfsweise fristgem, was wiederum den Mieter veranlasste, die aufgelaufene Summe unter Vorbehalt zu zahlen.

Der Vermieter jedoch klagte auf Rumung der Wohnung. Daraufhin verlangte der Mieter im Wege der Widerklage die Rckzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Summe. Darber hinaus zielte die Widerklage darauf ab, dass das Gericht die berechtigte Mietminderung feststellt. Das Amtsgericht gab dem Mieter, das Landgericht jedoch dem Vermieter Recht. Im Februar 2012 erging das bundesweit beachtete Urteil des Bundesgerichtshofes, der das Urteil der Vorinstanz aufhob und weitgehend zugunsten des Mieters entschied (Az.: VIII ZR 155/11).

Dabei stellte das Gericht fest, dass das Landgericht die Anforderungen an die Darlegung eines Sachmangels nach 536 BGB in unvertretbarer Weise berzogen habe. Das heit aber nicht, dass Ferienwohnungen in Wohnanlagen per se eine Mietminderung rechtfertigen. Entscheidend, so das Gericht, sei die Frage, ob der Mieter einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsachen zum vertragsgemen Gebrauch beeintrchtigt, vortragen kann.

Dabei braucht er nicht einmal das Ma der Gebrauchsbeeintrchtigung angeben oder ein przises Strungsprotokoll der Beeintrchtigungen erstellen. Vielmehr reicht es aus, eine Beschreibung der Beeintrchtigungen zu verfassen, aus der deutlich wird, zu welchen Tageszeiten, ber welchen Zeitraum und in welcher Frequenz diese Belstigungen auftreten. Diesen Anforderungen wurde der Vortrag des beklagten Mieters gerecht.

Abmahnung vor Einziehung von Wohnraum ist Pflicht

Die Streitparteien bilden eine Wohnungseigentmergemeinschaft. Die Eigentmergemeinschaft hatte einen Eigentmer verpflichtet, seine Wohnung zu veruern. Dieser Beschluss wurde vom betroffenen Wohnungseigentmer vor Gericht angefochten. Dabei begrndete er seine Anfechtungsklage mit dem Faktum, nicht abgemahnt worden zu sein.

Der Bundesgerichtshof gab im Juli 2011 dem Klger weitgehend Recht und stellte zugleich klar, dass entsprechend den strengen Anforderungen des 18 WEG eine Eigentmergemeinschaft den Wohnraum eines Mitglieds der Gemeinschaft entziehen kann (Az.: V ZR 2/11). Der Entziehungsbeschluss der Wohnungseigentmer bedeutet aber keineswegs bereits die Entziehung, sondern stellt lediglich die Prozessvoraussetzung der dann folgenden Entziehungsklage dar.

Des weiteren msse dem betroffenen Wohnungseigentmer regelmig eine Abmahnung zugestellt werden, so wie es u.a. 18 WEG Abs. 2 Nr.1 verlangt. Demnach muss der Wohnungseigentmer trotz Abmahnung wiederholt grblich gegen die ihm nach 14 WEG obliegenden Pflichten verstoen haben. Die Abmahnungspflicht gilt auch, wenn sich die Entziehungsklage auf 18 WEG Abs. 1 sttzt. Denn in diesem Fall ist die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG betroffen, die womglich einer Entziehungsklage als letztes Mittel zuwiderlaufen knnte.

Letztlich entscheidend fr das Entziehungsprozedere ist, ob eine Abmahnung berhaupt gerechtfertigt ist, was zu dem frhen Zeitpunkt nur gerichtlich geklrt werden kann. Das Gericht betonte, dass die erzieherische Wirkung der Abmahnung im Vordergrund stehen msse, um den Betroffenen zu warnen und ihm zugleich die Gelegenheit einzurumen, sein Verhalten zu ndern. Der Eigentmergemeinschaft ihrerseits verschafft die Abmahnungspraxis eine sichere Entscheidungsgrundlage fr den Entziehungsbeschluss. Die Vorinstanz muss nun nochmals klren, ob alle Voraussetzungen erfllt worden seien, eine Entziehungsklage einzureichen.

Abflussprinzip widerspricht weitgehend Heizkostenverordnung

Der Bundesgerichtshof hatte zu entscheiden, ob eine Heizkostenabrechnung nach dem sogenannten Abflussprinzip den Anforderungen der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) entspricht. Der klagende Vermieter hatte von seinen Mietern fr zwei zurckliegende Jahre eine Heizkostennachzahlung verlangt.

Dabei basierten die Abrechnungen auf der Berechnung nach dem Abflussprinzip. Das heit, die Kosten grndeten sich auf die Zahlungen des Vermieters an das Energieversorgungsunternehmen. Darber hinaus stritten sich Vermieter und Mieter um die sich darauf beziehende Frage, ob die Mieter berechtigt gewesen waren, ihren Heizkostenanteil gem 12 HeizkostenV um 15% zu krzen. Die Vorinstanz hatte diese Frage zugunsten der Mieter entschieden.

Die Revision vor dem Bundesgerichtshof gab Anfang Februar 2012 den beklagten Mietern weitgehend Recht (Az.: VIII ZR 156/11). Wie schon die Vorinstanz, stellte auch dieses Gericht fest, dass das Abflussprinzip nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung entspricht. Denn gem 7 HeizkostenV sind die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschlielich der Abgasanlage, insbesondere "die Kosten des verbrauchten Brennstoffs".

Wrtlich heit es dort: "Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschlielich der Abgasanlage gehren die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung". Dieser Regelung bedeutet nichts anderes, als dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatschlich verbrauchten Brennstoffs nach dem sogenannten Leistungsprinzip abgerechnet werden knnen. Dem, so das Gericht, widerspricht aber eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip.

Mit seiner Entscheidung stellte der Bundesgerichtshof aber auch fest, dass auf den oben festgestellten Mangel der 12 HeizkostenV keine Anwendung findet. Vielmehr wies das Gericht den Fall an die Vorinstanz zurck. Dort htte der klagende Vermieter dann die Gelegenheit, eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip nachzuholen, um dann gegebenenfalls eine Nachzahlung einfordern zu knnen.

Hochbegabte Kinder knnen steuerlich geltend gemacht werden

Das Finanzamt kann die Einkommenssteuer reduzieren, wenn dem Steuerzahler auergewhnliche Belastungen erwachsen, die grer sind als Aufwendungen der meisten Steuerpflichtigen gleicher Einkommens- und Vermgensverhltnisse sowie gleichen Familienstandes. Zu den auergewhnlichen Belastungen zhlen insbesondere Kosten fr Krankheit.

Das gilt auch dann, wenn die Belastungen der Heilung oder auch nur der Linderung einer Krankheit dienen, unter der ein unterhaltsberechtigtes minderjhriges Kind eines Steuerzahlers leidet. Im vorliegenden fall handelte es sich bei dem Kind um ein hochbegabtes Kind mit dem sehr seltenen IQ von 133.

Die Hausrztin des Kindes und der Allgemeine Sozialdienst empfahlen wegen der Verhaltensaufflligkeiten des Kindes, es in eine Hochbegabtenschule in Schottland zu schicken, um einer Fehlentwicklung prventiv zu begegnen und schlussendlich eine fr mglich gehaltene immerwhrende seelische und soziale Schdigung zu verhindern. Diese sehr weitgehende Diagnose wurde von einem nachtrglich hinzugezogenen Amtsarzt geteilt.

Das Finanzamt lehnte es ab, die auergewhnliche Belastung von etwa 75.000 fr zwei Kalenderjahre als steuermindernd anzuerkennen. Es verwies darauf, dass vor der Unterbringung ins besagte Internat ein amtsrztliches Attest die medizinische Notwendigkeit fr diesen Schritt htte nachweisen mssen.

Der Bundesfinanzhof sah die Rechtslage anders und entschied im Mai 2011, dass 33 Abs. 1 des Einkommensteuergesetzes auch auf den Fall der Hochbegabung angewendet werden knnte (Az.: VI R 37/10) und verwies den Fall zurck an eine andere Kammer der Vorinstanz. Dabei berief sich das hchste Finanzgericht auf ihre neuere Rechtssprechung, nach der der Nachweis einer Krankheit und der medizinischen Indikation der Behandlung durch ein amts- oder vertrauensrztliches Gutachten nicht mehr zwingend vor der Behandlung eingeholt werden muss, sondern auch spter vorgelegt werden kann.

In dem neuen Verfahren hat nun die Vorinstanz zu prfen, ob die Hochbegabung steuerlich als Krankheit eingestuft werden kann und die dadurch geschuldete Internatsunterbringung rechtfertigt, selbst wenn diese auch der schulischen Ausbildung dient.

Einbau von funkbasierten Ablesegerten rechtens

Der Eigentmer eines Mehrfamilienhauses wollte in den Mietwohnungen im Rahmen eines Regelaustausches die Heizkostenverteiler durch ein funkgesteuertes Ablesesystem fr Wrme und Warm- und Kaltwasser ersetzen. Ein Mieter weigerte sich, diese Modernisierung zu akzeptieren, scheiterte aber in letzter Instanz vor dem Bundesgerichtshof.

Der besttigte die Urteile der Vorinstanzen, die den Mieter zur Duldung der Manahme verurteilt hatten (Az.: VIII ZR 326/10). Das Gericht entschied, dass sich der Anspruch des Eigentmers aus 4 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 der Heizkostenverordnung ergibt, die die Pflicht zur Verbrauchserfassung regelt, wobei sich die Duldungspflicht auch auf den Austausch noch funktionsfhiger Messgerte durch moderne Systeme erstreckt.

Das Gericht dehnte die Duldungspflicht gem 554 BGB auch auf den Einbau des funkgesteuerten Kaltwasserzhlers aus. Dieser Paragraph regelt die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmanahmen. Beim Einbau dieses Zhlers wrde es sich um eine Wohnwertverbesserung handeln, die dadurch relevant wird, dass die Wohnung zum Zwecke der Ablesung nicht betreten werden muss. Dabei sei es dem Mieter durchaus zumutbar, dass er beim geduldeten Einbau der Heizkosten- und Warmwasserzhler auch den Einbau des Kaltwasserzhlers hinnehmen muss, um so beizutragen, dass der Einbau zweier verschiedener Systeme vermieden werden kann.

Keine Willkr bei Erhhung der Betriebskostenvorauszahlung

Inflation und Preissteigerungen gehen in der Regel Hand in Hand, und davon sind auch die laufenden Kosten von Husern und Wohnanlagen betroffen. Insbesondere die Kalkulation knftiger Kosten verursacht hufig Kopfschmerzen bei dem Versuch, einen negativen Saldo soweit wie mglich zu verhindern.

Im vorliegenden Fall ergab sich nach der Betriebs- und Heizkostenabrechung eine Nachforderung zugunsten des Vermieters. Er verlangte daraufhin eine durchaus berechtigte Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen. Die Hhe der Anpassung ermittelte er, indem er die letzte Betriebskostenabrechnung durch 12 Monate teilte und einen Sicherheitszuschlag von 10% auf die bisher ermittelten Kosten ansetzte. Die Mieter missbilligten diese in ihren Augen willkrliche Erhhung und verklagten den Vermieter auf Unterlassung.

Der Bundesgerichtshof gab wie schon die Vorinstanzen den Mietern Recht (Az.: VIII ZR 294/10). In seiner Entscheidung vom September 2011 stellte das Gericht klar, dass eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nur dann angemessen im Sinne von 560 Abs. 4 BGB ist, wenn sie auf die voraussichtlich tatschlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellen.

Dort heit es: Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklrung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Hhe vornehmen. Dabei gilt, dass die Anpassung der Vorauszahlungen auf der letzten Betriebskostenabrechnung fut.

Es ist aber auch mglich, eine konkret zu erwartende Entwicklung der knftigen Betriebskosten zu bercksichtigen. Das heit, dass eine abstrakte Erhhung um einen festgelegten prozentualen willkrlichen Sicherheitszuschlag - in diesem Fall von 10% -, ohne jeglichen Bezug zu konkreten Erwartungen rechtswidrig ist.

Eigentmergemeinschaft kann Kostenschlssel ndern

Die Streitparteien sind Mitglieder einer Wohnungs- und Teileigentmergemeinschaft. Laut Teilungserklrung ist die Gre des Miteigentumsanteils bei den Teileigentmern wesentlich niedriger angesetzt als bei den Wohnungseigentmern mit vergleichbar groen Wohnungen. Fr die Verteilung der Nutzen, Lasten und Kosten sieht die in der Teilungserklrung enthaltene Gemeinschaftsordnung keine vom Gesetz abweichende Regelung vor.

Auf einer Eigentmerversammlung gab es den Beschluss, dass die Kosten fr mehrere Bereiche wie u.a. Mllabfuhr, Straenreinigung, Schneerumung, Gartenpflege und Versicherungen nicht mehr nach Miteigentumsanteilen, sondern nach der Flche der jeweiligen Sondereigentumseinheiten abgerechnet werden. Hinsichtlich der Kosten fr Aufzug, Hausbeleuchtung, Waschanlage, Haustelefon und Hauswart verblieb es bei der Verteilung nach Miteigentumsanteilen, whrend Heiz- und Wasserkosten weiterhin nach Verbrauch abgerechnet werden sollten.

Der Eigentmer zweier Teileigentumseinheiten, die er als Abstellrume nutzt, klagte gegen diesen Beschluss. Doch wie bereits die Vorinstanzen, wies der Bundesgerichtshof die Klage im September 2011 ab (Az.: V ZR 3/11). Denn 16 Abs. 3 WEG erffnet den Wohnungseigentmern bei den in der Vorschrift nher bezeichneten Betriebs- und Verwaltungskosten die Mglichkeit, den bestehenden Umlageschlssel durch Mehrheitsbeschluss zu ndern, soweit dies ordnungsgemer Verwaltung entspricht.

Diese Kompetenz haben die Wohnungseigentmer wahrgenommen. Dabei stellte das Gericht klar, dass der Klger durch die nderung zwar relativ, aber nicht absolut erheblich mehr belastet wird. Deshalb sei auch nicht ersichtlich, dass sich die Mehrheit in missbruchlicher Weise auf Kosten der Minderheit entlasten wolle. Vielmehr weise der neue Kostenschlssel gegenber dem alten eine hhere Kostengerechtigkeit auf. Beim alten Schlssel waren einzelne Miteigentmer gegenber den anderen Miteigentmern unbillig privilegiert.

Anforderungen an Modernisierungsankndigung

Bei Modernisierungsvorhaben bestehen zwischen Vermieter und Mieter von Wohnraum hufig grundlegende Interessenskonflikte. Denn neben den unvermeidbaren Belstigungen whrend der Umbauphase stehen dem Mieter zumeist auch zeitnah Mieterhhungen ins Haus, weswegen er versuchen knnte, die Manahme zu verhindern.

Diesem Versuch schob der Bundesgerichtshof jedoch einen Riegel vor und konkretisierte im September 2011 die allgemeinen Anforderungen an eine Modernisierungsankndigung gem 554 Abs. 3 BGB, wo es heit, dass der Vermieter dem Mieter sptestens drei Monate vor Beginn der Manahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang, Beginn und Dauer und die zu erwartende Mieterhhung mitzuteilen habe (Az.: VIII ZR 242/10).

Im vorliegenden Fall ging es um die Anbringung von Balkonen und die Duldung der damit verbundenen Arbeiten an Heizung und Elektrik im betroffenen Wandbereich. Der Vermieter hatte die Baumanahmen nur stichwortartig niedergeschrieben und dem Mieter mitgeteilt, der sich daraufhin dem Duldungsgebot nach 554 Abs. 2 BGB verweigerte. Der Bundesgerichtshof besttigte die Entscheidungen der Vorinstanzen, konkretisierte aber die Anforderungen an eine Modernisierungsankndigung.

Demnach ist es keineswegs notwendig, die einzelnen Manahmen detailliert darzulegen. Der Mieter muss lediglich Kenntnis darber erlangen, welche Vernderungen in der Wohnung vorgenommen und wie sich diese auf den knftigen Mietzins auswirken werden. Hierfr gengt es, die Ankndigung so zu formulieren, dass sie den Mieter in die Lage versetzt, sich ein realittsnahes Bild von den baulichen Manahmen zu machen. Diesen Anforderungen wurde der Vermieter gerecht, so dass der Mieter verpflichtet war, die Manahmen zu dulden.

Wirtschaftlichkeitsgebot bei Betriebskostenabrechung

Grundstzlich ist der Vermieter von Wohn- und Gewerberaum gegenber dem Mieter verpflichtet, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhltnis bei der Nebenkostenabrechnung Rcksicht zu nehmen. So entschied der Bundesgerichtshof im Juli 2011 (Az.: VIII ZR 340/10).Der beklagte Mieter hielt den Posten Mllabfuhrgebhren der Betriebskostenabrechung fr weit berhht, wobei er sich auf den "Betriebskostenspiegel fr Deutschland" bezog, der vom Deutschen Mieterbund herausgegeben wird.

Die Differenz sowie die bei der Beratung angefallenen Rechtsanwaltskosten zog der Mieter von der flligen Monatsmiete ab. Daraufhin klagte der Vermieter auf Zahlung der einbehaltenden Summe nebst Zinsen und bekam in allen drei Gerichtsverfahren Recht. Dabei hob der Bundesgerichtshof hervor, dass ein Mieter, der behauptet, dass der Vermieter gegen den in 556 Abs. 3 Satz 1 BGB niedergelegten Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verstoen habe und ihm somit Schadensansprche zustnden, die Darlegungs- und Beweislast zu tragen habe.

In vorliegenden Verfahren konnte der Mieter eine Pflichtverletzung des Vermieters nicht beweisen. Insbesondere gengte der Hinweis auf einen gegenber dem "Betriebskostenspiegel fr Deutschland" erhhten Betriebskostenansatz nicht im mindesten den prozessualen Darlegungsanforderungen.

Denn die Aussagekraft berregional ermittelter Betriebskostenzusammenstellungen tendiert angesichts sehr verschiedener Kostenstrukturen in unterschiedlichen Regionen und Gemeinden gen Null. Darber hinaus verweigerte der beklagte Mieter sogar, Einsicht in die allgemein zugnglichen Unterlagen der Gemeinde zu nehmen, die die Kostenstruktur der Mllabfuhr nachvollziehbar darlegten.

Unpnktliche Mietzahlung durch Sozialamt kein Kndigungsgrund

Im vorliegenden Fall hatte das Sozialamt die Mietzahlungen eines bedrftigen Mieters bernommen. Die monatlichen Zahlungen gingen jedoch regelmig versptet ein, was den Vermieter bewog, zuerst den Mieter mehrmals abzumahnen. Da sich an der verspteten Zahlung nichts nderte, wurde dem Mieter fristlos gekndigt, und der Vermieter begehrte die Rumung des Wohnraumes und die Erstattung der vorgerichtlichen Auslagen.

Der Bundesgerichtshof besttigte jedoch im Oktober 2009 die Urteile der Vorinstanzen, die bereits entschieden hatten, dass der klagende Vermieter nicht berechtigt war, das Mietverhltnis gem 543 Abs. 1 BGB wegen unpnktlicher Mietzahlungen zu kndigen (Az.: VIII ZR 64/09).

Die Richter aller Instanzen akzeptierten, dass die regelmigen Zahlungsverzgerungen um einige Tage darauf beruhten, dass das Jobcenter nicht bereit war, die Mietzahlungen frher zu leisten. Die Mieter sind fr diese Verzgerungen nicht verantwortlich, und zugleich handelt das Jobcenter nicht als Erfllungsgehilfe des Mieters gem 278 BGB, sondern nimmt lediglich ihm obliegende hoheitliche Aufgaben der Daseinsfrsorge wahr.

Demnach schaltet der Mieter die Behrde nicht als Hilfsperson zur Erfllung seiner Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietverhltnis ein, sondern wendet sich an die staatliche Stelle, um den eigenen Lebensunterhalt sicherzustellen. Dabei macht es nach Meinung des Gerichts keinen Unterschied, ob das Jobcenter anschlieend die Miete an den Hilfsbedrftigen selbst zahlt oder direkt an den Vermieter berweist.

Eigentmer kann Niebrauch fr sich selbst bestellen

Ein Wohnungs- oder Hauseigentmer kann fr sich selbst jederzeit einen Niebrauch bestellen, ohne ein besonderes Interesse an der Niebrauchbestellung nachweisen zu mssen. Dieses Urteil fllte der Bundesgerichtshof im Juli 2011 (Az.: V ZB 271/10) und besttigte damit das Urteil der Vorinstanz.

Ein Eigentmer hatte, kurz bevor ein Glubiger eine Zwangshypothek ins Grundbuch eintragen konnte, zu seinen Gunsten einen Niebrauch bestellt. Der Glubiger verlangte vom Grundbuchamt, den Niebrauch zu lschen, was das Amt jedoch verweigerte. Oberlandesgericht und Bundesgerichtshof gaben dem Grundbuchamt recht. Denn die Lschung eines wirksam bestellten Niebrauchs sei nicht durchsetzbar. Zwar wrden in der Regel Niebruche zugunsten Dritter bestellt, aber auch ein Grundstcksbesitzer knnte ein schutzwrdiges Interesse haben, zu seinen Gunsten einen Niebrauch zu bestellen. Im vorliegenden Fall war es zum Beispiel der bevorstehende Verkauf der Immobilie durch den Glubiger.

Zwar rumte das Gericht ein, dass ein Eigentmerniebrauch dazu genutzt werden kann, Glubigern den Zugriff auf die Immobilie zu erschweren. Diese Gefahr bestnde aber ebenfalls auch bei der Eigentmergrundschuld. Dennoch ist der benachteiligte Glubiger nicht schutzlos, denn die Bestellung dinglicher Rechte am eigenen Grundeigentum, welche die Zugriffslage fr ihn verschlechtert und in Benachteiligungsabsicht erfolgt, ist nach 3 Abs. 1 AnfG anfechtbar.

Darber hinaus verdrngen die Sonderregelungen der Glubigeranfechtung im Regelfall die allgemeinen zivilrechtlichen Vorschriften wie 138 BGB (Sittenwidrigkeit) oder 226 BGB (Schikaneverbot). Das heit, dass die Absicht der Glubigerbenachteiligung grundstzlich nur im Anfechtungsverfahren Bercksichtigung findet, nicht aber im Rahmen der Grundbucheintragung.

Auch Verwalterbefugnissen sind Grenzen gesetzt

Hat ein Hausverwalter ohne Mandat der Wohnungseigentmer statt dringender Sofortmanahmen an der Wohnanlage eine Komplettsanierung durchfhren lassen, verliert er seinen Anspruch, die Kosten erstattet zu bekommen. So urteilte der Bundesgerichtshof im Februar 2011 (Az.: V ZR 197/10).

Im vorliegenden Fall klagte der Verwalter, der ein Bankkonto im eigenen Namen fhrte, ber das er den Zahlungsverkehr fr die Eigentmergemeinschaft abwickelte, gegen eine Wohnungseigentmergemeinschaft. Die Gemeinschaft hatte auf einer Versammlung beschlossen, auf Grund einer gutachterlichen Stellungnahme kurzfristig vorgeschlagene Sanierungsmanahmen durchfhren zu lassen. Dabei ging man von einem Kostenvolumen von 4.000 Euro aus.

Whrend der Instandsetzung gab der Verwalter weitere Arbeiten in Auftrag, die sich auf ber 18.000 Euro beliefen. Die Rechnungen beglich er aus dem o.g. Konto, das inzwischen einen negativen Saldo aufwies. Dabei berief er sich auf drohende Gefahren fr das Sondereigentum und sein Recht zur Notgeschftsfhrung gem 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG und die Erstattung der zustzlich entstandenen Kosten.

Das Gericht stellte fest, dass ein Verwalter wie jeder im fremden Interesse handelnde Geschftsbesorger, also eine Person mit besonderen Befugnissen, die Beschlsse der Versammlung gem dem ihm bekannten Willen und dem Interesse der Wohnungseigentmer durchfhren muss. Der Verwalter ist deshalb nicht befugt, ohne Ermchtigung zum Erreichen des Sanierungsziels Auftragsarbeiten in unbegrenzter Hhe zu vergeben.

Vielmehr sei er verpflichtet, gerade auf Grund seiner privilegierten Stellung, sich an die Beschlsse zu halten. Der Verweis auf drohende Gefahren sei darber hinaus in keiner Weise stichhaltig oder nachvollziehbar, und seine Befugnis zur Notgeschftsfhrung berechtigt allenfalls, Auftrge fr provisorische Notmanahmen zu vergeben. Das auftragswidrige Verhalten des Verwalters bedeutet auch, dass ihm auch kein Aufwendungsersatzanspruch nach 670 BGB zusteht.

Verwaltungsunterlagen, Eigentmer und Verwalter

berlsst der Verwalter einer Wohnanlage auerhalb seiner Geschftsrume einem Wohnungseigentmer Verwaltungsunterlagen zur Prfung, kommt stillschweigend ein Leihvertrag zustande, da der Verwalter regelmig nicht nur aus Geflligkeit handelt.

Daraus folgt, dass der Verwalter im eigenen Namen die Herausgabe der Unterlagen verlangen kann. Mit diesem Urteil gab der Bundesgerichtshof im Juli 2011 dem klagenden Verwalter Recht (Az.: V ZR 21/11).

Zwar hatte der beklagte Wohnungseigentmer nach der Klageerhebung bei der zustndigen Vorinstanz die Unterlagen zurckgegeben, womit sich der Rechtsstreit erledigt hatte. Unbeantwortet blieb dagegen die Frage, wer fr die Prozesskosten aufzukommen habe. Der Bundesgerichtshof beantwortete diese Frage eindeutig zugunsten des Verwalters, obwohl die Unterlagen der Eigentmergemeinschaft gehren.

Eine Verwaltung ist nicht verpflichtet, die Einsicht in die Unterlagen auerhalb der Geschftsrume zu ermglichen. Erfllt die Verwaltung jedoch diesen Wunsch, kommt ein Leihvertrag zustande, wobei sich der Antragsteller verpflichtet, die Akten auch zum vereinbarten Termin zurckzugeben.

Das Gericht stellte weiterhin fest, dass die Verwaltung die Klageerhebung im eigenen Namen durchfhren kann und dazu kein Mandat der Eigentmerversammlung notwendig ist, die die Unterlagen besitzen. Dieser Sachverhalt schtzt zugleich auch die Eigentmergemeinschaft vor einem Prozessrisiko, das ihnen bei einer Ermchtigung der Verwaltung aufgebrdet wrde, in einer vergleichbaren Angelegenheit eine Klage einzureichen.

Konkrete Inhalte einer Eigenbedarfskndigung

Im Juli 2011 hob der Bundesgerichtshof das Urteil eines Landgerichts auf, das die Kndigung wegen Eigenbedarf aus formellen Grnden verworfen hatte (Az.: VIII ZR 317/10). Die Vorinstanz sttzte ihr Urteil auf nicht ausreichend dargestellte Kndigungsgrnde.

Demgegenber bekrftigte der Bundesgerichtshof seine Rechtssprechung, dass dem in 573 Abs. 3 BGB enthaltenen Begrndungserfordernis fr eine Kndigung des Vermieters Genge getan wird, wenn das Kndigungsschreiben den Kndigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Grnden unterschieden werden kann. Die Grnde fr ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kndigungsschreiben anzugeben. Andere Grnde werden nur bercksichtigt, soweit sie nachtrglich entstanden sind.

Der beklagten Mieterin einer Einzimmerwohnung wurde wegen Eigenbedarfs einer Tochter gekndigt, die nach einem einjhrigen Auslandsstudienjahr ihr Studium am Wohnort der Mieterin fortsetzen wollte. In ihr ehemaliges Zimmer in der elterlichen Wohnung konnte die Studentin nicht zurckkehren, da dieses inzwischen von der Schwester bewohnt wurde.

Das Gericht hob in seinem Urteil hervor, dass es bei einer Eigenbedarfskndigung grundstzlich ausreiche, dass der kndigende Vermieter die Person bezeichnet, fr die die Wohnung bentigt wird, und das Interesse darlegt, das diese Person an der Nutzung der Wohnung hat. Zudem brauchen Umstnde, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder ihm sonst bekannt sind, nicht nochmals im Kndigungsschreiben wiederholt werden.

Eigenmchtige Verlegung der Eigentmerversammlung rechtswidrig

Haben sich Wohnungseigentmer auf einen Ort geeinigt, an dem die Eigentmerversammlung stattfinden soll, darf der Veranstaltungsort nicht kurzfristig einseitig verlegt werden. So jedenfalls urteilte der Bundesgerichtshof im Juni 2011 (Az.: V ZR 222/10). Da in der aus vier Wohnungen bestehenden Wohnungseigentmergemeinschaft kein Verwalter bestellt war, einigten sich die Eigentmer schriftlich darauf, die Versammlung unter Verzicht auf die formellen Einberufungsvoraussetzungen in der Rechtsanwaltskanzlei der spter klagenden Partei durchzufhren.

Kurz nach der Einigung erweiterten die beklagten Parteien eigenmchtig die kurz zuvor vorgeschlagene Tagesordnung um wesentliche Punkte. Des weiteren konnten sich die Eigentmer nicht auf einen Versammlungsleiter einigen. Die Klger sagten schlielich die vereinbarte Versammlung ab und baten darum, dass knftige Eigentmerversammlungen nur unter Beachtung der formellen Voraussetzungen einberufen werden.

Die Beklagten bestanden auf Durchfhrung und drohten an, die Versammlung an einen anderen Ort zu verlegen, sollte der ursprnglich vorgesehene Ort nicht zur Verfgung stehen. Da weder die Klger noch deren Anwalt am Versammlungsort erschienen und den Beklagten der Zutritt zur Durchfhrung der Versammlung verwehrt worden war, verlegten die Beklagten die Eigentmerversammlung kurzerhand in andere Rumlichkeiten.

Die zur Versammlung nicht erschienenen Klger fochten die Beschlsse der Eigentmerversammlung an und erhielten in allen drei Instanzen Recht, da sie auf einer nicht ordnungsgem einberufenen Versammlung gefasst worden waren. Dabei hob der Bundesgerichtshof hervor, dass es sich bei der Versammlung am neuen Ort nicht um eine Fortsetzung der vereinbarten, sondern um eine neue Eigentmerversammlung handelte.

Somit verstie die einseitige rtliche und zeitliche Verlegung gegen allgemeingltige Einladungsformalien. Dabei spielte es nach Auffassung des Gerichts keine Rolle, dass der Zutritt zum ursprnglich vereinbarten Ort verwehrt worden war. Eine solche nderung knne nur ein Berechtigter durchfhren, den es aber nicht gab. Unter diesen Umstnden htten die Beklagten, die die Versammlung eigenmchtig durchgefhrt hatten, entweder auf eine neue Vereinbarung hinwirken oder sich vom Gericht zur Einberufung ermchtigen lassen mssen.

Mieterhaftung bei Schden verjhrt erst nach drei Jahren

Wenn ein Mieter einen Schaden am Gemeinschaftseigentum einer Wohnanlage verursacht, kann die Eigentmergemeinschaft einen Schadensersatzanspruch innerhalb der Regelverjhrung von drei Jahren geltend machen.

Dies entschied der Bundesgerichtshof im Juni 2011 (Az.: VIII ZR 349/10) und korrigierte die Urteile der Vorinstanzen, die die Klage abgewiesen und darauf verwiesen hatten, dass nach 548 BGB die Ersatzansprche des Vermieters wegen Vernderungen oder Verschlechterungen der Mietsache nach sechs Monaten verjhren. Dabei beginnt die Verjhrung mit dem Zeitpunkt, an dem er die Mietsache zurckerhlt.

Ein ehemaliger Mieter hatte beim Auszug den Aufzug der Wohnungseigentumsanlage nachweislich erheblich beschdigt, woraufhin die Eigentmer ihn auf Zahlung von mehr als 6.700 Euro verklagten. Da aber der Schadensanspruch erst nach mehr als sechs Monaten gerichtlich geltend gemacht worden war, berief sich der Mieter auf den 548 BGB und verweigert jegliche Zahlung.

Der Bundesgerichtshof entschied jedoch zugunsten der Eigentmergemeinschaft und stellte dabei fest, dass die mietrechtliche Vorschrift des 548 BGB auf einen Schadensersatzanspruch einer Wohnungseigentmergemeinschaft wegen der Beschdigung von Gemeinschaftseigentum durch einen Mieter nicht anwendbar sei. Vielmehr unterliege der Anspruch der Regelverjhrung von drei Jahren.

Videokamera in Wohnanlage im Prinzip erlaubt

Der nachtrgliche Einbau einer Videoanlage im gemeinschaftlichen Klingeltableau kann gem 22 Abs. 1 WEG verlangt werden, wenn die Kamera nur durch Bettigung der Klingel aktiviert wird und eine Bildbertragung allein in die Wohnung erfolgt, bei der geklingelt wurde. Darber hinaus muss einerseits die Bildbertragung nach sptestens einer Minute unterbrochen werden, und anderseits muss die Mglichkeit ausgeschlossen werden, dauerhaft Bilder aufzuzeichnen.

Die theoretische Mglichkeit einer manipulativen Vernderung der Anlage rechtfertigt nicht die Annahme einer ber das Ma des 14 Nr. 1 WEG hinausgehenden Beeintrchtigung. Eine Benachteiligung lge erst dann vor, wenn eine Manipulation aufgrund der konkreten Umstnde wahrscheinlich ist.

Mit diesem Urteilsspruch (Az.: V ZR 210/10) vom April 2011 gab der Bundesgerichtshof einem klagenden Eigentmer Recht, der gegen den Willen der Mehrheit der Eigentmer auf eigene Kosten eine Videoanlage einbauen wollte. Der nachtrgliche Einbau stellt zwar eine bauliche Vernderung des gemeinschaftlichen Eigentums dar, die nur beschlossen werden kann, wenn jeder Eigentmer zustimmt, dessen Rechte durch das in 14 Nr. 1 WEG bestimmte Ma hinaus beeintrchtigt sind.

Wenn aber den Eigentmern kein ber das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Ma hinausgehender Nachteil erwchst, ist die Zustimmung der Eigentmergemeinschaft entsprechend des 22 Abs. 1 WEG nicht erforderlich. Ob allerdings der Einbau der Anlage einen unzulssigen Eingriff in das Persnlichkeitsrecht der brigen Wohnungseigentmer darstellt, ist unter Wrdigung aller Umstnde des Einzelfalls zu ermitteln.

In den dargelegten Argumenten konnte das Gericht jedenfalls keine Beeintrchtigung des Persnlichkeitsrechts der brigen Mitbewohner erkennen. Denn weder erfolge eine berwachung des Eingangsbereichs fr lngere Zeit, noch sei die Videobertragung darauf angelegt, smtliche Benutzer des Hauseingangsbereichs abzubilden.

Gegenstandswert bei Verwalterentlastung mindestens 1.000 Euro

Das Interesse an der Entlastung oder Nichtentlastung des Verwalters bemisst sich nach den mglichen Ansprchen gegen den Verwalter und nach dem Wert, den die mit der Entlastung verbundene Bekrftigung der vertrauensvollen Zusammenarbeit der Wohnungseigentmer mit der Verwaltung der Gemeinschaft hat.

Wenn besondere Anhaltspunkte fr einen hheren Wert fehlen, ist ein Mindestwert von 1.000 Euro anzunehmen. Mit diesem Urteil definierte der Bundesgerichtshof im Mrz 2011 den Finanzrahmen fr Klagen, die hinsichtlich der Entlastung bzw. der Nichtentlastung gegen den Verwalter gerichtet sind (Az.: V ZB 236/10).

Diese Entscheidung basierte auf einer Klage eines Mitgliedes einer Eigentmergemeinschaft, das sich gegen die Entlastung des Verwalters richtete. Der Klger hatte versucht, die Eigentmerversammlung zu bewegen, die Entlastung wegen Abrechnungsunklarheiten zu verweigern.

Die groe Mehrheit folgte diesem Ansinnen jedoch nicht, woraufhin der unzufriedene Eigentmer eine Anfechtungsklage einreichte, mit seiner Klage aber scheiterte und die Parteien schlielich den Rechtsstreit in der Hauptsache fr beendet erklrten.

Das Amtsgericht hatte den Streitwert auf 1.500 Euro festgelegt und dem Klger die Kosten auferlegt, das Landgericht dagegen den Berufungsstreitwert auf 500 Euro gesenkt und zugleich die Berufung als unzulssig verworfen.

Dagegen legte der Klger erfolgreich Rechtsbeschwerde beim Bundesgerichtshof ein. Das Gericht legte nicht nur den Streitwert bei unklaren Anhaltspunkten auf 1.000 Euro fest, sondern urteilte harsch, dass das Landgericht seine Grenzen des Ermessens bezglich der Berufungsmglichkeit berschritten habe und seine Entscheidung nicht mehr nachvollziehbar gewesen sei.

Bei Wiederwahl des Verwalters kein Alternativangebot erforderlich

Mitglieder einer Eigentmergemeinschaft hatten die Wiederwahl ihres Hausverwalters angefochten. Sie argumentierten, dass der Verwalter nach Ablauf der ersten Vertragszeit ohne formelle Besttigung seine Ttigkeit weiter ausgebt hat. Als der formelle Mangel aber aufgefallen war, berief der Beiratsvorsitzende eine auerordentliche Eigentmerversammlung ein, um die ordnungsgeme Bestellung des Verwalters zu regeln.

Die Mehrheit der Eigentmer votierte zugunsten des alten Verwalters, der seine Aufgaben zur Zufriedenheit der Gemeinschaft erledigt hatte. Gegen diesen Beschluss klagten einige Miteigentmer und verwiesen darauf, dass vor der Wiederwahl Alternativangebote anderer Bewerber htten eingeholt werden mssen.

Diese Sichtweise verneinte der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom April 2011 (Az.: V ZR 96/10) und besttigte die Urteile der Vorinstanzen. Demnach war die Wiederbestellung des Verwalters weder formell noch inhaltlich zu beanstanden. Die Einladung war in jeder Hinsicht ausreichend gewesen, und die Versammlung hatte hinreichend Gelegenheit, alle Aspekte des Vertrages, einschlielich des vergleichsweise hheren Honorars, fr ihre Entscheidungsfindung zu diskutieren.

Darber hinaus mussten fr die Entscheidung, anders als die Klger meinten, auch keine Alternativangebote eingeholt und den Wohnungseigentmern zugeleitet werden. Dies sei nur dann erforderlich, wenn, aus welchen Grnden auch immer, ein neuer Verwalter bestellt werden wrde. Im vorliegenden Fall trfe das aber nicht zu.

Desweiteren hatte der Verwalter seine Aufgaben zur vollen Zufriedenheit bewltigt, so dass auch keinerlei Bedenken hinsichtlich seiner Kompetenz bestnden. Das Versumnis, sich nicht fristgem zur Wiederwahl gestellt zu haben, sei zwar ein formaler Fehler, falle aber nicht ins Gewicht und msse vielmehr als einmaliges Versehen eingestuft werden, was im Kern auch den Grundstzen ordnungsgemer Verwaltung nicht widerspricht.

Flchenunterschreitung auch bei mblierter Wohnung mietmindernd

Mietminderung wegen Flchenunterschreitung von mehr als 10% gilt auch fr mblierte Wohnungen. Dies entschied der Bundesgerichtshof im Mrz 2011 (Az.: VIII ZR 209/10) und setzte damit seine Rechtssprechung fort, die die Richter in Karlsruhe in den frheren Urteilen VIII ZR 144/09 und VIII ZR 256/09 bereits vorgegeben hatten.

Als der Mieter eine Flchenabweichung von 11,5% festgestellt hatte, hielt er eine Mietminderung der Kaltmiete in entsprechender Hhe fr berechtigt und forderte fr die zurckliegende Mietzeit eine teilweise Rckzahlung des Mietzinses in Hhe von 1.964,20 Euro. Laut Mietvertrag setzte sich die Kaltmiete aus einer Kapitalverzinsung, Abschreibung der Mbel, Betriebskosten und Reparaturkosten an Haus und Wohnung zusammen. Desweiteren hatten die Parteien eine pauschalisierte monatliche Nebenkostenvorauszahlung fr Strom und Heizung vereinbart.

Der beklagte Vermieter hatte mit Hinweis auf den Verschlei der Einrichtung dem Mieter auerprozessual 736,58 Euro erstattet, was den Mieter nicht zufriedenstellte. Der Bundesgerichtshof gab ihm letztlich Recht und stellte zugleich fest, dass auch bei mblierten Mietsachen die Bruttomiete einschlielich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten als Bemessungsgrundlage fr die Minderung zu gelten habe. ( 536 Abs. 1 Satz 2 BGB: Auch wenn eine Wohnung mbliert vermietet ist, ist die Bruttomiete bei einer Wohnflchenabweichung um mehr als 10 % gegenber der vereinbarten Wohnflche im Verhltnis der Wohnflchenabweichung gemindert)

Daran wrde auch die Mblierung der Wohnung im Streitfall nichts ndern, denn der Mietwert der Wohnungseinrichtung war laut Mietvertrag Teil der Kalkulation der Nettokaltmiete gewesen. Demnach stnde dem Klger der volle Betrag der eingangs geforderten Mietminderung ber 1.964,20 Euro zu.

Modernisierung durch qualifizierten Eigentmerbeschluss mglich

Die von 22 Abs. 2 Satz 1 WEG angeordnete entsprechende Heranziehung der mietrechtlichen Regelung des 559 Abs. 1 BGB gibt Raum fr eine grozgigere Handhabung des Modernisierungsbegriffes.

Mit diesem Urteil vom Februar 2011 (Az.: V ZR 82/10) vergrerte der Bundesgerichtshof den Spielraum fr Eigentmerversammlungen, um bauliche Vernderungen auch gegen den Willen Einzelner durchzusetzen.

Die Wohnungseigentmergemeinschaft, bestehend aus mehreren Reihenhusern, hatte vor etlichen Jahren einstimmig beschlossen, die Schornsteine zu verschlieen und die dazugehrigen Dachleitern abzureien. Anfangs nutzten jeweils zwei Einheiten einen Schornstein.

Acht Jahre nach diesem Beschluss bekundeten einige Eigentmer das Interesse, die Schornsteine fr Kamine und vergleichbare mgliche Wrmequellen wieder in Betrieb zu nehmen. Ihr Antrag, den frheren Beschluss aufzuheben, wurde auf der Eigentmerversammlung mit qualifizierter Mehrheit angenommen. Gegen diesen Beschluss erhoben die Antragsgegner Anfechtungsklage, die das Amtsgericht verworfen, das Landgericht aber positiv beschieden hat.

Der Bundesgerichtshof besttigte aber das Urteil der ersten Instanz. Nach Auffassung des Gerichts fallen unter den Begriff Modernisierung Manahmen, die den Gebrauchswert der Sache nachhaltig erhhen, die allgemeinen Wohnverhltnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie und Wasser bewirken, so wie es 559 Abs. 1 BGB vorsieht. D. h., dass die Heranziehung dieses Paragraphen zu einer grozgigeren Handhabung des Modernisierungsbegriffes Anlass gibt.

Zugleich ist zu bercksichtigen, dass das mit der Erweiterung der Beschlusskompetenz nach 22 Abs. 2 WEG verfolgte gesetzgeberische Anliegen darin besteht, den Wohnungseigentmern die Befugnis einzurumen, mit qualifizierter Mehrheit einer Verkehrswertminderung durch Anpassung der Wohnanlage an die "Erfordernisse der Zeit" entgegenzuwirken.

Deshalb gengt es, so das Gericht, dass die Manahme aus der Sicht eines verstndigen Wohnungseigentmers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnraumes nachhaltig zu erhhen.

Verwalter nicht fr alle rechtswidrigen Zustnde verantwortlich

Im Januar 2011 modifizierte das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen mit Sitz in Mnster ein Urteil der Vorinstanz in Dsseldorf und entschied, dass ein Verwalter nicht fr alle rechtswidrigen Zustnde in einer Wohnanlage zur Verantwortung gezogen werden kann (Az.: 2 B 1495/10).

Im vorliegen Fall verlangte die Ordnungsbehrde vom Verwalter, einen rechtswidrigen Zustand in einer Tiefgarage zu beseitigen. Im Gegensatz zur Vorinstanz differenzierte das OVG den Sachverhalt und bezog sich auf eine deutliche Unterscheidung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Das Gericht wies darauf hin, dass der Verwalter unter Androhung von Zwangsgeld aufgefordert werden darf, einen rechtswidrigen Zustand zu beseitigen, wenn das von ihm betreute Gemeinschaftseigentum nicht den gesetzlichen - in diesem Fall den feuerpolizeilichen - Vorgaben entspricht.

Dieser Zustand bezog sich auf die Stellpltze, die mit Metallgittern voneinander getrennt, zugleich aber mit verschliebaren Metalltoren versehen waren. Darber hinaus befanden sich in einigen Boxen brennbare Materialien.

Wegen feuerpolizeilicher Grundstze verlangte die Ordnungsbehrde vom Verwalter, die dauerhafte ffnung der Metalltore bei der Eigentmergemeinschaft durchzusetzen. Des weiteren sollte er die brennbaren Teile beseitigen.

Diese Verantwortlichkeit aber verneinte das OVG und entschied, dass sich die Ordnungsbehrde stattdessen an die Eigentmer der Stellpltze wenden msste, die dafr Sorge zu tragen htten, die brennbaren Materialien zu beseitigen. Die Stellpltze seien schlielich Sondereigentum, ber das der Verwalter keine Handlungsbefugnis bese und somit auch nicht zur Verantwortung gezogen werden knne.

Kein Anspruch auf Zusendung kopierter Verwaltungsunterlagen

Wohnraumeigentmer knnen von der Hausverwaltung nicht verlangen, Verwaltungsunterlagen zu kopieren und dem Eigentmer zuzuschicken. Zu diesem Ergebnis kam der Bundesgerichtshof im Februar 2011 (Az.: V ZR 66/10).

Demnach besitzt der Wohnungseigentmer zwar das Recht, die Unterlagen einzusehen. Doch muss er dieses Recht grundstzlich in den Geschftsrumen des Verwalters ausben, wo er sich auf eigene Kosten die Unterlagen kopieren oder Kopien anfertigen lassen kann.

Das Gericht hob hervor, dass jeglicher gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zur Jahresabrechung und zum Wirtschaftsplan den Wohnungseigentmern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zusteht.

Erst wenn die Eigentmergemeinschaft, trotz Verlangens eines einzelnen Eigentmers, von diesem Anspruch keinen Gebrauch macht, kann dieser Eigentmer allein die Auskunft verlangen. Darber hinaus besteht ein Individualanspruch eines einzelnen Wohnungseigentmers nur dann, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Sachverhalte bezieht, die ausschlielich ihn selbst betreffen.

Der Klger hatte sich mit 98 Schreiben an die beklagte Verwalterin gewandt und um schriftliche Auskunft zu Fragen der Verwaltung gebeten. An Eigentmerversammlungen hatte der Klger allerdings nicht teilgenommen, seitdem die Beklagte die Verwaltung leitete.

Das Gericht wies ebenso wie die Vorinstanzen das Klagebegehren zurck, wobei ihm die Kosten und der Zeitaufwand fr die Fahrt zum 21 km entfernten Verwalterbro ebenso zuzumuten seien wie der Aufwand fr die Kontrolle der Verwaltung. Auch die individuelle Einsichtnahme in den internen Bericht des Beirates sei rechtswidrig. Denn dieser Anspruch sei gemeinschaftsbezogen und stnde somit nur der Gemeinschaft als Ganzes zu.

Gewerbliche Prostitution in allgemeinen Wohngebieten unzulssig

Das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz besttigte im Juli 2010 (Az.: 8 A 10623/10) ein Urteil der Vorinstanz, die die gewerbliche Prostitution in Wohngebieten untersagt hatte. Nach diesem Urteil kann die Bauaufsichtbehrde die Benutzung einer baulichen Anlage untersagen, wenn sie gegen baurechtliche oder sonstige ffentliche Vorschriften verstt.

Im vorliegenden Fall hat eine baurechtswidrige Nutzung der lediglich zu Wohnzwecken genehmigten Wohnung des klagenden Vermieters durch deren Umnutzung zu Zwecken der gewerblichen Prostitution stattgefunden. Fr die Nutzung fehlt es an der erforderlichen Baugenehmigung. Darber hinaus ist eine solche Nutzung in allgemeinen Wohngebieten auch nicht genehmigungsfhig.

Das Gericht lie auch den Einwand des Vermieters nicht gelten, er sei fr die Prostitution nicht zustndig. Vielmehr wies das Gericht auf die dauerhafte Verantwortung des Eigentmers hin, sich an die Vorgaben des Baurechts zu halten.

Das heit, der Vermieter muss alle rechtlich zur Verfgung stehende Manahmen wie zum Beispiel Abmahnung und Kndigung ergreifen, um die gewerbliche Prostitution zu beenden.

Eigentmerversammlung darf Eigentmer nicht ausschlieen

Im Dezember 2010 urteilte der Bundesgerichtshof, dass die Wohnungseigentmerversammlung weder das Recht besitzt, einen sumigen Wohnungseigentmer von der Eigentmerversammlung auszuschlieen, noch ihm das Stimmrecht zu entziehen (Az.: V ZR 60/10).

Die Wohnungseigentmerversammlung hatte ihre Manahme mit der Teilungserklrung begrndet, die u. a. besagte, dass die Versammlung einen Wohnungseigentmer, der mit den Pflichtzahlungen von Beitrgen mehr als einen Monat in Verzug ist, von der Teilnahme an der Eigentmerversammlung und der Abstimmung ausschlieen kann. Erst mit vollstndiger Zahlung der Rckstnde wrde die Wirkung des Beschlusses entfallen.

Der betroffene Eigentmer klagte gegen diesen Beschluss, und der Bundesgerichtshof gab dem Klger Recht und erklrte den Beschluss fr rechtswidrig. Denn der Ausschluss des Klgers sei rechtsfehlerhaft und der 10 Nr. 4 der Teilungserklrung mit dem WEG nicht vereinbar und somit rechtsunwirksam. Demnach htte die Versammlung widerrechtlich in den unantastbaren Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte eingegriffen.

Das Gericht fhrte ferner aus, dass ein Eingriff in das Teilnahmerecht nur statthaft wre, wenn auf eine andere Weise die geordnete Durchfhrung einer Versammlung nicht gewhrleistet werden kann, so etwa, wenn ein Wohnungseigentmer nachhaltig und trotz Androhung des Ausschlusses die Versammlung weiterhin in erheblicher Weise strt. An dem erforderlichen versammlungsspezifischen Bezug fehlt es indessen, wenn ein Wohnungseigentmer mit der Zahlung von Beitrgen in Verzug ist.

Ein Stimmrechtsverlust kann jedoch erst dann eintreten, wenn der betreffende Wohnungseigentmer unter den strengen Voraussetzungen der 18 WEG rechtskrftig zur Veruerung seines Eigentums verurteilt worden ist. Selbst dann aber bliebe das Recht auf Teilnahme an der Versammlung bis zur bertragung des Wohnungseigentums an den neuen Erwerber bestehen.

Verwertungskndigung in der Regel zulssig

Der Bundesgerichtshof entschied Anfang Februar 2011, dass unter bestimmten Bedingungen eine "Verwertungskndigung" grundstzlich zulssig ist (Az.: VIII ZR 155/10).

Der beklagte Eigentmer einer Wohnsiedlung aus der Vorkriegszeit zielte auf den Abriss der nicht mehr zeitgemen Huser, um auf dem freiwerdenden Grund und Boden moderne Wohneinheiten zu errichten, die dem heutigen Stand entsprechen. Der grte Teil der Siedlung war bereits abgerissen worden, doch verblieb ein Mieter in einem Wohnblock, dessen brige acht Wohneinheiten bereits leer standen.

Der Eigentmer kndigte den Mietvertrag und sttzte sich dabei auf 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, der besagt, dass eine Kndigung zulssig sei, sollte der Vermieter daran gehindert werden, das Grundstck angemessen zu verwerten und somit erhebliche Nachteile erleiden wrde.

Whrend das Amtsgericht die Klage des Vermieters abwies, gab das Landgericht der Klage jedoch statt. Und der Bundesgerichtshof besttigte das Urteil der Vorinstanz. Nach der Auffassung des Gerichts sind die Manahmen zur angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstcks vernnftig und angemessen.

Denn der noch vorhandene Wohnblock befnde sich in einem insgesamt beklagenswerten Zustand, der mit heutigen Wohnvorstellungen unvereinbar sei, whrend ein Neubau moderne und bedarfsgerechte Wohnungen garantieren wrde. Desweiteren wren dem Vermieter die Nachteile einer Bestandssicherung nicht zuzumuten, so dass die Anwendung des 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gerechtfertigt sei.

DSL-Vertrag bleibt auch bei Umzug gltig

Der Bundesgerichtshof fllte im November 2010 eine weitreichende Entscheidung fr den deutschen Kommunikationsmarkt. Demnach kann der Inhaber eines DSL-Anschlusses den Vertrag mit seinem Telekommunikationsunternehmen nicht vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit kndigen, sollte er seinen Lebensmittelpunkt an einen Ort verlagern, der noch nicht ber DSL-fhige Leitungen verfgt (Az.: III ZR 57/10).

Angesichts der noch fr einige Jahre bestehenden zahlreichen "weien Flecken" auf der Landkarte, trifft das Urteil besonders Bewohner im lndlichen Raum.

Im vorliegenden Fall hatte der Klger dem beklagten Unternehmen seine "Sonderkndigung" seines Zweijahresvertrags mitgeteilt. Die Kndigung beruhte auf dem Umstand, dass er seinen Wohnort vor Beendigung der Vertragslaufzeit verlassen musste, in seinem neuen Wohnort aber keine DSL-taugliche Leitungen lagen, so dass er keinen DSL-Anschluss installieren konnte. Das beklagte Unternehmen bestand aber auf Einhaltung des Vertrages und Zahlung der monatlichen Grundgebhr. Der Klger seinerseits zielte auf eine gerichtliche Entscheidung, die die Rechtmigkeit seiner "Sonderkndigung" besttigte.

Die Klage blieb in allen Instanzen erfolglos. Der Klger hatte keinen wichtigen Grund zur Kndigung, der sich aus 626 Abs. 1 oder 314 Abs. 1 Satz 2 BGB ableiten liee. Ein solcher Grund besteht grundstzlich nicht, wenn er aus Vorgngen hergeleitet wird, die dem Einfluss des anderen Vertragspartners entzogen sind und der Interessenssphre des Kndigenden entstammt.

Der Kunde trgt grundstzlich allein das Vertragsrisiko, sollten sich seine persnlichen Verhltnisse merklich ndern. So stellt ein Umzug, aus welchen Grnden auch immer, keinen wichtigen Kndigungsgrund dar. Zudem amortisierten sich die Investitionen des Unternehmens, das die technische Ausrstung fr den DSL-Anschluss zur Verfgung stellt, erst innerhalb des zweiten Vertragsjahres.

Informationspflicht des Vermieters bei Eigenbedarfskndigung

Der Bundesgerichtshof przisierte im Oktober 2010 die Pflichten der Vermieter, ihren Mietern nach einer berechtigten Kndigung wegen Eigenbedarfs eine vergleichbare Wohnung im selben Haus anzubieten, die whrend der Kndigungsfrist frei wird (Az.: VIII ZR 78/10).

Der Vermieter der Wohnanlage machte hinsichtlich einer Wohnung zu Recht Eigenbedarf geltend und unterrichtete den Mieter mehr als neun Monate vor dem Stichtag, an dem die Kndigungsfrist ablief. In diesem Zeitraum wurde jedoch eine andere Wohnung im Obergeschoss des Hauses frei. Doch der klagende Vermieter vermietete diese Wohnung anderweitig neu, ohne sie dem Mieter angeboten zu haben.

Der Mieter widersetzte sich angesichts dieses Verhaltens der Kndigung, und der Vermieter klagte auf Rumung und Herausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht wies die Klage ab, das Landgericht gab der Klage statt. Der Bundesgerichtshof gab jedoch der Erstinstanz Recht und bekrftigte seine Rechtssprechung.

Demnach muss im Falle einer berechtigten Eigenbedarfskndigung dem betroffenen Mieter eine vergleichbare frei werdende Wohnung angeboten werden, sollte sie vor Ablauf der Kndigungsfrist zur Verfgung stehen. Andernfalls wre die ausgesprochene Kndigung wegen Verstoes gegen das Gesetz der Rcksichtnahme rechtsmissbruchlich und damit unwirksam.

Da der Vermieter der ordnungsgemen Anbietpflicht nicht nachgekommen ist, hat er auch keinen Anspruch auf Rumung und Herausgabe der vermieteten Wohnung.

Kein Ausgleichsanspruch bei Mngeln am Gemeinschaftseigentum

In diesem Rechtsstreit ging es um die Frage, ob Mngel am Gemeinschaftseigentum, die das Sondereigentum beeintrchtigen, zu einem nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch nach 906 Abs. 2 Satz 2 BGB fhrt.

Der Bundesgerichtshof verneinte in seinem Urteil vom Mai 2010 diesen Anspruch (Az.: V ZR 10/10). Denn Wohnungseigentmer seien im Rechtsverhltnis untereinander anders zu bewerten als Grundstckseigentmer.

Der klagende Eigentmer einer vermieteten Wohnung in einer Wohnanlage verklagte die Wohnungseigentmergemeinschaft auf Ersatz fr Mietminderungen und Ausflle durch den Auszug des Mieters in Hhe von weit mehr als 4.000,00 Euro. Hintergrund dieser Klage waren grere Mngel am Gemeinschaftseigentum, die erhebliche Schden fr die Wohnung des Klgers nach sich zogen. Zuerst hatte sich ein Wasserschaden an der Decke des Wohnzimmers gezeigt. Eine sofort eingeleitete Reparatur blieb erfolglos.

Daraufhin beschloss die Eigentmerversammlung, die Reparatur unter Aufsicht eines Architekten durchfhren zu lassen. Auch diese Manahme zeigte keine Wirkung, denn in der Folgezeit kam es zu weiteren Wassereinbrchen. Erst dann wurde ein Konstruktionsfehler entdeckt und der Fehler durch den Austausch eines Bauelementes behoben.

Das Gericht verneinte einen verschuldungsabhngigen Ersatzanspruch, da die Schden auf einen Konstruktionsmangel am Gemeinschaftseigentum zurckgingen, an dem die Eigentmergemeinschaft schuldlos sei. Die Eigentmerversammlung habe sogar umgehend und frsorglich reagiert, als sie die Mngelbeseitigung beschloss.

Ein Ersatzanspruch nach 906 Abs. 2 Satz 2 BGB kommt entgegen der berzeugung des Klgers nicht in Betracht. Denn diese Vorschrift setzt eine von einem anderen Grundstck ausgehende Strung voraus.

Darber hinaus sei sie nicht anwendbar, da sich die Interessenlage innerhalb einer Wohnungseigentmergemeinschaft von derjenigen zwischen Grundstcknachbarn grundstzlich unterscheide. Grundstckeigentmer bestimmen selbststndig, wie sie ihr Grundstck nutzen. Bei Wohnungseigentmern ist dies anders, denn sie ben durch ihren Miteigentumsanteil gemeinsam Einfluss auf die Nutzung und die Strungsquelle aus.

Demnach sind Wohnungseigentmer hinsichtlich Strungen, die dem gemeinschaftlichen Eigentum entspringen, weniger schutzwrdig als Grundstckseigentmer, die von Nachbargrundstcken ausgehenden strenden Einwirkungen ausgesetzt sind.

Sonderklauseln im Mietvertrag zumeist bindend

In der Vergangenheit hat der Bundesgerichtshof in stndiger Rechtssprechung entschieden, dass eine Mietminderung zulssig ist, sollte die tatschliche Wohnflche mehr als 10% von der im Mietvertrag angegebenen Flche abweichen.

In seinem jngsten Urteil zu diesem Themenkomplex im November 2010 differenzierte das Gericht seine Rechtssprechung, das unter bestimmten Umstnden von seiner ursprnglichen Entscheidung abweichen kann (Az.: VIII ZR 306/09).

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter eine Mietminderung geltend gemacht, nachdem er festgestellt hatte, dass die Wohnung mehr als 20% kleiner war als im Mietvertrag angegeben.

Der Vermieter verklagte den Mieter auf Zahlung des im Mietvertrag vereinbarten Mietzinses. Dabei verwies er auf die Klause, die besagt, dass entgegen der sonst blichen Formulierung nicht die Wohnungsflche, sondern die Zahl der Rume als Grundlage des Mietzinses dient.

Das Amtsgericht hatte dem Mieter Recht gegeben, das Landgericht jedoch dem Vermieter. Der Bundesgerichtshof besttigte das Urteil der Vorinstanz. Denn beide Parteien hatten ausdrcklich bestimmt, dass nicht die Quadratmeter, sondern der rumliche Umfang der Mietsache zur Festlegung der Miete herangezogen wird. Insofern liegt nach Auffassung des Gerichts keine mangelbegrndende Flchenabweichung vor.

Erleichterte Kndigung nur bei Gebuden mit maximal zwei Wohnungen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil im November 2010 die Voraussetzungen der Kndigung eines Mietverhltnisses in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebude przisiert (Az.: VIII ZR 90/10).

Demnach ist eine erleichterte Kndigung nach 573a Abs. 1 BGB nur dann statthaft, wenn das Gebude nicht mehr als zwei Wohnungen aufweist. Im vorliegenden Fall hatte der klagende Vermieter das Gebude erworben, in dem zuvor noch drei Mietparteien im Obergeschoss, im Erdgeschoss und in der Einliegerwohnung im Kellergeschoss gewohnt hatten.

Als der neue Eigentmer das Erdgeschoss bezog, bestand das Mietverhltnis ber die im Kellergeschoss liegende Wohnung nicht mehr. Und der Vermieter nutzte nun diese Rumlichkeiten als zustzliche Wohn- und Arbeitsrume.

In der Annahme, dass nun das Gebude lediglich ber zwei Wohnungen verfgte, kndigte der Vermieter mit Verweis auf 573a Abs. 1 BGB das Mietverhltnis im Obergeschoss.

Doch wurde seine Rumungsklage sowohl von den beiden Vorinstanzen wie auch vom BGH abgewiesen. Denn nach Auffassung des Gerichts hat sich die Existenz von drei Wohnungen im Wohnhaus des Klgers nicht dadurch gendert, dass der Eigentmer die im Kellergeschoss befindlichen Rume in seinen Wohnbereich integriert hat. D.h., die Erweiterung des Wohnbereichs hat den einmal gegebenen Wohnungsbestand nicht reduziert, so dass die Voraussetzungen einer erleichterten Kndigung nach 573a Abs. 1 BGB zu keiner Zeit erfllt war.

Mieter hat keinen Anspruch auf Garagen- oder Pkw-Stellplatz

Ein klagender Mieter scheiterte im August 2010 vor dem Bundesgerichtshof mit seinem Begehren, den Vermieter zu zwingen, ihm gegen entsprechenden Mietzins einen Garagen- oder Pkw-Stellplatz zur Verfgung zu stellen (Az.: VIII ZR 268/09).

Der Bundesgerichtshof verwarf die Revision gegen die Urteile der Vorinstanzen mit unmissverstndlicher Deutlichkeit. Dabei hob es hervor, dass die Rechtssache weder grundstzliche Bedeutung habe, noch eine Entscheidung des Gerichtes zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtssprechung erforderlich sei. Darber hinaus htte die Revision auch keinerlei Aussicht auf Erfolg.

Die Argumentation des Klgers geht nach berzeugung des Gerichts fehlt. Denn ein Wohnraummietvertrag begrndet keine (Neben-) Pflicht des Vermieters, seinem Mieter zustzlich zu der Gebrauchberlassung der angemieteten Rume auch einen Garagenstellplatz zur Verfgung zu stellen. Es ist allein Sache des Mieters, fr einen Stellplatz zu sorgen. Der beklagte Vermieter handelt demnach auch nicht willkrlich, wenn er nach freiem Ermessen selbst bestimmt, mit wem er einen Mietvertrag ber einen Stellplatz abschliet. Dies entspricht dem Grundsatz der Vertragsfreiheit, wie es im brgerlichen Recht niedergelegt ist.

Auch aus dem 242 BGB lsst sich keine Verpflichtung des Vermieters herleiten. Denn der dort verankerte Grundsatz von Treu und Glauben kann lediglich bestehende Rechte modifizieren oder deren Ausbung Grenzen setzen. Selbst wenn der Vermieter eine Liste von Stellplatz-Interessenten fhrt, weil die Nachfrage das Angebot bersteigt, ergibt sich daraus noch kein Rechtsanspruch.

Mietkautionszahlung muss insolvenzfest sein

In seinem jngsten Urteil zu Mietkautionszahlungen entschied der Bundesgerichtshof im Oktober 2010, dass der Wohnraummieter die Kautionszahlung von der Einrichtung eines insolvenzfesten Kontos durch den Vermieter abhngig machen darf (Az.: VIII ZR 98/10) und hob damit ein anderslautendes Urteil der Vorinstanz auf.

Der Mietvertrag sah vor, dass der Mieter bei Einzug eine Barkaution an den Vermieter leisten muss, die in drei Monatsraten bezahlt werden sollte. Die erste Rate war zu Beginn des Mietverhltnisses fllig, die beiden folgenden Raten mit der zweiten und dritten Miete.

Der Vermieter wollte die Summe getrennt von seinem Vermgen bei einem Kreditinstitut als Spareinlagen mit dreimonatiger Kndigungsfrist anlegen, wobei die erzielten Zinsen dem Mieter zugute kmen. Der Mieter zahlte jedoch die Kaution nicht und berief sich darauf, dass eine Zahlung erst dann erfolgen msse, wenn der Vermieter ihm ein gesondertes und den gesetzlichen Anforderungen gengendes Mietkautionskonto benannt und nachgewiesen htte. Daraufhin kndigte der Vermieter das Mietverhltnis wegen fehlender Kautionsleistung und verlangte die Rumung sowie die Erstattung der entstandenen Anwaltskosten.

Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter in vollem Umfang Recht. Denn gem 551 Abs. 3 BGB hat der Vermieter eine ihm berlassene Mietsicherheit unabhngig von der gegebenenfalls vereinbarten Anlageform getrennt von seinem Vermgen anzulegen.

Sinn und Zweck der Regelung ist es, die Kaution unter allen Umstnden vom Vermgen des Vermieters zu trennen. Das heit, dass dieser Zustand schon bei Beginn des Mietverhltnisses gesichert sein muss, um eine zeitliche Lcke wie im vorliegenden Fall bei der Barkaution oder ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto zu vermeiden. Demnach hat der Mieter seine Pflicht zur Erbringung der Mietsicherheit nicht verletzt, so dass auch die Kndigung des Mietverhltnisses unwirksam ist.

Samstag gilt bei Mietzahlungsfristen nicht als Werktag

Der Bundesgerichtshof entschied im Juli 2010, dass bei der Frist zur Zahlung der Miete bis zum dritten Werktag eines Monats der Samstag nicht mitzhlt (Az.: VIII ZR 291/09). Dem Gericht lag ein Fall vor, in dem der Mietvertrag aus den spten 1970er Jahren stammte und ein weiterer, der nach der Novellierung des 556b Abs. 1 BGB im Jahre 2006 abgeschlossen wurde.

Darin heit es: Die Miete ist zu Beginn, sptestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. In beiden Revisionsfllen hatten die Mieter die Kndigung erhalten, nachdem die Mietzahlungen erst am Dienstag und nicht sptestens am dritten Werktag des Monats, einem Montag, wie vorgeschrieben eingegangen waren.

Zwischen dem Beginn und dem Ende der Zahlungsfrist lag jedoch in beiden Fllen ein Samstag. Der Kndigung vorausgegangen waren unpnktliche Mietzahlungen, fr die der Vermieter die Mieter jeweils abgemahnt hatten. Der Bundesgerichtshof wies ebenso wie die Vorinstanzen die Kndigungsbegrndungen zurck und klrte damit die Frage, wie der Samstag bei Mietzahlungsfristen zu bewerten sei.

Nach Meinung des Gerichts dient die dreitgige Karenzzeit, innerhalb derer der Mietzins zu entrichten ist als "Schonfrist" zugunsten des Mieters. Diese "Schonfrist" soll insbesondere sicherstellen, dass die Mietzahlung den Vermieter auch dann innerhalb von drei Werktagen erreicht, wenn die berweisung der Miete am letzten Tag des Monats, an dem weite Teile der Bevlkerung ihr Gehalt oder ihren Lohn erhalten haben, in Auftrag gegeben wird.

Denn Mietzahlungen werden schon seit langem grtenteils durch Banken abgewickelt, was eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt. Bankgeschftstage waren bei der Einfhrung des 556b Abs. 1 BGB und davor nur die Tage von Montag bis Freitag. Daran hat sich auch grundstzlich nichts gendert. Deshalb sei es gerechtfertigt, den Samstag nicht als Werktag im Sinne des 556b Abs. 1 BGB und entsprechender Mietvertragsklausel anzusehen.

Diese Entscheidung ndert aber nichts an der dreitgigen Karenzzeit bei Kndigungen nach 573c BGB, wo es heit: Die Kndigung ist sptestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des bernchsten Monats zulssig. Hier zhlt der Samstag weiterhin als Werktag, denn die Post wird auch an diesem Tag zugestellt, so das Gericht in seiner Entscheidung vom April 2005 (Az.: VIII ZR 206/04)

Mieter darf Schnheitsreparatur in Eigenleistung erbringen

Der Bundesgerichtshof entschied im Juni 2010 erneut ber einen Fall zur Schnheitsreparatur und urteilte, dass der Mieter durchaus berechtigt ist, diese Reparaturen selbst durchzufhren, wenn die formularvertrgliche Umwlzung der Schnheitsreparatur auf den Mieter mglich ist (Az.: VIII ZR 294/09).

Damit besttigte das hchste Zivilgericht die Entscheidungen der beiden Vorinstanzen. Wird dem Mieter nmlich die Mglichkeit einer Vornahme der Reparatur in Eigenleistung - gegebenenfalls durch Hinzuziehung von Verwandten und Bekannten - genommen, stellt die berwlzung dieser Arbeiten eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.

Denn Schnheitsreparaturen sind - ganz gleich ob sie der Mieter oder Vermieter durchfhren muss - lediglich fachgerecht in mittlerer Art und Gte auszufhren. Das setzt aber nicht zwingend die Beauftragung einer Fachfirma voraus. Somit ist auch in vergleichbaren Fllen die "kundenfeindlichste" Auslegung des 307 Abs. 1 BGB obsolet, die besagt, dass ein Fachhandwerker die Arbeiten ausfhren muss.

Wohnwertverbesserung durch Mieter kein Mieterhhungsgrund

Im vorliegenden Fall hatte ein Wohnraummieter in einer Altbauwohnung aus der Zeit vor der Weimarer Republik, die er seit Mitte der 1970er Jahre bewohnte, auf eigene Kosten ein Bad und eine Sammelheizung eingebaut. Diese Manahme entsprach einer im Mietvertrag enthaltenen Verpflichtung. Im Jahre 2008 verlangte der Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhhung um etwa 20%.

Zur Begrndung der Mieterhhung bezog sich der Vermieter auf den Mietspiegel der Stadt Hamburg und ordnete die Wohnung in das Rasterfeld C ein. Dieses Rasterfeld bezieht sich auf Wohnraum in normaler Lage, der bis Ende 1918 erbaut worden war und ber Bad und Sammelheizung verfgt. In drei frheren Mieterhhungsverlangen seit 1992 bezog sich der Vermieter aber auf ortsbliche Vergleichsmiete fr Wohnraum ohne Bad und Sammelheizung.

Im Juli 2010 besttigte der Bundesgerichtshof die Entscheidungen der Vorinstanz und erklrten das Mieterhhungsverlangen fr nichtig (Az.: VIII ZR 315/09). Dabei hob das Gericht hervor, dass Wohnwertverbesserungen, die der Mieter vorgenommen und finanziert hat, bei der Ermittlung der ortsblichen Vergleichmiete nicht bercksichtigt werden drfen, selbst wenn sie auf einer vertraglichen Verpflichtung beruhen.

Denn dann msste der Mieter die Ausstattung seiner Wohnung im Ergebnis doppelt bezahlen, zunchst beim Einbau entsprechend der vertraglichen Verpflichtung und spter nochmals durch eine auch auf diese Ausstattung gesttzte Mieterhhung. Eine Mieterhhnung wre nur dann gerechtfertigt, wenn die Parteien dies im Rahmen der Verpflichtung vereinbart htten oder der Vermieter die verauslagten Kosten erstattet htte.

Verwendung von Mietspiegeln bei Mieterhhung

Wieder einmal musste der Bundesgerichtshof ein Urteil zur Verwendung von Mietspiegeln fllen, nachdem ein Vermieter in einer Gemeinde von ca. 35.000 Einwohnern sein Mieterhhungsverlangen auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde sttzte.

Schon im Mai 2010 hatte das Gericht zugunsten eines "Typengutachtens" geurteilt, ber das Zwangsversteigerung Aktuell bereits berichtet hat (Az.: VIII ZR 122/09). In diesem neuen Fall zur Verwendung von Mietspiegeln gab das Gericht wie schon die Vorstanzen dem Vermieter im Juni 2010 Recht, der das Mieterhhungsverlangen ordnungsgem nach 558a BGB begrndet habe (Az.: VIII ZR 99/09).

Dabei war die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbargemeinde rechtens. Denn die Gemeinde, in der sich das Wohnobjekt befindet, verfgte ber keinen eigenen Mietspiegel. Aber beide Gemeinden waren nach Aussage eines eingeholten Sachverstndigengutachtens hinsichtlich des Mietniveaus vergleichbar.

Im Kontext dieses Urteils hat der Bundesgerichtshof darber hinaus entschieden, dass nach der Einfhrung des qualifizierten Mietspiegels 2001 ( 558d BGB) auch ein einfacher Mietspiegel ( 558c BGB) als Grundlage zur Bestimmung der ortsblichen Vergleichsmiete dienen kann.

Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, in dem es u.a. heit, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundstzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessengruppen der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist.

Im Gegensatz dazu gilt ein einfacher Mietspiegel als bersicht ber die ortsbliche Vergleichmiete. Dabei sollen Gemeinden Mietspiegel erstellen, wenn hierfr ein Bedrfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand mglich ist. Die Mietspiegel und ihre nderungen sollen verffentlicht werden.

berfllige Rumungsprozesskosten kein Kndigungsgrund

In diesem Fall hatte es ein Mieter unterlassen, gegenber dem Vermieter die Prozesskosten zu zahlen, die bei einer Rumungsklage zugunsten des Vermieters angefallen waren. Diese Rumungsklage hatte jedoch keine rechtlichen Konsequenzen nach sich gezogen. Denn innerhalb der Schonfrist des 569 Abs. Nr. 2 BGB beglich die ARGE die Mietrckstnde des beklagten Mieters, so dass der Rechtsstreit in der Hauptsache fr erledigt erklrt und dem Mieter die Prozesskosten auferlegt wurden.

Als die Zahlung der Prozesskosten jedoch ausblieb, kndigte der Vermieter das Mietverhltnis und begrndete die Kndigung mit der schuldhaften Verletzung der Pflichten des Mieters, der die Prozesskosten aus dem Rumungsprozess nicht beglichen habe.

Der Bundesgerichtshof betrachtete im Juli 2010 wie schon die Vorinstanzen diese Kndigung als rechtswidrig, die weder eine ordentliche noch eine fristlose Kndigung des Mietverhltnisses rechtfertigen wrde (Az: VIII ZR 267/09).

Das Gericht begrndete seine Entscheidung mit dem Hinweis, dass ein Vermieter ein Wohnraummietverhltnis nach 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nur dann ordentlich kndigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhltnisses hat. So zum Beispiel, wenn der Mieter nach 573 Abs. 2 Satz 1 BGB seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Zwar verletzte der Mieter seine Zahlungspflicht aus dem frheren Prozess. Doch hat diese Pflichtverletzung nach Auffassung des Gerichts nicht die vom Gesetz fr eine Kndigung vorausgesetzte Erheblichkeitsschwelle erreicht, wobei auch mitgedacht werden muss, dass eine Obdachlosigkeit des Mieters vermieden werden soll.

Vermieter haftet bei "kalter" Wohnungsrumung

Im vorliegenden Fall war der Mieter fr mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthaltsort abwesend, und auch die Verwandten hatten ihn als vermisst gemeldet. Nachdem der Mietzins an zwei aufeinanderfolgenden Monaten nicht gezahlt worden war, kndigte der Vermieter das Mietverhltnis fristlos.

Kurz darauf ffnete der Vermieter die Mietwohnung, nahm sie in Besitz und entsorgte einen Teil der Einrichtung. Die restlichen Sachen lagerte der Vermieter bei sich ein. Wenig spter tauchte der als vermisst gemeldete Mieter wieder auf und machte einen Schaden von rund 62.000 Euro zuzglich der entstandenen Gutachterkosten geltend.

Zwei Gerichtsinstanzen wiesen das Ansinnen des Mieters zurck. Der Bundesgerichtshof jedoch entschied im Juli 2010 zugunsten des Mieters und stellte fest, dass das eigenmchtige Ausrumen durch den Vermieter eine unerlaubte Selbsthilfe nach 229 BGB darstellt (Az.: VIII ZR 45/09).

Das gilt selbst dann, wenn der gegenwrtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein vertragliches Besitzrecht des Mieters infolge Kndigung entfallen sind. Der Vermieter muss sich vielmehr auch in diesen Fllen - gegebenenfalls nach ffentlicher Zustellung der Rumungsklage - einen Rumungstitel beschaffen und entsprechend des Titels vorgehen. Greift ein Vermieter dagegen im Wege einer sogenannten "kalten" Rumung zur verbotenen Selbsthilfe, ist er gem 231 BGB zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens verpflichtet.

Ein Vermieter, der ohne einen gerichtlichen Titel eine Wohnung in Besitz nimmt, bernimmt fr die vorgefundenen Gegenstnde grundstzlich eine Obhutspflicht. Dazu zhlen insbesondere die systematische Erstellung einer Bestandsliste und die Feststellung des Wertes der einzelnen Gegenstnde.

Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht in ausreichendem Mae nach, muss er die Behauptung des Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenstnde bei der Rumung abhanden gekommen oder beschdigt worden sind, und beweisen, dass sie einen geringeren Wert besaen als vom Mieter behauptet.

Gleichartige Einwendungen bei Betriebskosten nicht substituierbar

Die Betriebskostenabrechnung ist ein stndiger Zankapfel im Verhltnis zwischen Mieter und Vermieter, und nach stndiger Rechtssprechung mssen Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb eines Jahres erhoben werden.

Im vorliegenden Fall hatten die Mieter innerhalb mehrer Abrechungszeitrume die Betriebskostenabrechung moniert. Streitpunkt war jedes Mal die Grundsteuer, die der Vermieter in die Abrechnung einflieen lie. Die Mieter wiederum wandten ein, dass sie gem der mietvertraglichen Vereinbarung nicht zur bernahme dieser Kosten verpflichtet seien.

Nachdem der Vermieter auch im dritten Abrechungsjahr die Grundsteuer auf die Mieter umlegte, verzichteten die Mieter auf ihren Widerspruch in der Annahme, dass die eingelegten Widersprche der beiden vorangegangenen Jahre zum selben Thema Grundsteuer hinreichend seien.

Dieser Argumentation folgte der Bundesgerichtshof jedoch nicht und entschied im Mai 2010, dass die letzte Betriebskostenabrechung gltig sei, da kein fristgerechter Widerspruch eingelegt worden war (Az.: VIII ZR 185/09). Die Richter betonten, dass nach 556 Abs.3 Satz 5 BGB (Vereinbarung ber Betriebskosten) der Mieter verpflichtet ist, Einwendungen innerhalb der 12-Monatsfrist ab Zugang der Abrechung erheben muss.

Die Beanstandungen frherer Betriebskostenabrechnungen macht eine Einwendung grundstzlich auch dann nicht entbehrlich, wenn es sich der Sache nach um die gleiche Einwendung handelt wie im vorliegenden Fall. Das Gesetz zielt darauf ab, so das Gericht, durch Fristablauf Klarheit ber die Ansprche aus der Abrechung fr ein bestimmtes Jahr zu erlangen und bersichtlichkeit und Rechtssicherheit herzustellen.

Mietminderung bei Wohnflchenunterschreitung

Bereits mehrmals in den zurckliegenden Jahren hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass die angegebene Flche einer Mietwohnung nicht mehr als 10% von der tatschlichen Wohnungsgre abweichen darf. Zuletzt hatte sich das Gericht im Mrz 2010 zu diesem Themenkomplex geuert (Az.: VIII ZR 144/09).

Nun erweiterte das Gericht seine Rechtssprechung und entschied im Juni 2010, dass ein Mangel an einer Mietwohnung selbst dann vorliegen kann, wenn der schriftliche Mietvertrag keine Angaben zur Wohnflche macht (Az.: VIII ZR 256/09).

Im vorliegenden Fall hatte ein Maklerbro eine Wohnung mit Grenangaben per Annonce angeboten und dem Mieter schlielich einen Grundrissskizze samt einer detaillierten Wohnflchenberechnung bergeben. Demnach betrug die Flche 76,45 m. Der Mieter stellte jedoch fest, dass die Flche lediglich 53,25 m aufwies, damit um 30% unter der angegebenen Flche lag, und machte die Rckzahlung berzahlter Miete geltend.

Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter in letzter Instanz im Sinne des 538 BGB (Mietminderung bei Sach- und Rechtsmngeln) Recht, auch wenn der Mietvertrag keine Angabe der Wohnungsgre enthielt. Denn die Gesamtumstnde lieen darauf schlieen, dass die Parteien den schriftlichen Vertrag in der beiderseitigen, dem jeweiligen Vertragspartner erkennbaren Vorstellung geschlossen haben, die Wohnung weise die zuvor angegebene Wohnflche auf.

Dies begrndet nach Auffassung des Gerichtes eine konkludente Vereinbarung ber die Wohnungsgre, d.h. es liegt eine stillschweigende Willenserklrung oder auch ein schlssiges Verhalten vor.

"Typengutachten" ausreichend fr Mieterhhung

Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage auseinanderzusetzen, ob ein Sachverstndigengutachten, das sich nicht unmittelbar auf die gemietete Wohnung, sondern auf andere vergleichbare Wohnungen bezieht, hinreichend sei, um ein Mieterhhungsverlangen durchzusetzen.

Das Gericht bejahte diese Frage im Mai 2010 (Az.: VIII ZR 122/09), nachdem sich ein Mieter geweigert hatte, eine Mieterhhung zu akzeptieren, die auf einem Sachverstndigengutachten zur Ermittlung der ortsblichen Vergleichsmiete basierte. Der beklagte Mieter hatte darauf beharrt, dass die Begrndung mangelhaft und damit das Mieterhhungsverlangen unwirksam sei.

Das hchste Gericht sah die Angelegenheit jedoch in einem anderen Licht und entschied, dass die formellen Anforderungen des 558a BGB erfllt seien (u.a. ein mit Grnden versehenes Gutachten eines ffentlich bestellten und vereidigten Sachverstndigen und/oder entsprechende Entgelte fr einzelne vergleichbare Wohnungen, wobei es gengt, drei Wohnungen zu benennen).

Dies geschah im vorliegenden Fall, denn der Vermieter hatte das Gutachten beigefgt, das sich auf die tatschliche ortsbliche Vergleichsmiete bezog und so die beurteilte Wohnung in das ortsbliche Preisgefge einordnete. Damit hatte er seine Begrndungspflicht erfllt und den Mieter in die Lage versetzt zumindest ansatzweise prfen zu knnen, ob das Erhhungsverlangen berechtigt sei. Dabei knnen die zur Begutachtung herangezogenen Wohnungen durchaus zum Wohnungsbestand des Vermieters gehren.

Fristlose Kndigung auch bei frheren Mietzahlungsrckstnden

Mieter geraten in den zurckliegenden Jahren im hufiger in Zahlungsrckstand. Dies hat zum Teil mit der Wirtschafts- und Finanzkrise, aber auch mit Vorstzlichkeit zu tun. Die Rechtssprechung hat sich diesbezglich leicht verndert, und Mietrckstnde sind schon lange kein Kavaliersdelikt mehr.

Dies musste auch ein Mieter in Leipzig erfahren, der sich gegen eine fristlose Kndigung wegen Zahlungsverzugs vor Gericht gewehrt hatte. Doch entschied der Bundesgerichtshof im Mai 2010, dass auch eine fristlose Kndigung wirksam ist, wenn der Zahlungsrckstand ber mehrere Jahre mit schwankenden Monatsbeitrgen aufgelaufen war (Az.: VIII ZR 96/09).

Der Vermieter hatte dem Mieter fristlos gekndigt und ihn auf Rumung verklagt, nachdem der Mieter ber einen lngeren Zeitraum nur eine geminderte Miete gezahlt hatte und ein Mietrckstand von mehr als 5.000 Euro aufgelaufen war. Der Bundesgerichtshof besttigte das Urteil der Vorinstanz und entschied, dass die fristlose Kndigung den Begrndungsanforderungen des 569 Abs. 4 BGB (Der zur Kndigung fhrende wichtige Grund ist in dem Kndigungsschreiben anzugeben) gerecht wird und die Kndigung somit wirksam ist.

Dabei ist sichergestellt, dass der Mieter jederzeit nachvollziehen kann, auf welche Vorgnge oder auf welches Verhalten der Vermieter seine fristlose Kndigung sttzt und ob und wie er sich dagegen verteidigen kann. In seiner stndigen Rechtssprechung fr einfache Fallgestaltungen gilt nach wie vor, dass es ausreicht, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug als Kndigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rckstndigen Miete beziffert.

Den vorliegenden Fall aber nutzte das Gericht, diese Fallgestaltung weiterzuentwickeln. So kann der Vermieter nun seine fristlose Kndigung auch auf frhere Rckstnde sttzen. In solchen Fllen gengt es zur formellen Wirksamkeit der Kndigung, dass der Mieter anhand der Begrndung erkennen kann, von welchem Mietrckstand der Vermieter ausgeht und er eigenstndig die Stichhaltigkeit berprfen und gegebenenfalls gegen sie vorgehen kann. In diesem Fall aber war die Kndigung gerechtfertigt.

Nutzung der Energieversorgung setzt Versorgungsvertrag in Kraft

Der beklagte Mieter lebt in einer Wohnung, die bei Mietbeginn mit Kohlefen ausgestattet war. Der Mieter hatte sich um die Beschaffung des Brennmaterials und die Warmwasseraufbereitung selbst zu sorgen. Im Mietvertrag waren die Alternativen "Zentralheizung/Fernwrme/Zentrale Wasserversorgung/Fernwrmeversorgung" gestrichen.

Wenige Jahre nach dem Einzug des Mieters wurde die Wohnung modernisiert, und der Vermieter teilte dem Mieter mit, dass die Kosten fr Heizung, Warmwasser, Kaltwasser und Abwasser knftig auf der Grundlage einer Liefervereinbarung zwischen dem Energieversorgungsunternehmen und dem Mieter abgerechnet werden sollen. Daraufhin bersandte das klagende Unternehmen dem Mieter den Entwurf einer entsprechenden Liefervereinbarung zur Unterschrift zu.

Der beklagte Mieter unterzeichnete diese Vereinbarung nicht, entnahm aber in der Folgezeit aus dem Versorgungsnetz des Vermieters Fernwrme sowie Warm- und Kaltwasser fr seine Wohnung, ohne die entsprechenden Rechnungen des Energieversorgungsunternehmens zu bezahlen. Der Mieter vertrat dabei die Auffassung, er sei nur gegenber seinem Vermieter, nicht aber gegenber dem klagenden Unternehmen zur Zahlung von Nebenkosten verpflichtet.

Der Bundesgerichtshof bewertete den Fall jedoch anders und gab im November 2009 dem Energieversorgungsunternehmen Recht (Az.: VIII ZR 235/08). Denn nach der Auffassung des Gerichts war zwischen dem Unternehmen und dem Mieter ein Vertrag zustande gekommen, auch wenn der Mieter den Vertrag nicht unterschrieben hat. Denn entscheidend sei, dass der Mieter die Leistungen des Versorgungsunternehmens in Anspruch genommen und damit das Vertragsangebot angenommen hat.

Duldung von fremden Stromleitungen auf dem Grundstck ist zumutbar

Ein Stromversorgungsunternehmen hatte am Rande einer Strae Stromleitungen verlegt, die allen Anliegern zugute kamen. Auf einer Lnge von 20 Metern lagen die Leitungen jedoch auf einem in Privatbesitz befindlichen Grndstckstreifen. Der Grundstckseigentmer verlangte von dem Versorgungsunternehmen, die Stromleitungen auf seinem Grundstck zu entfernen.

Das Unternehmen weigerte sich, dieser Forderung nachzukommen, woraufhin der Grundstckseigentmer klagte. Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab. Der Klageabweisung schloss sich im April 2010 auch der Bundesgerichtshof an (Az.: VIII ZR 223/09). Denn der Grundstckseigentmer ist als Stromanschlussnehmer grundstzlich verpflichtet, unentgeltlich die Verlegung der Stromleitungen zu dulden, die auch zur Versorgung der brigen Straenanlieger dient. Dabei kann der Klger auch nicht darauf verweisen, dass das Versorgungsunternehmen vorrangig ffentliches Grundeigentum wie zum Beispiel den Straenraum in Anspruch nehmen knnte.

Das Gericht betonte, dass ein Anspruch gem 1004 Abs. 2 BGB ausgeschlossen ist, da der Klger nach 8 Abs. 1 Satz 1 und 2 AVBEItV (Verordnung ber Allgemeine Bedingungen fr die Elektrizittsversorgung von Tarifkunden) verpflichtet war, die Verlegung der Leitungen unentgeltlich zuzulassen.

Zugleich stellte das Gericht im Rahmen der Verlegung von Elektrizittsleitungen fest, dass privater und ffentlicher Raum gleichwertig zu behandeln sind und es im Ermessen des Versorgungsunternehmens liegt, die Leitungen dort zu verlegen, wo es nach seiner Meinung angebracht ist.

Mietvertrag bei Flchenermittlung zumeist magebend

Mieter und Vermieter legten unterschiedliche Flchenberechnungen einer Maisonettwohnung vor. Ein Teil der Rumlichkeiten umfasste eine Galerie, die auch beheizt werden kann. Wegen der Dachschrge verfgt die Galerie nur ber eine Deckenhhe von 2,20 m, die laut Hessischer Bauordnung als Aufenthaltsort ungeeignet ist.

Demnach wre die im Mietvertrag angegebene Wohnung von 88 m2 nur 72,55 m2 gro. Auf diese Gre beharrte der Mieter und minderte den Mietzins, da entsprechend der stndigen Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes die Wohnflche mehr als 10% von der vereinbarten Miete abweicht.

Der Vermieter jedoch klagte auf Zahlung der ausstehenden Miete, und das Gericht gab ihm im Dezember 2009 Recht (Az.: VIII ZR 39/09). Denn im vorliegenden Fall wich die Wohnflche nicht um mehr als 10% von der vereinbarten Flche ab, zu der nach Auffassung des Gerichtes auch die Galerie zhlt.

Das Gericht verneinte sogar in diesem Fall die Relevanz der Hessischen Bauordnung. Denn alle Flchen, die zu Wohnzwecken vermietet sind, sind bei der Flchenermittlung einzubeziehen, unabhngig davon, ob sie laut gesetzlicher Regelung als Wohnraum anzusehen sind. Damit liegt die Abweichung bei weniger als 10%, was keine Mietminderung nach sich zieht.

"ca."-Zusatz bei Unterschreitung der Wohnungsgre unwirksam

Der Bundesgerichtshof hatte darber zu entscheiden, ob ein "ca."-Zusatz in einem Mietvertrag Auswirkungen auf die Toleranzschwelle bei der Feststellung der tatschlichen Wohnungsgre hat. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter seine Wohnung mit ca. 100 m angegeben. Die Monatsmiete betrug 500 Euro.

Am Ende der Mietzeit forderte der Mieter fr die Zeitspanne von sechs Jahren die Rckzahlung von berzahlter Miete in Hhe von 6.800 Euro und begrndete dies damit, dass die Mietsache lediglich ber eine Wohnflche von 81 m verfge. Das Amtsgericht hatte der Klage teilweise stattgegeben das Landgericht jedoch die Berufung zurckgewiesen und dabei die Auffassung vertreten, dass die Minderung nicht aus einer Flche von 100 m, sondern im Hinblick auf die "ca."-Angabe im Vertrag lediglich aus einer Flche von 95 m zu berechnen ist.

Der Bundesgerichtshof sah den Sachverhalt anders und entschied im Mrz 2010, dass dem relativierenden Zusatz "ca." fr die Bemessung von Mietminderung nach 536 Abs. 1 BGB keine Bedeutung zukommt (Az.: VIII ZR 144/09).

Die Minderung soll die Herabsetzung der Gebrauchtauglichkeit ausgleichen. Daraus ergibt sich, dass die Hhe des Minderungsbetrages dem Umfang der Mangelhaftigkeit zu entsprechen hat. Die Mangelhaftigkeit liegt aber in der Abweichung von mehr als 10% der Wohnflche begrndet.

Damit bekrftigte der Bundesgerichtshof seine Rechtssprechung, dass eine Abweichung einer im Vertrag angegebenen Wohnflche um mehr als 10% zum Nachteil des Mieters eine Minderung begrndet. Das gilt auch dann, wenn der Mietvertrag zur Wohnungsgre nur ein "ca." enthlt. Dieser Zusatz ist auch kein Grund, eine zustzliche Toleranzschwelle von fnf Prozent anzunehmen, wie das Landgericht es getan hat.

Anspruch auf Mngelbeseitigung verjhrt nicht

Seit mehreren Jahrzehnten bewohnt die Mieterin eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Vor 20 Jahren war das Dachgeschoss ber dieser Wohnung zu Wohnungszwecken ausgebaut worden. Im Jahre 2006 verlangte die Mieterin vom Vermieter, eine ausreichende Schallschutzisolierung einzubauen. Denn im Beweissicherungsverfahren war festgestellt worden, dass der Trittschall unzureichend sei.

Der beklagte Vermieter machte Verjhrung geltend, was das Amtsgericht bejahte. Das Landgericht entschied jedoch zugunsten der Mieterin, und der Bundesgerichtshof besttigte im Februar 2010 das Urteil der Vorinstanz (Az.: VIII ZR 104/09). Es hob in seiner Begrndung hervor, dass der Mietgebrauch der klagenden Mieterin durch den unzureichenden Schallschutz beeintrchtigt wird und sie deshalb gem 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Herstellung des erforderlichen Schallschutzes verlangen kann.

Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruches ist whrend der Mietzeit unverjhrbar. Bei der Hauptleistungspflicht des Vermieters gem der einschlgigen Bestimmungen in 535 Abs. 1 Satz 2 BGB handelt es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung.

Diese Pflicht erschpft sich nicht darin, die Mietsache dem Mieter in einer einmaligen Handlung zu berlassen, sondern zwingt ihn auch, die Mietsache whrend der gesamten Mietzeit in einem gebrauchtauglichen Zustand zu erhalten. Eine derartige vertragliche Dauerverpflichtung kann schon begrifflich nicht verjhren, denn sie entsteht whrend des Vertragszeitraumes stndig neu.

Mieter hat Anspruch auf hinreichende Stromversorgung

Ein Mieter hatte wegen zu schwacher Stromversorgung die Wohnungsmiete gemindert. Die Klage des Vermieters auf Rumung und Zahlung der Mietrckstnde lehnte das Amtsgericht ab. Das Landgericht gab der Klage jedoch statt.

Der Bundesgerichtshof hob schlielich im Februar 2010 das Urteil der Vorinstanz auf und bekrftigte seine Rechtssprechung dahingehend, dass auch ein Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung grundstzlich Anspruch auf eine Stromversorgung hat, die zumindest den Betrieb eines greren Haushaltsgertes wie eine Waschmaschine und gleichzeitig weitere haushaltsbliche Gerte ermglicht (Az.: VIII ZR 343/08).

Das Gericht rgte das Landgericht, das zu Unrecht angenommen hatte, dass die Parteien einen davon abweichenden Standard vereinbart htten. Denn ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand ist nur dann vertragsgem, wenn er eindeutig vereinbart ist. Eine solch eindeutige Vereinbarung hinsichtlich der Elektroinstallation lie sich aber aus dem Mietvertrag nicht ableiten.

Darber hinaus sei die zitierte Regelung im Mietvertrag wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem 307 BGB unwirksam. Denn der Mieter msste danach bei einer berlastung der Stromanlage die Kosten der Netzverstrkung unbegrenzt tragen und htte selbst bei einem vllig defekten Elektronetz, an das berhaupt kein Gert angeschlossen werden kann, keinerlei Gewhrleistungsansprche gegenber dem Vermieter.

Eigenbedarf fr Verwandte zweiter Ordnung rechtswirksam

Die Eigentmerin einer Wohnung zog in eine Seniorenresidenz und vermietete ihre Wohnung. Einige Jahre spter bertrug die verwitwete und kinderlose Eigentmerin die Wohnung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf ihre Nichte. Sie selbst behielt sich einen Niebrauch an der Wohnung vor.

In dem bertragungsvertrag verpflichtete sich die Nichte, den Seniorensitz ihrer Tante in Ordnung zu halten und die husliche Grundpflege zu bernehmen. Zugleich machte die Eigentmerin als Vermieterin zugunsten ihrer Nichte Eigenbedarf geltend und kndigte dem Mieter. Der wiederum weigerte sich, die Kndigung anzuerkennen, woraufhin eine Rumungsklage eingereicht wurde.

Beide Vorinstanzen wiesen die Rumungsklage ab. Doch der Bundesgerichtshof gab der klagenden Vermieterin in vollem Umfang Recht und besttigte im Januar 2010 die Kndigung wegen Eigenbedarfs (Az.: VIII ZR 159/09). Es korrigierte die Urteile der Vorinstanzen und betonte dabei, dass das Gericht in Fortfhrung seiner stndigen Rechtssprechung die Nichte als Familienangehrige im Sinne 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ansieht und deshalb die Eigenbedarfskndigung berechtigt ist.

Denn das Gericht hatte in vergleichbaren Fllen schon frher ausgefhrt, dass nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder als Verwandte zweiter Ordnung noch so eng miteinander verwandt sind, dass es nicht darauf ankommt, ob im Einzelfall eine besondere persnliche Beziehung oder soziale Bindung besteht.

Farbwahlklausel fr Innenanstrich an Fenstern und Tren unwirksam

In den vergangenen Jahren hatte der Bundesgerichtshof bereits mehrere Urteile zu Schnheitsreparaturklauseln (VIII ZR 224/07; VIII ZR 118/07; XII ZR 84/06; VIII ZR 166/08) gefllt und dabei starre Fristen untersagt. Dennoch musste das Gericht erneut einen Fall innerhalb dieses Themenkomplexes entscheiden und setzte dabei seine Rechtsprechung zu sogenannten Farbwahlklauseln im Zusammenhang mit Schnheitsreparaturen fort.

Im vorliegenden Verfahren stellte das Gericht im Januar 2010 fest, dass eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltende Farbvorgabe fr den Innenanstrich der Fenster und Tren den Mieter unangemessen benachteiligt (Az.: VIII ZR 50/09).

In dem Formularmietvertrag hie es, dass der Mieter verpflichtet sei, die whrend des Mietvertrages anfallenden Schnheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzufhren hat. Dazu zhlen u.a. Tapezieren und das Streichen der Innenseiten der Fenster und Auentren. Dabei soll der Mieter die Rahmen und Flchen nur wei lackieren drfen.

Der Mieter verweigerte nach Beendigung des Mietverhltnisses diese Manahmen, woraufhin ihn der Vermieter auf Schadensersatz wegen unterlassener Schnheitsreparatur verklagte. Doch blieb die Klage in allen Instanzen erfolglos. Denn auch der Bundesgerichtshof betrachtete die Farbklausel gem 307 Abs.1 Satz 1 BGB als unwirksam, da die Bestimmungen der Allgemeinen Geschftsbedingungen den Vertragspartner des Verwenders entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.

Damit hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung erneut besttigt. Denn die Schnheitsreparaturklauseln schrnken den Mieter in der Gestaltung seines persnlichen Lebensbereiches ein, ohne dass dafr ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht. Damit knnen die Klauseln der Inhaltskontrolle nach 307 Abs.1 BGB nicht standhalten.

Fremdparker zahlen fr Abschleppkosten

Im vorliegenden Fall hatte der Klger seinen Pkw unbefugt auf einen privaten Parkplatz abgestellt, der daraufhin abgeschleppt wurde. Der Pkw-Fahrer lste das Fahrzeug gegen Zahlung der Abschleppkosten sowie sogenannter Inkassokosten aus und verklagte den Parkplatzbesitzer auf Erstattung der Kosten.

Die Vorinstanzen hatten die Klage abgewiesen. Doch wurde Revision zugelassen, um die Frage klren zu lassen, unter welchen Voraussetzungen dem Besitzer ein Selbsthilferecht zusteht und ob er die Wahrnehmung der damit verbundenen Manahmen einem Abschleppunternehmen bertragen darf.

Der Bundesgerichtshof bejahte im Juni 2009 beide Fragen (Az.: V ZR 144/08) und stellte klar, dass der Rckzahlungsanspruch nur unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung nach 812 BGB zurckgewiesen werden knne. Das setze aber voraus, dass der Beklagte kein Recht zum Abschleppen des Fahrzeuges gehabt htte, was das Gericht aber verneinte.

Vielmehr hat das Gericht das unbefugte Abstellen des Pkws als verbotene Eigenmacht ( 858 BGB) qualifiziert, was den Parkplatzbesitzer berechtigte, sein Selbsthilferecht nach 859 BGB auszuben. Dieses Recht gelte zwar nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ( 242 BGB) nicht schrankenlos, fnde aber in diesem Fall auch unter dem Aspekt der Verhltnismigkeit keine Beschrnkung. Einzig die Inkassokosten hielt das Gericht fr unbegrndet, da der Pkw-Fahrer unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt diese Kosten habe zahlen mssen.

Hausverbot gegen Privatbesucher in Wohnanlagen zumeist nichtig

Dieser Fall berhrte sogar das Grundgesetz, denn er landete schlielich beim Bundesverfassungsgericht. Die Klgerin und Beschwerdefhrerin war an einer schizoaffektiven Psychose erkrankt, die mit Verhaltensaufflligkeiten in Form von Weinen, Schreien und Hilferufen einhergeht. Mehrere Wohnungseigentmer fhlten sich seit Jahren durch die Klgerin und ihren Lebensgefhrten in ihrer Nachtruhe gestrt und fassten auf einer Eigentmerversammlung den Beschluss, dem Lebensgefhrten ein Hausverbot zu erteilen.

Amts- und Landgericht besttigten diese Praxis, doch hob das Bundesverfassungsgericht im Oktober 2009 diese Urteile auf (Az.: 2 BvR 693/09) und verwies die Sache zurck ans Landgericht. Denn sie werden den verfassungsrechtlichen Anforderungen der Eigentumsgarantie im Grundgesetz (Art. 14 Abs. 1) nicht gerecht. Dieses Grundrecht garantiert dem Eigentmer, ber die Nutzung seines Wohnungseigentums selbst bestimmen zu knnen. Das schliet auch das Recht ein, selbst ber eine Nutzung durch Dritte oder eine gemeinschaftliche Nutzung mit Dritten zu entscheiden.

Die Eigentmerversammlung knne den Strer nur auf Unterlassung der Lrmstrung entsprechend 1004 BGB verklagen, nicht jedoch auf das Verbot eines bestimmten Verhaltens. Dementsprechend knne sie vom Lebensgefhrten nicht verlangen, die Wohnung der Klgerin nicht mehr zu betreten. Sollten allerdings Unterlassungsforderungen zur Einhaltung der nchtlichen Ruhe erfolglos bleiben und weitere Manahmen aufgrund der psychischen Erkrankung der Klgerin keine Besserung nach sich ziehen, kme nach Auffassung des Gerichtes gegebenenfalls ein Hausverbot in Betracht, wobei dies aber auf die nchtliche Ruhezeit beschrnkt bliebe.

Pressemitteilung des Bundesverfassungsgerichts

Gemeinschaft verbannt Parabolantenne auf das Dach

Der beklagte Wohnungseigentmer, ein deutscher Staatsbrger polnischer Herkunft, hatte gegen den Willen der Eigentmergemeinschaft am Fenstergelnder seiner Wohnung eine Parabolantenne angebracht, um Fernsehprogramme seiner oberschlesischen Heimat empfangen zu knnen. Die Eigentmergemeinschaft sah die sthetik und den gepflegten Eindruck der Huserfassade massiv beeintrchtigt und verlangte auf dem Klageweg den Abbau der Antenne. Dabei verwies die Klgerseite darauf, dass im Breitbandkanal zwei polnische Programme zu empfangen seien, das Anbringen der Antenne somit rechtswidrig, denn dem Recht auf Informationen aus dem Heimatland sei mit dem Kabelanschluss Genge getan.

Der Bundesgerichtshof hat in seiner stndigen Rechtssprechung immer wieder betont, dass Immigranten und Aussiedlern die Mglichkeit eingerumt werden msse, Fernseh- und Radioprogramme ihrer Herkunftsregion im Geiste des Artikel 5 Absatz 1 GG empfangen zu knnen (VIII ZR 207/04; VIII ZR 260/06; VIII ZR 253/04; 3 W 213/05). Bei Wohnanlagen garantiert der Kabelanschluss in der Regel diesen Rechtsanspruch.

Im vorliegenden Fall jedoch differenzierte das Gericht seine Rechtssprechung im November 2009 dahingehend, dass die Wohnungseigentmergemeinschaft das Entfernen der Antenne verlangen kann (Az.:V ZR 10/09). Denn die Handlung des Beklagten wrde einen Eingriff in das gemeinschaftliche Eigentum bedeuten, den die die brigen Wohnungseigentmer ohne ihre Zustimmung nicht hinnehmen brauchen. Gleichwohl sei der Anspruch des Beklagten auf die Antenne gegeben, da das Interesse auf Informationen aus der direkten Umgebung des Ursprungslandes offensichtlich ist, dies aber das Kabel nicht leisten kann.

Das sthetische Interesse der brigen Miteigentmer und das Informationsinteresse des Beklagten sind jedoch gegeneinander abzuwgen. Und im vorliegenden Fall sei die Installation einer Parabolantenne auf dem Dach ein fr beide Seiten zumutbarer Weg, dieses Problem zu lsen. Doch liegt die Entscheidung allein bei der Eigentmergemeinschaft, den Ort auf dem Dach zu bestimmen, wo die Antenne angebracht wird, um die sthetische Beeintrchtigung des Gebudes zu gering wie mglich zu halten.

Mietkaution bleibt von Insolvenzverfahren unberhrt

Der klagende Mieter hatte an den Vermieter eine Kaution in Hhe von 480 entrichtet, doch unterblieb eine vom Vermgen des Vermieters getrennte Anlage der Kaution, wie es das Gesetz vorschreibt. ber das Vermgen des Vermieters wurde im Laufe des Mietverhltnisses das Insolvenzverfahren erffnet.

Der Mieter hielt die Mietzahlungen bis zur Hhe der Kaution nebst Zinsen solange zurck, bis der Zwangsverwalter die Mietkaution auf ein Treuhandkonto zugunsten des Mieters nachweisen wrde. Der Bundesgerichtshof besttigte in seinem Urteil im September 2009 (Az.: VIII ZR 336/08) das Zurckbehaltungsrecht des Mieters und wies wie die Vorinstanzen die Revision des Zwangsverwalters als unbegrndet zurck, der gem 152 Abs. 2 ZVG anstelle des Schuldners die Vermieterrechte zu verfolgen und dessen Pflichten zu erfllen habe.

Das heit, der Verwalter wird im Hinblick auf die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag wie ein Vermieter behandelt und tritt in smtliche Pflichten des Vermieters aus dem Mietverhltnis ein. Dazu zhlt auch die Pflicht, sich um die getrennte Anlage der Kaution zu kmmern.

Wie das Gericht weiter ausfhrte, wird der Mieter durch die Zubilligung eines Zurckbehaltungsrechts auch nicht in unzulssiger Weise gegenber den brigen Glubigern der Zwangsverwaltung privilegiert. Vielmehr sei die Bevorzugung des Mieters hinsichtlich der Kaution gerechtfertigt und vom Gesetzgeber sogar gewollt.

Gleichbehandlung in Genossenschaftswohnungen limitiert

In Deutschland gibt es viele Genossenschaftswohnungen, die den Genossenschaftsmitgliedern zumeist gnstige Mieten zusichern. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter als einziges Mitglied die Miete um 50% gemindert, als die Genossenschaft als Vermieter die Fenster austauschen und Sanierungsarbeiten an den Balkonen durchfhren lie.

Der Mieter begrndete die Mietminderung mit den erheblichen Beeintrchtigungen, die Lrm und Staub verursacht htten. Der Vermieter wies jedoch darauf hin, dass er anlsslich der Modernisierungsmanahmen in der Regel von zulssigen Mieterhhungen abshe. Diese Regel wrde aber nicht gelten, wenn Mitglieder auf ihrem Minderungsrecht, wie im vorliegenden Fall, bestnden. Zum nchsten zulssigen Zeitpunkt erhhte der Vermieter daraufhin den Mietzins, dem der Mieter jedoch nicht zustimmte.

Der Bundesgerichtshof gab der Genossenschaft im Oktober 2009 in vollem Umfang Recht (Az.: VIII ZR 159/08) und entschied, dass das Mieterhhungsverlangen nach 558 BGB nicht gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz verstt. Da der klagende Mieter als einziges Genossenschaftsmitglied die Miete durchaus berechtigt gemindert hat, hat er keinen Anspruch darauf, genauso behandelt zu werden wie die brigen Mieter, die auf die Minderung verzichtet hatten, obwohl auch sie dazu berechtigt gewesen wren.

Aus dem Recht des Mieters zu Minderung und der Unabdingbarkeit dieses Rechts ( 558 Abs. 4 BGB) folgt jedoch nicht, dass die Genossenschaft auf eine Mieterhhung verzichten msse. Denn der Mieter hatte die Wahl zwischen Minderung und freiwilligem Verzicht des Vermieters auf eine Mieterhhung. Daraus folgt, dass der Mieter sich nicht auf Gleichbehandlung berufen kann, wenn er die Mietminderung betreibt und zugleich vom Verzicht der Genossenschaft auf einer nach 558 BGB zulssigen Mieterhhung profitiert.

Schwarzstaubablagerungen in der Mietwohnung (Fogging)

In einer Mietwohnung traten Ende 2002 pltzlich Schwarzstaubablagerungen ("Fogging") auf, zunchst in geringerem Umfang in der Kche, im Bad und in den Zimmern der Wohnung. Innerhalb weniger Monate verbreiteten sich die Ablagerungen auf smtliche Decken und Wnde. Der Mieter forderte den Vermieter erfolglos zur Beseitigung der Schwarzverfrbungen auf. Darauf hin klagte der Mieter auf Zahlung eines Vorschusses in Hhe von mehr als Euro 5.400,- fr die Beseitigung des Schadens. Dieser Betrag entsprach dem Kostenvoranschlag durch einen Fachbetrieb.

Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter Recht und entschied im Mai 2008, dass dem Mieter ein Anspruch auf Vorschuss in Hhe der voraussichtlich zur Mngelbeseitigung erforderlichen Kosten zusteht. Es besttigte auch die Entscheidung der Vorinstanz, die zu Recht einen Mangel der Mietsache im Sinne des 536 BGB sah. Damit wrde der beklagte Vermieter gem 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Beseitigung des Mangels verpflichtet sein.

Denn der Mieter hat weder die Ursache noch die Entstehung des Mangels zu vertreten, auch wenn das Sachverstndigengutachten zu dem Schluss kam, dass nur Manahmen des Mieters die Ursachen der Ablagerungen in Betracht kmen. Der Mieter hatte jedoch Renovierungs- und Verschnerungsmanahmen mit handelsblichen Materialen durchgefhrt. Diese Manahmen seien jedoch smtlich als vertragsgemer Gebrauch der Mietsache zu betrachten, dessen Folgen der Mieter im Sinne des 538 BGB nicht zu vertreten hat.

Kostenbeteiligung an Fahrstuhleinrichtung nicht immer zwingend

Im September 2006 urteilte der Bundesgerichtshof, dass Vermieter von Wohnraum die Kosten fr den Betrieb eines Fahrstuhls durch Formularvertrag auch auf Erdgeschossmieter umlegen darf (Az.: VIII ZR 103/06). Dieses Urteil musste das Gericht im April 2009 jedoch modifizieren, als ein beklagter Mieter sich weigerte, die in den Betriebskostenabrechnungen fr die Jahre 2002-05 enthaltenen Aufzugskosten zu bezahlen.

Der Mieter wohnte im 4. Obergeschoss des hinteren Quergebudes des Anwesens, das aus einem Vorderhaus, zwei Seitenflgeln und diesem Quergebude besteht. Im Vorderhaus ist ein Aufzug vorhanden, mit dem die Wohnungen im Quergebude nicht erreicht werden knnen.

Das Gericht berzeugte sich von diesem Mangel und modifizierte daraufhin sein "Fahrstuhl-Urteil" aus dem Jahre 2006. Denn die Wohnung war nach den unangegriffen gebliebenen tatrichterlichen Feststellungen mit dem Aufzug nicht zu erreichen. Somit wrde eine formularmige Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, durch die ein Mieter anteilig mit unangemessen benachteiligt (Az.: VIII ZR 128/08).

Mit diesem Urteil grenzte das Gericht seine Entscheidung von 2006 ab. In jenem Urteil mutete das Gericht auch jenen Mietern eine Beteiligung an den Aufzugskosten zu, denen auf Grund der Lage der Wohnung die Aufzugsanlage keinen Nutzen bringt, die die Kosten aber auf Grund eines einheitlichen, generalisierenden Mastabs AGB-rechtlich hinzunehmen haben.

Damit sollte vermieden werden, nach dem Grad der Nutzung in den hher gelegenen Etagen zu differenzieren, was zwar umlagegerecht wre, aber wegen der uerst problematischen Umsetzung neue Ungerechtigkeiten hervorrufen wrde.

Im vorliegenden Fall war nach der Entscheidung des Gerichts die Zumutbarkeitsgrenze einer generalisierenden Betrachtungsweise fr den Mieter berschritten, wenn er einen Aufzug nicht nur tatschlich nicht nutzt, sondern wenn seine Wohnung mit dem Aufzug berhaupt nicht erreicht werden kann.

Duldungspflicht des Mieters bei baulicher Manahme

Im Mrz 2009 entschied der Bundesgerichtshof, dass ein Mieter verpflichtet ist, bauliche Manahmen zu dulden, die der Vermieter aufgrund einer behrdlichen Anordnung oder rechtlichen Verpflichtung durchzufhren hat (Az.: VIII ZR 110/08).

Im vorliegenden Fall musste der Vermieter nach der Intervention des Bezirksschornsteinfegers eine neue Heizungsanlage einbauen. Der beklagte Mieter verweigert den Zutritt zur Wohnung, so dass die notwendigen Arbeiten nicht durchgefhrt werden konnten.

Das Gericht stellte klar, dass Manahmen, die behrdlich angeordnet worden waren, nicht unter die in 554 Abs. 2 BGB aufgefhrten Manahmen (Hrtefallregelung) fallen und daher nicht den formellen Anforderungen der Mitteilungspflichten nach 554 Abs. 3 BGB unterliegen. Vielmehr ergibt sich aus vergleichbaren Fllen eine Duldungspflicht des Mieters aus 242 BGB (Grundsatz von Treu und Glauben).

Die Anforderungen an die Ankndigung notwendiger Manahmen richten sich in einem solchen Fall nach den konkreten Umstnden unter Bercksichtigung der Dringlichkeit und des Umfangs der Manahme, wobei der Mieter seinerseits verpflichtet ist, an einer zeitnahen Terminabstimmung mitzuwirken. Der klagende Vermieter war seinen Pflichten gegenber dem Mieter nachgekommen. Der Mieter wiederum hatte jegliche Zusammenarbeit verweigert.

Eigenbedarfskndigung zugunsten einer BGB-Gesellschaft rechtens

Zwangsversteigerung Aktuell hat Ihnen schon mehrmals Urteile zu Eigenbedarfskndigungen vorgestellt (Az.: VIII ZR 127/08; VIII ZR 231/07). Im vorliegenden Fall befasste sich der Bundesgerichtshof mit der Frage, ob eine aus acht Gesellschaftern bestehende BGB-Gesellschaft (Gesellschaft brgerlichen Rechts), die mit dem Ziel gegrndet worden war, Wohnrume des erworbenen Wohnanwesens selbst zu nutzen, zugunsten eines Gesellschafters dem Mieter wegen Eigenbedarfs kndigen darf. Das Gericht entschied im Juli 2009, dass einer BGB-Gesellschaft dieses Recht zusteht, wenn der Gesellschafter bereits vor dem Erwerb des Anwesens der BGB-Gesellschaft angehrt hatte.
(Az.: VIII ZR 231/08).

Zur Begrndung fhrte das Gericht aus, dass eine BGB-Gesellschaft als Vermieterin einem Mieter grundstzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch dann kndigen darf, wenn die BGB-Gesellschaft durch Erwerb des Mietwohnraums gem 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. 566 BGB schtze zwar den Mieter, indem der Erwerber anstelle des alten Vermieters die sich aus dem Mietverhltnis ergebenden Rechte und Pflichten bernimmt. Diese Vorschrift schtzt den Mieter aber nicht davor, dass eine Personenmehrheit, sei es in Form einer Eigentmergemeinschaft oder einer BGB-Gesellschaft, als Erwerberin in den Mietvertrag eintritt.

Der Wirksamkeit der Kndigung, so das Gericht, steht auch 577a BGB nicht entgegen. Nach dieser Vorschrift kann der Erwerber nicht vor Ablauf einer Drei- bis Zehnjahresfrist seit der Veruerung an ihn Eigenbedarf geltend machen. Denn im vorliegenden Fall hatte die BGB-Gesellschaft kein Wohnungseigentum, sondern ein bebautes Grundstck erworben. Und zum Zeitpunkt der Eigenbedarfskndigung waren die Aufteilung des Anwesens in Wohnungseigentum und die Eintragung des Gesellschafters als Eigentmer der streitgegenstndlichen Wohnung ins Grundbuch noch nicht erfolgt, sondern wurde erst nach Kndigung und Ablauf der Kndigungsfrist durchgefhrt.

Gewerbe in Mietwohnung nur sehr eingeschrnkt mglich (BGH)

Viele Freiberufler wie Journalisten, Schriftsteller oder Berater verzichten auf ein eigenes Bro und nutzen fr ihre Arbeit stattdessen ihre Mietwohnung. Ob aber ein Immobilienmakler sein Gewerbe in einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung ausben kann oder eine Pflichtverletzung begangen hat, die den Vermieter veranlasst hatte, die Kndigung auszusprechen, darber entschied der Bundesgerichtshof im Juli 2009 (Az.: VIII ZR 165/08).

Im Mietvertrag hie es, dass die Anmietung zu Wohnzwecken erfolgte und die Mietsache nur mit Einwilligung des Vermieters zu anderen Zwecken benutzt werden darf. Der Vermieter verlangte vom Immobilienmakler, die gewerbliche Nutzung zu unterlassen, was dieser jedoch ignorierte. Daraufhin kndigte er dem Mieter wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietwohnung.

Der Bundesgerichtshof gab dem Vermieter im Prinzip Recht und entschied, dass es ein Vermieter nicht hinnehmen muss, wenn Mieter als Freischaffende oder Gewerbetreibende nach Auen in Erscheinung treten und beispielsweise Mitarbeiter beschftigten.

Im Einzelfall kann der Vermieter nach Treu und Glauben aber verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Dies gilt insbesondere dann, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Ttigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Beeintrchtigungen auf die Mietsache oder die brigen Bewohner ausgehen, als bei einer blichen Wohnungsnutzung.

Flchenabweichung bis zu 10% weiterhin gltig (BGH)

Schon mehrmals haben wir Ihnen Urteile zum Thema Wohnflchenabweichung vorgestellt (VIII ZR 133/03; VIII ZR 142/08).

Im vorliegenden Fall verlangte der Vermieter eine Mieterhhung. Die Forderung bezog sich auf die im Mietvertrag genannte Wohnungsgre. Der Mieter hatte aber inzwischen festgestellt, dass die Gre des Mietobjektes wesentlich geringer war als im Mietvertrag angegeben. Doch betrug die Abweichung etwas weniger als 10%, die der Bundesgerichtshof in frheren Urteilen als maximal hinnehmbare Abweichung akzeptiert hatte und die in der Rechtssprechung als Erheblichkeitsgrenze bezeichnet wird.

Der Vermieter beharrte aber bei seinem Mietzinsverlangen auf der Wohnflche, die im Mietvertrag verzeichnet war. Das hchste Gericht setzte im Juli 2008 seine frhere Rechtssprechung fort und gab dem klagenden Vermieter Recht (Az.: VIII ZR 205/08). Die Bundesrichter entschieden, dass bei einem Mieterhhungsverlangen nach 558 BGB die im Mietvertrag angegebene Wohnflche und nicht die geringere tatschliche Wohnflche zugrunde zu legen ist, wenn die Flchenabweichung nicht mehr als 10% betrgt.

Diese Toleranzgrenze fr die Verbindlichkeit von Wohnflchenvereinbarungen wrde auch fr Flle gelten, die gegebenenfalls auch den Vermieter benachteiligen knnten. Ist diese Grenze von 10% jedoch berschritten, ist es dem jeweils benachteiligten Vertragspartner nicht mehr zuzumuten, sich an die Vereinbarung zu halten.

Kndigungsbeschrnkung bei Eigenbedarf relativiert (BGH)

Im Mrz 2009 entschied der Bundesgerichtshof, dass nach einer Wohnungsumwandlung die als Mieterschutz gedachten Sperrfristen des 577a BGB nicht gelten, sollte der Eigentmer die Mietwohnung fr eine Betreuungsperson bentigen, die seinem Haushalt nicht angehrt (Az.: VIII ZR 127/08).

Der beklagte Vermieter, der mit seiner Familie in der Nachbarwohnung lebt, hatte nach der Umwandlung des Anwesens in Wohnungs- und Teileigentum 2002 die Wohnung des Mieters erworben. Vier Jahre spter kndigte er dem Mieter. In seinem Kndigungsschreiben begrndete der Vermieter die Manahme mit der Notwendigkeit, in dieser Wohnung ein Au-pair-Mdchen unterbringen zu wollen, die die im Haushalt lebende Schwiegermutter pflegen und die beiden minderjhrigen Kinder betreuen sollte.

Die beiden Vorinstanzen hatten die Rumungsklage des beklagten Vermieters abgewiesen. Der BGH beurteilte diesen Fall jedoch vllig anders und betrachtete die Sperrfristen nach 577a BGB als nicht anwendbar, die entsprechend der Voraussetzungen drei, aber auch 10 Jahre betragen knnen. Da das Au-pair-Mdchen aber nicht zum Haushalt des beklagten Vermieters gehrte, lag weder eine Eigenbedarfskndigung nach 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB noch Nr. 3 derselben Vorschrift vor (Eigenbedarfs- und Verwertungskndigung).

Doch konnte der Vermieter ein berechtigtes Interesse gem 573 Abs. 1 Satz 1 BGB haben, um das Mietverhltnis zu beenden. Besteht dieses begrndete Interesse, wrden die Sperrfristen nach 577a nicht gelten. Diese Vorschrift ist ursprnglich formuliert worden, um den Mieter besonders davor zu schtzen, dass umgewandelte Eigentumswohnungen hufig zur Befriedung eigenen Wohnungsbedarfs erworben werden.

Das Gericht meinte aber, dass dies im vorliegenden Fall jedoch nicht zu trifft. Denn die Unterbringung einer Hausangestellten muss als Ausnahme und nicht als Regel angesehen werden, womit der Grundgedanke des 577a BGB zugunsten der Mieter in keiner Weise verletzt wird.

Schadensersatz bei vorgetuschtem Eigen-bedarf mglich

Im April 2009 fllte der Bundesgerichtshof ein Urteil, das den Mieter vor vorgetuschten Eigenbedarfskndigungen besser schtzen soll (Az.: VIII ZR 231/07). Der BGH entschied, dass einem Mieter, der wegen vorgetuschten Eigenbedarfs die Kndigung des Mietverhltnisses akzeptiert, Schadenersatzansprche zustehen, wenn sich die Kndigung als unberechtigt erweist.

Der Mieter hatte sich angesichts einer in Aussicht gestellten Rumungsklage bereit erklrt, im Einvernehmen mit dem Vermieter die Wohnung aufzugeben. Kurz darauf bot der Vermieter das Objekt mittels Makler zum Verkauf an, doch zog er dieses Angebot wenig spter zurck. Dies verhinderte jedoch nicht die Klage des Mieters auf Schadensersatz.

Dieser Schadensersatzanspruch besteht auch dann, wenn der Eigenbedarf gem 573 Abs. 3 Satz 1 BGB unter besonderer Bercksichtung des 564a Abs. 3 BGB aF nicht im Kndigungsschreiben als berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhltnisses angegeben ist und die Kndigung sowieso unwirksam gewesen wre.

Um aber den Anspruch auf Schadensersatz aufrecht erhalten zu knnen, wrde es vielmehr ausreichen, wenn der Vermieter dem Mieter den Eigenbedarf schlssig dargelegt htte und der Mieter keinen Anlass gehabt htte, die Begrndung anzuzweifeln.

Das Gericht betonte, das der Mieter Anspruch auf Schadensersatz hat, denn er hat die Mietwohnung nicht aus freien Stcken gerumt, sondern in der berzeugung, dazu verpflichtet gewesen zu sein. Somit konnte auch nicht die formale Wirksamkeit der Kndigungserklrung in Frage stellen.

Dies steht im krassen Gegensatz zur Behauptung des Vermieters, der sich darauf beruft, dass das Mietverhltnis einvernehmlich beendet worden sei. Auch verneinte das Gericht die mgliche Anwendung des 254 BGB (Mitverschulden des Geschdigten), wie er von der Vorinstanz angenommen wurde.

Ersatzanspruch des Mieters bei unwirksamer Endrenovierungsklausel (BGH)

Das Thema Schnheitsreparatur und Endrenovierung durch den Mieter beschftigte den Bundesgerichtshof im Mai 2009 erneut, nachdem das Gericht innerhalb der letzten 18 Monate bereits fnf Urteile zu diesem Komplex gefllt hatte (VIII ZR 224/07; VIII ZR 181/07; XII ZR 84/06; VIII ZR 210/08; VIII ZR 166/08).

In seinem jngsten Urteil besttigte der Bundesgerichtshof seine stndige Rechtssprechung zu Schnheitsreparaturen. Er entschied im Mai 2009, dass bei einer unwirksamen Endrenovierungsklausel der Vermieter einem Erstattungsanspruch ausgesetzt sein kann, wenn der Mieter vor dem Auszug Schnheitsreparaturen ausgefhrt hat und geglaubt hatte, diese Arbeiten durchfhren zu mssen (Az.: VIII ZR 302/07).

Das Gericht begrndete diesen Ersatzanspruch des Mieters damit, dass eine ungerechtfertigte Bereicherung des Vermieters in Betracht kommt. Denn der Mieter hatte die Schnheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Klausel und damit ohne Rechtsgrundlage erbracht ( 812 Abs. 1, 818 Abs. 2 BGB).

Der Wert der rechtsgrundlos erbrachten Leistungen bemisst sich nach dem Betrag der blichen, hilfsweise der angemessenen Vergtung fr die ausgefhrten Renovierungsarbeiten. Da Mieter hufig die Arbeiten in Eigenleistung oder mit Verwandten und Freunden erledigen, muss dies bei der Wertermittlung bercksichtigt werden. Denn in der Regel sind die Kosten der Eigenleistung geringer, als die Kosten fr die Renovierungsarbeiten durch einen Fachbetrieb. Deshalb ist der Wert der erbrachten Leistung von einem Gericht gem 287 ZPO zu schtzen.

Erhebliche Wohnflchenabweichung Grund fr fristlose Kndigung (BGH)

Die erhebliche Abweichung der tatschlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnflche ist ein schwerer Mangel, der den Mieter berechtigt, den Mietvertrag fristlos zu kndigen.

Im vorliegenden Fall hatte ein Sachverstndigengutachten eine Abweichung von mehr als 22% von der tatschlichen Wohnungsgre ermittelt. Diese Differenz berstieg bei weitem die maximal mgliche Abweichung von 10%, die der Bundesgerichtshof schon im Jahr 2004 festgelegt hatte (Az.: VIII ZR 133/03).

Das Gericht besttigte im April 2009 seine stndige Rechtssprechung und stellte fest, dass dem klagenden Mieter der vertragsgeme Gebrauch der Mietsache nicht gewhrt wurde und er daher das Recht hatte, die Mietsache fristlos zu kndigen (Az.: VIII ZR 142/08). Nach Auffassung des Gerichts waren alle Voraussetzungen gegeben, dieses Recht wahrzunehmen und aus wichtigem Grund zu kndigen ( 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB).

Darber hinaus hob das Gericht hervor, dass auch gesetzlich typisierte Flle der Unzumutbarkeit eine fristlose Kndigung begrnden knnen, wenn einer der in 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgefhrten Tatbestnde vorliegt.

Das Gericht rumte allerdings ein, dass das Recht zur auerordentlichen Kndigung verwirkt ist, wenn der Mieter erkennt, dass die tatschliche Wohnflche um mehr als 10% von der im Mietvertrag ausgewiesenen abweicht, ohne dies zeitnah zum Anlass zu nehmen, fristlos zu kndigen.

Verjhrungsrecht gilt nicht fr Fristen bei Betriebskostenabrechung (BGH)

Im vorliegenden Fall hatte der Bundesgerichtshof darber zu entscheiden, ob der Vermieter Betriebskosten nachfordern kann, wenn er dem Mieter innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist keine formell ordnungsgeme Abrechnung bergeben hat. Der Mieter hatte zuvor zugesagt, Nachforderungen auf jeden Fall bezahlen zu wollen.

Der Mieter hatte im Oktober 2004 die Wohnung zum Monatsende Januar 2005 gekndigt. In dem Kndigungsschreiben wurde der Vermieter gebeten, die ausstehenden Betriebskostenabrechnungen, einschlielich der fr das Jahr 2003, bis Ende Mrz 2005 dem Mieter zuzustellen. Schon im November 2004 lag die Abrechung fr das Vorjahr mit einer Nachforderung von ber 600,00 vor.

Nach Aussage des Vermieters hatte der Mieter innerhalb kurzer Zeit zweimal zugesagt, diese Nachforderung zeitnah zu begleichen. Im Februar 2005 erklrte der Mieter, die Abrechnung sei hinsichtlich des Verteilerschlssels unverstndlich und nicht nachvollziehbar, woraufhin die Hausverwaltung in einem weiteren Schreiben im Mrz 2005 den Verteilschlssel przisierte.

Das Gericht stellte im April 2008 fest, dass die Betriebskostenabrechnung vom November 2004 unverstndlich und damit formell nicht ordnungsmig ist. Die Korrekturabrechnung vom Mrz 2005 sei jedoch versptet erstellt worden (Az.: VIII ZR 84/07). Denn nach 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB besteht die Verpflichtung, die jhrliche Abrechnung sptestens bis zum Ablauf des zwlften Monats nach Ende des Abrechungszeitraumes mitzuteilen. Des Weiteren ist die einjhrige Abrechnungsfrist eine Ausschlussfrist.

Die Nachforderung aus der korrigierten Abrechnung war somit hinfllig, selbst wenn der Mieter zugesagt haben sollte, die Nachforderungen zu bezahlen. Denn die fr das Verjhrungsrecht geltende Vorschrift, wonach die Verjhrung erneut beginnt, wenn der Schuldner dem Glubiger gegenber den Anspruch vor Fristablauf anerkennt, kann nicht auf die Ausschlussfrist fr Betriebskostenabrechnungen angewandt werden.

Abrechungsfrist fr Betriebskosten ist grundstzlich einzuhalten (BGH)

In diesem Fall entschied der Bundesgerichtshof im Januar 2009, dass auch bei der Nutzung des Postweges die rechtzeitige Absendung einer Betriebskostenabrechnung im Zweifelsfall nicht gengt, die einjhrige Abrechnungsfrist zu wahren. Denn rechtlich entscheidend ist, dass dem Mieter die Abrechnung innerhalb dieser Frist zugegangen sein muss. Darber hinaus besttigte das Gericht seine Rechtssprechung, nach der bei der Post eingeworfene Briefe kein Anscheinsbeweis fr den Zugang der Postsendung sind (Az.: VIII ZR 107/08).

Der Mieter hatte den Vermieter verklagt, nach Beendigung des Mietverhltnisses das Guthaben auszuzahlen. Der Vermieter wiederum machte eine Nachforderung in der doppelten Hhe des Guthabens geltend, die sich aus der Nebenkostenabrechnung ergeben hatte und die die Lebensgefhrtin des Vermieters rechtzeitig und vor Ablauf der einjhrigen Abrechnungsfrist postalisch an den Mieter verschickt hatte. Der Mieter aber gab zu Protokoll, die Abrechnung innerhalb dieser Frist nicht erhalten zu haben.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Nachforderung des Vermieters hinfllig ist, da er die einjhrige Abrechnungsfrist, die zugleich eine Ausschlussfrist ist, gem 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB nicht eingehalten hat. Zur Wahrung dieser Frist muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter noch innerhalb dieser Frist zugegangen sein. Die rechtzeitige Absendung der Abrechnung reicht nicht aus, was auch ausdrcklich im Regierungsentwurf zum Mietrechtsreformgesetz BT-Drs. 14/4553, S. 51, enthalten ist.

Aufklrungspflicht des Verkufers bei Asbestverseuchung (BGH)

In diesem Fall hatte der klagende Kufer eines Hauses vom Verkufer Schadensersatz in Hhe der Asbestsanierungskosten verlangt. Der Verkufer des Wohngebudes hatte den Kufer nicht darber unterrichtet, dass in der Auenfassade des 1980 errichteten Hauses Asbestzementtafeln verarbeitet worden waren.

Zuvor war bereits ein anderer Kaufinteressent wegen der Asbestverkleidung von seinen Kaufabsichten abgerckt. Das Oberlandesgericht hatte festgestellt, dass die Asbestverkleidung kein Mangel sei, der Gegenstand einer Offenbarungspflicht htte sein mssen.

Der Bundesgerichtshof revidierte dieses Urteil im Mrz 2009 und entschied, dass Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebruchlich waren und die spter als gesundheitsschdlich erkannt worden sind, einen offenbarungspflichtigen Sachmangel begrnden knnen (Az.: V ZR 30/08).

Das sei besonders dann anzunehmen, wenn Materialen Stoffe enthalten, die schon in geringen Dosierungen karzinogen, also krebserregend wirken und die ernsthafte Gefahr besteht, dass die Stoffe bei blicher Nutzung, Umgestaltung oder Renovierung austreten.

So lge eine erhebliche Einschrnkung der Nutzung vor, wenn bliche Umgestaltungs-, Renovierungs- und Umbaumanahmen nicht ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorgenommen werden knnten. Das gelte jedenfalls fr solche Arbeiten, die in der Regel auch von Laien wahrgenommen werden knnen.

Rumungszwangsvollstreckung erfordert Titel gegen alle Mieter (BGH)

Im vorliegenden Fall hatte der Bundesgerichtshof darber zu befinden, welche Anforderungen ein Rumungstitel zu erfllen hat, um eine Rumungszwangsvollstreckung umzusetzen. Ein Glubiger betrieb die Zwangsvollstreckung gegen mehrere Schuldner einer gewerblich genutzten Immobilie und hatte einen Rumungstitel erstritten.

Bei der anstehenden Zwangsrumung musste der Glubiger feststellen, dass ein Dritter als Untermieter im Besitz der Mietsache war, der jedoch nicht im Rumungstitel aufgefhrt war. Dieser Untermieter vertrat die Ansicht, dass damit die Zwangsvollstreckung unzulssig sei. Das Amtsgericht besttigte diese Auffassung, das Landgericht jedoch hob die Entscheidung der Vorinstanz auf.

Der Bundesgerichtshof dagegen sah im August 2008 das Urteil als rechtsfehlerhaft an (Az.: I ZB 39/08). In seinem Urteil stellte das Gericht fest, dass die Rumungsvollstreckung nicht betrieben werden darf, wenn ein Dritter, der weder im Vollstreckungstitel noch in der beigefgten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet ist, im Besitz der Mietsache ist. Das gilt selbst dann, wenn der Verdacht besteht, dem Dritten sei der Besitz nur eingerumt worden, um die Zwangsrumung zu vereiteln.

Dieser Entscheidung zugrunde liegt die Grundberzeugung, dass sich staatlicher Zwang zur Durchsetzung eines Anspruchs nur gegen jemanden richten darf, der im Urteil namentlich aufgefhrt ist. Nur dann knne der Gerichtsvollzieher seine Aufgabe erfllen.

Denn der von Amts wegen ttige Gerichtvollzieher wre vllig berfordert, wenn er sich nicht auf das vorliegende Urteil verlassen knnte, sondern bewerten soll, ob gar ein Rechtsmissbrauch oder ein Versto gegen die Grundstze von Treu und Glauben vorliegen. Demnach ist demjenigen, der einen Rumungstitel erworben hat, zuzumuten, die Miet- oder Besitzverhltnisse im Vorfeld genau zu prfen.

Mieterpflicht nichtig, Tren, Fenster, Loggia auen zu streichen (BGH)

Der Bundesgerichtshof entschied im Februar 2009, dass eine Klausel ber die Vornahme von Schnheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, auch Tren, Fenster und die Loggia von auen zu streichen (Az.: VIII ZR 210/08). Diese Klausel war in einem Formularmietvertrag eingearbeitet worden, und der Vermieter verlangte von dem beklagten Mieter Schadensersatz von mehr als Euro 8.600,00 netto wegen unterlassener Schnheitsreparaturen.

Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen, das Landgericht jedoch den Schadensersatzanspruch von mehr als Euro 6.900,00 bejaht. Der Bundesgerichtshof schlielich hob das Urteil der Vorinstanz auf und wies zugleich die Berufung des klagenden Vermieters gegen das erstinstanzliche Urteil ab.

Das Gericht fhrte aus, dass der Mieter unangemessen benachteiligt wre, fielen die Arbeiten zum Auenanstrich der Fenster, Tren und zur Loggia unter die Rubrik Schnheitsreparaturen. Dies knne nur fr den Innenanstrich gelten. Da die Verpflichtung des Mieters zum Auenanstrich entgegen der Ansicht des Landgerichts unwirksam ist, ist die die gesamte Klausel ber die Verpflichtung und Durchfhrung von Schnheitsreparaturen durch den Mieter unwirksam.

Schnheitsreparaturen in Gewerberumen nicht zwingend (BGH)

Nachdem der fr Wohnraum zustndige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes im vergangenen Jahr mehrere Urteile zu Schnheitsreparaturklauseln gefllt und starre Fristen untersagt hatte (Az.: VIII ZR 224/07; VIII ZR 181/07), gelten nun auch fr gewerbliche genutzte Mietsachen vergleichbare Regeln. Denn der XII. Zivilsenat, der fr das gewerbliche Mietrecht zustndig ist, schloss sich im Oktober 2008 der fr das Wohnmietrecht entwickelten Rechtssprechung an.

Demnach ist die formularmige bertragung von Schnheitsreparaturen auch im Gewerberaummietrecht unwirksam, wenn der Mieter verpflichtet wre, die Reparaturen in starren Fristen und unabhngig vom Erhaltungszustand der Mietsache durchzufhren (Az.: XII ZR 84/06).

Im vorliegenden Fall hatte sich der beklagte Mieter eines Ladenlokals, in der er eine nderungsschneiderei betrieb, geweigert, die im Formularmietvertrag vereinbarten umfangreichen und an starre Fristen geknpften Schnheitsreparaturen durchzufhren. Wenngleich solche Vereinbarungen durchaus zulssig sind und sich an den 305 ff. BGB messen lassen mssen, ist die Formularklausel dennoch unwirksam, wenn sie den Mieter entgegen dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

Das ist im Zweifel anzunehmen, wenn die Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren ist (vergl. 307 Abs. 2 Nr.1 BGB). Diese Regelung besagt, dass normalerweise der Vermieter die Schnheitsreparaturen durchzufhren hat ( 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Denn er ist verpflichtet, die Mietsache whrend der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemen Zustand zu erhalten.

Das Gericht betonte, dass der Mieter benachteiligt wird, wre ihm der Einwand genommen, dass mglicherweise berhaupt kein Renovierungsbedarf besteht. Denn auch der Vermieter wrde nur im wirklichen Bedarfsfall renovieren und nicht nach vorgegebenen Fristen.

Abbruch und Neubau eines Hauses Grund zur Mietkndigung (BGH)

In diesem Fall hatte der Bundgerichtshof darber zu entscheiden, unter welchen Bedingungen die Kndigung von Mietverhltnissen zur wirtschaftlichen Verwertung von Wohnraum zulssig ist.

Im Zentrum der Beurteilung lag der 573 BGB, der u.a. besagt, dass der Vermieter nur kndigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhltnisses hat. Ein Kndigungsgrund kann auch vorliegen, wenn der Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstcks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden wrde.

Das Gericht entschied im Januar 2009 zugunsten des Vermieters und besttigte dessen Kndigungsrecht (Az.: VIII ZR 7/08). Denn bei der Beurteilung, ob erhebliche Nachteile anzunehmen sind, ist eine Abwgung zwischen dem Interesse der Mieter, die Mietverhltnisse aufrechtzuerhalten, und dem Verwertungsinteresse des Vermieters vorzunehmen. In diesem Fall wren die Nachteile fr den Vermieter gravierend gewesen, denn er htte nur eine Minimalsanierung durchfhren knnen, obwohl eine kostspielige umfassende Sanierung notwendig gewesen wre.

Die kostengnstigere Variante eines Abrisses und Neubaus mit mehreren Eigentumswohnungen, die dann veruert werden sollten, war nach Ansicht des Gerichtes demnach gerechtfertigt. Denn erstens lag die baurechtliche und denkmalsschutzrechtliche Genehmigung vor und zweitens htte der Vermieter unzumutbare Nachteile erleiden mssen, nur wegen der bestehenden Mietverhltnisse unter hohen Kosten ein sanierungsbedrftiges Haus entgegen jeglichem Sachverstand erhalten zu mssen.

Kartellbehrde darf Gaspreise kontrollieren (BGH)

Fr die Endverbraucher des Energietrgers Gas hat die Entscheidung des Bundesgerichtshofes im Dezember 2008 weitreichende Bedeutung. Denn sie besagt im Kern, dass die Preisgestaltung der Gasversorger kartellrechtlicher Missbrauchskontrolle unterliegt (Az.: KVR 2/08). Der fr kartellrechtliche Fragen zustndige Kartellsenat des Bundesgerichtshofes stellte nmlich fest, dass ein rtlicher Erdgasversorger in seinem angestammten Versorgungsgebiet eine marktbeherrschende Stellung innehat und die Kartellbehrden die Endverbraucherpreise mit gestalten knnen, um jeglichen Missbrauch von vornherein zu unterbinden.

Im vorliegenden Fall hatte ein niederschsisches Gasversorgungsunternehmen seit dem Jahr 2005 die Gaspreise fr die Endverbraucher mehrfach erhht. Zahlreiche Beschwerden der Verbraucher veranlassten die Landeskartellbehrde, die Gaspreise zu berprfen. Nach Ansicht der Behrde hatte der Versorger die Jahresgesamtpreise missbruchlich erhht und verpflichtete ihn, den Kunden den berzahlten Betrag mit der Jahresabrechnung 2006 zurckzuerstatten. Je nach Abnahmenenge handelte es sich um Betrge zwischen 0,3 und 0,5 Cent pro Kilowattstunde.

Das Oberlandesgericht Celle hatte dem Versorger keine marktbeherrschende Stellung in der Region unterstellt und die Verfgung der Landesbehrde aufgehoben. Dem widersprach jedoch der Kartellsenat des Bundesgerichtshofes und verwies darauf, dass der Endverbraucher in der Region seine Heizung nicht ohne weiteres von Gas auf einen anderen Energietrger umstellen knne. Die Vorinstanz hat nun unter den Bedingungen einer marktbeherrschenden Stellung zu prfen, ob der Versorger diese Stellung fr die Preisgestaltung tatschlich missbraucht hat.

Preisanpassungsklausel im Gasversorgungs-Sondervertrag unwirksam (BGH)

Im Dezember 2008 hat der Bundesgerichtshof eine Preisanpassungsklausel in einem Gasversorgungs-Sondervertrag bei einem Versorger in NRW fr unwirksam erklrt (Az.: VIII ZR 274/06). Im Gegensatz zum Tarifkunden, der sich an einen allgemein festgelegten Tarif halten muss, besteht fr einen Kunden auch die Mglichkeit, mittels eines Sondervertrages gnstigere Preise durchzusetzen.

Nach Ansicht des Gerichts wrde in einem solchen Fall eine Preisanpassungsklausel, die nicht hinreichend klar und verstndlich formuliert ist, den Kunden aber unangemessen benachteiligen. Zwar regelt diese Klausel die Voraussetzung fr eine Preisnderung, doch sagt sie nichts darber aus, wie sich die Gaspreise ndern sollen, wenn die Voraussetzungen dafr vorlgen.

Unklar ist vor allem, ob die nderung in einem bestimmten Verhltnis zur nderung der allgemeinen Tarifpreise erfolgen und in welchem Verhltnis dies gegebenenfalls erfolgen soll. Die Bestimmung sei nach Auffassung des Gerichts sogar objektiv mehrdeutig, denn es ergeben sich zumindest drei Auslegungsmglichkeiten: nominale bertragung der Tarifpreisnderung, prozentuale bertragung der Tarifpreisnderung oder ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht ohne feste rechnerische Bindung an die Tarifpreisnderung.

In einem hnlich gelagerten Fall hatte der Bundesgerichthof bereits im April 2008 eine Preiserhhungsklausel in Erdgas-Sondervertrgen eines Versorgers in Sachsen fr unwirksam erklrt (Az.:KZR 2/07). Die Klausel stelle eine den Geboten von Treu und Glauben widersprechende unangemessene Benachteiligung der Gaskunden dar. Schlielich verweigerte das Gericht dem Versorger auch ein Preisanpassungsrecht. Denn bei einer zweijhrigen Vertragslaufzeit mit einer anschlieenden dreimonatigen Kndigungsfrist beider Seiten, sei es zumutbar, den Gaspreis innerhalb der Vertragslaufzeit nicht zu erhhen.

Vermieter nicht zur Generalinspektion der Elektrik verpflichtet (BGH)

Der Bundesgerichtshof hatte darber zu entscheiden, ob ein Vermieter von Wohnraum verpflichtet ist, im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht eine regelmige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogerte in den Mietwohnungen durchzufhren.

Ein klagender Mieter hatte behauptet, ein technischer Defekt mit Kurzschluss htte in der Nachbarwohnung einen Brand entfacht und ihm einen Sachschaden von Euro 2.630,00 zugefgt. Das Gericht wies die Klage ab und stellte klar, dass der Vermieter keineswegs verpflichtet ist, die Elektrik ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mngel von einem Fachmann regelmig berprfen zu lassen (Az.: VIII ZR 321/07).

Der Vermieter ist lediglich verpflichtet, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten, und diese Pflicht erstreckt sich grundstzlich auf alle Teile des Hauses. Bekannt gewordene Mngel, die eine Gefahr fr die Mietobjekte darstellen knnten, mssen vom Vermieter jedoch unverzglich behoben werden.

Das bedeutet aber nicht die Pflicht zu einer regelmigen Generalinspektion. Im Einzelfall, so das Gericht, knnen zwar besondere Umstnde wie ungewhnliche und wiederholte Strungen Anlass geben, die Elektroanlage umfassend zu inspizieren. Solche Ausnahmen seien aber nicht geeignet, daraus eine allgemeine Pflicht abzuleiten.

Betriebskostenabrechnung bei mehrfach wechselnden Nutzflchen (BGH)

Im Mai 2008 fllte der Bundesgerichtshof ein durchaus umstrittenes Urteil zur Rechtmigkeit einer Betriebskostenabrechnung (Az.: VIII ZR 261/07). Er hob die Entscheidung des Landgerichts auf und gab dem klagenden Vermieter im Prinzip Recht. Dennoch verwies das hchste Zivilgericht den Fall zur Prfung einzelner Details an das Landgericht zurck. Mit der Klage verlangte der Vermieter vom Mieter eine Nachzahlung von Betriebskosten aufgrund von Nebenkostenabrechnungen fr die Abrechungszeitrume 1998/99 bis 2000 und 2002 bis 2004.

Doch wechselten die Flchenangaben des Wohnungsgebudes von Jahr zu Jahr, obwohl diese Angaben als Berechnungsgrundlage fr die Heizungs- und Warmwasserkosten dienen. So differierten die Flchenangaben von Jahr zu Jahr um 10 qm bis 200 qm. Darber hinaus gab es auch erhebliche Unterschiede bezglich der Angaben in den einzelnen Jahresabrechnungen ber den separat abgerechneten Heizlverbrauch einer in dem Gebudekomplex betriebenen Wscherei.

Das Landgericht hatte entschieden, dass die Nachforderungen des klagenden Vermieters wegen der formell nicht ordnungsgemen Betriebskostenabrechnung hinfllig seien. Denn die vorgelegten Abrechnungen seien aufgrund der jeweils unterschiedlichen Berechnungsgrundlagen ohne nhere Erluterungen nicht mehr nachvollziehbar.

Dieser Sichtweise folgte der Bundesgerichtshof jedoch nicht, sondern stellte fest, dass die Betriebskostenabrechnungen formell ordnungsmig sind. Den formellen Anforderungen ist genge getan, wenn die Betriebskosten innerhalb der gesetzlich festgelegten Frist aus sich heraus verstndlich abgerechnet werden. Ein Abgleich mit anderen Abrechnungszeitrumen ist in der Regel nicht vorgesehen, so dass der Vermieter dazu auch keine Erluterungen abgeben muss.

Dennoch rumte das Gericht ein, dass auffllige Abweichungen und Schwankungen gegenber Werten anderer Abrechnungszeitrume in besonderer Weise Anlass geben knnten, die inhaltliche Richtigkeit der betreffenden Abrechnungsposten zu berprfen. Damit muss sich nun die Vorinstanz auseinandersetzen.

Modernisierung durch Kufer vor Grundbucheintrag mglich

Der Bundesgerichtshof entschied im Februar 2008, dass der Kufer von Wohnraum bereits vor der Eintragung des Kaufs im Grundbuch berechtigt ist, Modernisierungsmanahmen in den Mietwohnungen durchzufhren. Dazu bedarf es jedoch einer entsprechenden Vollmacht, die der Verkufer dem Kufer beim Kauf erteilt hat (Az.: VIII ZR 105/07).

In dem vorliegenden Fall hatte der Vermieter seine Immobilie verkauft und den Kufer schriftlich ermchtigt, bereits vor der Eintragung des Kaufes im Grundbuch smtliche Rechtsverhltnisse im eigenen Namen abgeben zu knnen. Dazu zhlten u.a. Modernisierungsmanahmen durchzufhren, sowie Rechtsstreitigkeiten zu fhren. Der neue Eigentmer kndigte den Mietern derartige Manahmen an, die diese jedoch mit der Begrndung verweigerten, dass der neue Eigentmer nicht der Vermieter sei, denn der Kauf sei noch nicht im Grundbuch eingetragen.

Das Gericht folgte nicht der Argumentation der Mieter, denn das Brgerliche Gesetzbuch legt den Vermieter nicht darauf fest, das Recht zur Modernisierung der von ihm vermieteten Wohnung stets selbst wahrzunehmen. Vielmehr kann er auch einen Dritten dazu ermchtigen, dieses Recht im eigenen Namen auszuben.

Das heit fr den vorliegenden Fall, dass ein Kufer, der ein berechtigtes Interesse zum Umbau der Mietsache hat, das dem Vermieter zustehende Recht zur Modernisierung mit dessen Zustimmung im eigenen Namen ausben kann. In diesem Sinne sind die beklagten Mieter verpflichtet, die Umbaumanahmen zu dulden.

Wasserzhler bei Verbrauchskosten nicht immer entscheidend (BGH)

In einer Wohnanlage waren mit einer Ausnahme alle Wohnungen im Gebude mit einem Wasserzhler ausgestattet. Der Vermieter rechnete deshalb die Kosten der Wasserversorgung und Entwsserung fr alle Mietparteien nach dem Anteil der Wohnflche ab.

Dagegen wehrte sich der Mieter, dessen Wohnung ber einen Wasserzhler verfgte, der den Verbrauch przise angab. Denn verglichen mit der Verbrauchangabe des Zhlers, fiel die Rechnung fr den beklagten Mieter gem Wohnflche erheblich hher aus. Darber hinaus machte der Mieter geltend, dass der Vermieter sogar verpflichtet sei, die Wasserkosten nach Verbrauch abzurechnen.

Dieser Meinung waren auch die Vorinstanzen gewesen, der sich der Bundesgerichtshof jedoch nicht anschloss. In seinem Urteil vom Mrz 2008 entschied das Gericht, dass der klagende Vermieter durchaus berechtigt sei, die Kosten der Wasserversorgung und Entwsserung nach dem Anteil der Wohnflche auf die Mieter umzulegen (Az.: VIII ZR 188/07).

Denn dieser Abrechnungsmastab besteht grundstzlich, solange nicht alle Wohnungen mit einem Wasserzhler ausgerstet sind. Des Weiteren haben die Parteien auch nichts anderes vereinbart. Und es reicht nach Auffassung des Gerichtes auch nicht aus, bloe Zweifel an der Billigkeit der Wohnflche als Umlagemastab zu uern, um eine nderung des gesetzlichen Umlageschlssels zu rechtfertigen. Dies kann nur geschehen, wenn eine krasse Unbilligkeit (Ungerechtigkeit) vorliegt, was im vorliegenden Fall aber nicht zutrifft.

Duldungspflicht bei zumutbarer Modernisierungsmanahme

Der Bundesgerichtshof hatte darber zu entscheiden, ob der Anschluss einer Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wrme-Kopplung gespeiste Fernwrmenetz eine Modernisierungsmanahme darstellt, die der Mieter dulden muss. Im Prinzip bejahte das Gericht im September 2008 die Duldungspflicht (Az.: VIII ZR 275/07) und besttigte das Urteil der Vorinstanz. Denn diese Manahme fhrt nach derzeitigem Erkenntnisstand im Gegensatz zur vorhandenen Gasetagenheizung zu einer merklichen Ersparnis an Primrenergie.

Das Gericht betonte jedoch, dass der Mieter gegenber solchen Manahmen nicht schutzlos gestellt ist. Er braucht sie nicht zu dulden, wenn sie fr ihn, seine Familie oder einen anderen Hauhaltsangehrigen eine nicht zu rechtfertigende Hrte bedeuten wrde. So werden die Belange des Mieters in diesem Kontext aufgrund einer umfassenden Interessenabwgung gewahrt. Dazu zhlt besonders das Interesse des Mieters, vor einer unzumutbaren Miet- oder Betriebskostenerhhung geschtzt zu werden.

Im vorliegenden Fall kann aber keinesfalls von einer unzumutbaren Hrte des beklagten Mieters die Rede sein, auch nicht unter finanziellen Gesichtspunkten. Denn die Klageseite hatte bereits im Berufungsverfahren auf eine modernisierungsbedingte Mieterhhung verzichtet. Das heit aber nicht, dass dieser Verzicht fr das Urteil ausschlaggebend gewesen ist. Denn eine zu erwartende Mieterhhung ist generell nicht als Hrte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein blich ist.

Mieter muss berechtigte Rckbaumanahmen dulden (BGH)

In einer Wohnanlage hatte ein Wohnungseigentmer eigenmchtig erhebliche Vernderungen durchgefhrt, ohne die Zustimmung der Wohnungseigentmergemeinschaft eingeholt zu haben. So hatte er seinen Balkon zum Wintergarten ausgebaut und Fenster durch einen Balkon ersetzt.

Die Wohnung wurde vermietet, und der Eigentmer in der Zwischenzeit von einem Mitglied der Eigentmergemeinschaft verklagt, die baulichen Vernderungen am Gemeinschaftseigentum rckgngig zu machen. Das rechtskrftige Urteil verpflichtet den Wohnungseigentmer, den ursprnglichen Zustand seines Sondereigentums wiederherzustellen. Daraufhin plante er, diese Rckbaumanahme im Wege der sogenannten Ersatzvornahme durchzufhren und verlangte die Duldung der Manahme, die der Mieter jedoch verweigerte.

Der Bundesgerichtshof besttigte die Urteile der Vorinstanzen und entschied im Dezember 2006, dass der Mieter verpflichtet ist, die Rckbaumanahme zu dulden (Az.: V ZR 112/06). Das Gericht bezeichnete den Mieter als Zustandsstrer, da die Beseitigung einer unrechtmigen baulichen Vernderung der Wohnung allein vom Mieter abhngt. Denn dessen Verweigerung, die Rckbaumanahme zu dulden, wrde im Enddefekt dazu fhren, dass ein Eigentmer einen eigenmchtig geschaffenen baulichen Zustand seiner Wohnung durch Vermietung auf unbegrenzte Zeit aufrechterhalten knnte.

In diesem Sinne kritisierte der Bundesgerichthof auch die Auffassung des Oberlandesgerichtes Mnchen, das 2003 in einem hnlichen Fall diesen zentralen Aspekt nicht bercksichtigt hatte und hob hervor, dass der Vermieter dem Mieter nicht mehr an Rechten bertragen knne, als er selber habe.

Abmahnungen sind im Mietvertragsrecht irrelevant (BGH)

Im vorliegenden Fall hatten sich Hausbewohner mehrfach ber einen Mieter wegen hufiger Ruhestrung beschwert. Der Vermieter mahnte den Mieter daraufhin ab und drohte ihm im Falle einer erneuten Beschwerde mit der fristlosen Kndigung des Mietvertrages. Daraufhin verklagte der Mieter seinen Vermieter und beantragte dabei, die Abmahnung zu "beseitigen", hilfsweise sie zu unterlassen und hilfsweise die Unrechtmigkeit der Abmahnung festzustellen.

Der Bundesgerichtshof besttigte die Urteile der Vorinstanzen, die die Klage als unzulssig abgewiesen hatten. In seine Entscheidung vom Februar 2008 stellte das Gericht fest, dass der klagende Mieter keinen berechtigten Klageanspruch hat, wobei unerheblich ist, ob die Abmahnung gerechtfertigt ist oder nicht (Az.: VIII ZR 139/07). Denn der Klageanspruch lsst sich weder aus dem Mietvertragsrecht, noch aus dem Brgerlichen Gesetzbuch herleiten. Und das Arbeitsrecht, in dem Abmahnungen eine zentrale Rolle spielen, lsst sich nicht auf das Mietvertragsrecht bertragen.

Des Weiteren verletzt eine unberechtigte Abmahnung den Mieter nicht in seinen Rechten, und die Wirkungen einer Abmahnung erschpfen sich darin, den Adressaten ein beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu fhren und nicht mehr. Denn in einem potentiellen spteren Rechtsstreit wrde die Abmahnung keine Rolle spielen, und der Vermieter htte demnach auch keinen Beweisvorsprung. Vielmehr msste der Vermieter dann den vollen Beweis fr das Fehlverhalten des Mieters erbringen.

Auch die hilfsweise erhobene Feststellungsklage ist unzulssig, weil eine solche Klage nur die Feststellung eines Rechtsverhltnisses zum Gegenstand haben kann. Dem Klger ging es aber nicht darum, die mietvertragliche Zulssigkeit eines bestimmten Gebrauchs der Mietsache oder dessen Grenzen klren zu lassen. Vielmehr wollte er lediglich geklrt wissen, ob er die ihm angelastete Vertragsverletzung begangen hat oder nicht. Nach Auffassung des Gerichts kann dies jedoch nicht Gegenstand einer Feststellungsklage sein.

Hinweis auf Mietspiegel bei Miterhhung ausreichend (BGH)

Der klagende Vermieter einer Wohnung in Berlin hatte vom Mieter verlangt, der Erhhung der Bruttokaltmiete um monatlich 73 Euro zuzustimmen. Der Vermieter verwies auf den ffentlich bekannt gemachten Mietspiegel und betonte, dass die Miete nach der Erhhung die ortsbliche Miete fr vergleichbaren nicht preisgebundenen Wohnraum nicht berschreiten wrde.

Der Vermieter verzichtete auf die Nennung der genauen Summen im Mietspiegel und beschrnkte sich in seiner Begrndung auf das Mietspiegelfeld, dem die Wohnung zuzuordnen war. Demnach lag der verlangte Mietzins innerhalb der Mietzinsspanne des mageblichen Mietzinsfeldes.

Der Bundesgerichtshof hob im Dezember 2007 die Entscheidungen der Vorinstanzen auf, die das Mieterhhungsverlangen als formell unwirksam angesehen hatten. Nach deren Auffassung reichte es nicht aus, nur das Mietspiegelfeld anzugeben. Vielmehr htte die Mietspanne ausdrckliche genannt werden mssen.

Dem widersprach der Bundesgerichthof (Az.: VIII ZR 11/07), der entschied, dass das Mieterhhungsverlangen des Vermieters in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden ist. Der Klger ist vielmehr seiner Pflicht nachgekommen, das zutreffende Raster aus Buchstaben und Zahlen des Mietspiegelfeldes anzugeben, aus denen sich die Mietzinsspanne exakt ablesen lsst.

Da das Mietspiegelfeld im Amtsblatt verffentlicht und damit allgemein zugnglich ist, besteht demnach kein Grund, den Vermieter zu verpflichten, fr das Mieterhhungsverlangen weitere Angaben zu machen.

Kein Mietzuschlag bei unwirksamer Schnheitsreparaturklausel (BGH)

Der Bundesgerichtshof hatte darber zu entscheiden, ob ein Vermieter im Rahmen einer Mieterhhung einen Zuschlag zur ortsblichen Vergleichsmiete verlangen kann, wenn eine Vertragsklausel zur Durchfhrung von Schnheitsreparaturen unwirksam ist.

Wie Zwangsversteigerung Aktuell bereits im Juli 2008 darstellte, hatte das Gericht derartige Klauseln wie z.B. die Farbklausel fr unwirksam erklrt, in denen der Mieter nach einem starren Fristenplan zur Renovierung verpflichtet ist, ganz gleich, in welchem Zustand sich der Wohnraum befindet (Az.: VIII ZR 224/07).

Angesichts dieser Rechtssprechung, versuchte der Vermieter im vorliegenden Fall, die Miete um einen Zuschlag zur ortsblichen Miete von 0,71 je m2 zu erhhen. Dieser Betrag wird bei der Kostenmiete im ffentlich gefrderten Wohnungsbau angesetzt, wenn der Vermieter die Kosten der Schnheitsreparaturen trgt. Der beklagte Mieter aber weigerte sich, der Mieterhhung zuzustimmen. Zuvor war der Vermieter gescheitert, den Mieter zu einer Ergnzungsvereinbarung zu bewegen, in der die Verpflichtung zur Durchfhrung von Schnheitsreparaturen anderweitig geregelt werden sollte.

Das Amtsgericht hatte der Erhhung um 0,71 je m2 als angemessen zugestimmt, das Landgericht diesen Betrag jedoch auf 0,20 je m2 reduziert, woraufhin beide Seiten in die Revision gingen.

Der Bundesgerichtshof hat dann im Juli 2008 letztinstanzlich die Revision des klagenden Vermieters zurckgewiesen und klargestellt, dass der Vermieter kein Recht hat, einen Zuschlag zur ortsblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur bertragung der Schnheitsreparaturen enthlt (Az.: VIII ZR 181/07). Vielmehr habe nach der gesetzlichen Regel (535 Abs. 1 Satz 2 BGB) der Vermieter die Last der Schnheitsreparatur und Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen.

Verjhrungsfrist beginnt mit Grundbucheintrag

In diesem Fall hatte der klagende Mieter vom Vermieter verlangt, Kosten fr bestimmte mietvertraglich vereinbarte Aufwendungen zu erstatten. Der beklagte Vermieter lehnte dieses Ansinnen mit dem Hinweis ab, dass er das Hausgrundstck verkauft habe und die Ansprche verjhrt seien.

In der Tat verjhren geltend gemachte Ansprche auf Ersatz von Aufwendungen sechs Monate nach Beendigung des Mietverhltnisses, und im vorliegenden Fall klagte der Mieter erst fast ein Jahr nach dem Verkauf des Hauses vor dem Amts- und dem Landgericht, allerdings erfolglos.

Der Bundesgerichtshof hob im Mai 2008 die Urteile auf und stellte abschlieend fest, dass die 6-monatige Verjhrungsfrist beim Verkauf einer Mietsache erst beginnt, wenn der Mieter erfahren hat, dass die Immobilie zugunsten des Erwerbers im Grundbuch eingetragen ist (Az.: VIII ZR 133/07).

Es wrde also fr den Verjhrungsbeginn nicht gengen, dass der Mieter ganz allgemein Kenntnis vom Verkauf des Objektes hat. Da sich die Eintragung ins Grundbuch aus unterschiedlichsten Grnden verzgern kann, darf dies den Ansprchen des Mieters nicht zum Nachteil gereichen. Vielmehr diene das Datum des Grundbucheintrags dazu, eventuelle Ansprche des Mieters abzusichern.

Denn erst mit dem Eintrag sei die bertragung der Immobilie vollends abgeschlossen, und die Verjhrungsfrist von sechs Monaten knne nun beginnen, Ansprche geltend zu machen.

"Farbwahlklausel" im Wohnraummietvertrag unwirksam

In diesem Fall hatte der Bundesgerichtshof ber die Klage eines Mieters zu entscheiden, der eine Klausel im Mietvertrag fr unwirksam hlt, in der es heit: "Die Schnheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszufhren."

Der Klger hat beantragt festzustellen, dass dem Vermieter kein vertraglicher Anspruch auf Vornahme von Schnheitsreparaturen zusteht. Das Gericht folgte der Argumentation des Klgers und entschied im Juni 2008, dass die hier verwendete "Farbwahlklausel" den Mieter unangemessen benachteiligt und seine Verpflichtung zur Vornahme der Schnheitsreparaturen insgesamt unwirksam sei (Az.: VIII ZR 224/07).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichthofes ist die Forderung nach Schnheitsreparaturen unwirksam, wenn sie dem Mieter eine Renovierungspflicht nach einem starren Fristenplan ohne Rcksicht auf den Zustand der Wohnung auferlegen. Die in diesem Verfahren beanstandete Klausel schreibt dem Mieter nicht erst fr den Zeitpunkt der Rckgabe der Wohnung, sondern bereits whrend der Mietzeit vor, fr die Schnheitsreparaturen helle, deckende und neutrale Farben zu verwenden.

Dem Vermieter sei zwar ein berechtigtes Interesse nicht abzusprechen, am Ende des Mietverhltnisses die Wohnung in einer neutralen Farbgebung zurckzuerhalten, die von mglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wrde. Das heit allerdings nicht, dass ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, den Mieter bereits whrend der Mietzeit zu zwingen, auf eine eigene Farbgestaltung zu verzichten, sei sie farbig oder nicht deckend.

BGH strkt Vermieter bei Eigenbedarfskndigungen

Im vorliegenden Fall kndigte der Vermieter wegen Eigenbedarfs eine vermietete Wohnung. Er konnte aber dem Mieter bis zum Ablauf der Kndigungsfrist keine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage zur Verfgung stehende Wohnung zur Anmietung anbieten. Erst nach Ablauf der Kndigungsfrist wre eine alternative Wohnung frei geworden, was den Beklagten veranlasst hatte, sich der Rumung wegen Eigenbedarfs zu widersetzen.

Das Gericht entschied im Juni 2008 jedoch zu Gunsten des Vermieters (Az.: VIII ZR 292/07) und setzte damit seine Rechtsauffassung aus den beiden Urteilen des Jahres 2003 fort (Az.: VIII ZR 311/02 und VIII ZR 276/02). Darin heit es, dass grundstzlich eine Anbietpflicht besteht und dass eine unter Versto gegen diese Verpflichtung ausgesprochene Kndigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam sei.

Das Gericht hob aber auch hervor, dass diese Pflicht nur bestehe, wenn sich die andere Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befnde und bis zum Ablauf der Kndigungsfrist zur Verfgung stnde. Anderenfalls wrde nmlich derjenige Mieter privilegiert, der nach Ablauf der Kndigungsfrist die Wohnung nicht freigibt und mglicherweise einen Rechtsstreit beginnt in der Hoffnung, dass im Laufe des Verfahrens eine Wohnung im selben Haus frei werde. Damit wre der Vermieter in seinem Eigentumsrecht nach Artikel 14 des Grundgesetzes unverhltnismig eingeschrnkt.

Kleintierhaltung in Mietwohnungen in der Regel zulssig (BGH)

Viele Menschen halten Kleintiere in der Wohnung. Dazu zhlen Vgel, Zierfische, Meerschweinchen, Hunde und Katzen. Im vorliegenden Fall besagte der Mietvertrag, dass jede Tierhaltung, mit Ausnahme von Ziervgeln und Zierfischen, der Zustimmung des Vermieters bedarf. Der Mieter bat seinen Vermieter um die Zustimmung, zwei Katzen der Rasse "Britisch Kurzhaar" halten zu drfen, was dieser jedoch ablehnte. Der Mieter klagte auf Zustimmung, und das Amtsgericht urteilte zugunsten des Klgers. Das Landgericht hob das Urteil jedoch auf, lie aber Revision beim Bundesgerichtshof zu.

Das Gericht entschied im November 2007, dass die Mietvertragsklausel bezglich der Zustimmungspflicht unwirksam sei, da sie den klagenden Mieter unangemessen benachteiligt (Az.: VIII ZR 340/06). Das Gericht bezog sich dabei auf die Ausnahmeregelung fr Zierfische und Ziervgel, die jedoch nicht fr andere Kleintiere gelten sollte, von denen in der Regel keine Strungen ausgehen. Fehlt es aber an einer wirksamen Regelung im Mietvertrag, hngt die Zulssigkeit der Tierhaltung davon ab, ob sie zum vertragsgemen Gebrauch der Mietwohnung gehrt.

Um diese Frage rechtlich bindend beantworten zu knnen, sind die Interessen des Vermieters, des Mieters und weiterer Betroffenen umfassend abzuwgen. Diese Abwgung lsst sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen. Denn die Umstnde, die zu bercksichtigen sind, seien so individuell und vielgestaltig, dass sich jede schematische Lsung verbieten wrde.

Da es im vorliegenden Streitfall an den erforderlichen Tatsachen und der gebotenen umfassenden Interessenabwgung fehlte, hob der Bundesgerichtshof das Urteil des Landgerichtes auf und verwies den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an die Vorinstanz zurck.

Bei Kabelanschluss in der Regel kein Anspruch auf Satellitenschssel (BGH)

Immer wieder versuchen Mieter, besonders mit Migrationshintergrund, eine Satellitenschssel anzubringen, obwohl ein Kabelanschluss fr den Empfang von Radio- und Fernsehprogramme vorhanden ist. Der Bundesgerichtshof ist diesbezglich seit Jahren regelmig gefordert, Urteile zu diesem Bereich zu fllen.

Zwangsversteigerung Aktuell hat Ihnen in den zurckliegenden Jahren mehrere Grundsatzurteile zu diesem Thema vorgestellt(Az.: VIII ZR 207/04; VIII ZR 253/04; VIII 260/06). Auch im vorliegenden Fall musste das Gericht zwischen zwei im Grundgesetz niedergelegten Rechten abwgen: dem Grundrecht auf ungehinderten Zugang zu allgemein zugnglichen Informationen (Art. 5 GG) und dem Eigentumsrecht (Art. 14 GG).

Der Klger, ein russischer Staatsangehriger, ist Mieter und verlangte vom Vermieter, eine Satellitenschssel anbringen zu drfen, um private und staatliche russische Programme empfangen zu knnen. Der Vermieter verwies jedoch darauf hin, dass der Mieter auf eigene Kosten einen Decoder installieren knnte, der ber "Gigi-KABEL RUS" den Empfang fnf russischer Programme im bestehenden Kabelnetz sicherstellen wrde.

Das Gericht wies die Klage des Mieters im Mrz 2005 ab, betonte aber, dass das besondere Informationsinteresse dauerhaft in Deutschland lebender Auslnder bei jeder Entscheidung zu beachten sei (Az.: VIII ZR 118/04). In diesem Fall aber sei dieser Informationsanspruch erfllt worden, denn es sei dem Klger zumutbar, den dazu notwendigen Decoder kuflich zu erwerben, um mehrere Programme in russischer Sprache empfangen zu knnen. Damit rumte das Gericht dem Eigentumsrecht des beklagten Vermieters und seinem Interesse, das Gesamtbild der Gebudefassade nicht durch eine Satellitenschssel zu beeintrchtigen, den Vorrang ein.

Suizidgefhrdung beeinflusst Zwangsversteigerungsverfahren (BGH)

In den vergangenen Jahren hat der Bundesgerichtshof (BGH) mehrere Urteile gefllt, in denen bei konkreter Selbstmordgefahr des Schuldners im Extremfall die Zwangsversteigerung ausgesetzt werden kann (Zwangsversteigerung Aktuell stellte zu diesem juristisch und verfassungsrechtlich schwierigen Thema bereits im September 2006 drei Urteile vor: Az.: I ZB 10/05; V ZB 24/05; V ZB 99/05).

Im Dezember 2007 fllte der BGH erneut ein Urteil zu diesem schwierigen Themenkomplex (Az.: V ZB 67/07) und besttigte das Urteil der Vorinstanz. Im Kern setzte der BGH seine frhere Linie fort, die dem Glubiger im Falle einer anerkannten Suizidgefhrdung des Schuldners gewisse Lasten zumutet.

Im vorliegenden Fall hatte das Landgericht einen Entscheid des Vollstreckungsgerichtes, das Zwangsversteigerungsverfahren trotz Selbstmordgefhrdung fortzusetzen, ausgesetzt. Das Landgericht hatte das Verfahren fr einen Zeitraum von zwei Jahren bis Ende April 2009 mit der Auflage eingestellt, dass die Schuldnerin sich regelmig ambulant psychiatrisch und psychotherapeutisch behandeln lsst und das Gericht regelmig ber diese Manahmen informieren muss.

Das Gericht argumentierte, dass aller Voraussicht nach weder eine intensive noch stationre rztliche Betreuung der Schuldnerin whrend oder nach der Zwangsversteigerung die Gefahr der Selbstttung verringert htte. Auch die erzwungene Unterbringung bte letztlich keine Sicherheit gegen einen Selbstmord, liefe aber darauf hinaus, die Schuldnerin bis zu ihrem natrlichen Tod zu verwahren und damit ihrer Freiheit zu berauben.

Im Kern galt es abzuwgen zwischen dem Interesse der Suizidgefhrdeten (Lebensschutz, Art. 2 Abs. 2 GG) und dem Vollstreckungsinteresse des Glubigers (Glubigerschutz, Art. 14 GG), wobei die befristete Aussetzung des Verfahrens beiden Ansprchen einigermaen gerecht wird. Denn so verbleibt den zustndigen Stellen gengend Zeit, um sorgfltig zu prfen, ob der Gefahr der Selbstttung nicht auf andere Weise als durch Einstellung der Zwangsvollstreckung wirksam begegnet werden kann.

Zwangsverwalter und Zwangsversteigerung (BGH)

Im diesem Fall urteilte der BGH, dass ein Zwangsverwalter einer Immobilie nicht berechtigt ist, etwaige berschsse an Nebenkostenvorauszahlen zugunsten des Glubigers der Masse zuzuschlagen. Vielmehr sei er verpflichtet, diese berschsse an den Ersteher zu bergeben, der die Immobilie auf einer Zwangsversteigerung erworben hatte, auch wenn die Zwangsverwaltung noch ber den Tag der Ersteigerung hinaus besteht. Denn dem neuen Eigentmer obliegt in der Regel die Abrechung der Nebenkostenvorauszahlungen und Rckzahlung etwaiger berschusse (Az.: IX ZR 156/06).

Das Gericht betonte, dass vom Zeitpunkt des Zuschlages zugunsten des Erstehers bis zur rechtlich bindenden Aufhebung der Zwangsverwaltung zwischen dem Verwalter und dem Ersteher eine Sonderrechtsbeziehung mit treuhnderischem Charakter besteht. Das heit, dass der Verwalter nicht verbrauchte Nebenkostenvorauszahlungen zurckhalten und diese Vorauszahlungen nach Aufhebung der Zwangsverwaltung an den Ersteher bergeben muss.

Der Verwalter htte bei sorgfltiger rechtlicher Prfung sogar erkennen mssen, dass die berhhten Nebenkostenvorauszahlungen nicht fr die Durchfhrung des Zwangsverwaltungsverfahrens verbraucht, insbesondere nicht an die Glubigerin htten ausgezahlt werden drfen.

Rauchen in Mietwohnungen nur im Extremfall vertragswidrig

Als letzte Instanz hatte der Bundesgerichtshof darber zu entscheiden, ob der Mieter einer Wohnung fr erheblichen Renovierungsbedarf aufkommt, der durch "exzessives" Rauchen verursacht worden ist. Nach dem Urteil des Gerichts vom Mrz 2008, ist der Mieter als Raucher nur in extremen Ausnahmefllen schadensersatzpflichtig (Az.: VIII ZR 37/07).

Der Vermieter hatte sich geweigert, dem Mieter zum Auszug die hinterlegte Kaution zurckzubezahlen. Er glaubte, diese Summe einbehalten und sie mit Schadensersatzansprchen bezglich der Wohnungsrenovierung aufrechnen zu knnen. Nach Ansicht des Vermieters seien Decken, Wnde und Tren durch Tabakqualm stark vergilbt gewesen, und der Geruch habe sich in die Tapeten eingefressen. All dies htte es erforderlich gemacht, zu tapezieren und die Tren neu zu lackieren.

Die Vorinstanzen hatten einen Schadensersatzanspruch verneint, und der Bundesgerichtshof hat sich in diesem Fall im Prinzip den Urteilen angeschlossen. Dennoch stellte das Gericht klar, dass in extremen Fllen Schadenersatzansprche bestehen knnen. Dies setze jedoch voraus, dass das Rauchen in einer Mietwohnung ber den vertragsgemen Gebrauch hinausgeht und der Schaden nicht mehr durch Schnheitsreparaturen wie in der Zweiten Berechnungsverordnung niedergelegt (Tapezieren, Anstreichen, Kalken, Streichen der Fubden, Heizkrper, Fenster und Innentren) behoben werden kann, sondern darber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erforderlich machen.

Dem Vermieter bleibt es vorbehalten, mit dem Mieter eine wirksame Vereinbarung ber Schnheitsreparaturen zu machen und sie auf diese Weise auf den Mieter abzuwlzen. Im vorliegenden Fall lag eine solche Vereinbarung nicht vor, und die durch Tabakkonsum entstandenen Mngel lieen sich durch die o. g. Schnheitsreparaturen beseitigen. Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters lag demnach nicht vor.

Mietkaution getrennt vom Vermgen des Vermieters anlegen (BGH)

Der Bundesgerichtshof hatte in einem Insolvenzverfahren die Frage zu entscheiden, ob der Wohnungsmieter die Mietkaution auch dann verlangen kann, wenn der insolvente Vermieter die Kaution nicht von seinem Vermgen getrennt angelegt hat. Das Gericht verneinte den Anspruch und besttigte damit die Entscheidungen der Vorinstanzen (Az.: IX ZR 132/06).

Das Gericht fhrte aus, dass der Wohnungsmieter eine gestellte Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann ungeschmlert zurckerhlt, wenn der Vermieter die Kaution von seinem sonstigen Vermgen getrennt angelegt hat, so wie es das Gesetz vorschreibt ( 551 Abs.3 Satz 3 BGB).

Verstt der Vermieter gegen diese Bestimmung, dann hat der Mieter im Falle der Insolvenz des Vermieters nur eine einfache Insolvenzforderung. Dies ergibt sich dem allgemeinen insolvenzrechtlichen Grundsatz, dass eine "Aussonderungsbefugnis" hinsichtlich eines Kontoguthabens nur dann bestehen kann, wenn es sich um ein ausschlielich zur Aufnahme von Fremdgeldern bestimmtes Konto handelt.

Der Mieter ist allerdings berechtigt, die gesetzlich vorgeschriebene Anlage der Kaution gegenber dem Vermieter auch durchzusetzen. Solange der Vermieter seiner Anlagepflicht nicht nachkommt, ist der Mieter grundstzlich befugt, die geschuldeten Mietzahlungen in Hhe des Kautionsbetrages im Rahmen eines Zurckbehaltungsrechtes zu verweigern. Darber hinaus steht dem Mieter das Recht zu, einen Nachweis zu verlangen, dass die Kaution gesetzeskonform angelegt sei.

Das Anbringen einer Satellitenschssel nicht immer erlaubt (BGH)

Wieder einmal musste sich der Bundesgerichtshof mit dieser schwierigen Materie auseinandersetzen, da sie auch wichtige Bereiche des Grundgesetzes (GG) berhrte. Schon wenige Monate zuvor hatte sich das Gericht mit einer hnlichen Problematik befasst (Az.: VIII ZR 207/04), die Ihnen Zwangsversteigerung Aktuell bereits im August 2007 vorstellte.

Der Mieter, ein trkischer Staatsbrger alevitischen Glaubens, hatte sich auf seinem Balkon eine mobile Parabolantenne montiert, obwohl die Wohnung ber einen Breitbandkabelanschluss verfgte. Mit diesem Anschluss konnte der Mieter unter anderem sechs trkischsprachige Programme empfangen.

Das Gericht hatte in diesem Fall aber nicht nur die im GG niedergelegten Rechte zu Eigentum (Artikel 14 Absatz 1) und Information (Artikel 5 Absatz 1 Satz 1 Halbsatz 2) gegeneinander abzuwgen, sondern auch auf das Grundrecht der Glaubens- und Religionsfreiheit (Artikel 4).

Der Vermieter verlangte die Beseitigung der Parabolantenne und berief sich auf sein Eigentumsrecht. Der Mieter wiederum berief sich aber auf das Grundrecht der Glaubens- und Religionsfreiheit und verwies darauf, dass die trkischsprachigen Programme keine Berichte ber den alevitischen Glauben ausstrahlen wrden. Der trkische Staat erkenne die alevitische Glaubensgemeinschaft nicht einmal an. Aus diesen Grnden sei er als glubiger Alevit auf Satellitenprogramme angewiesen.

Der Bundesgerichtshof wies den Anspruch des Trken alevitischen Glaubens jedoch im Oktober 2007 zurck (Az.: VIII 260/06). In Abwgung der Eigentums-, Informations- und Religionsausbungsrechte kam das Gericht zu dem Urteil, dass in diesem Fall die Eigentumsrechte des Vermieters berwiegen wrden. Denn die technische Ausstattung der Wohnung zum Empfang trkischer Programme sei hinreichend. Auch die Berufung auf Artikel 4 GG knne nach Ansicht des Gerichtes zu keinem anderen Ergebnis fhren.

Auch hier sei zwischen Eigentumsrecht und Recht auf freier Religionsausbung abzuwgen und zugunsten des Eigentumsrechts zu entscheiden. Denn der Glubige knne seinen Informationsbedarf auch auf andere und vielfltige Weise mit Internet, Radio und Druckwerken befriedigen, um am religisen und kulturellen Leben seiner Glaubensgemeinschaft teilnehmen zu knnen.

Keine Kostenerstattung fr Selbstbeseitigung eines Mangels (BGH)

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter einer Wohnung die angeblichen Mngel an der Heizungsanlage durch einen Installateur beseitigen lassen und verlangte vom Vermieter die Kostenerstattung. Im Mietvertrag hatte es unter anderem geheien, dass die Heizung "dringend kontrolliert" werden msse. Der Vermieter wies das Ansinnen auf Kostenerstattung jedoch zurck, zu Recht, wie der Bundesgerichtshof im Januar 2008 in dritter Instanz besttigte (Az.: VIII ZR 222/06).

Weder war die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig, noch der Vermieter in Verzug gewesen. Das heit, der Mieter, der eigenmchtig einen Mangel der Mietsache beseitigt, ohne dass diese Bedingungen erfllt sind, muss selbst fr die entstandenen Kosten aufkommen.

Das Gericht hob hervor, dass der Mieter den Vermieter htte in Verzug setzen mssen. Selbst die Absprache im Mietvertrag, die Heizung msse "dringend kontrolliert" werden, wrde sie nicht von der Pflicht entbinden, den Vermieter zur Mngelbeseitigung anzumahnen.

Allenfalls htte der Mieter eine Kontrolle der Heizung, aber keinesfalls eine Beseitigung von Mngeln in Auftrag geben drfen. Denn der Vermieter hat grundstzlich als Erster das Recht und die Pflicht, Mngel zu beseitigen, und er darf auch nicht vor "vollendete Tatsachen" gestellt werden.

Das bedeutet, dass dem Vermieter grundstzlich die Mglichkeit eingerumt werden muss, zu berprfen, ob ein Mangel besteht, auf welcher Ursache er beruht und ob und wie er beseitigt werden kann. Andernfalls wrden sich die Verteidigungsmglichkeiten ungerechtfertigt verschlechtern.

Mit diesem Urteil bekrftigte das Gericht seine Rechtssprechung zur vergleichenden Problematik im Kaufrecht (Az.: VIII ZR 100/04) aus dem Jahre 2005, als es um die eigenmchtige Reparatur eines gekauften Fahrzeugs ging.

Mieterhhung trotz verspteter Modernisierungsmitteilung (BGH)

Im vorliegenden Fall ging es um Frage, inwieweit Fristen eingehalten werden mssen, um eine Mietzinserhhnung nach durchgefhrten Modernisierungsmanahmen rechtfertigen zu knnen. Der Vermieter hatte begonnen, einen Personenaufzug einzubauen, hatte dies aber gegenber den Mietern nur wenige Wochen zuvor mitgeteilt und zugleich eine Mieterhhnung nach Fertigstellung des Umbauvorhabens angekndigt.

Die Mieter erklrten aber ihrerseits, sie wrden diese Manahme nur unter der Voraussetzung dulden, dass die Miete nicht erhht wird. Sie bezogen sich auf die ihrer Meinung nach nicht fristgerechte Ankndigung des Vermieters, der die Mieter mindestens drei Monate vor Baubeginn ber das Vorhaben und der damit verbundenen Mitzinserhhnung htte unterrichten mssen.

Der Bundesgerichtshof folgte dieser Argumentation nicht. Vielmehr entschied er im September 2007, dass eine versptete Mitteilung nicht dazu fhren darf, dem Vermieter das Recht abzusprechen, nach einer Modernisierungsmanahme die Miete erhhen zu knnen. (Az.: VIII ZR 6/07).

Gleichwohl betonte das Gericht, dass die Unterschreitung der Dreimonatsfrist zur Verschiebung des Zeitpunktes der Mieterhhnung um sechs Monate fhrt. Die Dreimonatsfrist dient dagegen dem Mieter, ausreichend Zeit zu haben, um sich auf die beabsichtigte (Bau-) Manahme einzustellen und sich Klarheit darber zu verschaffen, ob er diese Manahme dulden und die Mieterhhung hinnehmen oder von seinem Sonderkndigungsrecht Gebrauch machen will.

Betriebskostenumlage nur nach tatschlicher Belegungszahl (BGH)

Im vorliegenden Fall hatten Vermieter und Mieter vereinbart, bestimmte Betriebskosten, unter anderem Kaltwasserverbrauch und Mllabfuhr, nach der Kopfzahl der Mietparteien umzulegen. Die Betriebskostenabrechnung fr eine Abrechnungsperiode ergab eine Nachforderung des Vermieters.

Um die exakte Belegung ohne greren Aufwand festzustellen, nahm er das Register des Einwohnermeldeamtes zu Hilfe. Dieser Berechnungsgrundlage verweigerten sich jedoch die Mietparteien. Der Vermieter klagte, doch wiesen die beiden Vorinstanzen die Klage ab, nach der das Melderegister als Grundlage fr die Belegung herhalten knnte.

Der Bundesgerichtshof besttigte im Januar 2008 die Entscheidungen der Vorinstanz (Az.: VIII ZR 82/07).

Das Gericht fhrte aus, dass das amtliche Einwohnermelderegister keine hinreichend exakte Grundlage bietet, die Anzahl der Personen in einer Wohnanlage wiederzugeben. Denn die in Wohnanlagen bliche Fluktuation von Mietern spiegelt sich erfahrungsgem nicht oder nur sehr unzureichend in den Melderegistern wider. Wenn aber fr die Verteilung der Betriebskosten die Zahl der Bewohner mageblich sein soll, kommt es auf die tatschliche Belegung und nicht auf die melderechtliche Registrierung an.

Nach dem Gerichtsurteil ist es dem Vermieter zuzumuten, an bestimmten Stichtagen die tatschliche Belegung der Wohnungen festzustellen. Das dies mit hherem Aufwand und grerer Mhe verbunden sein kann, vermag an diesem Grundsatz nichts zu ndern.

Doppelte Haushaltsfhrung bei nichtehelicher Partnerschaft (BFH)

Der Bundesfinanzhof hatte darber zu befinden, ob eine beruflich begrndete doppelte Haushaltsfhrung auch fr nichteheliche Lebensgemeinschaften gilt. Denn Mehrausgaben, die im Rahmen einer aus beruflichem Anlass begrndeten doppelten Haushaltsfhrung anfallen, knnen bei der Steuererklrung als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Der Gesetzgeber hat im Hinblick auf den aus Artikel 6, Absatz 1 des Grundgesetzes niedergelegten besonderen staatlichen Schutz von Ehe und Familie jedoch strenge Mastbe angelegt. In stndiger Rechtssprechung wird eine doppelte Haushaltsfhrung ausnahmsweise auch dann angenommen, wenn beide Ehegatten zum Zeitpunkt der Eheschlieung an verschiedenen Orten beruflich ttig sind, jeweils dort wohnen und anlsslich ihrer Heirat eine der beiden Wohnungen oder eine neue Wohnung an einem dritten Ort zum Familienhausstand machen.

Mageblich sei, so der Bundesfinanzhof im Mrz 2007, dass die beiden Berufsttigen sich nicht mit einem einzigen Wohnsitz begngen knnen, ohne die Berufsttigkeit des anderen zu beeintrchtigen (Az.: VI R 31/05).

Wohnungsumzug kann zur Steuerminderung fhren (BFH)

Ist ein Umzug beruflich veranlasst, knnen die Umzugskosten bei der Einkommenssteuer als Werbungskosten geltend gemacht werden. Dies entschied der Bundesfinanzhof im Februar 2006 und gab damit einer Klgerin Recht, die das Finanzamt verklagt hatte.

Nach stndiger Rechtssprechung des Bundesfinanzhofes sind Umzugskosten als Werbungskosten abziehbar, wenn der Umzug nahezu ausschlielich beruflich veranlasst ist, und er den erforderlichen Zeitaufwand fr den Weg zwischen Wohnung und Arbeitssttte wesentlich, d.h. um mindestens eine Stunde tglich verringert.

Im vorliegenden Fall war die Klgerin in ihr zuvor jahrelang vermietetes Eigenheim in die Nhe ihrer Arbeitsstelle gezogen. Auch diesen Sachverhalt betrachteten die obersten Finanzrichter im Gegensatz zur Vorinstanz - sie hatte den Umzug als privates Motiv gewertet - nicht als Grund, die Anerkennung der Werbungskosten zu verweigern und verwiesen diesbezglich auf eine Entscheidung aus dem Jahre 1986 (Az.: VI R 106/85).

Nach dem Umzug verlngerte sich aber die Fahrtstrecke des Ehegatten zu seiner Arbeitsstelle, was das Finanzamt veranlasste, die Fahrtzeiten bzw. Kilometer gegeneinander aufzurechnen. Diese Verfahrensweise stie auch beim vorinstanzlichen Finanzgericht auf Zustimmung. Der Bundesfinanzhof teilte diese Auffassung der Vorinstanz und des Finanzamtes jedoch nicht.

Mieter muss zeitnahe Mngelbeseitigung ermglichen(BGH)

Kndigt ein Mieter sein Wohnraummietverhltnis wegen erheblicher Gesundheitsgefhrdung fristlos, so ist diese Kndigung grundstzlich erst gltig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor eine angemessene Frist zur Beseitigung der Gefahrenquelle oder eine Abmahnung erteilt hat. Zu diesem Urteil kam im April 2007 der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 182/06) und gab damit dem Vermieter Recht, der die Kndigung des Mieters nicht anerkannte.

Im vorliegenden Fall war der Wohnraum von Schimmel befallen. Der Vermieter ist aber durch den Mietvertrag verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemen Gebrauch geeigneten Zustand zu berlassen und zu erhalten. Beseitigt der Vermieter nicht die Gesundheit gefhrdende Quelle, verletzt er eine Pflicht aus dem Mietvertrag. Dies berechtigt den Mieter aber nicht ohne weiteres automatisch zur fristlosen Kndigung des Mietverhltnisses, denn nicht jeder Schimmelbefall wrde automatisch eine Gesundheitsgefhrdung darstellen.

Im Zweifelsfall knne dies nur ein medizinisches Gutachten feststellen, denn ein Gericht besitzt nicht die dafr erforderliche Sachkunde. Anderseits sei es bei lebensnaher Betrachtung durchaus zumutbar, eine etwa 30m groe Wohnung bei Anwesenheit von zwei Personen vier Mal am Tag durch Kippen der Fenster fr drei bis acht Minuten zu lften, um Schimmelbefall oder vergleichbare Mngel zu vermeiden.

Verzicht auf Eigenbedarf erfordert die Schriftform(BGH)

Verzichtet ein Vermieter auf sein Recht, das Wohnraummietverhltnis wegen Eigenbedarfs zu kndigen, bedarf es der Schriftform, wenn der Verzicht mehr als ein Jahr gelten soll. Dieses Urteil des Bundesgerichtshofes von April 2007 stellte damit klar, dass eine so weit gehende Entscheidung des Vermieters genauso behandelt werden muss, wie der Abschluss eines Mietvertrages, der auch nur schriftlich erfolgen kann (Az.: VIII ZR 223/06).

Die rechtliche Brisanz des vorliegenden Falles bestand darin, dass der Vorbesitzer eine formlose Vereinbarung mit dem Mieter getroffen hatte und darin auf eine Kndigung wegen Eigenbedarfs verzichtet hatte. Doch handelte es sich bei dieser Vereinbarung um ein einzelnes, loses Blatt mit der berschrift "27 Sonstige Vereinbarungen" ohne weitere Hinweise auf ein bestimmtes Mietverhltnis und ohne Unterschriften oder Paraphen.

Der neue Eigentmer, der als Vermieter in den Mietvertrag eingetreten war, kndigte mit Ablauf des Folgejahres das Mietverhltnis, was der Mieter mit Hinweis auf die Vereinbarung mit dem Vorbesitzer zurckwies. Doch bewertete der Bundesgerichtshof diese Vereinbarung als unwirksam, da sie nicht den formalen Anforderungen der Schriftform gengten, die geboten ist, wenn der Kndigungsverzicht wegen Eigenbedarfs lnger als ein Jahr gilt.

Des Weiteren bercksichtigte das Gericht in seinem Urteil, dass der Ausschluss der Eigenbedarfskndigung das verfassungsrechtlich geschtzte Eigentum des Erwerbers einschrnken wrde. Mit dieser Entscheidung bleibt das Gericht bei seiner Linie, Eigenbedarfskndigungen hher zu bewerten als das Wohnrecht des Mieters. Zwangsversteigerung Aktuell hatte darber bereits berichtet (Az.: VIII ZR 339/04). Damit erhlt der potentielle Kufer oder Erwerber einer Immobilie mittels Zwangsversteigerung wichtige Informationen ber seine zuknftigen Pflichten, die erheblichen Einfluss auf seine Entscheidung haben drfte.

Schnheitsreparaturklausel unwirksam(BGH)

Eine in den Allgemeinen Geschftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages enthaltende Klausel, die den Mieter verpflichtet, Schnheitsreparaturen auszufhren und zugleich bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der "bisherigen Ausfhrungsart" abweichen darf, ist unwirksam (Az.: VIII ZR 199/06). So entscheid der Bundesgerichtshof im Mrz 2007 und wies den Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgefhrter Schnheitsreparaturen zurck.

Nach Auffassung des Gerichtes sei die Pflicht zur Durchfhrung dieser Reparaturen nicht wirklich auf den beklagten Mieter bertragen worden. Vielmehr benachteilige die formularvertragliche Regelung den Mieter nach Treu und Glauben in unangemessener Weise und sei daher unwirksam.

Zwar bestnden keine grundstzlichen Bedenken gegen die Verpflichtung, Schnheitsreparaturen auszufhren. Aber diese Verpflichtung ist unwirksam, wenn die Allgemeinen Vertragbestimmungen besagen, dass die Ausfhrung nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausfhrungsart abweichen darf.

Laut Urteil ist die Klausel unklar, da nicht eindeutig erkennbar ist, was unter "Ausfhrungsart" zu verstehen ist. Dieser Begriff kann sich entweder auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides. Es ist also nicht zu erkennen, ob jegliche Vernderung zustimmungspflichtig sein soll oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Vernderungen liegt.

Ein Zustimmungsvorbehalt fr jegliche Abweichung von der bisherigen "Ausfhrungsart" wrde den Mieter unangemessen beschrnken, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne dass fr eine so weitgehende Beschrnkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters sichtbar wird.

Falsche Rechtsberatung schtzt nicht vor Kndigung (BGH)

Der Bundesgerichtshof gab im Oktober 2006 einem Vermieter von Wohnraum Recht, der einem Mieter ordentlich kndigte, nachdem der Mieter unberechtigt Betriebskostenvorauszahlungen in Hhe von insgesamt zwei Monatesmieten einbehalten hat (Az.: VIII ZR 102/06). Die Kndigung ist wirksam, obwohl der Mieterschutzverein den Mieter in dieser Mietsache fahrlssig falsch beraten hatte und diese Beratung schlielich zur ordentlichen Kndigung fhrte.

Der beklagte Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung leistete fast ein Jahr lang keine Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, obwohl der Mietvertrag dies vorschrieb. Der rtliche Mieterschutzverein hatte dem beklagten Mieter geraten, diese Vorauszahlungen auszusetzen.

Der beratende Verein begrndete die Empfehlung mit der Weigerung des Vermieters, Fotokopien der Rechnungsbelege zu Betriebskostenabrechnungen der vergangenen Jahre vorzulegen. Zu diesem Zeitpunkt bestanden zwar unterschiedliche Beurteilungen der Rechtslage, ob der Mieter preisfreien Wohnraumes einen Anspruch auf berlassung der Kopien der Abrechnungsbelege hat. Aber der Verein musste damit rechnen, dass dieser Anspruch spter verneint werden wrde. Dies wurde dann auch genauso entschieden. (Zwangsversteigerung Aktuell hat das Urteil (Az.: VIII ZR 78/05) im April 2006 vorgestellt).

Nachdem der Zahlungsrckstand die Summe von zwei Monatsmieten berschritten hatte, sprach der Vermieter eine fristgeme Kndigung des Mietverhltnisses aus und reichte eine Rumungsklage ein. Das Amtsgericht gab dem Vermieter, das Landgericht jedoch dem Mieter Recht.

Der Bundesgerichtshof stellte das Urteil des Amtsgerichtes wieder her. Denn der klagende Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der Kndigung, da der beklagte Mieter seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt habe. Den Beklagten trifft zwar kein eigenes Verschulden, da er von der Kompetenz des beratenden Mieterschutzvereins ausgehen konnte. Aber er trgt letztlich die Verantwortung fr seine Entscheidung und kann wegen der fahrlssig falschen Beratung allenfalls Regressforderungen an die beratenden Personen stellen.

Satellitenschssel trotz Kabel mglich (BGH)

Schon mehrmals musste der Bundesgerichtshof (BGH) in den vergangenen Jahren zum Thema Satellitenschssel Urteile fllen. Die stndige Rechtssprechung des BGH besagt, dass das Anbringen einer Satellitenschssel (Parabolantenne) untersagt werden darf, wenn ein Breitbandkabelanschluss vorhanden ist, der auch internationale Programme anbietet und damit das Informationsinteresse weitgehend befriedigt.

Im vorliegenden jngsten Fall im Mai 2007 (Az.: VIII ZR 207/04) musste der BGH wieder darber entscheiden, ob und unter welchen Voraussetzungen die Aufstellung einer Satellitenschssel auf dem Balkon einer Mietwohnung trotz der stndigen Rechtssprechung dennoch zulssig sein kann.

Der Mieter hatte auf dem Balkonboden eine Satellitenschssel aufgestellt, die er jederzeit innerhalb von wenigen Minuten ab- und wieder aufbauen konnte. Die Vermieterin verlangte, diese mobile Antenne zu entfernen.

Das Amtsgericht Neuklln wies die Klage ab. Das Landgericht Berlin aber entschied zugunsten des Klgers und begrndete dies mit dem Mietvertrag, der den vertragsgemen Gebrauch der Wohnung dahingehend einschrnkt, dass der Mieter auerhalb seiner Wohnung keine Parabolantenne anschlieen drfe. Der Kabelanschluss sei vllig ausreichend.

Der BGH entschied aber im vorliegenden Fall, dass auf Grund von Artikel 5 Absatz 1 Grundgesetz, der das Grundrecht auf Meinungs- und Informationsfreiheit schtzt, unter bestimmten Umstnden der Aufstellung einer Schssel zugestimmt werden muss. In diesem Fall ist weder eine Substanzverletzung noch eine nennenswerte sthetische Beeintrchtigung des Eigentums zu erwarten, wenn die Schssel auf dem Balkonboden aufgestellt wird.

Wenn berhaupt, kann es allenfalls eine geringfgige optische Beeintrchtigung geben. Diese Entscheidung besttigt im Prinzip auch ein Urteil des Oberlandesgerichtes Zweibrcken, das besagt, dass das Festhalten an einem generellen Verbot von Parabolantennen treuwidrig kann sein, wenn diese auf Grund ihrer Gre und des Installationsortes das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage nicht beeintrchtigen und auch sonstige Interessen der Wohnungseigentmer nicht berhrt sind (Az.: 3 W 213/05).

Entziehung von Wohnungseigentum mglich (BGH)

Eine Wohnungseigentmergemeinschaft kann einem Miteigentmer, der in unzumutbarer Weise seine finanziellen Pflichten gegenber der Gemeinschaft nicht erfllt, das Wohnungseigentum entziehen. Dieses Urteil fllte der Bundesgerichtshof im Januar 2007 und gab damit der Klage einer Eigentmergemeinschaft statt (Az.: V ZR 26/06).

Im vorliegenden Fall war ein Miteigentmer seinen Zahlungsverpflichtungen unpnktlich nachgekommen, in manchen Fllen hatte er sich sogar geweigert zu zahlen und sich mehrmals erst nach zeitaufwendigen und schwierigen Mahnverfahren zur Zahlung bereit erklrt.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentmer war angesichts dieses Zustandes bereingekommen, die Gemeinschaft mit dem sumigen Zahler laut 18 Absatz 1 WEG zu beenden. Wenn die ordnungsgeme Verwaltung nachhaltig beeintrchtigt ist, bietet dieser Paragraph des WEG die Mglichkeit, das Wohnungseigentum einzuziehen. Doch bevor das Niveau der Unzumutbarkeit erreicht ist, mssen in der Regel andere Manahmen wie zum Beispiel eine Abmahnung erfolglos geblieben sein.

Eine Klage zur Einziehung des Eigentums ist der letzte Schritt fr eine Eigentmergemeinschaft, um den Gemeinschaftsfrieden wieder herzustellen. Dabei muss die Gemeinschaft darlegen knnen, dass der Querulant seine Pflichten gegenber Verwaltung und Gemeinschaft nicht grob, sondern auch in bser Absicht verletzt. Denn die Einziehung ist ein schwerer Eingriff in das Eigentumsgrundrecht, das in Artikel 14, Absatz 1 des Grundgesetzes niedergelegt ist und einen hohen Stellenwert geniet.

Ortsbliche Vergleichsmiete als Orientierung (BGH)

Im zweiten Fall wollte der Vermieter den im Mietvertrag von 2004 vereinbarten gnstigen Mietzins erhhen, wobei er sich an der ortsblichen Vergleichsmiete orientierte. Der Mietzins betrug Euro 4,00 pro m, die ortsbliche Vergleichsmiete Euro 4,60 pro m, und der Vermieter verlangte Ende 2005 einen Mietzins von Euro 4,26 pro m, obgleich sich die Vergleichsmiete seit Abschluss des Mietvertrages nicht verndert hatte. Der Mieter lehnte die Erhhung ab.

Auch das Amtsgericht vertrat diese Position und wies die Klage des Vermieters zurck. Das Landgericht gab jedoch der Klage des Vermieters statt. In letzter Instanz verwarf der Bundesgerichtshof die Revision des beklagten Mieters und gab im Juni 2007 dem Vermieter Recht (Az.: VIII ZR 303/06).

Das Gericht betonte, dass eine schrittweise Annhrung an die ortsbliche Vergleichsmiete in der Regel jederzeit zulssig sei. Das heit, eine an der Vergleichsmiete orientierte Mieterhhung gilt selbst dann, wenn seit dem Abschluss des Mietvertrages die Vergleichsmiete nicht gestiegen ist.

Vielmehr dient das Vergleichsmietensystem dem Vermieter als wichtiges Instrument, eine am Markt orientierte Miete zu erzielen, die zugleich die Wirtschaftlichkeit des Immobilienobjektes sicherstellt.

Das heit, ein Mieter muss von vornherein damit rechnen, dass die Miete stufenweise bis zur ortsblichen Vergleichsmiete angepasst wird, und diese Vergleichsmiete dient zugleich dem Mieter als Schutz vor berhhten Mietzinsen oder gar Mietwucher. Eine Ausnahme von dieser Regel liegt nur dann vor, wenn die Vertragsparteien eine Mieterhhung ausgeschlossen haben.

Flchenangabe im Mietvertrag wichtig (BGH)

Im ersten Fall verlangte der Vermieter eine Mieterhhung im Rahmen der rtlichen Vergleichsmiete. Doch hatte der Vermieter zwischenzeitlich festgestellt, dass die Wohnung grer war, als im Mietvertrag angegeben. Statt der angegebenen Flche von 121, 49 m, hatte die Wohnung eine Gre von 131,80 m.

Der Vermieter wollte nun die Mieterhhnung auf der Grundlage der tatschlichen Wohnraumgre durchsetzen. Dagegen verwahrte sich der Mieter mit Hinweis auf die im Mietvertrag angegebene Flche. Die beiden Vorinstanzen gaben dem Vermieter Recht, der Bundesgerichtshof wies die Klage im Mai 2007 jedoch ab (Az: VIII ZR 138/06).

Der Bundesgerichtshof entschied im Gegensatz zu den Vorinstanzen, dass es grundstzlich auf die vertraglich vereinbarte Wohnflche ankommt. So sei die Grenangabe im Mietvertrag keine unverbindliche Objektbeschreibung, sondern eine rechtsverbindliche Vereinbarung ber die Beschaffenheit der Wohnung.

Weicht die tatschliche Wohnungsgre nicht mehr als bis zu 10% von der im Mietvertrag angegebenen Gre ab, ist diese Angabe magebend.

Mit dieser Entscheidung knpfte der Bundesgerichtshof an frhere Urteile an, die eine Abweichung von maximal 10% der tatschlichen Flche nach oben oder unten zulassen (Az.: VIII ZR 192/03 und VIII ZR 133/03).

Erst bei einer Flchenabweichung von mehr als 10% kann es dem Vermieter nicht mehr zugemutet werden, unter bestimmten Voraussetzungen an der vertraglichen Vereinbarung ber die Wohnungsgre festhalten zu mssen. Dieser relativ grozgige Bemessungsspielraum weicht erheblich von der Toleranz im Baugewerbe ab, die lediglich 3% betrgt.

Mllfahrzeug muss problemlos den Mllbehlter erreichen knnen (OVG)

Anwohner stehen in der Bringpflicht, ihren Hausmll so zu platzieren, dass ein Mllkraftwagen die Mlltonne problemlos erreichen und den Inhalt ohne Verzgerung entsorgen kann. Nach diesem Grundsatz urteilte das Oberverwaltungsgericht Saarlouis am 24. April 2006 (Az.:3 Q 55/05) und wies den Antrag auf Berufung gegen ein Urteil der Vorinstanz zurck.

Fr die Mllabfuhr mssen die Brger Mllgebhren zahlen und knnen zu Recht erwarten, dass die zustndigen Mllentsorgungsunternehmen den Hausmll ordnungsgem abholen. Dem knnen aber auch Zumutbarkeitsgrenzen entgegenstehen, wie der vorliegende Fall zeigt, als der Mllentsorger sich weigerte, den Mll mitzunehmen. Denn der Zufahrtsweg zum Haus war sehr eng und mehr als 500 m lang und mit dem Lastwagen nur unter schwierigen und zeitaufwndigen Bedingungen zu befahren. Deshalb verlangte das Entsorgungsunternehmen vom Hausbesitzer, den Mllcontainer zeitgerecht an die nchste anfahrbaren Strae zu bringen.

Ein Hausbesitzer bestand auf seinem Recht, dass sein Hausmll entsorgt wird und klagte auf einen Ausbau des engen Zufahrtsweges oder ersatzweise auf Einsatz kleinerer Entsorgungsfahrzeuge. Das Verwaltungsgericht wies dieses Ansinnen zurck, da das Einsammeln des Mlls an diesem Wohnungsgrundstck nur mit erheblichem und unangemessenem Aufwand mglich wre. Vielmehr sei es dem Hausbesitzer zuzumuten, den Hausmll an die nchste Sammelstelle zu verbringen.

Das Gericht sttze diese Ansicht durch eine Anordnung der Berufsgenossenschaft, die dem Entsorgungsunternehmen schon zuvor untersagt hatte, diesen engen Zufahrtsweg zu befahren und den Mll des Klgers einzusammeln. Denn es bestnde keine Wendemglichkeit, und die Randneigungen des engen Zufahrtsweges betrgen ber 40%, was ein erhebliches Sicherheitsrisiko fr die schweren Fahrzeuge darstellen wrde.

Schallschutzmanahmen sind dem Lrmverursacher zuzumuten (BGH)

Dies ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 27. Oktober 2006 zumutbar, wenn der Lrmpegel die in der Verkehrslrmschutzverordnung festgesetzten Grenzwerte erheblich berschreitet (Az.: V ZR 2/06). Im vorliegenden Fall lebt ein Wohnungseigentmer fast 40 m von einer alten Eisenbahnbrcke entfernt.

Nach Sanierungsarbeiten an der Brcke beklagte sich der Anwohner beim Eigentmer der Brcke darber, dass die vorbeifahrenden Zge einen weitaus hheren Lrmpegel als zuvor verursachen wrden, und er verlangte von dem Brckenbesitzer, Lrmschutzmanahmen an der Brcke durchzufhren.

Damit scheiterte der klagende Anwohner, der nach Auffassung des Gerichtes diese Beeintrchtigung dulden msse. Denn die Beeintrchtigung ist durch ortsbliche Benutzung des Brckengrundstckes hervorgerufen worden und kann mit wirtschaftlich zumutbaren Manahmen nicht unterbunden werden. Doch steht dem Leidtragenden nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes eine Kompensation in Form von Schallschutzfenstern in Hhe von 8.195,40 Euro zu, was das Gericht als eine zumutbare Leistung des Lrmverursachers ansah.

Der Bundesgerichtshof besttigte im Wesentlichen das Urteil der Vorinstanz, die bereits den Eisenbahnlrm auf der Brcke als unzumutbare Geruscheinwirkung auf die Wohnung des Klgers eingestuft hatte. Das Gericht bezog sich dabei auf die Grenzwerte 59 dB tagsber und 49 dB des Nachts, die mit 67 dB am Tage und 66 dB nachts erheblich berschritten wurden.

Den Versuch des Brckeneigentmers, die Zumutbarkeitsgrenze auf Grund des ffentlichen Interesses am Schienenverkehr und der Relevanz dieses Verkehrsmittels hher anzusetzen, wies das Gericht zurck und betonte, dass der Mastab sich daran orientieren msse, was einem Durchschnittsmenschen unter Wrdigung ffentlicher und privater Belange zuzumuten sei.

Unzumutbare Verzgerung von Grundbucheintragungen begrnden Schadenersatzansprche (BGH)

Im Grundsatz hat der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 11. Januar 2007 den Anspruch eines Grundstckeigentmers auf Schadensersatz- oder Entschdigungsansprche gegenber dem Staat bejaht, wenn dieser seiner Pflicht nicht nachkommt, innerhalb eines angemessenen Zeitraumes die gesetzlich notwendigen Grundbucheintragungen zu ttigen (Az.: III ZR 302/05).

Im vorliegenden Fall hatte ein Bautrger in Schleswig Holstein auf seinem Grundstck Eigentumswohnungen errichtet und sie an Interessenten verkauft. Die Zahlungen des Kaufpreises sollten erfolgen, sobald die Vormerkungen zugunsten der Kufer im Grundbuch eingetragen waren. Diese Eintragungen dienen dem Kufer zur Sicherung seiner Ansprche auf die Eigentumsbertragung.

Der fr die Eintragung zustndige Rechtspfleger des Amtsgerichtes war jedoch berlastet, sodass er die Vormerkungen erst nach einem Jahr und acht Monaten ins Grundbuch eintrug. In der Zwischenzeit musste der Bautrger Insolvenz anmelden.

Nun verlangte die finanzierende Sparkasse, der die Ersatzansprche abgetreten worden waren, von dem Bundesland Schadensersatz ber 450.000 Euro. Diese Summe entsprach dem Zinsschaden, der der vorfinanzierenden Sparkasse wegen des extrem verzgerten Grundbucheintrags entstanden war.

Der Bundesgerichtshof hat die geltend gemachten Ersatzansprche im Ansatz bejaht, den Fall aber zur erneuten Prfung an das Oberlandesgericht zurckverwiesen. Er betonte jedoch, dass jede Behrde verpflichtet ist, Antrge mit der gebotenen Beschleunigung zu bearbeiten. Kann die zustndige Behrde –in diesem Fall das Amtsgericht– dieser Pflicht nicht nachkommen, mssen die bergeordneten Stellen im Rahmen ihrer Mglichkeiten Abhilfe schaffen.

Das Oberlandesgericht hat nun die Aufgabe festzustellen, inwieweit die bergeordneten Stellen hierzu in der Lage gewesen wren. Das Ergebnis wird denn auch wesentlichen Einfluss auf die Hhe der Entschdigungszahlung haben.

Vermieter hat Betriebskosten fr leerstehende Wohnungen selbst zu tragen (BGH)

Wenn die ("kalten") Betriebskosten vereinbarungsgem nach dem Verhltnis der Mietwohnungsflche zur Gesamtwohnflche umzulegen sind, hat der Vermieter die anfallenden Betriebskosten fr leerstehende Wohnungen grundstzlich selbst zu tragen. Zu diesem Urteil kam der Bundesgerichthof am 31. Mai 2006 und wies die Revision des Klgers gegen die Entscheidung des Landgerichtes Berlin zurck (Az.: VIII ZR 159/05).

Der Vermieter hatte versucht, die Mieter einer Wohnanlage zu einer Vertragsnderung zu bewegen und leeren Wohnraum vom Umlageschlssel auszunehmen. Dies htte die Umlage fr die Mieter in unzumutbarer Weise erhht. Der Vermieter argumentierte gegenber dem Gericht, dass eine Strung der Geschftsgrundlage nach 313 Absatz 1 des BGB vorliegt und dass ihm nicht zugemutet werden kann, am alten Umlageschlssel festzuhalten.

Das Gericht verwarf im vorliegenden Fall diese Argumentation, die im Extremfall durchaus eine Vertragsnderung begrnden kann. Vielmehr betonte das Gericht, dass der Vermieter das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko selbst zu tragen hat. Das heit, der Vermieter kann in der Regel die auf leerstehende Wohnungen entfallenen Betriebskosten nicht auf die Mieter abwlzen.

Novelliertes Wohnungseigentumsgesetz (WEG) (4/07)

Nachdem im Februar 2007 auch der Bundesrat die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes verabschiedet hat, tritt das Gesetz nun am 1. Juli 2007 in Kraft. Der Gesetzgeber will mit dieser Novellierung die Verwaltung von Wohnanlagen vereinfachen und Rechtsstreitigkeiten in Angelegenheiten des Wohnungseigentums nach der Zivilprozessordnung (ZPO) verhandeln.

So sieht das neue Gesetz zum Beispiel vor, qualifizierte Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentmer zuzulassen. Da der Renovierungsbedarf an vielen Wohnungseigentumsanlagen deutlich gestiegen ist und viele Eigentmer das gemeinschaftliche Eigentum an den Stand der Technik anpassen mchten, etwa durch den Einbau eines Fahrstuhls oder Energieeinsparungs-manahmen, hat der Gesetzgeber reagiert und den bislang geltenden Zwang zur Einstimmigkeit abgeschafft. Vielmehr kann nun eine Dreiviertelmehrheit der anwesenden Stimmberechtigten eine so weitreichende Entscheidung wie den Einbau eines Fahrstuhls fllen, wenn diese Dreiviertelmehrheit zugleich mehr als die Hlfte der Miteigentumsanteile reprsentiert.

Ein weiterer wichtiger Punkt betrifft die Strkung der Eigentmergemeinschaft gegenber Eigentmern, deren Wohnung zwangsversteigert wird. So erhlt die Gemeinschaft ein begrenztes Vorrecht vor Grundpfandrechten und kann zum Beispiel ausstehende Hausgeldforderungen gegenber einem zahlungsunfhigen oder zahlungsunwilligen Eigentmer geltend machen.

Das neue WEG-Gesetz berhrt auch die Rolle des Verwalters. So gilt ab dem 1. Juli, dass der Verwalter eine Sammlung smtlicher Beschlsse der Eigentmer-versammlung anlegt, die jederzeit einsehbar ist. Wechselt zum Beispiel eine Wohnung den Eigentmer, kann sich der Erwerber umgehend Klarheit darber verschaffen, welche Rechte und Pflichten auf ihn zukommen. Des Weiteren bleibt die Auenhaftung der Wohnungs-eigentmer bestehen. Sie wird jedoch auf den jeweiligen Miteigentumsanteil beschrnkt. Besitzt zum Beispiel ein Eigentmer einen Anteil von 1/10, so haftet er bei einer Handwerksrechnung von Euro 1.000 mit lediglich Euro 100.

Rechtliche Strkung bei Eigenbedarfskndigung (BGH)

Der fr Wohnraummietrecht zustndige Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hatte sich erneut mit einer Frage zur Eigenbedarfskndung zu beschftigen, die bislang in der Rechtssprechung umstritten war. Dabei war zu klren, ob ein Vermieter verpflichtet ist, den Mieter ber den nachtrglichen Wegfall des Eigenbedarfsgrundes zu unterrichten, um ihm einen Wohnungswechsel zu ersparen. In seinem Urteil vom November 2005 (Az.: VIII ZR 339/04) verneinte das Gericht diese Benachrichtigungspflicht fr den Fall, dass die Kndigungsfrist bereits abgelaufen sei.

Im vorliegenden Fall sah das Amtsgericht die Eigentumskndigung des Vermieters zugunsten seiner Schwiegermutter als gerechtfertigt an. Der Mieter weigerte sich, die Wohnung zu verlassen, was zwei Rumungsprozesse nach sich zog. Das Landgericht rumte aber nach seinem Urteil vom 5. April 2001 dem Mieter eine Rumungsfrist bis zum 31. Juli 2001 ein, er verlie die Wohnung aber erst Ende September.

Inzwischen war die Schwiegermutter am 25. Juni 2001 verstorben, und als der ehemalige Mieter davon spter erfuhr, verklagte er den Vermieter zur Zahlung der Umzugskosten und der Kosten fr die Anmietung von Lagerflchen. Denn seiner Meinung nach war der Eigenbedarfsgrund durch den Tod der Schwiegermutter zu der Zeit entfallen, als er dort noch zur Miete wohnte.

Dieser Argumentation folgte das Gericht nicht, sondern betonte, dass nach der rechtswirksamen Kndigung der Vermieter wieder die volle Verfgungsgewalt ber die Wohnung erhlt. Damit ist sichergestellt, dass ein Mieter, der trotz der rechtswirksamen Kndigung den Auszug pflichtwidrig hinauszgert, dann beim Wegfall des Eigenbedarfsgrundes nicht besser gestellt wird, als ein vertragstreuer Mieter, der sich an die Kndigungsfrist hlt. Denn dieser vertragstreue Mieter htte vor dem Wegfall des Eigenbedarfsgrundes die Wohnung bereits fristgerecht gerumt und knne daher auch nicht auf die Fortsetzung des Mietverhltnisses pochen.

Neu entstandene Betriebskosten knnen anteilig auf Mieter umgelegt werden (BGH)

Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter whrend eines bestehenden Mietverhltnisses fr das Mietobjekt abschliet, knnen anteilig auf die Mieter umgelegt werden. Dies gilt aber nur, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versicherung als umlagefhige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingerumt ist, auch neu entstandene Betriebskosten auf die Mieter umzulegen.

Dies ist der Kern des Urteils, das der Bundesgerichtshof am 27. September 2006 fllte (Az.: VIII ZR 80/06).

Das Gericht betonte, dass im vorliegenden Fall die Mieterin nach Durchsicht des schriftlichen Mietvertrages damit rechnen musste, dass in der Zeit nach der vertraglichen Einigung neue Betriebskosten hinzukommen knnen. Denn der Wortlaut des Mietvertrages habe insgesamt klar und verstndlich aufgezeigt, welche Betriebskosten ab Vertragsschluss den Mieter anteilig treffen und mit welchen neuen Betriebskosten zu rechnen sei. Dazu knnten auch Aufwendungen fr eine bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht bestehende Sach- und Haftpflichtversicherung zhlen.

Verjhrungsfrist bei Ersatzansprchen beginnt mit der Rckgabe der Mietsache (BGH)

Die sechsmonatige Verjhrungsfrist der Ersatzansprche des Vermieters wegen Vernderungen oder Verschlechterungen der Mietsache beginnt zu dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter die Mietsache zurckerhlt

Im vorliegenden Fall hatte eine Mieterin das Mietverhltnis fristgem gekndigt. Im Normalfall fallen Rckgabe der Mietsache und Vertragsende zusammen, so dass die sechsmonatige Verjhrungsfrist fr mgliche Ansprche gegenber dem Mieter auch zu diesem Zeitpunkt beginnt.

Im vorliegenden Fall aber gab die Mieterin die Mietsache bereits drei Monate vor dem Vertragsende zurck. Nach dem Vertragsende lie der Vermieter in der Wohnung angebliche Mngel und Schnheitsreparaturen durchfhren und machte Kostenbegleichung und Schadensersatzansprche geltend.

Dem widersetzte sich die beklagte Mieterin und verwies darauf, dass die sechsmonatige Frist fr derartige Ansprche verstrichen sei. Der klagende Vermieter hatte das Vertragsende des Mietverhltnisses als zeitlichen Bezugspunkt angesehen und aus ihrer Sicht folgerichtig die Klage vor Ablauf der Sechsmonatsfrist eingereicht.

Dem jedoch widersprach in letzter Instanz der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 15. Mrz 2006 und gab der beklagten Mieterin Recht (Az.: VIII ZR 123/05).

Das Gericht stellte unmissverstndlich klar, dass der Zeitpunkt der Wohnungsbergabe zhle, um Schadensersatzansprche des Vermieters wegen unterlassener Entfernung von Einbauten, zurckgelassener Gegenstnde und Verschlechterung der Mietsache geltend zu machen. Die zu diesem Zeitpunkt einsetzende sechsmonatige Verjhrungsfrist war im vorliegenden Fall allerdings bereits verstrichen, als die Klageschrift des Vermieters das Gericht erreichte, somit auch die Klage nichtig.

Grundsatzentscheidung zur Erbschaftssteuer (BVerfG)

Heute stellt Ihnen Zwangsversteigerung Aktuell eine Grundsatzentscheidung des Bundesverfassungsgerichtes zur Erbschaftssteuer vor. Dieses Urteil berhrt wichtige Belange von Haus- und Wohnungseigentmern oder jenen, die durch Kauf oder Ersteigerung Eigentmer einer Immobilie werden wollen.

In Deutschland sterben pro Jahr ber 800.000 Menschen, und viele der Verstorbenen besitzen neben Geldvermgen auch Immobilien. Dann tritt der Erbfall ein, den der Staat entsprechend des Erbschaftssteuergesetzes besteuert.

Im Januar 2007 gab das Bundesverfassungsgericht seinen Beschluss vom November 2006 bekannt, dass das zurzeit geltende Erbschaftsrecht nicht mit dem Grundgesetz vereinbar sei (Az.: 1 BvL 10/02). Dennoch rumten die Verfassungsrichter dem Gesetzgeber eine "Gnadenfrist" bis zum 31. Dezember 2008 ein, das Erbschaftsrecht auf eine neue gesetzliche Grundlage zu stellen. Bis zu diesem Zeitpunkt zieht der Fiskus die Erbschaftssteuer nach derzeitig geltendem Recht ein.

Den Verfassungshtern ging es bei ihrem Urteil im Kern um eine strkere Gleichbehandlung und mehr Gerechtigkeit. Denn bislang knpfte der Staat bei der Besteuerung des Erbes an Werte an, deren Ermittlung bei Vermgensgegenstnden wie Betriebsvermgen, Grundvermgen, Anteilen an Kapitalgesellschaften und land- und forstwirtschaftlichen Betrieben den Anforderungen des Gleichheitssatzes nicht gengt.

Besonders die sehr unterschiedliche Behandlung von Geld- und Kapitalvermgen einerseits und Immobilien, Grund und Boden andererseits veranlasste die hchste deutsche Rechtsinstanz, den Gesetzgeber zu zwingen, eine Neuregelung zu verabschieden. Wie immer die Neuregelung auch aussehen mag, sie drfte besonders den Immobilienbereich betreffen. Denn die Masse der Erbschaften berhrt Eigenheime und Eigentumswohnungen, die sich die Nachkriegsgeneration erarbeitet hat.

Der Gesetzgeber wollte mit Hilfe des gesetzlich festgelegten Einheitswertes und der damit verbundenen niedrigeren Erbschaftsbesteuerung von Immobilien Investitionsanreize fr Grundvermgen schaffen sowie die Bau- und Wohnungswirtschaft positiv beeinflussen.

Dies steht aber nach Ansicht des Gerichtes im eklatanten Widerspruch zu den aus dem Gleichheitssatz folgenden verfassungsrechtlichen Vorgaben. Es sei offensichtlich, so das Verfassungsgericht, dass ein festgesetzter Einheitswert fr bebaute Grundstcke ohne Bercksichtigung der Grundstcksart, der Lage, des Gebudetyps und der Bausubstanz zu erheblichen Bewertungsunterschieden im Verhltnis zum Verkehrswert fhren muss und der Bewertung Zuflliges und Willkrliches anhaftet.

So erreicht der Einheitswert von Immobilien laut Gericht im Durchschnitt zwar 50% des Verkehrswertes, aber in zahlreichen Fllen betrgt der Einheitswert auch nur 20% oder sogar mehr als 100% des Verkehrswertes.

Das Verfassungsgericht lsst in diesem weit reichenden Urteil dem Gesetzgeber gengend Spielraum, unterschiedliche Objekte auch unterschiedlich besteuern zu knnen. So sei es durchaus mglich, fr die Bau- und Wohnungswirtschaft gewichtige Gemeinwohlgrnde anzufhren, die geeignet scheinen, Verschonungsnormen zu rechtfertigen, die eine Erbschaft oder Schenkung von Grundvermgen steuerlich begnstigen.

Das Gericht lie aber offen, in welcher Hhe die steuerliche Entlastung verfassungsrechtlich unbedenklich sei, was dazu fhren kann, dass sich das Gericht in einigen Jahren zu diesem Punkt explizit uern muss. Bislang bringt die Erbschaftssteuer dem Staat lediglich 3,8 Milliarden Euro ein, weniger als ein Prozent der gesamten Steuereinnahmen. Das kann sich nach dem Verfassungsgerichtsurteil grundlegend ndern, denn der Fiskus kann die Steuerstze merklich anheben.

Die Folgen des 2. Weltkrieges und der sich daraus entwickelnde Frieden in Europa versetzte die Nachkriegsgeneration in die Lage, das zerstrte Land wiederaufzubauen und so das Wirtschaftswunder erst zu ermglichen. Und diese Aufbaugeneration bergibt nun mit nur wenigen finanziellen Abstrichen Zug um Zug das erwirtschaftete Vermgen an eine Generation, die keine echte Not kannte, sondern in Frieden und Wohlstand aufgewachsen ist. Und dieser Prozess wird noch viele Jahre andauern.

Die Unersttlichkeit des Staates knnte nach diesem Urteil des Verfassungsgerichtes aber eine neue Qualitt erreichen, denn eine zentrale Frage bleibt bis zur Verabschiedung eines neuen Gesetzes unbeantwortet: Wohin sollen die zustzlichen Milliarden flieen und wer profitiert von den zustzlichen Einnahmen, die ab 2009 im Steuersckel landen?

Fristlose Kndigung trotz Begleichung von Zahlungsrckstnden mglich (BGH)

Ein Mieter hatte ber einen lngeren Zeitraum seine Miete oft versptet, manchmal als Teilzahlungen und gelegentlich mit mehrmonatiger Verzgerung gezahlt, obwohl er die Miete einen Monat im Voraus, sptestens jedoch bis zum dritten Werktag des jeweiligen Monats, zu zahlen hatte.

Daraufhin wurde dem Mieter fristlos gekndigt. Dennoch setzten beide Parteien das Mietverhltnis fort, und fr einen lngeren Zeitraum zahlte der Mieter die Miete pnktlich. Doch dann geriet er wieder in Zahlungsrckstand, und der Vermieter forderte den Mieter auf, zu einem festgelegten Datum die Auenstnde zu begleichen. Andernfalls werde er dann das Mietverhltnis wegen unpnktlicher Mietzahlungen kndigen.

Nachdem der Mieter eine weitere Monatsmiete in zwei Teilzahlungen beglich, beanstandete der Vermieter erneut die unpnktliche Zahlung und drohte nochmals mit fristloser Kndigung. Doch auch die folgende Monatsmiete ging versptet ein, und der Vermieter kndigte das Mietverhltnis fristlos, hilfsweise fristgem.

Der Bundesgerichtshof erkannte im Januar 2006 im Gegensatz zu den beiden Vorinstanzen die Rechtmigkeit der auerordentlichen fristlosen Kndigung an (Az.: VIII ZR 364/04).

Das Gericht hob in seiner Entscheidung hervor, dass bei stndig unpnktlichen Mietzahlen eine einmalige Abmahnung mit Kndigungsandrohung ausreiche, um im Wiederholungsfall die Kndigung aussprechen zu knnen. Denn die Abmahnung ziele darauf, das unredliche Verhalten des sumigen Zahlers zu verndern und das Vertrauen des Vermieters in eine pnktliche Zahlungsweise wiederherzustellen. Ist dieses Ziel auf diesem Wege nicht zu erreichen, sei die Kndigung gerechtfertigt.

Sumige Hausgeldzahler: Versorgungsleitungen knnen abgestellt werden (BGH)

Dieser schwere Eingriff in das Eigentumsrecht und die Privatsphre ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom Juni 2005 nun eher mglich, als in der Vergangenheit (Az.: V ZR 235/04). Im vorliegenden Fall handelte es sich um ein gemeinsam bewirtschaftetes Grundstck, bebaut mit Eigenheimen. Das Gemeinschaftseigentum beinhaltete auch die Heizungsanlage, die alle Huser mit Heizwrme und Warmwasser versorgt.

Die Eigentmer mssen dazu Vorschsse leisten, die dann mit dem Hausgeld zur Verwaltungsfhrung abgeglichen werden. Soweit die Vorschsse nicht ausreichen, den Aufwand zu decken, fordert die Verwaltung den fehlenden Betrag von den Eigentmern ein. Einige Eigentmer kamen in den zurckliegenden Jahren dieser Verpflichtung nicht nach und huften gegenber der Verwaltung erhebliche Zahlungsrckstnde an.

Daraufhin beschloss die Eigentmergemeinschaft, den sumigen Eigentmern die Wrmezufuhr absperren zu lassen bis die "Hausgeldschuld" getilgt oder zumindest nachhaltig reduziert wrde.

Zwei Gerichtsinstanzen urteilten zugunsten der Eigentmergemeinschaft. Doch beharrten die sumigen Eigentmer auf ihrem Recht auf ungestrte Nutzung ihrer Huser und verweigerten der mit der Sperrung der Versorgungsleitungen beauftragten Fachfirma den Zutritt zu den Kellerrumen.

Der Bundesgerichtshof besttigte die Urteile der Vorinstanzen und stellte das Interesse der Eigentmergemeinschaft ber das Interesse der sumigen Miteigentmer auf ungestrte Nutzung ihrer Huser. Denn sie htten ihre Zahlungspflicht erheblich verletzt.

Dabei sah das Gericht in diesem Zusammenhang einen Zahlungsrckstand von mehr als sechs Monaten als "erheblich" an. Daraus zog das Gericht den Schluss, dass nach einer Androhung der Eigentmergemeinschaft die Voraussetzungen erfllt seien, die Versorgungsleitung sperren zu drfen. Denn dies sei das einzige Druck- und Sicherungsmittel, die erheblichen finanziellen Rckstnde einzutreiben.

Alle Bewohner tragen Betriebskosten fr den Fahrstuhl (BGH)

Meistens sind Erdgeschoss- und Dachgeschosswohnungen am beliebtesten und kosten entsprechend mehr als die brigen Etagenwohnungen. Die einen lieben die Hhe und die damit verbundene Aussicht ber die Dcher der Umgebung. Die anderen ziehen besonders im fortgeschrittenen Alter die Bequemlichkeit und leichte Zugnglichkeit zu den Erdgeschosswohnungen vor, zumal in vielen Fllen zu diesen Wohnungen auch ein kleiner Garten gehrt.

In der heutigen Zeit gehrt der Fahrstuhl in mehrgeschossigen Husern zum Standard, aber Fahrsthle sind kostenintensiv und machen einen Groteil der gesamten Betriebskosten aus. Dementsprechend fhlen sich Erdgeschossbewohner erheblich benachteiligt, wenn sie zur Deckung der Betriebskosten anteilig zur Kasse gebeten werden. Im freien Wohnungsbau muss sich der Bewohner im Erdgeschoss aber entsprechend der Wohnungsgre an den Betriebskosten fr Fahrsthle beteiligen.

Dies hat der Bundesgerichtshof im September 2006 hchstrichterlich entschieden (Az.: VIII ZR 103/06) und wies damit die Klage eines Erdgeschossmieters ab. Das Gericht argumentierte, dass der Mieter nicht unangemessen benachteiligt wrde, wenn er sich an den Aufzugskosten beteiligen msse.

Unabhngig vom konkreten Nutzen, den der Aufzug bietet, nutzen die Bewohner dieses und auch anderes Allgemeineigentum in unterschiedlichem Mae. Doch besteht bislang keine Mglichkeit, einen Nutzungsindex einzufhren, um die Kosten entsprechend aufzuteilen. Aus praktischen Erwgungen ist es nach Meinung des Gerichtes deshalb zumutbar, zur Berechnung der Betriebskosten einen einheitlichen, generalisierenden Mastab anzuwenden, auch wenn gewisse Ungenauigkeiten bei der Verteilung der Betriebskosten unvermeidlich sind.

Das Gericht verwies darauf, dass eine solche generalisierende Betrachtungsweise zudem der Absicht des Gesetzgebers entspreche, die Betriebskostenumlage leichter handhaben zu knnen. Eine Ausnahme von dieser Regel besteht aber nach wie vor im preisgebundenen Wohnungsbau, wo Wohnraum im Erdgeschoss von der Fahrstuhlumlage ausgenommen werden kann. Das Gericht betonte aber, dass es sich um auslaufendes Recht handelt, das nur noch auf den Altbestand im sozialen Wohnungsbau anzuwenden sei.

Dachrinnenreinigung zhlt in der Regel zu den Betriebskosten (BGH)

Wenn im Herbst die welken Bltter von den Bumen fallen, landet ein Teil davon in den Dachrinnen von Husern und Wohnanlagen und kann leicht das Abflussrohr verstopfen, was sich dann in den regenreichen Wintermonaten schnell zu einem ernsten Problem entwickeln kann. Die Reinigung der Dachrinnen ist hufig recht aufwndig und kostet den Eigentmer Geld.

Tritt der Eigentmer aber als Vermieter auf, kann er im Regelfall die Kosten auf die Mieter umlegen. Das entschied der Bundesgerichtshof im April 2004 in zwei Urteilen, die besagen, dass in der Regel die Dachrinnenreinigung zu den Betriebskosten zhlt und die Mieter deshalb die Kosten zu tragen htten (Az.: VIII ZR 167/03 und VIII ZR 146/03).

Doch trifft diese Regelung nur zu, wenn der Vermieter die Dachrinnenreinigung regelmig durchfhren muss, beispielsweise, wenn das Gebude von hohem Baumbestand umgeben ist, oder dies im Mietvertrag ausdrcklich geregelt ist. Diese Regelung gilt aber auch dann, wenn die Mieter in den zurckliegenden Jahren die Dachrinnenreinigung bezahlt haben, ohne dass sie auf die Kosten als Betriebskosten besonders hingewiesen worden wren.

Das Gericht wertete dies als jahrelang ausgebte stillschweigende bereinkunft zwischen Mieter und Vermieter, die Reinigungskosten auf die Mieter abwlzen zu knnen. Das Gericht setzte aber strenge Mastbe an die Auflistung der Betriebskosten. So sei der Vermieter verpflichtet, Dachrinnenreinigung und vergleichbare Manahmen im Mietvertrag unter der Rubrik "sonstige Betriebskosten" genau aufzulisten, damit der Mieter im einzelnen wei, was fr Kosten auf ihn zukommen. Ansonsten bruchten die Mieter nicht fr die in dieser Rubrik zusammengefassten Kosten aufkommen.

Bei Suizidgefhrdung kann im Extremfall die Zwangsversteigerung ausgesetzt werden (BGH)

In Deutschland liegt die Suizidrate (Selbstmordrate) bei etwa 11.000, das sind 1.3% aller Todesflle. Auch wenn Dank besserer medizinischer und psychologischer Betreuung die Selbstmordrate in den vergangenen Jahren erheblich zurckgegangen ist, kommen auf einen Selbstmord aber immer noch 15 bis 40 Suizidversuche.

Dieses gesellschaftliche Problem hat der Bundesgerichtshof im Zusammenhang mit Zwangsversteigerungen in drei Urteilen aus dem Jahre 2005 bercksichtigt. So kam das Gericht in einem Urteil (Az.: I ZB 10/05) zu dem Schluss, dass selbst bei einer konkreten Gefahr fr Leben und Gesundheit des Schuldners eine Zwangsversteigerung nicht ohne weiteres eingestellt werden kann.

Stets seien die Interessen des Betroffenen, also des Suizidgefhrdeten, mit den Vollstreckungsinteressen des Glubigers abzuwgen. Deshalb sei bei einer konkreten Suizidgefahr sorgfltig zu prfen, ob auch andere Mittel als das der Einstellung der Zwangsversteigerung herangezogen werden knnen, um der Suizidgefahr zu begegnen. Zugleich sei dem Suizidgefhrdeten zuzumuten, alles zu tun, um auch im Falle der Zwangsvollstreckung das bestehende Risiko der Selbstttung zu verringern.

In einem weiteren Urteil (Az.: V ZB 24/05) des Bundesgerichtshofes verschiebt sich der Akzent ein wenig zugunsten des suizidgefhrdeten Schuldners. So kann der Fall eintreten, dass eine Rumungsvollstreckung die ernsthafte Gefahr der Selbstttung des Rumungsschuldners heraufbeschwrt und der Schuldner einen Antrag auf Einstellung der Zwangsvollstreckung stellt. Nach der Entscheidung des Gerichts darf dieser Einstellungsantrag nur abgelehnt werden, wenn das Vollstreckungsgericht geeignete Betreuungsmanahmen anordnet oder konkrete Auflagen macht, die der Suizidgefahr entgegenwirken.

Im dritten Urteil (Az.: V ZB 99/05) bezog sich der Bundesgerichtshof explizit auf zwei Artikel des Grundgesetzes, die sich in dem schwierigen Bereich Suizidgefahr in Folge von Zwangsversteigerung zu widersprechen scheinen. Demnach kann im Extremfall die ernsthafte Gefahr einer Selbstttung des Schuldners wegen der Zwangsversteigerung seines Grundstckes zur Aufhebung des Zuschlagsbeschlusses und zur einstweiligen Einstellung des Verfahrens fhren.

Die Aufhebung des Zuschlagsbeschlusses gilt auch dann, wenn sich whrend des Beschwerdeverfahrens neue Umstnde ergeben, die die ernsthafte Gefahr der Selbstttung erst nach der Verkndung des Beschlusses begrnden.

Das Gericht berief sich bei seiner Entscheidung im Wesentlichen auf das Grundgesetz und betonte, dass Vollstreckungsgerichte in ihrer Verfahrensgestaltung die erforderlichen Vorkehrungen zu treffen haben, um Verfassungsverletzungen durch Zwangsvollstreckungsmanahmen tunlichst auszuschlieen. Die Richter verwiesen auf den Artikel 2, Absatz 2 des Grundgesetzes, der in Deutschland zu den Grundrechten gehrt. Dort heit es: ?Jeder hat das Recht auf Leben und krperliche Unversehrtheit. Die Freiheit der Person ist unverletzlich?.

In seiner Begrndung sah das Gericht auch keinen grundstzlichen Widerspruch zum Artikel 14 des Grundgesetzes, der Eigentum garantiert. Das heit, Glubiger und Ersteher knnen nicht davon ausgehen, dass der erteilte Zuschlag unter allen Umstnden Bestand haben msse.

Verzugszinsen bei Mietangelegenheiten sind ab eines rechtskrftigen Gerichtsurteils fllig (BGH)

Ein Vermieter verlangte von seinem Mieter Anfang 2001, einer Mieterhhung zuzustimmen. Der Mieter verweigerte seine Zustimmung, doch verurteilte das zustndige Amtsgericht Ende 2002 den Mieter, ab Mai 2001 den erhhten Mietzins zu zahlen.

Im Februar 2003 beglich der Mieter rckwirkend den Fehlbetrag bis einschlielich Januar 2003, der sich aus der Differenz zwischen dem alten und neuen Mietzins ergab. Der Vermieter verklagte den Mieter aber fr den Zeitraum zwischen der rechtsverbindlichen Mieterhhung und der Begleichung der rckstndigen Zahlung fr die monatlichen Erhhungsbeitrge Verzugszinsen von 5 Prozentpunkten ber dem Basissatz zu zahlen. Im vorliegenden Fall beliefen sich die Verzugszinsen auf 81,55 ?. Im Juli 2003 verklagte der Vermieter den Mieter vor dem Amtsgericht erfolglos auf Zahlung der Verzugszinsen. Doch gab das Landgericht mit seiner Entscheidung 2004 dem Klger Recht.

Der Mieter legte Revision beim Bundesgerichtshof ein. Das Gericht gab schlielich im Mai 2005 dem Mieter Recht und wies die Forderung des Vermieters zurck, fr den Zeitraum zwischen der rechtsverbindlich in Kraft getretenen Mieterhhung und der Begleichung der Erhhungsbeitrge Verzugszinsen zu verlangen (Az.: VIII ZR 94/04). Das Gericht begrndete seine Entscheidung damit, dass ein Verzug erst ab dem Zeitpunkt eintreten kann, an dem die Mieterhhung durch ein Zustimmungsurteil rechtskrftig ist.

Doch fr den Zeitraum nach dem Zustimmungsurteil knnen durchaus Verzugszinsen anfallen. Diesbezglich hob der Bundesgerichthof das Urteil des Landgerichtes vom Februar 2004 teilweise auf und nderte das Urteil des Amtsgerichtes vom Juli 2003 ab. Darber hinaus entschied der Bundesgerichtshof ber die knftig zu zahlende Miete und die Verzugszinsen, die der Mieter zu leisten hat. Beide Parteien hatten zwar Teilerfolge erzielt, doch kam der Rechtsstreit ber drei Instanzen Klger wie Beklagten letztlich teuer zu stehen. Denn der Mieter musste als Beklagter 53% und der klagende Vermieter 47% des Rechtsstreites tragen.

Fr Betriebskostenabrechnungen gilt eine einjhrige Abrechnungsfrist (BGH)

Ein Mieter hatte wenige Wochen nach Beendigung seines Mietverhltnisses die Betriebskostenrechnung erhalten. Die Abrechnung umfasste einen Zeitraum von 14 Monaten und enthielt eine Nachforderung, da die vereinbarten Vorauszahlungen die Kosten nicht ganz abdeckten. Der Mieter beglich aus Unwissenheit die Nachforderungen, obwohl er nicht dazu verpflichtet gewesen war. Denn der Vermieter hatte versumt, die einjhrige Abrechnungsfrist einzuhalten. Als der Mieter erfuhr, dass er unter diesen Voraussetzungen die Zahlung htte verweigern knnen, verlangte er vom Vermieter den nachgeforderten und gezahlten Betrag aus der Betriebskostenrechnung zurck.

Der Bundesgerichtshof gab im Januar 2006 dem Mieter in vollem Umfang Recht (Az.: VIII ZR 94/05). Das Gericht stellte fest, dass dem Mieter eine Betriebskostenabrechnung sptestens bis zum Ablauf des zwlften Monats mitzuteilen sei. Wenn diese Einjahresfrist abgelaufen ist, ist eine Nachforderung des Vermieters ausgeschlossen. Denn wenn ein Schuldner, wie in diesem Fall der Mieter, nach Ablauf einer Ausschlussfrist Zahlungen auf einen untergegangenen Anspruch leistet, leistet er diese Zahlung ohne einen Rechtsgrund, und der Glubiger, in diesem Fall der Vermieter, htte sich ungerechtfertigt bereichert. Der Schuldner hat in diesem Fall das Recht, den Betrag zurckzufordern.

Eine Ausnahme zu dieser Ausschlussfrist besteht nur dann, wenn der Vermieter eine versptet erstellte Betriebskostenabrechnung nachweislich nicht zu vertreten hat. Das Gericht betonte weiterhin, dass die Abrechnungsfrist der Abrechnungssicherheit dient und Streit vermeiden soll. Zugleich garantiert eine zeitnahe Abrechnung, dass der Mieter einen zeitlich berschaubaren Zeitrahmen berblicken kann und wei, ob er ber ein Guthaben verfgt oder mit Nachforderungen zu rechnen hat.

Grundsteuer bleibt unverndert erhalten (BVerfG)

Kurz und schmerzlos wies die 2. Kammer des Ersten Senates des Bundesverfassungsgerichtes am 21. Juni 2006 zwei Klagen gegen die von den Kommunen erhobenen Grundsteuer zurck und nahm damit die Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung an (Az.: 1 BvR 1644/05). Das besagt, dass die Grundsteuer in ihrer jetzigen Form nicht gegen das Grundgesetz verstt. Die Entscheidung der drei Richter fiel einstimmig und ist unanfechtbar, doch legten sie fr ihre Entscheidung keine Begrndung vor.

Die Kommunen knnen nach diesem Entscheid aufatmen, whrend viele Haus-, Wohnungs- und Grundbesitzer enttuscht sind. Denn auf der einen Seite splt die Grundsteuer jhrlich mehr als neun Milliarden Euro in die berstrapazierten Kassen der Kommunen. Auf der anderen Seite sehen sich Immobilienbesitzer, die ihr Eigentum privat nutzen, gegenber den Besitzern, die ihr Eigentum vermieten, erheblich benachteiligt. Denn die Grundsteuer kann bei vermietetem Wohnraum als Betriebskosten auf die Miete umgelegt werden, was nach Ansicht der Klger verfassungswidrig ist.

Mobilfunksendeanlage in der Regel zulssig (BGH)

Der Bundesgerichtshof wies die Revision eines herzkranken Mieters zuruck, der von seinem Vermieter verlangte, den Betrieb einer Mobilfunksendeanlage einzustellen (Az.: VIII ZR 74/05). Der auf einen Herzschrittmacher angewiesene Klager war uberzeugt, dass die elektromagnetischen Felder der Mobilfunksendeanlage ihn und seine Gesundheit erheblich beeintrachtigen wurden.

Der Bundesgerichtshof verneinte diese Beeintrachtigung und verwies auf die ma?geblichen Grenzwerte der 26. Bundesimmissionsschutzverordnung und des Entwurfs DIN VDE 0848-3-1 (VDE 0848 Teil 3-1). 2002-05. Diese Grenzwerte seien im vorliegenden Fall eingehalten worden, und daruber hinaus lage die Wohnung des Klagers au?erhalb des Sicherheitsabstandes. Auch die Storfestigkeit von Herzschrittmachern sei in diesem Fall in keiner Weise gefahrdet, denn die Mobilfunksendeanlage habe den geltenden Grenz- und Richtwerten eindeutig genugt.

In diesem Zusammenhang machte das Gericht deutlich, dass zwischen Klager und Beklagten auch keine Vereinbarung getroffen worden sei, die es dem Beklagten untersagt, einem Dritten den Betrieb einer Mobilfunksendeanlage zu gestatten. Fehlt eine vertragliche Vereinbarung uber die Beschaffenheit der Wohnung, wozu auch Einwirkungen von Immissionen gehoren konnen, gelten die einschlagigen technischen Normen. Im vorliegenden Fall weise die Wohnung trotz der Mobilfunksendeanlage keinen Sachmangel auf.

Obdachlosenbehrde kommt nicht fr Schden auf, die Zwangseingewiesene anrichten (BGH)

Im nchsten Fall ging es um die Frage, ob die Einweisungsbehrde einer schleswig-holsteinischen Stadt fr mutwillig angerichtete Schden in einer Wohnung aufkommen muss, die eine von Obdachlosigkeit bedrohte Person verursacht hat. Im vorliegenden Fall lebte diese Person mit ihrer mehrkpfigen Familie als Mieter in der besagten Wohnung. Wegen Zahlungsrckstnden hatte der Eigentmer den Mietvertrag fristlos gekndigt. Doch wies zur Abwendung einer Obdachlosigkeit das zustndige Ordnungsamt im Einvernehmen mit dem Eigentmer die Familie in die bisher gemietete Wohnung ein und setze eine monatliche Nutzungsvergtung fest. Das Ordnungsamt verlngerte mehrmals die befristete Einweisung, bis nach mehr als einem Jahr die Familie schlielich auszog.

Der Eigentmer verlangte von der Stadt eine Entschdigung fr Schden, die der frhere Mieter nach der Einweisung durch unsachgemen Gebrauch der Wohnung angerichtet hatte. Darber hinaus forderte er eine Kompensation fr einen entgangenen hheren Mietzins. Denn er habe den neu abgeschlossenen Mietvertrag mit einem Interessenten wegen der mehrmaligen Fristverlngerung nicht in Kraft setzen knnen. Landgericht und Oberlandesgericht hatten die Klage abgewiesen. Der Bundesgerichtshof schloss sich im Dezember 2005 diesen Urteilen an (Az.: III ZR 148/05) und verwarf die Beschwerde des Klgers, die gegen die Nichtzulassung der Revision vor dem Bundesgericht eingereicht worden war.

Der Bundesgerichtshof kam im vorliegenden Fall zu dem Schluss, dass es keine schuldrechtliche oder schuldrechtshnliche Sonderbeziehung zwischen der Einweisungsbehrde und dem Eigentmer gegeben habe, die eine Entschdigungszahlung an den Klger htte nach sich ziehen knnen. Da in diesem Fall die Behrde weder Nutzer oder Nutzungsberechtigter der Wohnung sei, lge auch kein Mietverhltnis mit dem Obdachlosen vor, das einem Untermietverhltnis vergleichbar wre. Sie habe es dem Obdachlosen lediglich ermglicht, in der frher angemieteten Wohnung befristet weiterzuwohnen. Somit besteht fr die Obdachlosenbehrde auch keine Schadensersatzpflicht fr ?Exzessschden?, die der Eingewiesene verursacht hat.

Im Regelfall besteht ein Anspruch auf Untervermietung (BGH)

Der Bundesgerichtshof musste sich in einem Revisionsverfahren mit der Frage befassen, ob ein Mieter seine Wohnung teilweise untervermieten darf, obwohl sich sein Lebensmittelpunkt auerhalb des Ortes befindet, in dem sich das Mietobjekt befindet. In seinem Urteil vom November 2005 (Az.: VIII ZR 4/05) bejahte das oberste Zivilgericht diese Frage und entschied, dass der Anspruch des Wohnungsmieters, vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung zu bekommen, nicht davon abhngen darf, dass der Mieter an diesem Wohnort seinen Lebensmittelpunkt habe.

Das Gericht fhrte aus, dass gegenber frheren Zeiten, die Bedeutung von Mobilitt und Flexibilitt in der heutigen Lebenswirklichkeit immer wichtiger wird. In diesem Kontext nhme aus beruflichen Grnden die Anzahl der doppelten Hauhaltsfhrung stndig zu, was den Mieter in der Regel finanziell erheblich belastet. Er habe also ein "berechtigtes Interesse" zur Untervermietung, so das Gericht, auch wenn nach wie vor der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis einholen muss.

Im Regelfall msse aber das "berechtigte Interesse" hher eingeschtzt werden, als die traditionelle Vorstellung, dass ein Hauptmieter und ein Untermieter, zum Bespiel ein Student, oder ein Mieter und ein Partner unter einem Dach leben, der Lebensmittelpunkt dann aber an den Mietort gebunden wre.

Der Vermieter knne bei einem "berechtigten Interesse" des Mieters eine Untervermietung nur dann verweigern, wenn sich zum Beispiel in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund fnde, der Wohnraum bermig belegt wre oder die Untervermietung dem Vermieter aus sonstigen Grnden nicht zugemutet werden knnte. Dies wre aber dann im Einzelfall gerichtlich zu klren.

Darf ein Vermieter nach Beendigung des Mietverhltnisses die Mietkaution oder einen Teil der Mietkaution einbehalten, um spter fllige Nachforderungen begleichen zu knnen? (BGH)

Der Bundesgerichtshof bejahte die Frage und betonte, dass die Mietkaution fr den Vermieter eine wichtige Sicherungsfunktion bese, um auch nach Beendigung des Mietverhltnisses noch nicht direkt fllige Ansprche des Vermieters abzusichern (Az.: VIII ZR 71/05).

Das Gericht entschied im Januar 2006, dass der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution zeitlich befristet einbehalten kann, wenn eine Nachforderung zu erwarten sei. Dabei habe er aber eine ihm zuzubilligende Abrechnungsfrist zu beachten, die in der Regel bei etwa sechs Monaten lge, aber je nach Einzelfall auch darber hinaus gehen knne.

Die Lebenswirklichkeit besage, so das Gericht, dass der Vermieter es nicht in der Hand habe, innerhalb einer laufenden Abrechnungsperiode die Nebenkosten direkt zum Ende des Mietverhltnisses abzurechnen. Vielmehr msse der Vermieter in den meisten Fllen lngere Zeit auf die Daten der Versorgungsunternehmen warten. Und der Vermieter sei auch nicht verpflichtet, am Ende des Mietverhltnisses die Nebenkosten zumindest teilweise abzurechnen.

Hat ein Mieter das Recht, Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung zu verlangen? (BGH)

Der Bundesgerichtshof verneinte in seinem Urteil vom Mrz 2006 (AZ.: VIII ZR 78/05) diese Frage. Vielmehr knne der Mieter in den Geschftsrumen Einsicht in die Unterlagen nehmen und mgliche Unklarheiten im Gesprch klren. Dieses Verfahren entsprche den Interessen beider Mietvertragsparteien, angesichts der vielen Belege das Abrechungsverfahren zu vereinfachen, so das Gericht.

Eine Ausnahme kme nur dann in Betracht, wenn dem Mieter die Einsichtnahme in den Geschftsrumen des Vertragspartners nicht zugemutet werden knne. Des weiteren entschied das Gericht, dass der Vermieter einer gemischten, nicht preisgebundenen Wohnanlage nicht verpflichtet sei, vor der Endabrechnung die Betriebskosten der Gewerbetreibenden abzuziehen und die Bewohner zu entlasten. Dies sei hinnehmbar, solange das Gewerbe auf Grund seiner Struktur keine erhebliche Mehrbelastung fr die Bewohner verursachen wrde. Im vorliegenden Fall handelte es sich um ein Internet-Caf und ein Job-Center.

Rechtlich bestnde aber in der Frage der Betriebskosten zwischen dem ffentlich gefrderten Wohnungsbau und dem nicht preisgebundenen Wohnungsbau ein erheblicher Unterschied, so das Gericht. Denn beim ffentlich gefrderten mssen in einer gemischten Wohnanlage die Betriebskosten der gewerblichen Nutzer vor der Endabrechnung von der Gesamtsumme abgezogen werden.

Welcher Mietzins gilt, wenn ein Mieter trotz Vertragsbeendigung noch einige Zeit im Mietobjekt verbleibt? (BGH)

Der Bundesgerichtshof entschied ber die Hhe der Entschdigung, die ein Mieter zu zahlen hat, wenn er das angemietete Objekt ber den Zeitpunkt der Vertragsbeendigung hinaus nutzt (Az.: VIII ZR 57/05). Das Mietverhltnis endete am Monatsende, aber der Mieter gab die Mietsache erst zur Mitte des Folgemonats zurck. Daraufhin verlangte der Vermieter vom Mieter die volle Monatsmiete als Nutzungsentschdigung, was der Mieter mit dem Hinweis verweigerte, dass er das Mietobjekt nur einen halben Monat lnger als vertraglich festgelegt genutzt htte.

Der Bundesgerichtshof folgte der Argumentation des Mieters und stellte fest, dass in diesem Fall die Zahlung einer halben Monatsmiete als Nutzungsentschdigung rechtens sei. Daraus folgt, dass in vergleichbaren Fllen eine Entschdigung nur bis zum Tage des Auszuges aus dem Mietobjekt gezahlt werden msse.

Eine weitergehende Entschdigung kme allenfalls in Betracht, wenn dem Vermieter durch den verspteten Auszug des Mieters ein erkennbarer Schaden entstanden wre. Ein derartiger Schaden knne zum Beispiel entstehen, wenn ein ernsthafter Mietinteressent wegen des verspteten Auszuges des Vormieters auf den Einzug verzichtet htte. Im vorliegenden Fall konnte der Vermieter dies aber nicht belegen.

Grundgesetz schtzt Eigenbedarfskndigung (BGH)

Hier entschied der Bundesgerichtshof ber die regelmig auftauchende Frage der Eigenbedarfskndigung (Az.: VIII ZR 127/05). Ein Vermieter hatte dem Mieter wegen Eigenbedarfs gekndigt. Dieser Eigenbedarf erstreckte sich aber nicht nur auf eigene Wohnzwecke, sondern auch auf die teilweise gewerbliche Nutzung der Wohnung. Dagegen wehrte sich der Mieter, doch das Landgericht wies seine Klage zurck. Um das Revisionsverfahren vor dem Bundesgerichtshof finanzieren zu knnen, beantragte der Mieter Prozesskostenbeihilfe.

Der Bundesgerichtshof wies den Antrag zurck. Denn die stndige Rechtssprechung des Bundesverfassungs-gerichtes zur Eigenbedarfskndigung besage, so die Begrndung, dass der Entschluss des Vermieters zu achten sei, wenn er seine Wohnung selbst bewohnen will. Dies stehe im Einklang mit dem Grundgesetz und gelte auch fr den Fall, dass der Vermieter sein Eigentum fr berufliche Zwecke nutzen mchte.

Der rechtlich zustndige Vermieter muss dem Mieter namentlich bekannt sein (BGH)

Hier entschied der Bundesgerichtshof, dass ein Mieter wissen darf, wer rechtlich bindender Glubiger seiner Mietverpflichtungen ist (Az.: VIII ZR 24/05). In dem Rechtsstreit war der Vermieter verstorben, der seinen Erbanteil an eine Erbengemeinschaft bertragen hatte. Doch hatte sich der Vermieter bis zu seinem Tod den Erbanteil als Niebrauch vorbehalten und zugleich vermietet und dafr die Mietzahlungen erhalten.

Nach dem Tod des Niebrauchers versumte es die Erbengemeinschaft, gegenber dem Mieter den eindeutigen Nachweis zu erbringen, dass sie die neue Hausverwalterin beauftragt habe, die Miete einzuziehen. Der Mieter beanstandete, dass eine Vollmacht zugunsten der neuen Verwaltung allein noch kein Nachweis ber eine neue Glubigersituation sei. Denn aus den Unterschriften ginge nicht hervor, ob alle Mitglieder der Erbengemeinschaft unterschrieben htten.

Der Mieter stellte daraufhin die Mietzahlungen ein, betonte aber, er werde bei entsprechendem Nachweis sofort die ausstehenden Mietzahlungen begleichen. Daraufhin kndigte die Erbengemeinschaft das Mietverhltnis fristlos, sprach hilfsweise auch eine ordentliche Kndigung wegen Zahlungsverzug aus und klagte auf Rumung und Herausgabe der Wohnung. Als schlielich die Erbengemeinschaft den Mieter ber den Tod des Glubigers informiert hatte, hatte sich fr den Mieter die Mietglubigerfrage geklrt, und er zahlte umgehend die aufgelaufenen Mietschulden.

Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter in vollem Umfang Recht. Die Kndigungen waren allesamt rechtswidrig. Denn grundstzlich gehre es nicht zu den Aufgaben des Mieters, die Erben oder Kufer als Rechtsnachfolger zu ermitteln, denen er seinen Mietzins zahlt. Solange ein Rechtsnachfolger unter Nachweis seiner Rechtsstellung nicht an den Mieter herantreten wrde, sei der Mieter sogar gehalten, seine Leistung infolge einer Situation zurckzuhalten, die er nicht zu vertreten hat.

10% Fehlertoleranz der Wohnungsgre als Grenzwert festgeschrieben (BGH)

In diesem Fall ging es um die Frage, in welchem Ausma die tatschliche Gre einer Immobilie die im Mietvertrag festgeschriebene Gre unterschreiten darf. Da die Wohnflche nicht nur den Mietzins, sondern auch die Hhe der Betriebskosten beeinflusst, knnen grere Abweichungen fr den Mieter erhebliche Nachteile nach sich ziehen.

In der Bauwirtschaft gilt zum Beispiel eine Toleranzgrenze von bis zu 3%, die der Kufer einer Immobilie akzeptieren muss. Im vorliegenden Fall hie es im Mietvertrag, die Wohnflche betrage ca. 96 m. In Wirklichkeit betrug die Flche aber nur 85,91 m, was einer Abweichung von 10,51% entsprach.

In letzter Instanz stellte der Bundesgerichtshof in einer Grundsatzentscheidung fest, dass die Matoleranz von 10% nicht berschritten werden darf (Az.: VIII ZR 133/03). Andernfalls lge ein Mangel der Mietsache vor, der den Mieter zur Mietminderung berechtigen wrde.

Das Gericht betonte, dass die Festlegung dieses Grenzwertes Rechtssicherheit und Praktikabilitt herstellt. Denn dieser Wert ziehe eine klare Grenze zwischen geringen Abweichungen, die die Tauglichkeit der Immobilie nur unwesentlich mindern und Abweichungen, die als erheblich einzustufen sind und die Tauglichkeit der Wohnung eindeutig mindern.

Bundesregierung verabschiedet Programm fr Wachstum und Beschftigung (02/06)
Kleckern oder Klotzen? Bundesregierung verabschiedet Programm fr Wachstum und Beschftigung

Die neue Bundesregierung unter Bundeskanzlerin Angela Merkel hat sich nach einer zweitgigen Klausurtagung Anfang des Jahres darauf verstndigt, ein 25-Milliarden-Programm fr mehr Wachstum und Beschftigung aufzulegen. Bercksichtigt man dabei die gesamten steuerlichen Auswirkungen dieses Programms, so erhht sich das Finanzvolumen sogar auf 37 Milliarden Euro.

Davon erhofft sich die Groe Koalition, zielgenau und wirksam Impulse in den Bereichen zu setzen, wo sie nach Auffassung der Regierung einen besonders groen Nutzen erzielen: bei der Familienfrderung, Schaffung von Arbeitspltzen in Privathaushalten, vermehrten Verkehrsinvestitionen, strkerer Frderung der Forschung und schlielich bei der Belebung des Mittelstandes und der Wirtschaft. Diese Manahmen sollen bis Ende 2009 umgesetzt werden.

Die Bundesregierung ist berzeugt, dass in erster Linie der Mittelstand von der steuerlichen Absetzbarkeit der Handwerkerrechnungen und vom Programm der energetischen Gebude-sanierung profitiert. Besonders vom CO2-Gebudesanierungsprogramm erhofft sich die Regierung angesichts dauerhaft drohender hoher Energiepreise erhebliche Impulse auch fr jene Unternehmensbereiche, die in der Lage sind, energiesparende Manahmen in lteren Gebuden durchzufhren.

Fr das Programm stehen 4 Milliarden Euro bereit, und neben der bisherigen Darlehensfrderung knnen Zu-schsse nun auch direkt an Hauseigentmer vergeben werden. Eigentmer knnen bereits ab dem 1. Februar 2006 Antrge bei der Kreditanstalt fr Wiederaufbau stellen! Dabei sind die Bedingungen deutlich attraktiver als bisher.

Breitbandkabelnetz steigert laut Bundesgerichtshofurteil den Wert einer Mietsache (BGH)

Der Bundesgerichtshof stellte in seinem Urteil im Juli 2005 fest, dass ein rckkanalfhiges Breitbandkabelnetz eine Mietsache verbessert (Az.: VIII ZR 253/04). Dies gilt auch fr jene Stadtteile und Regionen, in denen neue bertragungstechniken wie zum Beispiel terrestrisches Digitalfernsehen (DVB-T) zur Verfgung stehen. Es liege allein im Ermessen des Vermieters, zu entscheiden, ob er glaubt, durch diese oder vergleichbare Modernisierungsmanahmen den Wohnwert verbessern und von knftigen Mietinteressenten einen hheren Mietzins verlangen zu knnen.

Im vorliegenden Fall wollte die Besitzerin einer Wohnanlage die gesamte Anlage an ein Breitbandkabelnetz anschlieen, um den potentiellen Wohnwert zu erhhen. Eine Mieterin aber weigerte sich, die dafr notwendigen Arbeiten in ihrer angemieteten Wohnung durchfhren zu lassen. Die Mieterin verwies darauf, dass der terrestrische Empfang des digitalen Signals preiswerter sei und die gleiche Qualitt wie ein Kabelnetz bese.

Dieser Argumentation folgte der Bundesgerichtshof in einem Revisionsverfahren jedoch nicht und erweiterte zugleich das Handlungsspektrum des Vermieters. Demnach hat ein Mieter Verbesserungsmanahmen einer Mietsache zu dulden, solange keine ?Luxussanierung? vorliege.

Im Fall des technisch hochwertigen Breitbandkabels knne jedoch von einer ?Luxussanierung? keine Rede sein. Vielmehr spiegele diese Technik den allgemein akzeptierten Fortschritt innerhalb der Kommunikationstechnik wider und knne bei einer Neuvermietung der Wohnung mglicherweise einen erhhten Mietzins rechtfertigen. Denn der Unterschied zu herkmmlichen bertragungswegen bestehe in der beraus hohen Anzahl der zu empfangenen Programme und der zunehmenden Mglichkeiten zur interaktiven Nutzung.

Um die Attraktivitt einer Wohnung zu erhhen drfe deshalb die Verbesserung einer Mietsache durchaus berdurchschnittlich sein und auch ber dem durchschnittlichen Standard des gegenwrtigen Wohnungsmarktes liegen.

Gebrauchswerterhhung auch ohne einstimmigen Beschluss (01/06)

Fr Wohnungseigentmer wie auch fr diejenigen, die es werden wollen, drfte die angestrebte Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) von Interesse sein. Die Rot-Grne Bundesregierung hat vor einigen Monaten einen Entwurf zur nderung des WEG vorgelegt und ihn an den Bundesrat zur Stellungnahme weitergeleitet. Im Kern geht es bei der Gesetzesinitiative um die Erweiterung der so genannten Beschlusskompetenz. D.h. zum Beispiel, dass bei gravierenden und kostentrchtigen Modernisierungen, die den Gebrauchswert der Wohnungen nachhaltig erhhen, kein einstimmiger Beschluss mehr notwendig ist. Vielmehr wrde in solchen Fllen eine drei Viertel Mehrheit der stimmberechtigten Eigentmer ausreichen, wenn zugleich auch mehr als die Hlfte der Mieteigentumsanteile zustimmen.

Davon unberhrt blieben aber die bisherigen Regelungen fr notwenige modernisierende Instandsetzungen, die auch weiterhin mit einfacher Mehrheit beschlossen werden knnen. Aus dieser Erweiterung der Beschlusskompetenz erwachsen dem Verwalter zustzliche Aufgaben. Denn er muss zwingend eine Beschluss-Sammlung fhren, in der jeder Beschluss im Wortlaut fortlaufend nummeriert und mit Datums- und Ortsangabe versehen sein muss. Der Novellierung des WEG drfte in der kommenden Legislaturperiode wohl nichts mehr im Wege stehen und bedeutet fr die Wohnungseigentmer einen erheblichen Fortschritt.

Statistischer Jahresrckblick der UNIKA zum Immobilienmarkt und zu Zwangsversteigerungen (01/06)

Die UNIKA-Statistik liefert aktuelle und zuverlssige Daten ber die Anzahl von Zwangsversteigerungen in einem Kalenderjahr. Die Angaben bercksichtigen nur jene zwangsversteigerten Objekte, die rechtsgltig in Besitz genommen wurden sowie versteigerte Immobilien, ber die vorlufig entschieden worden ist, d.h. bis zur Zustimmung der Glubiger ? zumeist Banken. Dieses Verfahren stellt sicher, dass keine Mehrfachtermine in die Statistik einflieen, die Angaben geben also die tatschliche Entwicklung zeitnah und ziemlich przise wieder. Die UNIKA hat dazu bundesweit mehr als 600.000 Zwangsversteigerungstermine und 280.000 Objekte erfasst und statistisch ausgewertet.

Seit Jahren bewegen sich die Zinsen und damit auch die Hypothekenzinsen auf einem historischen Tief. Erst langsam deutet sich in Deutschland und Europa eine leichte Trendwende an, ausgelst durch Zinssteigerungen in den USA, der Wirtschaftsnation Nummer Eins in der Welt. Das gnstige Zinsniveau der vergangenen Jahre bewirkte zwar keine nach-haltige Bauttigkeit, dennoch stieg im Westen die Nachfrage nach Immobilien, und die Immobilien-preise zogen seit dem Jahr 1995 (Ausgangswert 100 Punkte) in diesem Teil Deutschlands auf 104 Punkte an. Lediglich im Osten, in den neuen Lndern, brachen im gleichen Zeitraum die Preise ein und fielen auf nun 83 Punkte. In der Zwischenzeit hat sich die Preisentwicklung in Westdeutschland auf dem erreichten hohen Niveau eingependelt, whrend der Preisverfall in Ostdeutschland zum Stillstand gekommen ist, was auf eine lngerfristige positive Konsolidierung des Immobilienmarktes insgesamt hinweist.

In den vergangenen 10 Jahren durchlebte Deutschland eine Rezession, die sich besonders deutlich auf dem Immobiliemarkt widerspiegelt und die noch immer anhlt, wenngleich sich eine leichte Erholung abzuzeichnen scheint. Denn die Zahl die Zwangsversteigerungen stieg in den zurckliegenden fnf Jahren deutlich an. Kamen im Jahr 2000 nur gut 33.000 Objekte unter den Hammer, stieg die Zahl binnen eines Jahres auf ber 36.000 an. Dies entspricht einer Steigerung von acht Prozent. Diese Steigerungsrate galt auch fr das Folgejahr 2002, als die bundesdeutschen Amtsgerichte 39.000 Immobilien zur Zwangsversteigerung ausschrieben.

Der Trend hielt an, und die bislang hchste Steigerungsrate von mehr als 15% verzeichnete das ereignisreiche Jahr 2003, als die USA in den Krieg gegen den Irak zogen und sich die Rot-Grne Regierung unter Gerhard Schrder bei den Bundestagswahlen nur denkbar knapp behauptete. In jenem Jahr wurden 45.000 Objekte versteigert, ein deutlicher Hinweis auf die anhaltende und sogar zunehmende Wirtschaftskrise. Dies zeigte sich auch in der Folgezeit, denn am Ende des laufenden Jahres 2005 werden die Amtsgerichte nach den bereits vor-liegenden Zahlen mehr als 54.000 Immobilien zwangsversteigert haben.

Wenngleich sich eine leichte wirtschaftliche Erholung abzuzeichnen scheint, verharrt die Arbeitslosenquote auf hohem Niveau. Und die Ankndigungen groer Unternehmer, zahlreiche Mitarbeiter entlassen zu wollen, deutet darauf hin, dass auch in den kommenden Jahren eine vergleichbar hohe Zahl von Zwangsversteigerungen anstehen wird wie 2005. Das heit, die Angebotspalette bleibt interessant, und in vielen Fllen drften die Objekte sehr wahrscheinlich auch gnstig zu erwerben sein.

Abstandszahlungen an auszugswillige Mieter nicht immer absetzbar (BGH)

Wer eine Immobilie besitzt, ersteigert, kauft oder erbt, nutzt sie entweder selbst, oder die Eigentmer vermieten oder verpachten sie und erzielen damit Kapitalertrge. In vielen Fllen ist das Objekt bereits vermietet. Dann gelten die allgemeinen Bestimmungen des Mietrechts. Mchten die Eigentmer jedoch selbst in das Objekt einziehen, knnen sie Eigenbedarf anmelden und ein Sonderkndigungsrecht in Anspruch nehmen.

Wenn aber ein Eigentmer einem Mieter Entschdigung zahlt, um ihn auf diese Weise dazu zu bewegen, die Wohnung oder das Haus vorzeitig zu rumen, kann er die Zahlung unter gewissen Voraussetzungen als Werbungskosten absetzen. Dies gilt aber nur dann, wenn der Eigentmer die Wohnung oder das Haus erneut vermietet und dann diese Abstandszahlung als Werbungskosten von den Einknften aus Vermietung und Verpachtung abziehen kann.

Der Bundesfinanzhof (BFH), das hchste deutsche Finanzgericht, stellte in seinem Urteil vom 7. Juli 2005 fest (Az.: IX R 38/03), dass im Falle der Eigennutzung der Wohnung oder des Hauses durch den Eigentmer Abstandszahlungen an vorzeitig ausgezogene Mieter beim Finanzamt nicht als Werbungskosten geltend gemacht werden knnen

Zur Begrndung hie es, der Vermieter fnde seinen Mieter nicht ab, um Einnahmen zu erzielen, sondern um seine Vermietungsttigkeit zu beenden. Der Vermieter wrde sich dadurch aus den Verpflichtungen des Mietvertrages lsen, um selbst das Objekt nutzen zu knnen. Deshalb sei die Entschdigung nicht mehr der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung, sondern der privaten Lebensfhrung zuzuordnen, die nicht der Einkommenssteuer unterliegt.

"Zurck in die Stadt": Stadt ist Cool - In Deutschland nimmt die Attraktivitt der Stdte zu (12/05)

Der bekannte Freizeitforscher Professor Horst Opaschowski, Leiter des BAT-Freizeit-Forschungsinstituts in Hamburg, hat im Oktober 2005 eine Studie zu Wohn- und Lebenstrends in Deutschlands Stdten vorlegt. Darin kommen die Forscher zu dem Schluss, dass ein dynamischer Trend in Richtung Leben in der Stadt entwickelt. Und dieser Trend drfte dann wohl auch den Immobiliensektor neu beleben. Das Institut wurde 1979 auf Initiative der British American Tabacco Gruppe in Deutschland gegrndet und forscht ber die Bereiche Freizeit, Tourismus und Zukunft.

Von jeher zog die Stadt die Menschen an wie ein Magnet und bildete ein Zentrum, um das sich in grer werdenden Abstnden Drfer, Weiler und Gehfte gruppierten. Die Anordnung lsst sich durchaus mit unserem Sonnensystem vergleichen, in dem die kraftspendende Sonne im Mittelpunkt steht, umkreist von groen und kleinen Planeten.

Die Erfindung und Entwicklung der Stadt zhlen zu den groen zivilisatorischen Leistungen des Menschen. Auf engstem Raum entfalteten sie handwerklichen, wirtschaftlichen und kulturellen Einfallsreichtum, der erst die Voraussetzungen schafft, dass viele Menschen auf einem berschaubaren Territorium zusammenleben und zusammen arbeiten knnen.

Dabei wei keiner, wo zahlenmig die Obergrenze liegt und ob das Zusammenleben in den Mega-Stdten wie Mexiko-City, Tokio oder Paris schon bald zum Problem und zur Qual wird. Eines ist aber gewiss: die Stadt hat den modernen, den urbanen Menschen hervorgebracht, sie verndert ihn schneller und grndlicher, und die Stadt beeinflusst und dominiert das lndliche Umfeld, wirtschaftlich und politisch.

In Deutschland gibt es keine Mega-Stdte, und es wird sie auch in spteren Generationen nicht geben. Dennoch ist Deutschland ein zutiefst urban geprgtes Land, denn 80% der Bevl-kerung lebt in Stdten, deren Einwohnerzahlen etwa zwischen 5.000 (z.B. Westerburg im Westerwald) und drei Millionen (Berlin) liegen. Den Status als Grostadt erhlt eine Stadt erst ab 100.000 Einwohner.

Ende der 1960er und Anfang der 1970er Jahre setzte in zahlreichen Grostdten eine regelrechte Stadtflucht ein. Vor allem die jngeren Familien wollten im Grnen wohnen, auerhalb der verschmutzten und luftverpesteten Zentren, die durch die Stadtflucht zu Betonwsten verkamen. Jahre-lang herrschte der Glaube vor, Stdte und Stadtkultur seien im Niedergang begriffen. Dort im Grnen schien die ertrumte Lebensqualitt zu erschwinglichen Preisen zu winken, ohne das die Beschftigten ihren Arbeitsplatz in der Stadt aufzugeben brauchten. Drauen konnten die Kinder wohlbehtet aufwachsen, und preiswertes Benzin und schnelle Autos verbanden die grnen Oasen mit den Arbeitspltzen in der Stadt.

Nun aber zeichnet sich eine Trendwende ab. Nun heit es "Zurck in die Stadt". So jedenfalls beschreibt es Professor Horst Opaschowski, dessen BAT-Freizeit-Forschungsinstitut im Oktober in Hamburg dazu eine Studie vor-stellte. Danach entdecken die Deutschen die Qualitt des Stadtlebens neu, schtzen zunehmend die Innenstadt als lebenswerten Wohnraum, erfreuen sich an den Grn- und Parkanlagen, an ffentlichen Verkehrsmitteln, an Fugngerpassagen, am Einkaufs-, Freizeit- und Kulturangebot.

Besonders die ber 45-Jhrigen zieht es in die Stdte, wo an sonnigen Tagen der Himmel wieder blau erscheint, ganz anders als noch vor 20 oder 30 Jahren. Diese Generation will das Leben nach dem Auszug der Kinder, den letzten Abschnitt ihres Arbeits-lebens oder ihren wohlverdienten Ruhestand urban genieen.

Die Rolle und die Wnsche der Senioren stellt die Studie besonders heraus, denn die Stadt von morgen ist bunter, lter und angesichts sinken-der Geburtenraten auch nicht berlaufen. Kurze Wege, hhere Lebens- und Erlebnisqualitt, Offenheit fr neue Lebensformen und Selbst- und Nachbarschaftshilfe prgen, so Opaschowski, schon in naher Zukunft das stdtische Bild, das sich auch auf den Immobilienmarkt auswirken drfte. Kauf oder Ersteigerung einer Immobile im stdtischen und stadtnahen Umfeld drfte auch fr die "Best Ages", die ber 50-Jhrigen immer interessanter werden.

Die BAT-Studie hebt das Ranking der Ballungszentren hervor. So gilt Hamburg als die schnste und lebenswerteste Stadt, Bremen als die weltoffenste. Mnchen erhlt das Prdikat gastfreundlichste und freizeitattraktivste Stadt. Berlin sieht die Studie als die kulturvielfltigste, Kln als die toleranteste und Stuttgart als die wohlhabendste und sicherste Stadt.

Aber der Trend "Zurck zur Stadt" gilt auch fr mittelgroe Stdte. Denn viele mittelstndische Unternehmen haben in deren Einzugsbereichen Arbeitspltze geschaffen, was die Lebensqualitt auch dieser kleineren Zentren erhht.

Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt (10/05)

Deutschlands heimliche Hauptstadt Mnchen bleibt das teuerste Immobilenpflaster. Schlusslichter sind dagegen die Ostmetropolen Dresden und Halle/Leipzig, wo die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren regelrecht eingebrochen sind. Dennoch stabilisiert sich der Immobilienmarkt in Deutschland als Ganzes, d.h. auch das vllig unterschiedliche Preisgefge in den alten und den neuen Bundeslndern verfestigt sich.

Dies sind die wichtigsten Ergebnisse einer Studie des ifs Stdtebauinstituts, das 430 000 verkaufte Objekte im Jahr 2004 unter die Lupe nahm. Die Masse der Transaktionen - nmlich 370 700 - fand in Westdeutschland statt, was die allgemeine wirtschaftliche Stagnation in den neuen Bundeslndern im Osten deutlich belegt.

Besonders anschaulich erklrt der Deutsche Eigentums-Immobilien-Index (DEIX) des Stdtebauinstituts die Entwicklung. Dabei wurde das Jahr 1995=100 zu Grunde gelegt. Demnach stieg der Index im Westen mittlerweile auf 104 und fiel im Osten auf nun 83.

Waren die Preise in der alten Bundesrepublik nach der Wiedervereinigung explodiert, pendelten sie sich in den letzten Jahren auf dem erreichten hohen Niveau ein und sanken im abgelaufenen Kalenderjahr lediglich um weniger als ein Prozent. So lag der Preis eines Einfamilienhauses in Mnchen bei durchschnittlich 367.800 Euro und eine Eigentumswohnung bei 195.500 Euro.

Deutlich gnstiger sind vergleichbare Objekte in den anderen teuren Ballungsrumen Hamburg, Dsseldorf, Frankfurt und Stuttgart, wo Einfamilienhuser um rund 100.000 Euro und Wohnungen etwa 50.000 Euro billiger sind. Dagegen kann sich ein Interessent in Dresden fr 105.300 Euro ein Einfamilienhaus und fr 83.700 Euro eine Wohnung kaufen.

Insgesamt, so das ifs, knne entgegen anderslautenden Behauptungen, von einem generellen Preisverfall keine Rede sein. Vielmehr seien die Preise in Westdeutschland seit mehreren Jahren konstant geblieben, und in Ostdeutschland mehren sich die Anzeichen, dass sich der stetige Abwrtstrend abflacht und nun allmhlich zum Stillstand kommt.