Wenn die ("kalten") Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Mietwohnungsfläche zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die anfallenden Betriebskosten für leerstehende Wohnungen grundsätzlich selbst zu tragen. Zu diesem Urteil kam der Bundesgerichthof am 31. Mai 2006 und wies die Revision des Klägers gegen die Entscheidung des Landgerichtes Berlin zurück (Az.: VIII ZR 159/05).

Der Vermieter hatte versucht, die Mieter einer Wohnanlage zu einer Vertragsänderung zu bewegen und leeren Wohnraum vom Umlageschlüssel auszunehmen. Dies hätte die Umlage für die Mieter in unzumutbarer Weise erhöht. Der Vermieter argumentierte gegenüber dem Gericht, dass eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Absatz 1 des BGB vorliegt und dass ihm nicht zugemutet werden kann, am alten Umlageschlüssel festzuhalten.

Das Gericht verwarf im vorliegenden Fall diese Argumentation, die im Extremfall durchaus eine Vertragsänderung begründen kann. Vielmehr betonte das Gericht, dass der Vermieter das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko selbst zu tragen hat. Das heißt, der Vermieter kann in der Regel die auf leerstehende Wohnungen entfallenen Betriebskosten nicht auf die Mieter abwälzen.

Wenn die ("kalten") Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Mietwohnungsfläche zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die anfallenden Betriebskosten für leerstehende Wohnungen grundsätzlich selbst zu tragen. Zu diesem Urteil kam der Bundesgerichthof am 31. Mai 2006 und wies die Revision des Klägers gegen die Entscheidung des Landgerichtes Berlin zurück (Az.: VIII ZR 159/05).

Der Vermieter hatte versucht, die Mieter einer Wohnanlage zu einer Vertragsänderung zu bewegen und leeren Wohnraum vom Umlageschlüssel auszunehmen. Dies hätte die Umlage für die Mieter in unzumutbarer Weise erhöht. Der Vermieter argumentierte gegenüber dem Gericht, dass eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Absatz 1 des BGB vorliegt und dass ihm nicht zugemutet werden kann, am alten Umlageschlüssel festzuhalten.

Das Gericht verwarf im vorliegenden Fall diese Argumentation, die im Extremfall durchaus eine Vertragsänderung begründen kann. Vielmehr betonte das Gericht, dass der Vermieter das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko selbst zu tragen hat. Das heißt, der Vermieter kann in der Regel die auf leerstehende Wohnungen entfallenen Betriebskosten nicht auf die Mieter abwälzen.

Eine Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt den Mieter auch nicht dann unangemessen, wenn die Klausel eine Obergrenze für den Umlagebetrag nicht vorsieht. Mit diesem Urteil im November 2012 (Az.: VIII ZR 119/12) grenzte sich der Bundesgerichtshof von einer früheren Entscheidung aus dem Jahre 1991 ab (Az.: VIII ZR 38/90).

Der klagende Vermieter machte gegenüber dem beklagten Mieter die Kosten für die Wartung der Gasttherme geltend, die zur Mietwohnung gehört. In § 23 Nr. 11 des 25 Jahre alten Formularmietvertrages, in den der Vermieter als Rechtsnachfolger eingetreten ist, heißt es dazu: "Die in den Mieträumen befindliche Gasheizung ist Eigentum des Vermieters. Die jährliche Wartung wird vom Vermieter durch Sammelauftrag bei der Firma … durchgeführt. Der Mieter hat diese anteiligen Kosten nach erfolgter Arbeit und Rechnungslegung dem Vermieter zu erstatten".

Das Amtsgericht wies die Klage zurück, das Landgericht gab dagegen der Klage statt. Diesem Votum schloss sich der Bundesgerichtshof an und erklärte, dass die Wartungskosten für eine Gastherme im Sinne von § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 2 Abs. 1 Nr. 4a, 4b BetrKV zu den Betriebskosten gehören. Demnach seien Betriebskosten einer Mietwohnung, deren Umlegung auf den Mieter entweder gesetzlich bestimmt oder von den Vertragspartnern vereinbart ist, grundsätzlich und in angefallener Höhe zu tragen. Eine Obergrenze sehe die gesetzliche Regelung nicht vor. Es sei, so das Gericht, lediglich das Gebot der Wirtschaftlichkeit aus § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB bei der Abrechnung und der Verursachung von Betriebskosten zu beachten. Die Revision der Beklagten hat dabei keinerlei Hinweise vorgelegt, dass die hier entstandenen Kosten der Gasthermenwartung dem Wirtschaftsgebot widersprochen hätten.

Der Bundesgerichtshof verneinte in seinem Urteil vom März 2006 (AZ.: VIII ZR 78/05) diese Frage. Vielmehr könne der Mieter in den Geschäftsräumen Einsicht in die Unterlagen nehmen und mögliche Unklarheiten im Gespräch klären. Dieses Verfahren entspräche den Interessen beider Mietvertragsparteien, angesichts der vielen Belege das Abrechungsverfahren zu vereinfachen, so das Gericht.

Eine Ausnahme käme nur dann in Betracht, wenn dem Mieter die Einsichtnahme in den Geschäftsräumen des Vertragspartners nicht zugemutet werden könne. Des weiteren entschied das Gericht, dass der Vermieter einer gemischten, nicht preisgebundenen Wohnanlage nicht verpflichtet sei, vor der Endabrechnung die Betriebskosten der Gewerbetreibenden abzuziehen und die Bewohner zu entlasten. Dies sei hinnehmbar, solange das Gewerbe auf Grund seiner Struktur keine erhebliche Mehrbelastung für die Bewohner verursachen würde. Im vorliegenden Fall handelte es sich um ein Internet-Café und ein Job-Center.

Rechtlich bestünde aber in der Frage der Betriebskosten zwischen dem öffentlich geförderten Wohnungsbau und dem nicht preisgebundenen Wohnungsbau ein erheblicher Unterschied, so das Gericht. Denn beim öffentlich geförderten müssen in einer gemischten Wohnanlage die Betriebskosten der gewerblichen Nutzer vor der Endabrechnung von der Gesamtsumme abgezogen werden.

In diesem Fall entschied der Bundesgerichtshof im Januar 2009, dass auch bei der Nutzung des Postweges die rechtzeitige Absendung einer Betriebskostenabrechnung im Zweifelsfall nicht genügt, die einjährige Abrechnungsfrist zu wahren. Denn rechtlich entscheidend ist, dass dem Mieter die Abrechnung innerhalb dieser Frist zugegangen sein muss. Darüber hinaus bestätigte das Gericht seine Rechtssprechung, nach der bei der Post eingeworfene Briefe kein Anscheinsbeweis für den Zugang der Postsendung sind (Az.: VIII ZR 107/08).

Der Mieter hatte den Vermieter verklagt, nach Beendigung des Mietverhältnisses das Guthaben auszuzahlen. Der Vermieter wiederum machte eine Nachforderung in der doppelten Höhe des Guthabens geltend, die sich aus der Nebenkostenabrechnung ergeben hatte und die die Lebensgefährtin des Vermieters rechtzeitig und vor Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist postalisch an den Mieter verschickt hatte. Der Mieter aber gab zu Protokoll, die Abrechnung innerhalb dieser Frist nicht erhalten zu haben.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Nachforderung des Vermieters hinfällig ist, da er die einjährige Abrechnungsfrist, die zugleich eine Ausschlussfrist ist, gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB nicht eingehalten hat. Zur Wahrung dieser Frist muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter noch innerhalb dieser Frist zugegangen sein. Die rechtzeitige Absendung der Abrechnung reicht nicht aus, was auch ausdrücklich im Regierungsentwurf zum Mietrechtsreformgesetz BT-Drs. 14/4553, S. 51, enthalten ist.

Die Betriebskostenabrechnung ist ein ständiger Zankapfel im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter, und nach ständiger Rechtssprechung müssen Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb eines Jahres erhoben werden.

Im vorliegenden Fall hatten die Mieter innerhalb mehrer Abrechungszeiträume die Betriebskostenabrechung moniert. Streitpunkt war jedes Mal die Grundsteuer, die der Vermieter in die Abrechnung einfließen ließ. Die Mieter wiederum wandten ein, dass sie gemäß der mietvertraglichen Vereinbarung nicht zur Übernahme dieser Kosten verpflichtet seien.

Nachdem der Vermieter auch im dritten Abrechungsjahr die Grundsteuer auf die Mieter umlegte, verzichteten die Mieter auf ihren Widerspruch in der Annahme, dass die eingelegten Widersprüche der beiden vorangegangenen Jahre zum selben Thema Grundsteuer hinreichend seien.

Dieser Argumentation folgte der Bundesgerichtshof jedoch nicht und entschied im Mai 2010, dass die letzte Betriebskostenabrechung gültig sei, da kein fristgerechter Widerspruch eingelegt worden war (Az.: VIII ZR 185/09). Die Richter betonten, dass nach § 556 Abs.3 Satz 5 BGB (Vereinbarung über Betriebskosten) der Mieter verpflichtet ist, Einwendungen innerhalb der 12-Monatsfrist ab Zugang der Abrechung erheben muss.

Die Beanstandungen früherer Betriebskostenabrechnungen macht eine Einwendung grundsätzlich auch dann nicht entbehrlich, wenn es sich der Sache nach um die gleiche Einwendung handelt wie im vorliegenden Fall. Das Gesetz zielt darauf ab, so das Gericht, durch Fristablauf Klarheit über die Ansprüche aus der Abrechung für ein bestimmtes Jahr zu erlangen und Übersichtlichkeit und Rechtssicherheit herzustellen.

Der Bundesgerichtshof befasst sich im November 2012 mit der Frage, in welcher Höhe ein Vermieter eigene Sach- und Arbeitsleistungen als Betriebskosten einsetzen darf. Mieter und Vermieter stritten über die Betriebeskostenposition "Gartenpflege" und "Hausmeister". In der Abrechnung, die der Vermieter vorlegte, waren nicht die real entstandenen Kosten aufgeführt, sondern fiktive Kosten eines Drittunternehmens, abzüglich der Mehrwertsteuer. Der Mieter weigerte sich, diese Positionen zu akzeptieren, woraufhin der Vermieter klagte.

Das Amtsgericht wies die Zahlungsklage ab, das Landgericht hingegen gab der Klage statt. Die Revision des beklagten Mieters vor dem Bundesgerichtshof blieb erfolglos (Az.: VIII ZR 41/12). Denn das Gericht entschied, dass der Vermieter gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV die von seinem Personal erbrachten Hausmeisterleistungen und Gartenpflegearbeiten nach den fiktiven Kosten abrechnen durfte, die durch die Leistungen eines Dritten entstanden wären. So heißt es in dieser Verordnung u.a., dass Betriebskosten Kosten seien, die dem Eigentümer laufend entstehen, um den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Eigentums zu garantieren. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten angesetzt werden könnte. Die Mehrwertsteuer darf dabei nicht angesetzt werden.

Das Gericht verwies darauf, dass die Regelung die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen soll und gilt sowohl für natürliche, als auch für juristische Personen. Indem der Kläger ein detailliertes Leistungsverzeichnis über die anfallenden Arbeiten und das darauf beruhende Angebot eines Unternehmens vorgelegt hat, seien nach Auffassung des Gerichts die angesetzten fiktiven Kosten hinreichend dargestellt.

Ein Mieter hatte wenige Wochen nach Beendigung seines Mietverhältnisses die Betriebskostenrechnung erhalten. Die Abrechnung umfasste einen Zeitraum von 14 Monaten und enthielt eine Nachforderung, da die vereinbarten Vorauszahlungen die Kosten nicht ganz abdeckten. Der Mieter beglich aus Unwissenheit die Nachforderungen, obwohl er nicht dazu verpflichtet gewesen war. Denn der Vermieter hatte versäumt, die einjährige Abrechnungsfrist einzuhalten. Als der Mieter erfuhr, dass er unter diesen Voraussetzungen die Zahlung hätte verweigern können, verlangte er vom Vermieter den nachgeforderten und gezahlten Betrag aus der Betriebskostenrechnung zurück.

Der Bundesgerichtshof gab im Januar 2006 dem Mieter in vollem Umfang Recht (Az.: VIII ZR 94/05). Das Gericht stellte fest, dass dem Mieter eine Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats mitzuteilen sei. Wenn diese Einjahresfrist abgelaufen ist, ist eine Nachforderung des Vermieters ausgeschlossen. Denn wenn ein Schuldner, wie in diesem Fall der Mieter, nach Ablauf einer Ausschlussfrist Zahlungen auf einen untergegangenen Anspruch leistet, leistet er diese Zahlung ohne einen Rechtsgrund, und der Gläubiger, in diesem Fall der Vermieter, hätte sich ungerechtfertigt bereichert. Der Schuldner hat in diesem Fall das Recht, den Betrag zurückzufordern.

Eine Ausnahme zu dieser Ausschlussfrist besteht nur dann, wenn der Vermieter eine verspätet erstellte Betriebskostenabrechnung nachweislich nicht zu vertreten hat. Das Gericht betonte weiterhin, dass die Abrechnungsfrist der Abrechnungssicherheit dient und Streit vermeiden soll. Zugleich garantiert eine zeitnahe Abrechnung, dass der Mieter einen zeitlich überschaubaren Zeitrahmen überblicken kann und weiß, ob er über ein Guthaben verfügt oder mit Nachforderungen zu rechnen hat.

Im Mai 2008 fällte der Bundesgerichtshof ein durchaus umstrittenes Urteil zur Rechtmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung (Az.: VIII ZR 261/07). Er hob die Entscheidung des Landgerichts auf und gab dem klagenden Vermieter im Prinzip Recht. Dennoch verwies das höchste Zivilgericht den Fall zur Prüfung einzelner Details an das Landgericht zurück. Mit der Klage verlangte der Vermieter vom Mieter eine Nachzahlung von Betriebskosten aufgrund von Nebenkostenabrechnungen für die Abrechungszeiträume 1998/99 bis 2000 und 2002 bis 2004.

Doch wechselten die Flächenangaben des Wohnungsgebäudes von Jahr zu Jahr, obwohl diese Angaben als Berechnungsgrundlage für die Heizungs- und Warmwasserkosten dienen. So differierten die Flächenangaben von Jahr zu Jahr um 10 qm bis 200 qm. Darüber hinaus gab es auch erhebliche Unterschiede bezüglich der Angaben in den einzelnen Jahresabrechnungen über den separat abgerechneten Heizölverbrauch einer in dem Gebäudekomplex betriebenen Wäscherei.

Das Landgericht hatte entschieden, dass die Nachforderungen des klagenden Vermieters wegen der formell nicht ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung hinfällig seien. Denn die vorgelegten Abrechnungen seien aufgrund der jeweils unterschiedlichen Berechnungsgrundlagen ohne nähere Erläuterungen nicht mehr nachvollziehbar.

Dieser Sichtweise folgte der Bundesgerichtshof jedoch nicht, sondern stellte fest, dass die Betriebskostenabrechnungen formell ordnungsmäßig sind. Den formellen Anforderungen ist genüge getan, wenn die Betriebskosten innerhalb der gesetzlich festgelegten Frist aus sich heraus verständlich abgerechnet werden. Ein Abgleich mit anderen Abrechnungszeiträumen ist in der Regel nicht vorgesehen, so dass der Vermieter dazu auch keine Erläuterungen abgeben muss.

Dennoch räumte das Gericht ein, dass auffällige Abweichungen und Schwankungen gegenüber Werten anderer Abrechnungszeiträume in besonderer Weise Anlass geben könnten, die inhaltliche Richtigkeit der betreffenden Abrechnungsposten zu überprüfen. Damit muss sich nun die Vorinstanz auseinandersetzen.

Im vorliegenden Fall hatte der Bundesgerichtshof darüber zu entscheiden, ob der Vermieter Betriebskosten nachfordern kann, wenn er dem Mieter innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist keine formell ordnungsgemäße Abrechnung übergeben hat. Der Mieter hatte zuvor zugesagt, Nachforderungen auf jeden Fall bezahlen zu wollen.

Der Mieter hatte im Oktober 2004 die Wohnung zum Monatsende Januar 2005 gekündigt. In dem Kündigungsschreiben wurde der Vermieter gebeten, die ausstehenden Betriebskostenabrechnungen, einschließlich der für das Jahr 2003, bis Ende März 2005 dem Mieter zuzustellen. Schon im November 2004 lag die Abrechung für das Vorjahr mit einer Nachforderung von über 600,00 € vor.

Nach Aussage des Vermieters hatte der Mieter innerhalb kurzer Zeit zweimal zugesagt, diese Nachforderung zeitnah zu begleichen. Im Februar 2005 erklärte der Mieter, die Abrechnung sei hinsichtlich des Verteilerschlüssels unverständlich und nicht nachvollziehbar, woraufhin die Hausverwaltung in einem weiteren Schreiben im März 2005 den Verteilschlüssel präzisierte.

Das Gericht stellte im April 2008 fest, dass die Betriebskostenabrechnung vom November 2004 unverständlich und damit formell nicht ordnungsmäßig ist. Die Korrekturabrechnung vom März 2005 sei jedoch verspätet erstellt worden (Az.: VIII ZR 84/07). Denn nach § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB besteht die Verpflichtung, die jährliche Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechungszeitraumes mitzuteilen. Des Weiteren ist die einjährige Abrechnungsfrist eine Ausschlussfrist.

Die Nachforderung aus der korrigierten Abrechnung war somit hinfällig, selbst wenn der Mieter zugesagt haben sollte, die Nachforderungen zu bezahlen. Denn die für das Verjährungsrecht geltende Vorschrift, wonach die Verjährung erneut beginnt, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch vor Fristablauf anerkennt, kann nicht auf die Ausschlussfrist für Betriebskostenabrechnungen angewandt werden.

Im vorliegenden Fall hatten Vermieter und Mieter vereinbart, bestimmte Betriebskosten, unter anderem Kaltwasserverbrauch und Müllabfuhr, nach der Kopfzahl der Mietparteien umzulegen. Die Betriebskostenabrechnung für eine Abrechnungsperiode ergab eine Nachforderung des Vermieters.

Um die exakte Belegung ohne größeren Aufwand festzustellen, nahm er das Register des Einwohnermeldeamtes zu Hilfe. Dieser Berechnungsgrundlage verweigerten sich jedoch die Mietparteien. Der Vermieter klagte, doch wiesen die beiden Vorinstanzen die Klage ab, nach der das Melderegister als Grundlage für die Belegung herhalten könnte.

Der Bundesgerichtshof bestätigte im Januar 2008 die Entscheidungen der Vorinstanz (Az.: VIII ZR 82/07).

Das Gericht führte aus, dass das amtliche Einwohnermelderegister keine hinreichend exakte Grundlage bietet, die Anzahl der Personen in einer Wohnanlage wiederzugeben. Denn die in Wohnanlagen übliche Fluktuation von Mietern spiegelt sich erfahrungsgemäß nicht oder nur sehr unzureichend in den Melderegistern wider. Wenn aber für die Verteilung der Betriebskosten die Zahl der Bewohner maßgeblich sein soll, kommt es auf die tatsächliche Belegung und nicht auf die melderechtliche Registrierung an.

Nach dem Gerichtsurteil ist es dem Vermieter zuzumuten, an bestimmten Stichtagen die tatsächliche Belegung der Wohnungen festzustellen. Das dies mit höherem Aufwand und größerer Mühe verbunden sein kann, vermag an diesem Grundsatz nichts zu ändern.

Der Bundesgerichtshof gab im Oktober 2006 einem Vermieter von Wohnraum Recht, der einem Mieter ordentlich kündigte, nachdem der Mieter unberechtigt Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von insgesamt zwei Monatesmieten einbehalten hat (Az.: VIII ZR 102/06). Die Kündigung ist wirksam, obwohl der Mieterschutzverein den Mieter in dieser Mietsache fahrlässig falsch beraten hatte und diese Beratung schließlich zur ordentlichen Kündigung führte.

Der beklagte Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung leistete fast ein Jahr lang keine Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, obwohl der Mietvertrag dies vorschrieb. Der örtliche Mieterschutzverein hatte dem beklagten Mieter geraten, diese Vorauszahlungen auszusetzen.

Der beratende Verein begründete die Empfehlung mit der Weigerung des Vermieters, Fotokopien der Rechnungsbelege zu Betriebskostenabrechnungen der vergangenen Jahre vorzulegen. Zu diesem Zeitpunkt bestanden zwar unterschiedliche Beurteilungen der Rechtslage, ob der Mieter preisfreien Wohnraumes einen Anspruch auf Überlassung der Kopien der Abrechnungsbelege hat. Aber der Verein musste damit rechnen, dass dieser Anspruch später verneint werden würde. Dies wurde dann auch genauso entschieden. (Zwangsversteigerung Aktuell hat das Urteil (Az.: VIII ZR 78/05) im April 2006 vorgestellt).

Nachdem der Zahlungsrückstand die Summe von zwei Monatsmieten überschritten hatte, sprach der Vermieter eine fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses aus und reichte eine Räumungsklage ein. Das Amtsgericht gab dem Vermieter, das Landgericht jedoch dem Mieter Recht.

Der Bundesgerichtshof stellte das Urteil des Amtsgerichtes wieder her. Denn der klagende Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der Kündigung, da der beklagte Mieter seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt habe. Den Beklagten trifft zwar kein eigenes Verschulden, da er von der Kompetenz des beratenden Mieterschutzvereins ausgehen konnte. Aber er trägt letztlich die Verantwortung für seine Entscheidung und kann wegen der fahrlässig falschen Beratung allenfalls Regressforderungen an die beratenden Personen stellen.

Der klagende Wohnraumvermieter verlangte von zwei Mietern die Räumung und Herausgabe des Wohnraumes. Die Klagen beruhten auf der Weigerung der Mieter, der vom Vermieter durchgesetzten Erhöhnung der Betriebskostenvorauszahlung nachzukommen. Darüber hinaus hatte der Vermieter seine Vorauszahlungskalkulation auch in den Folgejahren den eigenen Berechnungsgrundlagen angepasst.

Die ursprünglichen Abrechungen des Klägers wiesen jedoch inhaltliche Fehler auf, die die Beklagten beanstandet hatten, so dass ein Beklagter die Erhöhung nur zum Teil, der andere gar nicht zahlte. Der klagende Vermieter kündigte beide Mietverhältnisse wegen eines auf die ausstehenden Betriebskostenvorauszahlungen gestützten Zahlungsrückstandes fristlos, hilfsweise fristgerecht.

In beiden Fällen wiesen die beiden Vorinstanzen die Klage ab. Der Bundesgerichtshof bestätigte im Mai 2012 die Klageabweisung (Az. VIII ZR 245/11 und VIII 246/11) und entschied, dass der Kläger nach einer Nebenkostenabrechnung zur Anpassung von Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur insofern berechtigt ist, als sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht.

Damit novellierte das Gericht seine bisherige Rechtssprechung, die besagte, dass für die Anpassung der Vorauszahlungen eine formell ordnungsgemäße Abrechnung genügte. Denn eine derartige Verfahrensweise würde dem Vermieter die Möglichkeit eröffnen, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zugestanden hätten. Darüber hinaus sei der Vermieter verpflichtet, eine korrekte Abrechnung vorzulegen. Denn es könne nicht sein, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zöge.

Mietminderung wegen Flächenunterschreitung von mehr als 10% gilt auch für möblierte Wohnungen. Dies entschied der Bundesgerichtshof im März 2011 (Az.: VIII ZR 209/10) und setzte damit seine Rechtssprechung fort, die die Richter in Karlsruhe in den früheren Urteilen VIII ZR 144/09 und VIII ZR 256/09 bereits vorgegeben hatten.

Als der Mieter eine Flächenabweichung von 11,5% festgestellt hatte, hielt er eine Mietminderung der Kaltmiete in entsprechender Höhe für berechtigt und forderte für die zurückliegende Mietzeit eine teilweise Rückzahlung des Mietzinses in Höhe von 1.964,20 Euro. Laut Mietvertrag setzte sich die Kaltmiete aus einer Kapitalverzinsung, Abschreibung der Möbel, Betriebskosten und Reparaturkosten an Haus und Wohnung zusammen. Desweiteren hatten die Parteien eine pauschalisierte monatliche Nebenkostenvorauszahlung für Strom und Heizung vereinbart.

Der beklagte Vermieter hatte mit Hinweis auf den Verschleiß der Einrichtung dem Mieter außerprozessual 736,58 Euro erstattet, was den Mieter nicht zufriedenstellte. Der Bundesgerichtshof gab ihm letztlich Recht und stellte zugleich fest, dass auch bei möblierten Mietsachen die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten als Bemessungsgrundlage für die Minderung zu gelten habe. (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB: Auch wenn eine Wohnung möbliert vermietet ist, ist die Bruttomiete bei einer Wohnflächenabweichung um mehr als 10 % gegenüber der vereinbarten Wohnfläche im Verhältnis der Wohnflächenabweichung gemindert)

Daran würde auch die Möblierung der Wohnung im Streitfall nichts ändern, denn der Mietwert der Wohnungseinrichtung war laut Mietvertrag Teil der Kalkulation der Nettokaltmiete gewesen. Demnach stünde dem Kläger der volle Betrag der eingangs geforderten Mietminderung über 1.964,20 Euro zu.

Schon vor einigen Monaten sind an dieser Stelle fristlose Kündigungsfälle vorgestellt worden, so zum Beispiel im Oktober 2012 (Az.: VIII ZR 138/11; Az.: VIII ZR 107/12). Im jetzt vorliegenden Fall hatte der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlung mehrfach angepasst, was wiederum zur Erhöhung der Warmmiete führte. Der Mieter weigerte sich seit dem Jahr 2003 jedoch, die Erhöhungsbeiträge und Teile der Grundmiete zu zahlen. Er begründete dies mit mehreren Mängeln und verklagte den Vermieter auf Schadensersatz.

Der wiederum kündigte dem Mieter im Rahmen der Widerklage wegen der im Zeitraum November 2003 bis Dezember 2004 aufgelaufenen Zahlungsrückstände fristlos, einschließlich der Räumung und Herausgabe des Wohnraums. Ein Kündigungsgrund ergibt sich aber nur dann, wenn die Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlungen berücksichtigt werden.

In beiden Vorinstanzen ist die Klage des Mieters abgewiesen, der Widerklage jedoch stattgegeben worden, insbesondere hinsichtlich der Räumung und Herausgabe der Wohnung. Diesem Votum schloss sich der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom Juli 2012 weitgehend an (Az.: VIII ZR 1/11). Zudem stellte das Gericht fest, dass keine Notwendigkeit bestünde, vor der Kündigung eine rechtskräftige Entscheidung vorlegen zu müssen, in der der Mieter zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden sei. Der Mieter berief sich jedoch darauf, dass dies erforderlich sei, was aber nach Auffassung des Gerichts nicht aus dem § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB genauso wenig abzuleiten sei, wie das schutzwürdige Interesse des Mieters. Der sei vielmehr dadurch hinreichend geschützt, dass im Räumungsprozess geprüft werden muss, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm festgesetzte Höhe anpassen durfte.