Der Bundesgerichtshof bejahte die Frage und betonte, dass die Mietkaution für den Vermieter eine wichtige Sicherungsfunktion besäße, um auch nach Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht direkt fällige Ansprüche des Vermieters abzusichern (Az.: VIII ZR 71/05).

Das Gericht entschied im Januar 2006, dass der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution zeitlich befristet einbehalten kann, wenn eine Nachforderung zu erwarten sei. Dabei habe er aber eine ihm zuzubilligende Abrechnungsfrist zu beachten, die in der Regel bei etwa sechs Monaten läge, aber je nach Einzelfall auch darüber hinaus gehen könne.

Die Lebenswirklichkeit besage, so das Gericht, dass der Vermieter es nicht in der Hand habe, innerhalb einer laufenden Abrechnungsperiode die Nebenkosten direkt zum Ende des Mietverhältnisses abzurechnen. Vielmehr müsse der Vermieter in den meisten Fällen längere Zeit auf die Daten der Versorgungsunternehmen warten. Und der Vermieter sei auch nicht verpflichtet, am Ende des Mietverhältnisses die Nebenkosten zumindest teilweise abzurechnen.

Der Bundesgerichtshof bejahte die Frage und betonte, dass die Mietkaution für den Vermieter eine wichtige Sicherungsfunktion besäße, um auch nach Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht direkt fällige Ansprüche des Vermieters abzusichern (Az.: VIII ZR 71/05).

Das Gericht entschied im Januar 2006, dass der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution zeitlich befristet einbehalten kann, wenn eine Nachforderung zu erwarten sei. Dabei habe er aber eine ihm zuzubilligende Abrechnungsfrist zu beachten, die in der Regel bei etwa sechs Monaten läge, aber je nach Einzelfall auch darüber hinaus gehen könne.

Die Lebenswirklichkeit besage, so das Gericht, dass der Vermieter es nicht in der Hand habe, innerhalb einer laufenden Abrechnungsperiode die Nebenkosten direkt zum Ende des Mietverhältnisses abzurechnen. Vielmehr müsse der Vermieter in den meisten Fällen längere Zeit auf die Daten der Versorgungsunternehmen warten. Und der Vermieter sei auch nicht verpflichtet, am Ende des Mietverhältnisses die Nebenkosten zumindest teilweise abzurechnen.

Der Bundesgerichtshof musste sich in einem Revisionsverfahren mit der Frage befassen, ob ein Mieter seine Wohnung teilweise untervermieten darf, obwohl sich sein Lebensmittelpunkt außerhalb des Ortes befindet, in dem sich das Mietobjekt befindet. In seinem Urteil vom November 2005 (Az.: VIII ZR 4/05) bejahte das oberste Zivilgericht diese Frage und entschied, dass der Anspruch des Wohnungsmieters, vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung zu bekommen, nicht davon abhängen darf, dass der Mieter an diesem Wohnort seinen Lebensmittelpunkt habe.

Das Gericht führte aus, dass gegenüber früheren Zeiten, die Bedeutung von Mobilität und Flexibilität in der heutigen Lebenswirklichkeit immer wichtiger wird. In diesem Kontext nähme aus beruflichen Gründen die Anzahl der doppelten Hauhaltsführung ständig zu, was den Mieter in der Regel finanziell erheblich belastet. Er habe also ein "berechtigtes Interesse" zur Untervermietung, so das Gericht, auch wenn nach wie vor der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis einholen muss.

Im Regelfall müsse aber das "berechtigte Interesse" höher eingeschätzt werden, als die traditionelle Vorstellung, dass ein Hauptmieter und ein Untermieter, zum Bespiel ein Student, oder ein Mieter und ein Partner unter einem Dach leben, der Lebensmittelpunkt dann aber an den Mietort gebunden wäre.

Der Vermieter könne bei einem "berechtigten Interesse" des Mieters eine Untervermietung nur dann verweigern, wenn sich zum Beispiel in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund fände, der Wohnraum übermäßig belegt wäre oder die Untervermietung dem Vermieter aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden könnte. Dies wäre aber dann im Einzelfall gerichtlich zu klären.

Hier entschied der Bundesgerichtshof, dass ein Mieter wissen darf, wer rechtlich bindender Gläubiger seiner Mietverpflichtungen ist (Az.: VIII ZR 24/05). In dem Rechtsstreit war der Vermieter verstorben, der seinen Erbanteil an eine Erbengemeinschaft übertragen hatte. Doch hatte sich der Vermieter bis zu seinem Tod den Erbanteil als Nießbrauch vorbehalten und zugleich vermietet und dafür die Mietzahlungen erhalten.

Nach dem Tod des Nießbrauchers versäumte es die Erbengemeinschaft, gegenüber dem Mieter den eindeutigen Nachweis zu erbringen, dass sie die neue Hausverwalterin beauftragt habe, die Miete einzuziehen. Der Mieter beanstandete, dass eine Vollmacht zugunsten der neuen Verwaltung allein noch kein Nachweis über eine neue Gläubigersituation sei. Denn aus den Unterschriften ginge nicht hervor, ob alle Mitglieder der Erbengemeinschaft unterschrieben hätten.

Der Mieter stellte daraufhin die Mietzahlungen ein, betonte aber, er werde bei entsprechendem Nachweis sofort die ausstehenden Mietzahlungen begleichen. Daraufhin kündigte die Erbengemeinschaft das Mietverhältnis fristlos, sprach hilfsweise auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug aus und klagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Als schließlich die Erbengemeinschaft den Mieter über den Tod des Gläubigers informiert hatte, hatte sich für den Mieter die Mietgläubigerfrage geklärt, und er zahlte umgehend die aufgelaufenen Mietschulden.

Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter in vollem Umfang Recht. Die Kündigungen waren allesamt rechtswidrig. Denn grundsätzlich gehöre es nicht zu den Aufgaben des Mieters, die Erben oder Käufer als Rechtsnachfolger zu ermitteln, denen er seinen Mietzins zahlt. Solange ein Rechtsnachfolger unter Nachweis seiner Rechtsstellung nicht an den Mieter herantreten würde, sei der Mieter sogar gehalten, seine Leistung infolge einer Situation zurückzuhalten, die er nicht zu vertreten hat.

In seinem jüngsten Urteil zu Mietkautionszahlungen entschied der Bundesgerichtshof im Oktober 2010, dass der Wohnraummieter die Kautionszahlung von der Einrichtung eines insolvenzfesten Kontos durch den Vermieter abhängig machen darf (Az.: VIII ZR 98/10) und hob damit ein anderslautendes Urteil der Vorinstanz auf.

Der Mietvertrag sah vor, dass der Mieter bei Einzug eine Barkaution an den Vermieter leisten muss, die in drei Monatsraten bezahlt werden sollte. Die erste Rate war zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden folgenden Raten mit der zweiten und dritten Miete.

Der Vermieter wollte die Summe getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut als Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen, wobei die erzielten Zinsen dem Mieter zugute kämen. Der Mieter zahlte jedoch die Kaution nicht und berief sich darauf, dass eine Zahlung erst dann erfolgen müsse, wenn der Vermieter ihm ein gesondertes und den gesetzlichen Anforderungen genügendes Mietkautionskonto benannt und nachgewiesen hätte. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen fehlender Kautionsleistung und verlangte die Räumung sowie die Erstattung der entstandenen Anwaltskosten.

Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter in vollem Umfang Recht. Denn gemäß § 551 Abs. 3 BGB hat der Vermieter eine ihm überlassene Mietsicherheit unabhängig von der gegebenenfalls vereinbarten Anlageform getrennt von seinem Vermögen anzulegen.

Sinn und Zweck der Regelung ist es, die Kaution unter allen Umständen vom Vermögen des Vermieters zu trennen. Das heißt, dass dieser Zustand schon bei Beginn des Mietverhältnisses gesichert sein muss, um eine zeitliche Lücke wie im vorliegenden Fall bei der Barkaution oder ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto zu vermeiden. Demnach hat der Mieter seine Pflicht zur Erbringung der Mietsicherheit nicht verletzt, so dass auch die Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam ist.

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter einer Wohnung die angeblichen Mängel an der Heizungsanlage durch einen Installateur beseitigen lassen und verlangte vom Vermieter die Kostenerstattung. Im Mietvertrag hatte es unter anderem geheißen, dass die Heizung "dringend kontrolliert" werden müsse. Der Vermieter wies das Ansinnen auf Kostenerstattung jedoch zurück, zu Recht, wie der Bundesgerichtshof im Januar 2008 in dritter Instanz bestätigte (Az.: VIII ZR 222/06).

Weder war die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig, noch der Vermieter in Verzug gewesen. Das heißt, der Mieter, der eigenmächtig einen Mangel der Mietsache beseitigt, ohne dass diese Bedingungen erfüllt sind, muss selbst für die entstandenen Kosten aufkommen.

Das Gericht hob hervor, dass der Mieter den Vermieter hätte in Verzug setzen müssen. Selbst die Absprache im Mietvertrag, die Heizung müsse "dringend kontrolliert" werden, würde sie nicht von der Pflicht entbinden, den Vermieter zur Mängelbeseitigung anzumahnen.

Allenfalls hätte der Mieter eine Kontrolle der Heizung, aber keinesfalls eine Beseitigung von Mängeln in Auftrag geben dürfen. Denn der Vermieter hat grundsätzlich als Erster das Recht und die Pflicht, Mängel zu beseitigen, und er darf auch nicht vor "vollendete Tatsachen" gestellt werden.

Das bedeutet, dass dem Vermieter grundsätzlich die Möglichkeit eingeräumt werden muss, zu überprüfen, ob ein Mangel besteht, auf welcher Ursache er beruht und ob und wie er beseitigt werden kann. Andernfalls würden sich die Verteidigungsmöglichkeiten ungerechtfertigt verschlechtern.

Mit diesem Urteil bekräftigte das Gericht seine Rechtssprechung zur vergleichenden Problematik im Kaufrecht (Az.: VIII ZR 100/04) aus dem Jahre 2005, als es um die eigenmächtige Reparatur eines gekauften Fahrzeugs ging.

Im vorliegenden Fall kündigte der Vermieter wegen Eigenbedarfs eine vermietete Wohnung. Er konnte aber dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist keine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage zur Verfügung stehende Wohnung zur Anmietung anbieten. Erst nach Ablauf der Kündigungsfrist wäre eine alternative Wohnung frei geworden, was den Beklagten veranlasst hatte, sich der Räumung wegen Eigenbedarfs zu widersetzen.

Das Gericht entschied im Juni 2008 jedoch zu Gunsten des Vermieters (Az.: VIII ZR 292/07) und setzte damit seine Rechtsauffassung aus den beiden Urteilen des Jahres 2003 fort (Az.: VIII ZR 311/02 und VIII ZR 276/02). Darin heißt es, dass grundsätzlich eine Anbietpflicht besteht und dass eine unter Verstoß gegen diese Verpflichtung ausgesprochene Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam sei.

Das Gericht hob aber auch hervor, dass diese Pflicht nur bestehe, wenn sich die andere Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befände und bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung stünde. Anderenfalls würde nämlich derjenige Mieter privilegiert, der nach Ablauf der Kündigungsfrist die Wohnung nicht freigibt und möglicherweise einen Rechtsstreit beginnt in der Hoffnung, dass im Laufe des Verfahrens eine Wohnung im selben Haus frei werde. Damit wäre der Vermieter in seinem Eigentumsrecht nach Artikel 14 des Grundgesetzes unverhältnismäßig eingeschränkt.

Verzichtet ein Vermieter auf sein Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf es der Schriftform, wenn der Verzicht mehr als ein Jahr gelten soll. Dieses Urteil des Bundesgerichtshofes von April 2007 stellte damit klar, dass eine so weit gehende Entscheidung des Vermieters genauso behandelt werden muss, wie der Abschluss eines Mietvertrages, der auch nur schriftlich erfolgen kann (Az.: VIII ZR 223/06).

Die rechtliche Brisanz des vorliegenden Falles bestand darin, dass der Vorbesitzer eine formlose Vereinbarung mit dem Mieter getroffen hatte und darin auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs verzichtet hatte. Doch handelte es sich bei dieser Vereinbarung um ein einzelnes, loses Blatt mit der Überschrift "§27 Sonstige Vereinbarungen" ohne weitere Hinweise auf ein bestimmtes Mietverhältnis und ohne Unterschriften oder Paraphen.

Der neue Eigentümer, der als Vermieter in den Mietvertrag eingetreten war, kündigte mit Ablauf des Folgejahres das Mietverhältnis, was der Mieter mit Hinweis auf die Vereinbarung mit dem Vorbesitzer zurückwies. Doch bewertete der Bundesgerichtshof diese Vereinbarung als unwirksam, da sie nicht den formalen Anforderungen der Schriftform genügten, die geboten ist, wenn der Kündigungsverzicht wegen Eigenbedarfs länger als ein Jahr gilt.

Des Weiteren berücksichtigte das Gericht in seinem Urteil, dass der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung das verfassungsrechtlich geschützte Eigentum des Erwerbers einschränken würde. Mit dieser Entscheidung bleibt das Gericht bei seiner Linie, Eigenbedarfskündigungen höher zu bewerten als das Wohnrecht des Mieters. Zwangsversteigerung Aktuell hatte darüber bereits berichtet (Az.: VIII ZR 339/04). Damit erhält der potentielle Käufer oder Erwerber einer Immobilie mittels Zwangsversteigerung wichtige Informationen über seine zukünftigen Pflichten, die erheblichen Einfluss auf seine Entscheidung haben dürfte.

Im September 2006 urteilte der Bundesgerichtshof, dass Vermieter von Wohnraum die Kosten für den Betrieb eines Fahrstuhls durch Formularvertrag auch auf Erdgeschossmieter umlegen darf (Az.: VIII ZR 103/06). Dieses Urteil musste das Gericht im April 2009 jedoch modifizieren, als ein beklagter Mieter sich weigerte, die in den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2002-05 enthaltenen Aufzugskosten zu bezahlen.

Der Mieter wohnte im 4. Obergeschoss des hinteren Quergebäudes des Anwesens, das aus einem Vorderhaus, zwei Seitenflügeln und diesem Quergebäude besteht. Im Vorderhaus ist ein Aufzug vorhanden, mit dem die Wohnungen im Quergebäude nicht erreicht werden können.

Das Gericht überzeugte sich von diesem Mangel und modifizierte daraufhin sein "Fahrstuhl-Urteil" aus dem Jahre 2006. Denn die Wohnung war nach den unangegriffen gebliebenen tatrichterlichen Feststellungen mit dem Aufzug nicht zu erreichen. Somit würde eine formularmäßige Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, durch die ein Mieter anteilig mit unangemessen benachteiligt (Az.: VIII ZR 128/08).

Mit diesem Urteil grenzte das Gericht seine Entscheidung von 2006 ab. In jenem Urteil mutete das Gericht auch jenen Mietern eine Beteiligung an den Aufzugskosten zu, denen auf Grund der Lage der Wohnung die Aufzugsanlage keinen Nutzen bringt, die die Kosten aber auf Grund eines einheitlichen, generalisierenden Maßstabs AGB-rechtlich hinzunehmen haben.

Damit sollte vermieden werden, nach dem Grad der Nutzung in den höher gelegenen Etagen zu differenzieren, was zwar umlagegerecht wäre, aber wegen der äußerst problematischen Umsetzung neue Ungerechtigkeiten hervorrufen würde.

Im vorliegenden Fall war nach der Entscheidung des Gerichts die Zumutbarkeitsgrenze einer generalisierenden Betrachtungsweise für den Mieter überschritten, wenn er einen Aufzug nicht nur tatsächlich nicht nutzt, sondern wenn seine Wohnung mit dem Aufzug überhaupt nicht erreicht werden kann.

Viele Freiberufler wie Journalisten, Schriftsteller oder Berater verzichten auf ein eigenes Büro und nutzen für ihre Arbeit stattdessen ihre Mietwohnung. Ob aber ein Immobilienmakler sein Gewerbe in einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung ausüben kann oder eine Pflichtverletzung begangen hat, die den Vermieter veranlasst hatte, die Kündigung auszusprechen, darüber entschied der Bundesgerichtshof im Juli 2009 (Az.: VIII ZR 165/08).

Im Mietvertrag hieß es, dass die Anmietung zu Wohnzwecken erfolgte und die Mietsache nur mit Einwilligung des Vermieters zu anderen Zwecken benutzt werden darf. Der Vermieter verlangte vom Immobilienmakler, die gewerbliche Nutzung zu unterlassen, was dieser jedoch ignorierte. Daraufhin kündigte er dem Mieter wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietwohnung.

Der Bundesgerichtshof gab dem Vermieter im Prinzip Recht und entschied, dass es ein Vermieter nicht hinnehmen muss, wenn Mieter als Freischaffende oder Gewerbetreibende nach Außen in Erscheinung treten und beispielsweise Mitarbeiter beschäftigten.

Im Einzelfall kann der Vermieter nach Treu und Glauben aber verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Dies gilt insbesondere dann, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Beeinträchtigungen auf die Mietsache oder die übrigen Bewohner ausgehen, als bei einer üblichen Wohnungsnutzung.

Die beklagten Mieter bewohnten seit Anfang 2008 ein Einfamilienhaus des Klägers. Doch kündigte der Kläger bereits nach drei Jahren den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs. Die Kündigung begründete der Vermieter mit der unerwarteten Veränderung der Lebensumstände seines Enkels und dessen Familie, und er klagte auf Räumung des Hauses, obwohl er bei der Anmietung gegenüber den Mietern mündlich geäußert hatte, ein Eigenbedarf käme nicht in Betracht, allenfalls sei ein Verkauf des Anwesens möglich.

Das Amtsgericht gab der Räumungsklage dennoch statt, und auch das Landgericht sah keinen Grund, die Klage abzuweisen, ließ aber die Revision beim Bundesgerichtshof zu. Das Gericht musste sich nunmehr mit der Frage auseinandersetzen, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens gehindert sein kann, das Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs zu kündigen.

Der Bundesgerichtshof bestätigte im März 2013 die Urteile der Vorinstanzen und vertrat dabei die Auffassung, dass die Kündigung unter den hier angegebenen Umständen nicht zu beanstanden sei (Az.: VIII ZR 233/12). Er wies darauf hin, dass eine Kündigung nur dann rechtsmissbräuchlich wäre, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages beabsichtigen oder zumindest erwägen würde, den Wohnraum alsbald selbst zu nutzen oder ihn einem Angehörigen seiner Familie oder seines Haushaltes zu überlassen. Dies träfe aber auf diesen Fall nicht zu, so das Gericht. Vielmehr sei nach Abschluss des Mietvertrages für den Kläger nicht absehbar gewesen, dass der Enkel seine Lebensplanung grundsätzlich ändern würde und das vermietete Haus zusammen mit seiner inzwischen schwangeren Partnerin und späteren Ehefrau würde bewohnen wollen.

Im Juli 2011 hob der Bundesgerichtshof das Urteil eines Landgerichts auf, das die Kündigung wegen Eigenbedarf aus formellen Gründen verworfen hatte (Az.: VIII ZR 317/10). Die Vorinstanz stützte ihr Urteil auf nicht ausreichend dargestellte Kündigungsgründe.

Demgegenüber bekräftigte der Bundesgerichtshof seine Rechtssprechung, dass dem in § 573 Abs. 3 BGB enthaltenen Begründungserfordernis für eine Kündigung des Vermieters Genüge getan wird, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

Der beklagten Mieterin einer Einzimmerwohnung wurde wegen Eigenbedarfs einer Tochter gekündigt, die nach einem einjährigen Auslandsstudienjahr ihr Studium am Wohnort der Mieterin fortsetzen wollte. In ihr ehemaliges Zimmer in der elterlichen Wohnung konnte die Studentin nicht zurückkehren, da dieses inzwischen von der Schwester bewohnt wurde.

Das Gericht hob in seinem Urteil hervor, dass es bei einer Eigenbedarfskündigung grundsätzlich ausreiche, dass der kündigende Vermieter die Person bezeichnet, für die die Wohnung benötigt wird, und das Interesse darlegt, das diese Person an der Nutzung der Wohnung hat. Zudem brauchen Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder ihm sonst bekannt sind, nicht nochmals im Kündigungsschreiben wiederholt werden.

Der für Wohnraummietrecht zuständige Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hatte sich erneut mit einer Frage zur Eigenbedarfskündung zu beschäftigen, die bislang in der Rechtssprechung umstritten war. Dabei war zu klären, ob ein Vermieter verpflichtet ist, den Mieter über den nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfsgrundes zu unterrichten, um ihm einen Wohnungswechsel zu ersparen. In seinem Urteil vom November 2005 (Az.: VIII ZR 339/04) verneinte das Gericht diese Benachrichtigungspflicht für den Fall, dass die Kündigungsfrist bereits abgelaufen sei.

Im vorliegenden Fall sah das Amtsgericht die Eigentumskündigung des Vermieters zugunsten seiner Schwiegermutter als gerechtfertigt an. Der Mieter weigerte sich, die Wohnung zu verlassen, was zwei Räumungsprozesse nach sich zog. Das Landgericht räumte aber nach seinem Urteil vom 5. April 2001 dem Mieter eine Räumungsfrist bis zum 31. Juli 2001 ein, er verließ die Wohnung aber erst Ende September.

Inzwischen war die Schwiegermutter am 25. Juni 2001 verstorben, und als der ehemalige Mieter davon später erfuhr, verklagte er den Vermieter zur Zahlung der Umzugskosten und der Kosten für die Anmietung von Lagerflächen. Denn seiner Meinung nach war der Eigenbedarfsgrund durch den Tod der Schwiegermutter zu der Zeit entfallen, als er dort noch zur Miete wohnte.

Dieser Argumentation folgte das Gericht nicht, sondern betonte, dass nach der rechtswirksamen Kündigung der Vermieter wieder die volle Verfügungsgewalt über die Wohnung erhält. Damit ist sichergestellt, dass ein Mieter, der trotz der rechtswirksamen Kündigung den Auszug pflichtwidrig hinauszögert, dann beim Wegfall des Eigenbedarfsgrundes nicht besser gestellt wird, als ein vertragstreuer Mieter, der sich an die Kündigungsfrist hält. Denn dieser vertragstreue Mieter hätte vor dem Wegfall des Eigenbedarfsgrundes die Wohnung bereits fristgerecht geräumt und könne daher auch nicht auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses pochen.

Der Bundesgerichtshof befasst sich im November 2012 mit der Frage, in welcher Höhe ein Vermieter eigene Sach- und Arbeitsleistungen als Betriebskosten einsetzen darf. Mieter und Vermieter stritten über die Betriebeskostenposition "Gartenpflege" und "Hausmeister". In der Abrechnung, die der Vermieter vorlegte, waren nicht die real entstandenen Kosten aufgeführt, sondern fiktive Kosten eines Drittunternehmens, abzüglich der Mehrwertsteuer. Der Mieter weigerte sich, diese Positionen zu akzeptieren, woraufhin der Vermieter klagte.

Das Amtsgericht wies die Zahlungsklage ab, das Landgericht hingegen gab der Klage statt. Die Revision des beklagten Mieters vor dem Bundesgerichtshof blieb erfolglos (Az.: VIII ZR 41/12). Denn das Gericht entschied, dass der Vermieter gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV die von seinem Personal erbrachten Hausmeisterleistungen und Gartenpflegearbeiten nach den fiktiven Kosten abrechnen durfte, die durch die Leistungen eines Dritten entstanden wären. So heißt es in dieser Verordnung u.a., dass Betriebskosten Kosten seien, die dem Eigentümer laufend entstehen, um den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Eigentums zu garantieren. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten angesetzt werden könnte. Die Mehrwertsteuer darf dabei nicht angesetzt werden.

Das Gericht verwies darauf, dass die Regelung die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen soll und gilt sowohl für natürliche, als auch für juristische Personen. Indem der Kläger ein detailliertes Leistungsverzeichnis über die anfallenden Arbeiten und das darauf beruhende Angebot eines Unternehmens vorgelegt hat, seien nach Auffassung des Gerichts die angesetzten fiktiven Kosten hinreichend dargestellt.

Der Bundesgerichtshof entschied im Juni 2010 erneut über einen Fall zur Schönheitsreparatur und urteilte, dass der Mieter durchaus berechtigt ist, diese Reparaturen selbst durchzuführen, wenn die formularverträgliche Umwälzung der Schönheitsreparatur auf den Mieter möglich ist (Az.: VIII ZR 294/09).

Damit bestätigte das höchste Zivilgericht die Entscheidungen der beiden Vorinstanzen. Wird dem Mieter nämlich die Möglichkeit einer Vornahme der Reparatur in Eigenleistung - gegebenenfalls durch Hinzuziehung von Verwandten und Bekannten - genommen, stellt die Überwälzung dieser Arbeiten eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.

Denn Schönheitsreparaturen sind - ganz gleich ob sie der Mieter oder Vermieter durchführen muss - lediglich fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen. Das setzt aber nicht zwingend die Beauftragung einer Fachfirma voraus. Somit ist auch in vergleichbaren Fällen die "kundenfeindlichste" Auslegung des § 307 Abs. 1 BGB obsolet, die besagt, dass ein Fachhandwerker die Arbeiten ausführen muss.

Zwangsversteigerung Aktuell hat Ihnen schon mehrmals Urteile zu Eigenbedarfskündigungen vorgestellt (Az.: VIII ZR 127/08; VIII ZR 231/07). Im vorliegenden Fall befasste sich der Bundesgerichtshof mit der Frage, ob eine aus acht Gesellschaftern bestehende BGB-Gesellschaft (Gesellschaft bürgerlichen Rechts), die mit dem Ziel gegründet worden war, Wohnräume des erworbenen Wohnanwesens selbst zu nutzen, zugunsten eines Gesellschafters dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Das Gericht entschied im Juli 2009, dass einer BGB-Gesellschaft dieses Recht zusteht, wenn der Gesellschafter bereits vor dem Erwerb des Anwesens der BGB-Gesellschaft angehört hatte.
(Az.: VIII ZR 231/08).

Zur Begründung führte das Gericht aus, dass eine BGB-Gesellschaft als Vermieterin einem Mieter grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch dann kündigen darf, wenn die BGB-Gesellschaft durch Erwerb des Mietwohnraums gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. § 566 BGB schütze zwar den Mieter, indem der Erwerber anstelle des alten Vermieters die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten übernimmt. Diese Vorschrift schützt den Mieter aber nicht davor, dass eine Personenmehrheit, sei es in Form einer Eigentümergemeinschaft oder einer BGB-Gesellschaft, als Erwerberin in den Mietvertrag eintritt.

Der Wirksamkeit der Kündigung, so das Gericht, steht auch § 577a BGB nicht entgegen. Nach dieser Vorschrift kann der Erwerber nicht vor Ablauf einer Drei- bis Zehnjahresfrist seit der Veräußerung an ihn Eigenbedarf geltend machen. Denn im vorliegenden Fall hatte die BGB-Gesellschaft kein Wohnungseigentum, sondern ein bebautes Grundstück erworben. Und zum Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung waren die Aufteilung des Anwesens in Wohnungseigentum und die Eintragung des Gesellschafters als Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnung ins Grundbuch noch nicht erfolgt, sondern wurde erst nach Kündigung und Ablauf der Kündigungsfrist durchgeführt.

In diesem Fall hatte der klagende Mieter vom Vermieter verlangt, Kosten für bestimmte mietvertraglich vereinbarte Aufwendungen zu erstatten. Der beklagte Vermieter lehnte dieses Ansinnen mit dem Hinweis ab, dass er das Hausgrundstück verkauft habe und die Ansprüche verjährt seien.

In der Tat verjähren geltend gemachte Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses, und im vorliegenden Fall klagte der Mieter erst fast ein Jahr nach dem Verkauf des Hauses vor dem Amts- und dem Landgericht, allerdings erfolglos.

Der Bundesgerichtshof hob im Mai 2008 die Urteile auf und stellte abschließend fest, dass die 6-monatige Verjährungsfrist beim Verkauf einer Mietsache erst beginnt, wenn der Mieter erfahren hat, dass die Immobilie zugunsten des Erwerbers im Grundbuch eingetragen ist (Az.: VIII ZR 133/07).

Es würde also für den Verjährungsbeginn nicht genügen, dass der Mieter ganz allgemein Kenntnis vom Verkauf des Objektes hat. Da sich die Eintragung ins Grundbuch aus unterschiedlichsten Gründen verzögern kann, darf dies den Ansprüchen des Mieters nicht zum Nachteil gereichen. Vielmehr diene das Datum des Grundbucheintrags dazu, eventuelle Ansprüche des Mieters abzusichern.

Denn erst mit dem Eintrag sei die Übertragung der Immobilie vollends abgeschlossen, und die Verjährungsfrist von sechs Monaten könne nun beginnen, Ansprüche geltend zu machen.

Der Bundesgerichtshof präzisierte im Oktober 2010 die Pflichten der Vermieter, ihren Mietern nach einer berechtigten Kündigung wegen Eigenbedarfs eine vergleichbare Wohnung im selben Haus anzubieten, die während der Kündigungsfrist frei wird (Az.: VIII ZR 78/10).

Der Vermieter der Wohnanlage machte hinsichtlich einer Wohnung zu Recht Eigenbedarf geltend und unterrichtete den Mieter mehr als neun Monate vor dem Stichtag, an dem die Kündigungsfrist ablief. In diesem Zeitraum wurde jedoch eine andere Wohnung im Obergeschoss des Hauses frei. Doch der klagende Vermieter vermietete diese Wohnung anderweitig neu, ohne sie dem Mieter angeboten zu haben.

Der Mieter widersetzte sich angesichts dieses Verhaltens der Kündigung, und der Vermieter klagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht wies die Klage ab, das Landgericht gab der Klage statt. Der Bundesgerichtshof gab jedoch der Erstinstanz Recht und bekräftigte seine Rechtssprechung.

Demnach muss im Falle einer berechtigten Eigenbedarfskündigung dem betroffenen Mieter eine vergleichbare frei werdende Wohnung angeboten werden, sollte sie vor Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung stehen. Andernfalls wäre die ausgesprochene Kündigung wegen Verstoßes gegen das Gesetz der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam.

Da der Vermieter der ordnungsgemäßen Anbietpflicht nicht nachgekommen ist, hat er auch keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der vermieteten Wohnung.

Im März 2009 entschied der Bundesgerichtshof, dass nach einer Wohnungsumwandlung die als Mieterschutz gedachten Sperrfristen des § 577a BGB nicht gelten, sollte der Eigentümer die Mietwohnung für eine Betreuungsperson benötigen, die seinem Haushalt nicht angehört (Az.: VIII ZR 127/08).

Der beklagte Vermieter, der mit seiner Familie in der Nachbarwohnung lebt, hatte nach der Umwandlung des Anwesens in Wohnungs- und Teileigentum 2002 die Wohnung des Mieters erworben. Vier Jahre später kündigte er dem Mieter. In seinem Kündigungsschreiben begründete der Vermieter die Maßnahme mit der Notwendigkeit, in dieser Wohnung ein Au-pair-Mädchen unterbringen zu wollen, die die im Haushalt lebende Schwiegermutter pflegen und die beiden minderjährigen Kinder betreuen sollte.

Die beiden Vorinstanzen hatten die Räumungsklage des beklagten Vermieters abgewiesen. Der BGH beurteilte diesen Fall jedoch völlig anders und betrachtete die Sperrfristen nach § 577a BGB als nicht anwendbar, die entsprechend der Voraussetzungen drei, aber auch 10 Jahre betragen können. Da das Au-pair-Mädchen aber nicht zum Haushalt des beklagten Vermieters gehörte, lag weder eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB noch Nr. 3 derselben Vorschrift vor (Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung).

Doch konnte der Vermieter ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB haben, um das Mietverhältnis zu beenden. Besteht dieses begründete Interesse, würden die Sperrfristen nach § 577a nicht gelten. Diese Vorschrift ist ursprünglich formuliert worden, um den Mieter besonders davor zu schützen, dass umgewandelte Eigentumswohnungen häufig zur Befriedung eigenen Wohnungsbedarfs erworben werden.

Das Gericht meinte aber, dass dies im vorliegenden Fall jedoch nicht zu trifft. Denn die Unterbringung einer Hausangestellten muss als Ausnahme und nicht als Regel angesehen werden, womit der Grundgedanke des § 577a BGB zugunsten der Mieter in keiner Weise verletzt wird.

Im April 2009 fällte der Bundesgerichtshof ein Urteil, das den Mieter vor vorgetäuschten Eigenbedarfskündigungen besser schützen soll (Az.: VIII ZR 231/07). Der BGH entschied, dass einem Mieter, der wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs die Kündigung des Mietverhältnisses akzeptiert, Schadenersatzansprüche zustehen, wenn sich die Kündigung als unberechtigt erweist.

Der Mieter hatte sich angesichts einer in Aussicht gestellten Räumungsklage bereit erklärt, im Einvernehmen mit dem Vermieter die Wohnung aufzugeben. Kurz darauf bot der Vermieter das Objekt mittels Makler zum Verkauf an, doch zog er dieses Angebot wenig später zurück. Dies verhinderte jedoch nicht die Klage des Mieters auf Schadensersatz.

Dieser Schadensersatzanspruch besteht auch dann, wenn der Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB unter besonderer Berücksichtung des § 564a Abs. 3 BGB aF nicht im Kündigungsschreiben als berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses angegeben ist und die Kündigung sowieso unwirksam gewesen wäre.

Um aber den Anspruch auf Schadensersatz aufrecht erhalten zu können, würde es vielmehr ausreichen, wenn der Vermieter dem Mieter den Eigenbedarf schlüssig dargelegt hätte und der Mieter keinen Anlass gehabt hätte, die Begründung anzuzweifeln.

Das Gericht betonte, das der Mieter Anspruch auf Schadensersatz hat, denn er hat die Mietwohnung nicht aus freien Stücken geräumt, sondern in der Überzeugung, dazu verpflichtet gewesen zu sein. Somit konnte auch nicht die formale Wirksamkeit der Kündigungserklärung in Frage stellen.

Dies steht im krassen Gegensatz zur Behauptung des Vermieters, der sich darauf beruft, dass das Mietverhältnis einvernehmlich beendet worden sei. Auch verneinte das Gericht die mögliche Anwendung des § 254 BGB (Mitverschulden des Geschädigten), wie er von der Vorinstanz angenommen wurde.

Der Bundesgerichtshof entschied im Februar 2008, dass der Käufer von Wohnraum bereits vor der Eintragung des Kaufs im Grundbuch berechtigt ist, Modernisierungsmaßnahmen in den Mietwohnungen durchzuführen. Dazu bedarf es jedoch einer entsprechenden Vollmacht, die der Verkäufer dem Käufer beim Kauf erteilt hat (Az.: VIII ZR 105/07).

In dem vorliegenden Fall hatte der Vermieter seine Immobilie verkauft und den Käufer schriftlich ermächtigt, bereits vor der Eintragung des Kaufes im Grundbuch sämtliche Rechtsverhältnisse im eigenen Namen abgeben zu können. Dazu zählten u.a. Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, sowie Rechtsstreitigkeiten zu führen. Der neue Eigentümer kündigte den Mietern derartige Maßnahmen an, die diese jedoch mit der Begründung verweigerten, dass der neue Eigentümer nicht der Vermieter sei, denn der Kauf sei noch nicht im Grundbuch eingetragen.

Das Gericht folgte nicht der Argumentation der Mieter, denn das Bürgerliche Gesetzbuch legt den Vermieter nicht darauf fest, das Recht zur Modernisierung der von ihm vermieteten Wohnung stets selbst wahrzunehmen. Vielmehr kann er auch einen Dritten dazu ermächtigen, dieses Recht im eigenen Namen auszuüben.

Das heißt für den vorliegenden Fall, dass ein Käufer, der ein berechtigtes Interesse zum Umbau der Mietsache hat, das dem Vermieter zustehende Recht zur Modernisierung mit dessen Zustimmung im eigenen Namen ausüben kann. In diesem Sinne sind die beklagten Mieter verpflichtet, die Umbaumaßnahmen zu dulden.

Auch wenn der Vermieter, der eine andere Wohnung in demselben Haus bewohnt, die vermietete Wohnung nicht nur überwiegend, sondern ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit nutzen will, ist das hierdurch begründete Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses durchaus gegeben. Mit diesem Urteil vom September 2012 (Az.: VIII ZR 330/11) setzte der Bundesgerichtshof seine bereits im Jahre 2005 eingeschlagene Richtung fort (Az.: VIII ZR 127/05) und erweiterte mit dem jetzigen Urteil sogar den Eigenbedarfsrahmen.

Im vorliegenden Fall aus Berlin kündigte der klagende Vermieter das Mietverhältnis mit Verweis auf Eigenbedarf, da seine Ehefrau beabsichtigte, ihre Anwaltskanzlei in die Hauptstadt und in die vermietete Wohnung zu verlegen. Der beklagte Mieter machte jedoch Härtegründe geltend und widersprach der Kündigung. Weder Amtsgericht noch Landgericht hatten der Räumungsklage stattgegeben. Doch war schließlich die zugelassene Revision des Klägers beim BGH erfolgreich. Er entschied, dass auch dann, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für berufliche Zwecke nutzen will, durchaus ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 BGB vorliegen kann.

Dieses Interesse ist aufgrund der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit genauso zu bewerten wie der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelte Eigenbedarf zu Wohnzwecken. Dies gilt, so das Gericht, umso mehr, wenn sich die Wohnung des Vermieters und die vermietete Wohnung im selben Haus befinden. Auch wenn das Urteil keinerlei Interpretationsspielraum zulässt, hat der BGH den Fall an das Berufungsgericht zurückverwiesen, da es nicht geprüft hatte, ob Härtegründen nach § 574 BGB vorlägen. Dort heißt es u.a., dass der Kündigung widersprochen werden kann, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte begründen würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sind. Eine Härte liegt aber auch dann vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum nicht zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann.

Im Kern der Entscheidung ging es um die Frage, ob eine juristische Person des öffentlichen Rechts ein berechtigtes Interesse haben kann, um zugunsten einer" nahestehenden" juristische Person im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB auf Eigenbedarf zu klagen.

In dem vorliegenden Fall beanspruchte der klagende Evangelische Kirchenkreis Düsseldorf als Vermieter die Räumung einer vermieteten Wohnung. Die Klage stützte sich darauf, dass das gesamte Anwesen, einschließlich der vom Beklagten gemieteten Wohnung, für die Unterbringung einer Beratungsstelle der Diakonie Düsseldorf für Erziehungs-, Ehe- und Lebensfragen benötigt würde.

Der beklagte Mieter stellte das berechtigte Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB in Abrede, da die Diakonie im Verhältnis zum klagenden Kirchenkreis eine selbstständige juristische Person sei. Dort heißt es: Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. Beide Vorinstanzen wiesen diese Sichtweise zurück und gaben der Räumungsklage statt.

Im Mai 2012 schloss sich der Bundesgerichtshof dieser Auffassung an und betonte, dass die dem Evangelischen Kirchenkreis "nahestehende" juristische Person Diakonie öffentliche Aufgaben auch im Interesse des Klägers erfüllt und beide zum Gesamtkomplex der Evangelischen Kirche im Rheinland gehören (Az.: VIII ZR 238/11). Dieser Umstand würde ein eigenes berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses über die vermietete Wohnung begründen.

Wieder einmal musste sich der Bundesgerichtshof mit dieser schwierigen Materie auseinandersetzen, da sie auch wichtige Bereiche des Grundgesetzes (GG) berührte. Schon wenige Monate zuvor hatte sich das Gericht mit einer ähnlichen Problematik befasst (Az.: VIII ZR 207/04), die Ihnen Zwangsversteigerung Aktuell bereits im August 2007 vorstellte.

Der Mieter, ein türkischer Staatsbürger alevitischen Glaubens, hatte sich auf seinem Balkon eine mobile Parabolantenne montiert, obwohl die Wohnung über einen Breitbandkabelanschluss verfügte. Mit diesem Anschluss konnte der Mieter unter anderem sechs türkischsprachige Programme empfangen.

Das Gericht hatte in diesem Fall aber nicht nur die im GG niedergelegten Rechte zu Eigentum (Artikel 14 Absatz 1) und Information (Artikel 5 Absatz 1 Satz 1 Halbsatz 2) gegeneinander abzuwägen, sondern auch auf das Grundrecht der Glaubens- und Religionsfreiheit (Artikel 4).

Der Vermieter verlangte die Beseitigung der Parabolantenne und berief sich auf sein Eigentumsrecht. Der Mieter wiederum berief sich aber auf das Grundrecht der Glaubens- und Religionsfreiheit und verwies darauf, dass die türkischsprachigen Programme keine Berichte über den alevitischen Glauben ausstrahlen würden. Der türkische Staat erkenne die alevitische Glaubensgemeinschaft nicht einmal an. Aus diesen Gründen sei er als gläubiger Alevit auf Satellitenprogramme angewiesen.

Der Bundesgerichtshof wies den Anspruch des Türken alevitischen Glaubens jedoch im Oktober 2007 zurück (Az.: VIII 260/06). In Abwägung der Eigentums-, Informations- und Religionsausübungsrechte kam das Gericht zu dem Urteil, dass in diesem Fall die Eigentumsrechte des Vermieters überwiegen würden. Denn die technische Ausstattung der Wohnung zum Empfang türkischer Programme sei hinreichend. Auch die Berufung auf Artikel 4 GG könne nach Ansicht des Gerichtes zu keinem anderen Ergebnis führen.

Auch hier sei zwischen Eigentumsrecht und Recht auf freier Religionsausübung abzuwägen und zugunsten des Eigentumsrechts zu entscheiden. Denn der Gläubige könne seinen Informationsbedarf auch auf andere und vielfältige Weise mit Internet, Radio und Druckwerken befriedigen, um am religiösen und kulturellen Leben seiner Glaubensgemeinschaft teilnehmen zu können.

Hier entschied der Bundesgerichtshof über die regelmäßig auftauchende Frage der Eigenbedarfskündigung (Az.: VIII ZR 127/05). Ein Vermieter hatte dem Mieter wegen Eigenbedarfs gekündigt. Dieser Eigenbedarf erstreckte sich aber nicht nur auf eigene Wohnzwecke, sondern auch auf die teilweise gewerbliche Nutzung der Wohnung. Dagegen wehrte sich der Mieter, doch das Landgericht wies seine Klage zurück. Um das Revisionsverfahren vor dem Bundesgerichtshof finanzieren zu können, beantragte der Mieter Prozesskostenbeihilfe.

Der Bundesgerichtshof wies den Antrag zurück. Denn die ständige Rechtssprechung des Bundesverfassungs-gerichtes zur Eigenbedarfskündigung besage, so die Begründung, dass der Entschluss des Vermieters zu achten sei, wenn er seine Wohnung selbst bewohnen will. Dies stehe im Einklang mit dem Grundgesetz und gelte auch für den Fall, dass der Vermieter sein Eigentum für berufliche Zwecke nutzen möchte.

Im vorliegenden Rechtsstreit beschäftigte sich der Bundesgerichtshof mit der Reichweite einer Vorschrift, die in der Regel die Mietsicherheit auf das Dreifache der auf einen Monat anfallenden Miete begrenzt. Ein Mieter hatte eine Wohnung gemietet, geriet aber schon bald mit den Mietzahlungen in Verzug. Daraufhin drohte der Vermieter mit Kündigung des Mietverhältnisses.

Die Schwester des Mieters war schließlich angesichts der Kündigungsdrohung bereit, eine Bürgschaftserklärung zugunsten des Vermieters zu unterzeichnen, mit der sie sich für die Mietzahlungen ihres Bruders verbürgte. Doch schon bald blieben die Mietzahlungen erneut aus. Dem Mieter wurde fristlos gekündigt, und der Vermieter klagte erfolgreich auf Räumung und zur Zahlung der rückständigen Miete in Höhe von mehr als 6.400 Euro plus Zinsen durch die Schwester. Dabei stützte sich die Klage des Vermieters auf die Bürgschaft, die sie unterzeichnet hatte.

Die beklagte Schwester beharrte jedoch auf dem § 551 Abs. 1 und 4 BGB, der besagt, dass die Mietsicherheit drei Monatsmieten nicht übersteigen darf, und war bereit, nur eine Summe von 1.050 Euro zu zahlen. Aber weder Landgericht noch Oberlandesgericht akzeptierten die Argumentation der Beklagten und gaben dem klagenden Vermieter Recht. Im April 2012 bestätigte der Bundesgerichtshof diese Urteile (Az.: VIII ZR 379/12). Er entschied, dass der § 551 Abs. 1 und 4 BGB, der die Mietsicherheit auf drei Monatsmieten begrenzt, keine Anwendung auf eine Sicherheit findet, die dem Vermieter von einem Dritten gewährt wird, um die dem Mieter drohende Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden.

Wer eine Immobilie besitzt, ersteigert, kauft oder erbt, nutzt sie entweder selbst, oder die Eigentümer vermieten oder verpachten sie und erzielen damit Kapitalerträge. In vielen Fällen ist das Objekt bereits vermietet. Dann gelten die allgemeinen Bestimmungen des Mietrechts. Möchten die Eigentümer jedoch selbst in das Objekt einziehen, können sie Eigenbedarf anmelden und ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen.

Wenn aber ein Eigentümer einem Mieter Entschädigung zahlt, um ihn auf diese Weise dazu zu bewegen, die Wohnung oder das Haus vorzeitig zu räumen, kann er die Zahlung unter gewissen Voraussetzungen als Werbungskosten absetzen. Dies gilt aber nur dann, wenn der Eigentümer die Wohnung oder das Haus erneut vermietet und dann diese Abstandszahlung als Werbungskosten von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen kann.

Der Bundesfinanzhof (BFH), das höchste deutsche Finanzgericht, stellte in seinem Urteil vom 7. Juli 2005 fest (Az.: IX R 38/03), dass im Falle der Eigennutzung der Wohnung oder des Hauses durch den Eigentümer Abstandszahlungen an vorzeitig ausgezogene Mieter beim Finanzamt nicht als Werbungskosten geltend gemacht werden können

Zur Begründung hieß es, der Vermieter fände seinen Mieter nicht ab, um Einnahmen zu erzielen, sondern um seine Vermietungstätigkeit zu beenden. Der Vermieter würde sich dadurch aus den Verpflichtungen des Mietvertrages lösen, um selbst das Objekt nutzen zu können. Deshalb sei die Entschädigung nicht mehr der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung, sondern der privaten Lebensführung zuzuordnen, die nicht der Einkommenssteuer unterliegt.

Der Bundesgerichtshof entschied Anfang Februar 2011, dass unter bestimmten Bedingungen eine "Verwertungskündigung" grundsätzlich zulässig ist (Az.: VIII ZR 155/10).

Der beklagte Eigentümer einer Wohnsiedlung aus der Vorkriegszeit zielte auf den Abriss der nicht mehr zeitgemäßen Häuser, um auf dem freiwerdenden Grund und Boden moderne Wohneinheiten zu errichten, die dem heutigen Stand entsprechen. Der größte Teil der Siedlung war bereits abgerissen worden, doch verblieb ein Mieter in einem Wohnblock, dessen übrige acht Wohneinheiten bereits leer standen.

Der Eigentümer kündigte den Mietvertrag und stützte sich dabei auf § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, der besagt, dass eine Kündigung zulässig sei, sollte der Vermieter daran gehindert werden, das Grundstück angemessen zu verwerten und somit erhebliche Nachteile erleiden würde.

Während das Amtsgericht die Klage des Vermieters abwies, gab das Landgericht der Klage jedoch statt. Und der Bundesgerichtshof bestätigte das Urteil der Vorinstanz. Nach der Auffassung des Gerichts sind die Maßnahmen zur angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks vernünftig und angemessen.

Denn der noch vorhandene Wohnblock befände sich in einem insgesamt beklagenswerten Zustand, der mit heutigen Wohnvorstellungen unvereinbar sei, während ein Neubau moderne und bedarfsgerechte Wohnungen garantieren würde. Desweiteren wären dem Vermieter die Nachteile einer Bestandssicherung nicht zuzumuten, so dass die Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gerechtfertigt sei.

Als letzte Instanz hatte der Bundesgerichtshof darüber zu entscheiden, ob der Mieter einer Wohnung für erheblichen Renovierungsbedarf aufkommt, der durch "exzessives" Rauchen verursacht worden ist. Nach dem Urteil des Gerichts vom März 2008, ist der Mieter als Raucher nur in extremen Ausnahmefällen schadensersatzpflichtig (Az.: VIII ZR 37/07).

Der Vermieter hatte sich geweigert, dem Mieter zum Auszug die hinterlegte Kaution zurückzubezahlen. Er glaubte, diese Summe einbehalten und sie mit Schadensersatzansprüchen bezüglich der Wohnungsrenovierung aufrechnen zu können. Nach Ansicht des Vermieters seien Decken, Wände und Türen durch Tabakqualm stark vergilbt gewesen, und der Geruch habe sich in die Tapeten eingefressen. All dies hätte es erforderlich gemacht, zu tapezieren und die Türen neu zu lackieren.

Die Vorinstanzen hatten einen Schadensersatzanspruch verneint, und der Bundesgerichtshof hat sich in diesem Fall im Prinzip den Urteilen angeschlossen. Dennoch stellte das Gericht klar, dass in extremen Fällen Schadenersatzansprüche bestehen können. Dies setze jedoch voraus, dass das Rauchen in einer Mietwohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht und der Schaden nicht mehr durch Schönheitsreparaturen wie in der Zweiten Berechnungsverordnung niedergelegt (Tapezieren, Anstreichen, Kalken, Streichen der Fußböden, Heizkörper, Fenster und Innentüren) behoben werden kann, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erforderlich machen.

Dem Vermieter bleibt es vorbehalten, mit dem Mieter eine wirksame Vereinbarung über Schönheitsreparaturen zu machen und sie auf diese Weise auf den Mieter abzuwälzen. Im vorliegenden Fall lag eine solche Vereinbarung nicht vor, und die durch Tabakkonsum entstandenen Mängel ließen sich durch die o. g. Schönheitsreparaturen beseitigen. Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters lag demnach nicht vor.

Viele Menschen halten Kleintiere in der Wohnung. Dazu zählen Vögel, Zierfische, Meerschweinchen, Hunde und Katzen. Im vorliegenden Fall besagte der Mietvertrag, dass jede Tierhaltung, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, der Zustimmung des Vermieters bedarf. Der Mieter bat seinen Vermieter um die Zustimmung, zwei Katzen der Rasse "Britisch Kurzhaar" halten zu dürfen, was dieser jedoch ablehnte. Der Mieter klagte auf Zustimmung, und das Amtsgericht urteilte zugunsten des Klägers. Das Landgericht hob das Urteil jedoch auf, ließ aber Revision beim Bundesgerichtshof zu.

Das Gericht entschied im November 2007, dass die Mietvertragsklausel bezüglich der Zustimmungspflicht unwirksam sei, da sie den klagenden Mieter unangemessen benachteiligt (Az.: VIII ZR 340/06). Das Gericht bezog sich dabei auf die Ausnahmeregelung für Zierfische und Ziervögel, die jedoch nicht für andere Kleintiere gelten sollte, von denen in der Regel keine Störungen ausgehen. Fehlt es aber an einer wirksamen Regelung im Mietvertrag, hängt die Zulässigkeit der Tierhaltung davon ab, ob sie zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung gehört.

Um diese Frage rechtlich bindend beantworten zu können, sind die Interessen des Vermieters, des Mieters und weiterer Betroffenen umfassend abzuwägen. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen. Denn die Umstände, die zu berücksichtigen sind, seien so individuell und vielgestaltig, dass sich jede schematische Lösung verbieten würde.

Da es im vorliegenden Streitfall an den erforderlichen Tatsachen und der gebotenen umfassenden Interessenabwägung fehlte, hob der Bundesgerichtshof das Urteil des Landgerichtes auf und verwies den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an die Vorinstanz zurück.

Schon mehrmals musste der Bundesgerichtshof (BGH) in den vergangenen Jahren zum Thema Satellitenschüssel Urteile fällen. Die ständige Rechtssprechung des BGH besagt, dass das Anbringen einer Satellitenschüssel (Parabolantenne) untersagt werden darf, wenn ein Breitbandkabelanschluss vorhanden ist, der auch internationale Programme anbietet und damit das Informationsinteresse weitgehend befriedigt.

Im vorliegenden jüngsten Fall im Mai 2007 (Az.: VIII ZR 207/04) musste der BGH wieder darüber entscheiden, ob und unter welchen Voraussetzungen die Aufstellung einer Satellitenschüssel auf dem Balkon einer Mietwohnung trotz der ständigen Rechtssprechung dennoch zulässig sein kann.

Der Mieter hatte auf dem Balkonboden eine Satellitenschüssel aufgestellt, die er jederzeit innerhalb von wenigen Minuten ab- und wieder aufbauen konnte. Die Vermieterin verlangte, diese mobile Antenne zu entfernen.

Das Amtsgericht Neukölln wies die Klage ab. Das Landgericht Berlin aber entschied zugunsten des Klägers und begründete dies mit dem Mietvertrag, der den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung dahingehend einschränkt, dass der Mieter außerhalb seiner Wohnung keine Parabolantenne anschließen dürfe. Der Kabelanschluss sei völlig ausreichend.

Der BGH entschied aber im vorliegenden Fall, dass auf Grund von Artikel 5 Absatz 1 Grundgesetz, der das Grundrecht auf Meinungs- und Informationsfreiheit schützt, unter bestimmten Umständen der Aufstellung einer Schüssel zugestimmt werden muss. In diesem Fall ist weder eine Substanzverletzung noch eine nennenswerte ästhetische Beeinträchtigung des Eigentums zu erwarten, wenn die Schüssel auf dem Balkonboden aufgestellt wird.

Wenn überhaupt, kann es allenfalls eine geringfügige optische Beeinträchtigung geben. Diese Entscheidung bestätigt im Prinzip auch ein Urteil des Oberlandesgerichtes Zweibrücken, das besagt, dass das Festhalten an einem generellen Verbot von Parabolantennen treuwidrig kann sein, wenn diese auf Grund ihrer Größe und des Installationsortes das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage nicht beeinträchtigen und auch sonstige Interessen der Wohnungseigentümer nicht berührt sind (Az.: 3 W 213/05).

Die Eigentümerin einer Wohnung zog in eine Seniorenresidenz und vermietete ihre Wohnung. Einige Jahre später übertrug die verwitwete und kinderlose Eigentümerin die Wohnung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf ihre Nichte. Sie selbst behielt sich einen Nießbrauch an der Wohnung vor.

In dem Übertragungsvertrag verpflichtete sich die Nichte, den Seniorensitz ihrer Tante in Ordnung zu halten und die häusliche Grundpflege zu übernehmen. Zugleich machte die Eigentümerin als Vermieterin zugunsten ihrer Nichte Eigenbedarf geltend und kündigte dem Mieter. Der wiederum weigerte sich, die Kündigung anzuerkennen, woraufhin eine Räumungsklage eingereicht wurde.

Beide Vorinstanzen wiesen die Räumungsklage ab. Doch der Bundesgerichtshof gab der klagenden Vermieterin in vollem Umfang Recht und bestätigte im Januar 2010 die Kündigung wegen Eigenbedarfs (Az.: VIII ZR 159/09). Es korrigierte die Urteile der Vorinstanzen und betonte dabei, dass das Gericht in Fortführung seiner ständigen Rechtssprechung die Nichte als Familienangehörige im Sinne § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ansieht und deshalb die Eigenbedarfskündigung berechtigt ist.

Denn das Gericht hatte in vergleichbaren Fällen schon früher ausgeführt, dass nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder als Verwandte zweiter Ordnung noch so eng miteinander verwandt sind, dass es nicht darauf ankommt, ob im Einzelfall eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung besteht.

Im vorliegenden Fall ging es um Frage, inwieweit Fristen eingehalten werden müssen, um eine Mietzinserhöhnung nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen rechtfertigen zu können. Der Vermieter hatte begonnen, einen Personenaufzug einzubauen, hatte dies aber gegenüber den Mietern nur wenige Wochen zuvor mitgeteilt und zugleich eine Mieterhöhnung nach Fertigstellung des Umbauvorhabens angekündigt.

Die Mieter erklärten aber ihrerseits, sie würden diese Maßnahme nur unter der Voraussetzung dulden, dass die Miete nicht erhöht wird. Sie bezogen sich auf die ihrer Meinung nach nicht fristgerechte Ankündigung des Vermieters, der die Mieter mindestens drei Monate vor Baubeginn über das Vorhaben und der damit verbundenen Mitzinserhöhnung hätte unterrichten müssen.

Der Bundesgerichtshof folgte dieser Argumentation nicht. Vielmehr entschied er im September 2007, dass eine verspätete Mitteilung nicht dazu führen darf, dem Vermieter das Recht abzusprechen, nach einer Modernisierungsmaßnahme die Miete erhöhen zu können. (Az.: VIII ZR 6/07).

Gleichwohl betonte das Gericht, dass die Unterschreitung der Dreimonatsfrist zur Verschiebung des Zeitpunktes der Mieterhöhnung um sechs Monate führt. Die Dreimonatsfrist dient dagegen dem Mieter, ausreichend Zeit zu haben, um sich auf die beabsichtigte (Bau-) Maßnahme einzustellen und sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob er diese Maßnahme dulden und die Mieterhöhung hinnehmen oder von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen will.

Eine in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages enthaltende Klausel, die den Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen auszuführen und zugleich bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der "bisherigen Ausführungsart" abweichen darf, ist unwirksam (Az.: VIII ZR 199/06). So entscheid der Bundesgerichtshof im März 2007 und wies den Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen zurück.

Nach Auffassung des Gerichtes sei die Pflicht zur Durchführung dieser Reparaturen nicht wirklich auf den beklagten Mieter übertragen worden. Vielmehr benachteilige die formularvertragliche Regelung den Mieter nach Treu und Glauben in unangemessener Weise und sei daher unwirksam.

Zwar bestünden keine grundsätzlichen Bedenken gegen die Verpflichtung, Schönheitsreparaturen auszuführen. Aber diese Verpflichtung ist unwirksam, wenn die Allgemeinen Vertragbestimmungen besagen, dass die Ausführung nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf.

Laut Urteil ist die Klausel unklar, da nicht eindeutig erkennbar ist, was unter "Ausführungsart" zu verstehen ist. Dieser Begriff kann sich entweder auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides. Es ist also nicht zu erkennen, ob jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein soll oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liegt.

Ein Zustimmungsvorbehalt für jegliche Abweichung von der bisherigen "Ausführungsart" würde den Mieter unangemessen beschränken, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne dass für eine so weitgehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters sichtbar wird.

Nachdem der für Wohnraum zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes im vergangenen Jahr mehrere Urteile zu Schönheitsreparaturklauseln gefällt und starre Fristen untersagt hatte (Az.: VIII ZR 224/07; VIII ZR 181/07), gelten nun auch für gewerbliche genutzte Mietsachen vergleichbare Regeln. Denn der XII. Zivilsenat, der für das gewerbliche Mietrecht zuständig ist, schloss sich im Oktober 2008 der für das Wohnmietrecht entwickelten Rechtssprechung an.

Demnach ist die formularmäßige Übertragung von Schönheitsreparaturen auch im Gewerberaummietrecht unwirksam, wenn der Mieter verpflichtet wäre, die Reparaturen in starren Fristen und unabhängig vom Erhaltungszustand der Mietsache durchzuführen (Az.: XII ZR 84/06).

Im vorliegenden Fall hatte sich der beklagte Mieter eines Ladenlokals, in der er eine Änderungsschneiderei betrieb, geweigert, die im Formularmietvertrag vereinbarten umfangreichen und an starre Fristen geknüpften Schönheitsreparaturen durchzuführen. Wenngleich solche Vereinbarungen durchaus zulässig sind und sich an den §§ 305 ff. BGB messen lassen müssen, ist die Formularklausel dennoch unwirksam, wenn sie den Mieter entgegen dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

Das ist im Zweifel anzunehmen, wenn die Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren ist (vergl. § 307 Abs. 2 Nr.1 BGB). Diese Regelung besagt, dass normalerweise der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Denn er ist verpflichtet, die Mietsache während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.

Das Gericht betonte, dass der Mieter benachteiligt wird, wäre ihm der Einwand genommen, dass möglicherweise überhaupt kein Renovierungsbedarf besteht. Denn auch der Vermieter würde nur im wirklichen Bedarfsfall renovieren und nicht nach vorgegebenen Fristen.