1. Keine Kostenerstattung für Selbstbeseitigung eines Mangels (BGH)

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter einer Wohnung die angeblichen Mängel an der Heizungsanlage durch einen Installateur beseitigen lassen und verlangte vom Vermieter die Kostenerstattung. Im Mietvertrag hatte es unter anderem geheißen, dass die Heizung "dringend kontrolliert" werden müsse. Der Vermieter wies das Ansinnen auf Kostenerstattung jedoch zurück, zu Recht, wie der Bundesgerichtshof im Januar 2008 in dritter Instanz bestätigte (Az.: VIII ZR 222/06).

Weder war die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig, noch der Vermieter in Verzug gewesen. Das heißt, der Mieter, der eigenmächtig einen Mangel der Mietsache beseitigt, ohne dass diese Bedingungen erfüllt sind, muss selbst für die entstandenen Kosten aufkommen.

Das Gericht hob hervor, dass der Mieter den Vermieter hätte in Verzug setzen müssen. Selbst die Absprache im Mietvertrag, die Heizung müsse "dringend kontrolliert" werden, würde sie nicht von der Pflicht entbinden, den Vermieter zur Mängelbeseitigung anzumahnen.

Allenfalls hätte der Mieter eine Kontrolle der Heizung, aber keinesfalls eine Beseitigung von Mängeln in Auftrag geben dürfen. Denn der Vermieter hat grundsätzlich als Erster das Recht und die Pflicht, Mängel zu beseitigen, und er darf auch nicht vor "vollendete Tatsachen" gestellt werden.

Das bedeutet, dass dem Vermieter grundsätzlich die Möglichkeit eingeräumt werden muss, zu überprüfen, ob ein Mangel besteht, auf welcher Ursache er beruht und ob und wie er beseitigt werden kann. Andernfalls würden sich die Verteidigungsmöglichkeiten ungerechtfertigt verschlechtern.

Mit diesem Urteil bekräftigte das Gericht seine Rechtssprechung zur vergleichenden Problematik im Kaufrecht (Az.: VIII ZR 100/04) aus dem Jahre 2005, als es um die eigenmächtige Reparatur eines gekauften Fahrzeugs ging.

2. Mieterhöhung trotz verspäteter Modernisierungsmitteilung (BGH)

Im vorliegenden Fall ging es um Frage, inwieweit Fristen eingehalten werden müssen, um eine Mietzinserhöhnung nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen rechtfertigen zu können. Der Vermieter hatte begonnen, einen Personenaufzug einzubauen, hatte dies aber gegenüber den Mietern nur wenige Wochen zuvor mitgeteilt und zugleich eine Mieterhöhnung nach Fertigstellung des Umbauvorhabens angekündigt.

Die Mieter erklärten aber ihrerseits, sie würden diese Maßnahme nur unter der Voraussetzung dulden, dass die Miete nicht erhöht wird. Sie bezogen sich auf die ihrer Meinung nach nicht fristgerechte Ankündigung des Vermieters, der die Mieter mindestens drei Monate vor Baubeginn über das Vorhaben und der damit verbundenen Mitzinserhöhnung hätte unterrichten müssen.

Der Bundesgerichtshof folgte dieser Argumentation nicht. Vielmehr entschied er im September 2007, dass eine verspätete Mitteilung nicht dazu führen darf, dem Vermieter das Recht abzusprechen, nach einer Modernisierungsmaßnahme die Miete erhöhen zu können. (Az.: VIII ZR 6/07).

Gleichwohl betonte das Gericht, dass die Unterschreitung der Dreimonatsfrist zur Verschiebung des Zeitpunktes der Mieterhöhnung um sechs Monate führt. Die Dreimonatsfrist dient dagegen dem Mieter, ausreichend Zeit zu haben, um sich auf die beabsichtigte (Bau-) Maßnahme einzustellen und sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob er diese Maßnahme dulden und die Mieterhöhung hinnehmen oder von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen will.

3. Betriebskostenumlage nur nach tatsächlicher Belegungszahl (BGH)

Im vorliegenden Fall hatten Vermieter und Mieter vereinbart, bestimmte Betriebskosten, unter anderem Kaltwasserverbrauch und Müllabfuhr, nach der Kopfzahl der Mietparteien umzulegen. Die Betriebskostenabrechnung für eine Abrechnungsperiode ergab eine Nachforderung des Vermieters.

Um die exakte Belegung ohne größeren Aufwand festzustellen, nahm er das Register des Einwohnermeldeamtes zu Hilfe. Dieser Berechnungsgrundlage verweigerten sich jedoch die Mietparteien. Der Vermieter klagte, doch wiesen die beiden Vorinstanzen die Klage ab, nach der das Melderegister als Grundlage für die Belegung herhalten könnte.

Der Bundesgerichtshof bestätigte im Januar 2008 die Entscheidungen der Vorinstanz (Az.: VIII ZR 82/07).

Das Gericht führte aus, dass das amtliche Einwohnermelderegister keine hinreichend exakte Grundlage bietet, die Anzahl der Personen in einer Wohnanlage wiederzugeben. Denn die in Wohnanlagen übliche Fluktuation von Mietern spiegelt sich erfahrungsgemäß nicht oder nur sehr unzureichend in den Melderegistern wider. Wenn aber für die Verteilung der Betriebskosten die Zahl der Bewohner maßgeblich sein soll, kommt es auf die tatsächliche Belegung und nicht auf die melderechtliche Registrierung an.

Nach dem Gerichtsurteil ist es dem Vermieter zuzumuten, an bestimmten Stichtagen die tatsächliche Belegung der Wohnungen festzustellen. Das dies mit höherem Aufwand und größerer Mühe verbunden sein kann, vermag an diesem Grundsatz nichts zu ändern.

4. Doppelte Haushaltsführung bei nichtehelicher Partnerschaft (BFH)

Der Bundesfinanzhof hatte darüber zu befinden, ob eine beruflich begründete doppelte Haushaltsführung auch für nichteheliche Lebensgemeinschaften gilt. Denn Mehrausgaben, die im Rahmen einer aus beruflichem Anlass begründeten doppelten Haushaltsführung anfallen, können bei der Steuererklärung als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Der Gesetzgeber hat im Hinblick auf den aus Artikel 6, Absatz 1 des Grundgesetzes niedergelegten besonderen staatlichen Schutz von Ehe und Familie jedoch strenge Maßstäbe angelegt. In ständiger Rechtssprechung wird eine doppelte Haushaltsführung ausnahmsweise auch dann angenommen, wenn beide Ehegatten zum Zeitpunkt der Eheschließung an verschiedenen Orten beruflich tätig sind, jeweils dort wohnen und anlässlich ihrer Heirat eine der beiden Wohnungen oder eine neue Wohnung an einem dritten Ort zum Familienhausstand machen.

Maßgeblich sei, so der Bundesfinanzhof im März 2007, dass die beiden Berufstätigen sich nicht mit einem einzigen Wohnsitz begnügen können, ohne die Berufstätigkeit des anderen zu beeinträchtigen (Az.: VI R 31/05).

5. Wohnungsumzug kann zur Steuerminderung führen (BFH)

Ist ein Umzug beruflich veranlasst, können die Umzugskosten bei der Einkommenssteuer als Werbungskosten geltend gemacht werden. Dies entschied der Bundesfinanzhof im Februar 2006 und gab damit einer Klägerin Recht, die das Finanzamt verklagt hatte.

Nach ständiger Rechtssprechung des Bundesfinanzhofes sind Umzugskosten als Werbungskosten abziehbar, wenn der Umzug nahezu ausschließlich beruflich veranlasst ist, und er den erforderlichen Zeitaufwand für den Weg zwischen Wohnung und Arbeitsstätte wesentlich, d.h. um mindestens eine Stunde täglich verringert.

Im vorliegenden Fall war die Klägerin in ihr zuvor jahrelang vermietetes Eigenheim in die Nähe ihrer Arbeitsstelle gezogen. Auch diesen Sachverhalt betrachteten die obersten Finanzrichter im Gegensatz zur Vorinstanz - sie hatte den Umzug als privates Motiv gewertet - nicht als Grund, die Anerkennung der Werbungskosten zu verweigern und verwiesen diesbezüglich auf eine Entscheidung aus dem Jahre 1986 (Az.: VI R 106/85).

Nach dem Umzug verlängerte sich aber die Fahrtstrecke des Ehegatten zu seiner Arbeitsstelle, was das Finanzamt veranlasste, die Fahrtzeiten bzw. Kilometer gegeneinander aufzurechnen. Diese Verfahrensweise stieß auch beim vorinstanzlichen Finanzgericht auf Zustimmung. Der Bundesfinanzhof teilte diese Auffassung der Vorinstanz und des Finanzamtes jedoch nicht.

6. Verzicht auf Eigenbedarf erfordert die Schriftform(BGH)

Verzichtet ein Vermieter auf sein Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf es der Schriftform, wenn der Verzicht mehr als ein Jahr gelten soll. Dieses Urteil des Bundesgerichtshofes von April 2007 stellte damit klar, dass eine so weit gehende Entscheidung des Vermieters genauso behandelt werden muss, wie der Abschluss eines Mietvertrages, der auch nur schriftlich erfolgen kann (Az.: VIII ZR 223/06).

Die rechtliche Brisanz des vorliegenden Falles bestand darin, dass der Vorbesitzer eine formlose Vereinbarung mit dem Mieter getroffen hatte und darin auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs verzichtet hatte. Doch handelte es sich bei dieser Vereinbarung um ein einzelnes, loses Blatt mit der Überschrift "§27 Sonstige Vereinbarungen" ohne weitere Hinweise auf ein bestimmtes Mietverhältnis und ohne Unterschriften oder Paraphen.

Der neue Eigentümer, der als Vermieter in den Mietvertrag eingetreten war, kündigte mit Ablauf des Folgejahres das Mietverhältnis, was der Mieter mit Hinweis auf die Vereinbarung mit dem Vorbesitzer zurückwies. Doch bewertete der Bundesgerichtshof diese Vereinbarung als unwirksam, da sie nicht den formalen Anforderungen der Schriftform genügten, die geboten ist, wenn der Kündigungsverzicht wegen Eigenbedarfs länger als ein Jahr gilt.

Des Weiteren berücksichtigte das Gericht in seinem Urteil, dass der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung das verfassungsrechtlich geschützte Eigentum des Erwerbers einschränken würde. Mit dieser Entscheidung bleibt das Gericht bei seiner Linie, Eigenbedarfskündigungen höher zu bewerten als das Wohnrecht des Mieters. Zwangsversteigerung Aktuell hatte darüber bereits berichtet (Az.: VIII ZR 339/04). Damit erhält der potentielle Käufer oder Erwerber einer Immobilie mittels Zwangsversteigerung wichtige Informationen über seine zukünftigen Pflichten, die erheblichen Einfluss auf seine Entscheidung haben dürfte.

7. Mieter muss zeitnahe Mängelbeseitigung ermöglichen(BGH)

Kündigt ein Mieter sein Wohnraummietverhältnis wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung fristlos, so ist diese Kündigung grundsätzlich erst gültig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor eine angemessene Frist zur Beseitigung der Gefahrenquelle oder eine Abmahnung erteilt hat. Zu diesem Urteil kam im April 2007 der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 182/06) und gab damit dem Vermieter Recht, der die Kündigung des Mieters nicht anerkannte.

Im vorliegenden Fall war der Wohnraum von Schimmel befallen. Der Vermieter ist aber durch den Mietvertrag verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten. Beseitigt der Vermieter nicht die Gesundheit gefährdende Quelle, verletzt er eine Pflicht aus dem Mietvertrag. Dies berechtigt den Mieter aber nicht ohne weiteres automatisch zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses, denn nicht jeder Schimmelbefall würde automatisch eine Gesundheitsgefährdung darstellen.

Im Zweifelsfall könne dies nur ein medizinisches Gutachten feststellen, denn ein Gericht besitzt nicht die dafür erforderliche Sachkunde. Anderseits sei es bei lebensnaher Betrachtung durchaus zumutbar, eine etwa 30m² große Wohnung bei Anwesenheit von zwei Personen vier Mal am Tag durch Kippen der Fenster für drei bis acht Minuten zu lüften, um Schimmelbefall oder vergleichbare Mängel zu vermeiden.

8. Falsche Rechtsberatung schützt nicht vor Kündigung (BGH)

Der Bundesgerichtshof gab im Oktober 2006 einem Vermieter von Wohnraum Recht, der einem Mieter ordentlich kündigte, nachdem der Mieter unberechtigt Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von insgesamt zwei Monatesmieten einbehalten hat (Az.: VIII ZR 102/06). Die Kündigung ist wirksam, obwohl der Mieterschutzverein den Mieter in dieser Mietsache fahrlässig falsch beraten hatte und diese Beratung schließlich zur ordentlichen Kündigung führte.

Der beklagte Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung leistete fast ein Jahr lang keine Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, obwohl der Mietvertrag dies vorschrieb. Der örtliche Mieterschutzverein hatte dem beklagten Mieter geraten, diese Vorauszahlungen auszusetzen.

Der beratende Verein begründete die Empfehlung mit der Weigerung des Vermieters, Fotokopien der Rechnungsbelege zu Betriebskostenabrechnungen der vergangenen Jahre vorzulegen. Zu diesem Zeitpunkt bestanden zwar unterschiedliche Beurteilungen der Rechtslage, ob der Mieter preisfreien Wohnraumes einen Anspruch auf Überlassung der Kopien der Abrechnungsbelege hat. Aber der Verein musste damit rechnen, dass dieser Anspruch später verneint werden würde. Dies wurde dann auch genauso entschieden. (Zwangsversteigerung Aktuell hat das Urteil (Az.: VIII ZR 78/05) im April 2006 vorgestellt).

Nachdem der Zahlungsrückstand die Summe von zwei Monatsmieten überschritten hatte, sprach der Vermieter eine fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses aus und reichte eine Räumungsklage ein. Das Amtsgericht gab dem Vermieter, das Landgericht jedoch dem Mieter Recht.

Der Bundesgerichtshof stellte das Urteil des Amtsgerichtes wieder her. Denn der klagende Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der Kündigung, da der beklagte Mieter seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt habe. Den Beklagten trifft zwar kein eigenes Verschulden, da er von der Kompetenz des beratenden Mieterschutzvereins ausgehen konnte. Aber er trägt letztlich die Verantwortung für seine Entscheidung und kann wegen der fahrlässig falschen Beratung allenfalls Regressforderungen an die beratenden Personen stellen.

9. Schönheitsreparaturklausel unwirksam(BGH)

Eine in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages enthaltende Klausel, die den Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen auszuführen und zugleich bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der "bisherigen Ausführungsart" abweichen darf, ist unwirksam (Az.: VIII ZR 199/06). So entscheid der Bundesgerichtshof im März 2007 und wies den Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen zurück.

Nach Auffassung des Gerichtes sei die Pflicht zur Durchführung dieser Reparaturen nicht wirklich auf den beklagten Mieter übertragen worden. Vielmehr benachteilige die formularvertragliche Regelung den Mieter nach Treu und Glauben in unangemessener Weise und sei daher unwirksam.

Zwar bestünden keine grundsätzlichen Bedenken gegen die Verpflichtung, Schönheitsreparaturen auszuführen. Aber diese Verpflichtung ist unwirksam, wenn die Allgemeinen Vertragbestimmungen besagen, dass die Ausführung nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf.

Laut Urteil ist die Klausel unklar, da nicht eindeutig erkennbar ist, was unter "Ausführungsart" zu verstehen ist. Dieser Begriff kann sich entweder auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides. Es ist also nicht zu erkennen, ob jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein soll oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liegt.

Ein Zustimmungsvorbehalt für jegliche Abweichung von der bisherigen "Ausführungsart" würde den Mieter unangemessen beschränken, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne dass für eine so weitgehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters sichtbar wird.

10. Satellitenschüssel trotz Kabel möglich (BGH)

Schon mehrmals musste der Bundesgerichtshof (BGH) in den vergangenen Jahren zum Thema Satellitenschüssel Urteile fällen. Die ständige Rechtssprechung des BGH besagt, dass das Anbringen einer Satellitenschüssel (Parabolantenne) untersagt werden darf, wenn ein Breitbandkabelanschluss vorhanden ist, der auch internationale Programme anbietet und damit das Informationsinteresse weitgehend befriedigt.

Im vorliegenden jüngsten Fall im Mai 2007 (Az.: VIII ZR 207/04) musste der BGH wieder darüber entscheiden, ob und unter welchen Voraussetzungen die Aufstellung einer Satellitenschüssel auf dem Balkon einer Mietwohnung trotz der ständigen Rechtssprechung dennoch zulässig sein kann.

Der Mieter hatte auf dem Balkonboden eine Satellitenschüssel aufgestellt, die er jederzeit innerhalb von wenigen Minuten ab- und wieder aufbauen konnte. Die Vermieterin verlangte, diese mobile Antenne zu entfernen.

Das Amtsgericht Neukölln wies die Klage ab. Das Landgericht Berlin aber entschied zugunsten des Klägers und begründete dies mit dem Mietvertrag, der den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung dahingehend einschränkt, dass der Mieter außerhalb seiner Wohnung keine Parabolantenne anschließen dürfe. Der Kabelanschluss sei völlig ausreichend.

Der BGH entschied aber im vorliegenden Fall, dass auf Grund von Artikel 5 Absatz 1 Grundgesetz, der das Grundrecht auf Meinungs- und Informationsfreiheit schützt, unter bestimmten Umständen der Aufstellung einer Schüssel zugestimmt werden muss. In diesem Fall ist weder eine Substanzverletzung noch eine nennenswerte ästhetische Beeinträchtigung des Eigentums zu erwarten, wenn die Schüssel auf dem Balkonboden aufgestellt wird.

Wenn überhaupt, kann es allenfalls eine geringfügige optische Beeinträchtigung geben. Diese Entscheidung bestätigt im Prinzip auch ein Urteil des Oberlandesgerichtes Zweibrücken, das besagt, dass das Festhalten an einem generellen Verbot von Parabolantennen treuwidrig kann sein, wenn diese auf Grund ihrer Größe und des Installationsortes das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage nicht beeinträchtigen und auch sonstige Interessen der Wohnungseigentümer nicht berührt sind (Az.: 3 W 213/05).

11. Entziehung von Wohnungseigentum möglich (BGH)

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann einem Miteigentümer, der in unzumutbarer Weise seine finanziellen Pflichten gegenüber der Gemeinschaft nicht erfüllt, das Wohnungseigentum entziehen. Dieses Urteil fällte der Bundesgerichtshof im Januar 2007 und gab damit der Klage einer Eigentümergemeinschaft statt (Az.: V ZR 26/06).

Im vorliegenden Fall war ein Miteigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen unpünktlich nachgekommen, in manchen Fällen hatte er sich sogar geweigert zu zahlen und sich mehrmals erst nach zeitaufwendigen und schwierigen Mahnverfahren zur Zahlung bereit erklärt.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war angesichts dieses Zustandes übereingekommen, die Gemeinschaft mit dem säumigen Zahler laut § 18 Absatz 1 WEG zu beenden. Wenn die ordnungsgemäße Verwaltung nachhaltig beeinträchtigt ist, bietet dieser Paragraph des WEG die Möglichkeit, das Wohnungseigentum einzuziehen. Doch bevor das Niveau der Unzumutbarkeit erreicht ist, müssen in der Regel andere Maßnahmen wie zum Beispiel eine Abmahnung erfolglos geblieben sein.

Eine Klage zur Einziehung des Eigentums ist der letzte Schritt für eine Eigentümergemeinschaft, um den Gemeinschaftsfrieden wieder herzustellen. Dabei muss die Gemeinschaft darlegen können, dass der Querulant seine Pflichten gegenüber Verwaltung und Gemeinschaft nicht grob, sondern auch in böser Absicht verletzt. Denn die Einziehung ist ein schwerer Eingriff in das Eigentumsgrundrecht, das in Artikel 14, Absatz 1 des Grundgesetzes niedergelegt ist und einen hohen Stellenwert genießt.

12. Flächenangabe im Mietvertrag wichtig (BGH)

Im ersten Fall verlangte der Vermieter eine Mieterhöhung im Rahmen der örtlichen Vergleichsmiete. Doch hatte der Vermieter zwischenzeitlich festgestellt, dass die Wohnung größer war, als im Mietvertrag angegeben. Statt der angegebenen Fläche von 121, 49 m², hatte die Wohnung eine Größe von 131,80 m².

Der Vermieter wollte nun die Mieterhöhnung auf der Grundlage der tatsächlichen Wohnraumgröße durchsetzen. Dagegen verwahrte sich der Mieter mit Hinweis auf die im Mietvertrag angegebene Fläche. Die beiden Vorinstanzen gaben dem Vermieter Recht, der Bundesgerichtshof wies die Klage im Mai 2007 jedoch ab (Az: VIII ZR 138/06).

Der Bundesgerichtshof entschied im Gegensatz zu den Vorinstanzen, dass es grundsätzlich auf die vertraglich vereinbarte Wohnfläche ankommt. So sei die Größenangabe im Mietvertrag keine unverbindliche Objektbeschreibung, sondern eine rechtsverbindliche Vereinbarung über die Beschaffenheit der Wohnung.

Weicht die tatsächliche Wohnungsgröße nicht mehr als bis zu 10% von der im Mietvertrag angegebenen Größe ab, ist diese Angabe maßgebend.

Mit dieser Entscheidung knüpfte der Bundesgerichtshof an frühere Urteile an, die eine Abweichung von maximal 10% der tatsächlichen Fläche nach oben oder unten zulassen (Az.: VIII ZR 192/03 und VIII ZR 133/03).

Erst bei einer Flächenabweichung von mehr als 10% kann es dem Vermieter nicht mehr zugemutet werden, unter bestimmten Voraussetzungen an der vertraglichen Vereinbarung über die Wohnungsgröße festhalten zu müssen. Dieser relativ großzügige Bemessungsspielraum weicht erheblich von der Toleranz im Baugewerbe ab, die lediglich 3% beträgt.

13. Ortsübliche Vergleichsmiete als Orientierung (BGH)

Im zweiten Fall wollte der Vermieter den im Mietvertrag von 2004 vereinbarten günstigen Mietzins erhöhen, wobei er sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientierte. Der Mietzins betrug Euro 4,00 pro m², die ortsübliche Vergleichsmiete Euro 4,60 pro m², und der Vermieter verlangte Ende 2005 einen Mietzins von Euro 4,26 pro m², obgleich sich die Vergleichsmiete seit Abschluss des Mietvertrages nicht verändert hatte. Der Mieter lehnte die Erhöhung ab.

Auch das Amtsgericht vertrat diese Position und wies die Klage des Vermieters zurück. Das Landgericht gab jedoch der Klage des Vermieters statt. In letzter Instanz verwarf der Bundesgerichtshof die Revision des beklagten Mieters und gab im Juni 2007 dem Vermieter Recht (Az.: VIII ZR 303/06).

Das Gericht betonte, dass eine schrittweise Annährung an die ortsübliche Vergleichsmiete in der Regel jederzeit zulässig sei. Das heißt, eine an der Vergleichsmiete orientierte Mieterhöhung gilt selbst dann, wenn seit dem Abschluss des Mietvertrages die Vergleichsmiete nicht gestiegen ist.

Vielmehr dient das Vergleichsmietensystem dem Vermieter als wichtiges Instrument, eine am Markt orientierte Miete zu erzielen, die zugleich die Wirtschaftlichkeit des Immobilienobjektes sicherstellt.

Das heißt, ein Mieter muss von vornherein damit rechnen, dass die Miete stufenweise bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst wird, und diese Vergleichsmiete dient zugleich dem Mieter als Schutz vor überhöhten Mietzinsen oder gar Mietwucher. Eine Ausnahme von dieser Regel liegt nur dann vor, wenn die Vertragsparteien eine Mieterhöhung ausgeschlossen haben.

14. Müllfahrzeug muss problemlos den Müllbehälter erreichen können (OVG)

Anwohner stehen in der Bringpflicht, ihren Hausmüll so zu platzieren, dass ein Müllkraftwagen die Mülltonne problemlos erreichen und den Inhalt ohne Verzögerung entsorgen kann. Nach diesem Grundsatz urteilte das Oberverwaltungsgericht Saarlouis am 24. April 2006 (Az.:3 Q 55/05) und wies den Antrag auf Berufung gegen ein Urteil der Vorinstanz zurück.

Für die Müllabfuhr müssen die Bürger Müllgebühren zahlen und können zu Recht erwarten, dass die zuständigen Müllentsorgungsunternehmen den Hausmüll ordnungsgemäß abholen. Dem können aber auch Zumutbarkeitsgrenzen entgegenstehen, wie der vorliegende Fall zeigt, als der Müllentsorger sich weigerte, den Müll mitzunehmen. Denn der Zufahrtsweg zum Haus war sehr eng und mehr als 500 m lang und mit dem Lastwagen nur unter schwierigen und zeitaufwändigen Bedingungen zu befahren. Deshalb verlangte das Entsorgungsunternehmen vom Hausbesitzer, den Müllcontainer zeitgerecht an die nächste anfahrbaren Straße zu bringen.

Ein Hausbesitzer bestand auf seinem Recht, dass sein Hausmüll entsorgt wird und klagte auf einen Ausbau des engen Zufahrtsweges oder ersatzweise auf Einsatz kleinerer Entsorgungsfahrzeuge. Das Verwaltungsgericht wies dieses Ansinnen zurück, da das Einsammeln des Mülls an diesem Wohnungsgrundstück nur mit erheblichem und unangemessenem Aufwand möglich wäre. Vielmehr sei es dem Hausbesitzer zuzumuten, den Hausmüll an die nächste Sammelstelle zu verbringen.

Das Gericht stütze diese Ansicht durch eine Anordnung der Berufsgenossenschaft, die dem Entsorgungsunternehmen schon zuvor untersagt hatte, diesen engen Zufahrtsweg zu befahren und den Müll des Klägers einzusammeln. Denn es bestünde keine Wendemöglichkeit, und die Randneigungen des engen Zufahrtsweges betrügen über 40%, was ein erhebliches Sicherheitsrisiko für die schweren Fahrzeuge darstellen würde.

15. Schallschutzmaßnahmen sind dem Lärmverursacher zuzumuten (BGH)

Dies ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 27. Oktober 2006 zumutbar, wenn der Lärmpegel die in der Verkehrslärmschutzverordnung festgesetzten Grenzwerte erheblich überschreitet (Az.: V ZR 2/06). Im vorliegenden Fall lebt ein Wohnungseigentümer fast 40 m von einer alten Eisenbahnbrücke entfernt.

Nach Sanierungsarbeiten an der Brücke beklagte sich der Anwohner beim Eigentümer der Brücke darüber, dass die vorbeifahrenden Züge einen weitaus höheren Lärmpegel als zuvor verursachen würden, und er verlangte von dem Brückenbesitzer, Lärmschutzmaßnahmen an der Brücke durchzuführen.

Damit scheiterte der klagende Anwohner, der nach Auffassung des Gerichtes diese Beeinträchtigung dulden müsse. Denn die Beeinträchtigung ist durch ortsübliche Benutzung des Brückengrundstückes hervorgerufen worden und kann mit wirtschaftlich zumutbaren Maßnahmen nicht unterbunden werden. Doch steht dem Leidtragenden nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes eine Kompensation in Form von Schallschutzfenstern in Höhe von 8.195,40 Euro zu, was das Gericht als eine zumutbare Leistung des Lärmverursachers ansah.

Der Bundesgerichtshof bestätigte im Wesentlichen das Urteil der Vorinstanz, die bereits den Eisenbahnlärm auf der Brücke als unzumutbare Geräuscheinwirkung auf die Wohnung des Klägers eingestuft hatte. Das Gericht bezog sich dabei auf die Grenzwerte 59 dB tagsüber und 49 dB des Nachts, die mit 67 dB am Tage und 66 dB nachts erheblich überschritten wurden.

Den Versuch des Brückeneigentümers, die Zumutbarkeitsgrenze auf Grund des öffentlichen Interesses am Schienenverkehr und der Relevanz dieses Verkehrsmittels höher anzusetzen, wies das Gericht zurück und betonte, dass der Maßstab sich daran orientieren müsse, was einem Durchschnittsmenschen unter Würdigung öffentlicher und privater Belange zuzumuten sei.

16. Vermieter hat Betriebskosten für leerstehende Wohnungen selbst zu tragen (BGH)

Wenn die ("kalten") Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Mietwohnungsfläche zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die anfallenden Betriebskosten für leerstehende Wohnungen grundsätzlich selbst zu tragen. Zu diesem Urteil kam der Bundesgerichthof am 31. Mai 2006 und wies die Revision des Klägers gegen die Entscheidung des Landgerichtes Berlin zurück (Az.: VIII ZR 159/05).

Der Vermieter hatte versucht, die Mieter einer Wohnanlage zu einer Vertragsänderung zu bewegen und leeren Wohnraum vom Umlageschlüssel auszunehmen. Dies hätte die Umlage für die Mieter in unzumutbarer Weise erhöht. Der Vermieter argumentierte gegenüber dem Gericht, dass eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Absatz 1 des BGB vorliegt und dass ihm nicht zugemutet werden kann, am alten Umlageschlüssel festzuhalten.

Das Gericht verwarf im vorliegenden Fall diese Argumentation, die im Extremfall durchaus eine Vertragsänderung begründen kann. Vielmehr betonte das Gericht, dass der Vermieter das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko selbst zu tragen hat. Das heißt, der Vermieter kann in der Regel die auf leerstehende Wohnungen entfallenen Betriebskosten nicht auf die Mieter abwälzen.

17. Unzumutbare Verzögerung von Grundbucheintragungen begründen Schadenersatzansprüche (BGH)

Im Grundsatz hat der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 11. Januar 2007 den Anspruch eines Grundstückeigentümers auf Schadensersatz- oder Entschädigungsansprüche gegenüber dem Staat bejaht, wenn dieser seiner Pflicht nicht nachkommt, innerhalb eines angemessenen Zeitraumes die gesetzlich notwendigen Grundbucheintragungen zu tätigen (Az.: III ZR 302/05).

Im vorliegenden Fall hatte ein Bauträger in Schleswig Holstein auf seinem Grundstück Eigentumswohnungen errichtet und sie an Interessenten verkauft. Die Zahlungen des Kaufpreises sollten erfolgen, sobald die Vormerkungen zugunsten der Käufer im Grundbuch eingetragen waren. Diese Eintragungen dienen dem Käufer zur Sicherung seiner Ansprüche auf die Eigentumsübertragung.

Der für die Eintragung zuständige Rechtspfleger des Amtsgerichtes war jedoch überlastet, sodass er die Vormerkungen erst nach einem Jahr und acht Monaten ins Grundbuch eintrug. In der Zwischenzeit musste der Bauträger Insolvenz anmelden.

Nun verlangte die finanzierende Sparkasse, der die Ersatzansprüche abgetreten worden waren, von dem Bundesland Schadensersatz über 450.000 Euro. Diese Summe entsprach dem Zinsschaden, der der vorfinanzierenden Sparkasse wegen des extrem verzögerten Grundbucheintrags entstanden war.

Der Bundesgerichtshof hat die geltend gemachten Ersatzansprüche im Ansatz bejaht, den Fall aber zur erneuten Prüfung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Er betonte jedoch, dass jede Behörde verpflichtet ist, Anträge mit der gebotenen Beschleunigung zu bearbeiten. Kann die zuständige Behörde –in diesem Fall das Amtsgericht– dieser Pflicht nicht nachkommen, müssen die übergeordneten Stellen im Rahmen ihrer Möglichkeiten Abhilfe schaffen.

Das Oberlandesgericht hat nun die Aufgabe festzustellen, inwieweit die übergeordneten Stellen hierzu in der Lage gewesen wären. Das Ergebnis wird denn auch wesentlichen Einfluss auf die Höhe der Entschädigungszahlung haben.

18. Rechtliche Stärkung bei Eigenbedarfskündigung (BGH)

Der für Wohnraummietrecht zuständige Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hatte sich erneut mit einer Frage zur Eigenbedarfskündung zu beschäftigen, die bislang in der Rechtssprechung umstritten war. Dabei war zu klären, ob ein Vermieter verpflichtet ist, den Mieter über den nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfsgrundes zu unterrichten, um ihm einen Wohnungswechsel zu ersparen. In seinem Urteil vom November 2005 (Az.: VIII ZR 339/04) verneinte das Gericht diese Benachrichtigungspflicht für den Fall, dass die Kündigungsfrist bereits abgelaufen sei.

Im vorliegenden Fall sah das Amtsgericht die Eigentumskündigung des Vermieters zugunsten seiner Schwiegermutter als gerechtfertigt an. Der Mieter weigerte sich, die Wohnung zu verlassen, was zwei Räumungsprozesse nach sich zog. Das Landgericht räumte aber nach seinem Urteil vom 5. April 2001 dem Mieter eine Räumungsfrist bis zum 31. Juli 2001 ein, er verließ die Wohnung aber erst Ende September.

Inzwischen war die Schwiegermutter am 25. Juni 2001 verstorben, und als der ehemalige Mieter davon später erfuhr, verklagte er den Vermieter zur Zahlung der Umzugskosten und der Kosten für die Anmietung von Lagerflächen. Denn seiner Meinung nach war der Eigenbedarfsgrund durch den Tod der Schwiegermutter zu der Zeit entfallen, als er dort noch zur Miete wohnte.

Dieser Argumentation folgte das Gericht nicht, sondern betonte, dass nach der rechtswirksamen Kündigung der Vermieter wieder die volle Verfügungsgewalt über die Wohnung erhält. Damit ist sichergestellt, dass ein Mieter, der trotz der rechtswirksamen Kündigung den Auszug pflichtwidrig hinauszögert, dann beim Wegfall des Eigenbedarfsgrundes nicht besser gestellt wird, als ein vertragstreuer Mieter, der sich an die Kündigungsfrist hält. Denn dieser vertragstreue Mieter hätte vor dem Wegfall des Eigenbedarfsgrundes die Wohnung bereits fristgerecht geräumt und könne daher auch nicht auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses pochen.

19. Neu entstandene Betriebskosten können anteilig auf Mieter umgelegt werden (BGH)

Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während eines bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt, können anteilig auf die Mieter umgelegt werden. Dies gilt aber nur, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versicherung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstandene Betriebskosten auf die Mieter umzulegen.

Dies ist der Kern des Urteils, das der Bundesgerichtshof am 27. September 2006 fällte (Az.: VIII ZR 80/06).

Das Gericht betonte, dass im vorliegenden Fall die Mieterin nach Durchsicht des schriftlichen Mietvertrages damit rechnen musste, dass in der Zeit nach der vertraglichen Einigung neue Betriebskosten hinzukommen können. Denn der Wortlaut des Mietvertrages habe insgesamt klar und verständlich aufgezeigt, welche Betriebskosten ab Vertragsschluss den Mieter anteilig treffen und mit welchen neuen Betriebskosten zu rechnen sei. Dazu könnten auch Aufwendungen für eine bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht bestehende Sach- und Haftpflichtversicherung zählen.

20. Verjährungsfrist bei Ersatzansprüchen beginnt mit der Rückgabe der Mietsache (BGH)

Die sechsmonatige Verjährungsfrist der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache beginnt zu dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält

Im vorliegenden Fall hatte eine Mieterin das Mietverhältnis fristgemäß gekündigt. Im Normalfall fallen Rückgabe der Mietsache und Vertragsende zusammen, so dass die sechsmonatige Verjährungsfrist für mögliche Ansprüche gegenüber dem Mieter auch zu diesem Zeitpunkt beginnt.

Im vorliegenden Fall aber gab die Mieterin die Mietsache bereits drei Monate vor dem Vertragsende zurück. Nach dem Vertragsende ließ der Vermieter in der Wohnung angebliche Mängel und Schönheitsreparaturen durchführen und machte Kostenbegleichung und Schadensersatzansprüche geltend.

Dem widersetzte sich die beklagte Mieterin und verwies darauf, dass die sechsmonatige Frist für derartige Ansprüche verstrichen sei. Der klagende Vermieter hatte das Vertragsende des Mietverhältnisses als zeitlichen Bezugspunkt angesehen und aus ihrer Sicht folgerichtig die Klage vor Ablauf der Sechsmonatsfrist eingereicht.

Dem jedoch widersprach in letzter Instanz der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 15. März 2006 und gab der beklagten Mieterin Recht (Az.: VIII ZR 123/05).

Das Gericht stellte unmissverständlich klar, dass der Zeitpunkt der Wohnungsübergabe zähle, um Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen unterlassener Entfernung von Einbauten, zurückgelassener Gegenstände und Verschlechterung der Mietsache geltend zu machen. Die zu diesem Zeitpunkt einsetzende sechsmonatige Verjährungsfrist war im vorliegenden Fall allerdings bereits verstrichen, als die Klageschrift des Vermieters das Gericht erreichte, somit auch die Klage nichtig.

21. Grundsatzentscheidung zur Erbschaftssteuer (BVerfG)

Heute stellt Ihnen Zwangsversteigerung Aktuell eine Grundsatzentscheidung des Bundesverfassungsgerichtes zur Erbschaftssteuer vor. Dieses Urteil berührt wichtige Belange von Haus- und Wohnungseigentümern oder jenen, die durch Kauf oder Ersteigerung Eigentümer einer Immobilie werden wollen.

In Deutschland sterben pro Jahr über 800.000 Menschen, und viele der Verstorbenen besitzen neben Geldvermögen auch Immobilien. Dann tritt der Erbfall ein, den der Staat entsprechend des Erbschaftssteuergesetzes besteuert.

Im Januar 2007 gab das Bundesverfassungsgericht seinen Beschluss vom November 2006 bekannt, dass das zurzeit geltende Erbschaftsrecht nicht mit dem Grundgesetz vereinbar sei (Az.: 1 BvL 10/02). Dennoch räumten die Verfassungsrichter dem Gesetzgeber eine "Gnadenfrist" bis zum 31. Dezember 2008 ein, das Erbschaftsrecht auf eine neue gesetzliche Grundlage zu stellen. Bis zu diesem Zeitpunkt zieht der Fiskus die Erbschaftssteuer nach derzeitig geltendem Recht ein.

Den Verfassungshütern ging es bei ihrem Urteil im Kern um eine stärkere Gleichbehandlung und mehr Gerechtigkeit. Denn bislang knüpfte der Staat bei der Besteuerung des Erbes an Werte an, deren Ermittlung bei Vermögensgegenständen wie Betriebsvermögen, Grundvermögen, Anteilen an Kapitalgesellschaften und land- und forstwirtschaftlichen Betrieben den Anforderungen des Gleichheitssatzes nicht genügt.

Besonders die sehr unterschiedliche Behandlung von Geld- und Kapitalvermögen einerseits und Immobilien, Grund und Boden andererseits veranlasste die höchste deutsche Rechtsinstanz, den Gesetzgeber zu zwingen, eine Neuregelung zu verabschieden. Wie immer die Neuregelung auch aussehen mag, sie dürfte besonders den Immobilienbereich betreffen. Denn die Masse der Erbschaften berührt Eigenheime und Eigentumswohnungen, die sich die Nachkriegsgeneration erarbeitet hat.

Der Gesetzgeber wollte mit Hilfe des gesetzlich festgelegten Einheitswertes und der damit verbundenen niedrigeren Erbschaftsbesteuerung von Immobilien Investitionsanreize für Grundvermögen schaffen sowie die Bau- und Wohnungswirtschaft positiv beeinflussen.

Dies steht aber nach Ansicht des Gerichtes im eklatanten Widerspruch zu den aus dem Gleichheitssatz folgenden verfassungsrechtlichen Vorgaben. Es sei offensichtlich, so das Verfassungsgericht, dass ein festgesetzter Einheitswert für bebaute Grundstücke ohne Berücksichtigung der Grundstücksart, der Lage, des Gebäudetyps und der Bausubstanz zu erheblichen Bewertungsunterschieden im Verhältnis zum Verkehrswert führen muss und der Bewertung Zufälliges und Willkürliches anhaftet.

So erreicht der Einheitswert von Immobilien laut Gericht im Durchschnitt zwar 50% des Verkehrswertes, aber in zahlreichen Fällen beträgt der Einheitswert auch nur 20% oder sogar mehr als 100% des Verkehrswertes.

Das Verfassungsgericht lässt in diesem weit reichenden Urteil dem Gesetzgeber genügend Spielraum, unterschiedliche Objekte auch unterschiedlich besteuern zu können. So sei es durchaus möglich, für die Bau- und Wohnungswirtschaft gewichtige Gemeinwohlgründe anzuführen, die geeignet scheinen, Verschonungsnormen zu rechtfertigen, die eine Erbschaft oder Schenkung von Grundvermögen steuerlich begünstigen.

Das Gericht ließ aber offen, in welcher Höhe die steuerliche Entlastung verfassungsrechtlich unbedenklich sei, was dazu führen kann, dass sich das Gericht in einigen Jahren zu diesem Punkt explizit äußern muss. Bislang bringt die Erbschaftssteuer dem Staat lediglich 3,8 Milliarden Euro ein, weniger als ein Prozent der gesamten Steuereinnahmen. Das kann sich nach dem Verfassungsgerichtsurteil grundlegend ändern, denn der Fiskus kann die Steuersätze merklich anheben.

Die Folgen des 2. Weltkrieges und der sich daraus entwickelnde Frieden in Europa versetzte die Nachkriegsgeneration in die Lage, das zerstörte Land wiederaufzubauen und so das Wirtschaftswunder erst zu ermöglichen. Und diese Aufbaugeneration übergibt nun mit nur wenigen finanziellen Abstrichen Zug um Zug das erwirtschaftete Vermögen an eine Generation, die keine echte Not kannte, sondern in Frieden und Wohlstand aufgewachsen ist. Und dieser Prozess wird noch viele Jahre andauern.

Die Unersättlichkeit des Staates könnte nach diesem Urteil des Verfassungsgerichtes aber eine neue Qualität erreichen, denn eine zentrale Frage bleibt bis zur Verabschiedung eines neuen Gesetzes unbeantwortet: Wohin sollen die zusätzlichen Milliarden fließen und wer profitiert von den zusätzlichen Einnahmen, die ab 2009 im Steuersäckel landen?

22. Säumige Hausgeldzahler: Versorgungsleitungen können abgestellt werden (BGH)

Dieser schwere Eingriff in das Eigentumsrecht und die Privatsphäre ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom Juni 2005 nun eher möglich, als in der Vergangenheit (Az.: V ZR 235/04). Im vorliegenden Fall handelte es sich um ein gemeinsam bewirtschaftetes Grundstück, bebaut mit Eigenheimen. Das Gemeinschaftseigentum beinhaltete auch die Heizungsanlage, die alle Häuser mit Heizwärme und Warmwasser versorgt.

Die Eigentümer müssen dazu Vorschüsse leisten, die dann mit dem Hausgeld zur Verwaltungsführung abgeglichen werden. Soweit die Vorschüsse nicht ausreichen, den Aufwand zu decken, fordert die Verwaltung den fehlenden Betrag von den Eigentümern ein. Einige Eigentümer kamen in den zurückliegenden Jahren dieser Verpflichtung nicht nach und häuften gegenüber der Verwaltung erhebliche Zahlungsrückstände an.

Daraufhin beschloss die Eigentümergemeinschaft, den säumigen Eigentümern die Wärmezufuhr absperren zu lassen bis die "Hausgeldschuld" getilgt oder zumindest nachhaltig reduziert würde.

Zwei Gerichtsinstanzen urteilten zugunsten der Eigentümergemeinschaft. Doch beharrten die säumigen Eigentümer auf ihrem Recht auf ungestörte Nutzung ihrer Häuser und verweigerten der mit der Sperrung der Versorgungsleitungen beauftragten Fachfirma den Zutritt zu den Kellerräumen.

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Urteile der Vorinstanzen und stellte das Interesse der Eigentümergemeinschaft über das Interesse der säumigen Miteigentümer auf ungestörte Nutzung ihrer Häuser. Denn sie hätten ihre Zahlungspflicht erheblich verletzt.

Dabei sah das Gericht in diesem Zusammenhang einen Zahlungsrückstand von mehr als sechs Monaten als "erheblich" an. Daraus zog das Gericht den Schluss, dass nach einer Androhung der Eigentümergemeinschaft die Voraussetzungen erfüllt seien, die Versorgungsleitung sperren zu dürfen. Denn dies sei das einzige Druck- und Sicherungsmittel, die erheblichen finanziellen Rückstände einzutreiben.

23. Fristlose Kündigung trotz Begleichung von Zahlungsrückständen möglich (BGH)

Ein Mieter hatte über einen längeren Zeitraum seine Miete oft verspätet, manchmal als Teilzahlungen und gelegentlich mit mehrmonatiger Verzögerung gezahlt, obwohl er die Miete einen Monat im Voraus, spätestens jedoch bis zum dritten Werktag des jeweiligen Monats, zu zahlen hatte.

Daraufhin wurde dem Mieter fristlos gekündigt. Dennoch setzten beide Parteien das Mietverhältnis fort, und für einen längeren Zeitraum zahlte der Mieter die Miete pünktlich. Doch dann geriet er wieder in Zahlungsrückstand, und der Vermieter forderte den Mieter auf, zu einem festgelegten Datum die Außenstände zu begleichen. Andernfalls werde er dann das Mietverhältnis wegen unpünktlicher Mietzahlungen kündigen.

Nachdem der Mieter eine weitere Monatsmiete in zwei Teilzahlungen beglich, beanstandete der Vermieter erneut die unpünktliche Zahlung und drohte nochmals mit fristloser Kündigung. Doch auch die folgende Monatsmiete ging verspätet ein, und der Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß.

Der Bundesgerichtshof erkannte im Januar 2006 im Gegensatz zu den beiden Vorinstanzen die Rechtmäßigkeit der außerordentlichen fristlosen Kündigung an (Az.: VIII ZR 364/04).

Das Gericht hob in seiner Entscheidung hervor, dass bei ständig unpünktlichen Mietzahlen eine einmalige Abmahnung mit Kündigungsandrohung ausreiche, um im Wiederholungsfall die Kündigung aussprechen zu können. Denn die Abmahnung ziele darauf, das unredliche Verhalten des säumigen Zahlers zu verändern und das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen. Ist dieses Ziel auf diesem Wege nicht zu erreichen, sei die Kündigung gerechtfertigt.

24. Dachrinnenreinigung zählt in der Regel zu den Betriebskosten (BGH)

Wenn im Herbst die welken Blätter von den Bäumen fallen, landet ein Teil davon in den Dachrinnen von Häusern und Wohnanlagen und kann leicht das Abflussrohr verstopfen, was sich dann in den regenreichen Wintermonaten schnell zu einem ernsten Problem entwickeln kann. Die Reinigung der Dachrinnen ist häufig recht aufwändig und kostet den Eigentümer Geld.

Tritt der Eigentümer aber als Vermieter auf, kann er im Regelfall die Kosten auf die Mieter umlegen. Das entschied der Bundesgerichtshof im April 2004 in zwei Urteilen, die besagen, dass in der Regel die Dachrinnenreinigung zu den Betriebskosten zählt und die Mieter deshalb die Kosten zu tragen hätten (Az.: VIII ZR 167/03 und VIII ZR 146/03).

Doch trifft diese Regelung nur zu, wenn der Vermieter die Dachrinnenreinigung regelmäßig durchführen muss, beispielsweise, wenn das Gebäude von hohem Baumbestand umgeben ist, oder dies im Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist. Diese Regelung gilt aber auch dann, wenn die Mieter in den zurückliegenden Jahren die Dachrinnenreinigung bezahlt haben, ohne dass sie auf die Kosten als Betriebskosten besonders hingewiesen worden wären.

Das Gericht wertete dies als jahrelang ausgeübte stillschweigende Übereinkunft zwischen Mieter und Vermieter, die Reinigungskosten auf die Mieter abwälzen zu können. Das Gericht setzte aber strenge Maßstäbe an die Auflistung der Betriebskosten. So sei der Vermieter verpflichtet, Dachrinnenreinigung und vergleichbare Maßnahmen im Mietvertrag unter der Rubrik "sonstige Betriebskosten" genau aufzulisten, damit der Mieter im einzelnen weiß, was für Kosten auf ihn zukommen. Ansonsten bräuchten die Mieter nicht für die in dieser Rubrik zusammengefassten Kosten aufkommen.

25. Alle Bewohner tragen Betriebskosten für den Fahrstuhl (BGH)

Meistens sind Erdgeschoss- und Dachgeschosswohnungen am beliebtesten und kosten entsprechend mehr als die übrigen Etagenwohnungen. Die einen lieben die Höhe und die damit verbundene Aussicht über die Dächer der Umgebung. Die anderen ziehen besonders im fortgeschrittenen Alter die Bequemlichkeit und leichte Zugänglichkeit zu den Erdgeschosswohnungen vor, zumal in vielen Fällen zu diesen Wohnungen auch ein kleiner Garten gehört.

In der heutigen Zeit gehört der Fahrstuhl in mehrgeschossigen Häusern zum Standard, aber Fahrstühle sind kostenintensiv und machen einen Großteil der gesamten Betriebskosten aus. Dementsprechend fühlen sich Erdgeschossbewohner erheblich benachteiligt, wenn sie zur Deckung der Betriebskosten anteilig zur Kasse gebeten werden. Im freien Wohnungsbau muss sich der Bewohner im Erdgeschoss aber entsprechend der Wohnungsgröße an den Betriebskosten für Fahrstühle beteiligen.

Dies hat der Bundesgerichtshof im September 2006 höchstrichterlich entschieden (Az.: VIII ZR 103/06) und wies damit die Klage eines Erdgeschossmieters ab. Das Gericht argumentierte, dass der Mieter nicht unangemessen benachteiligt würde, wenn er sich an den Aufzugskosten beteiligen müsse.

Unabhängig vom konkreten Nutzen, den der Aufzug bietet, nutzen die Bewohner dieses und auch anderes Allgemeineigentum in unterschiedlichem Maße. Doch besteht bislang keine Möglichkeit, einen Nutzungsindex einzuführen, um die Kosten entsprechend aufzuteilen. Aus praktischen Erwägungen ist es nach Meinung des Gerichtes deshalb zumutbar, zur Berechnung der Betriebskosten einen einheitlichen, generalisierenden Maßstab anzuwenden, auch wenn gewisse Ungenauigkeiten bei der Verteilung der Betriebskosten unvermeidlich sind.

Das Gericht verwies darauf, dass eine solche generalisierende Betrachtungsweise zudem der Absicht des Gesetzgebers entspreche, die Betriebskostenumlage leichter handhaben zu können. Eine Ausnahme von dieser Regel besteht aber nach wie vor im preisgebundenen Wohnungsbau, wo Wohnraum im Erdgeschoss von der Fahrstuhlumlage ausgenommen werden kann. Das Gericht betonte aber, dass es sich um auslaufendes Recht handelt, das nur noch auf den Altbestand im sozialen Wohnungsbau anzuwenden sei.

26. Bei Suizidgefährdung kann im Extremfall die Zwangsversteigerung ausgesetzt werden (BGH)

In Deutschland liegt die Suizidrate (Selbstmordrate) bei etwa 11.000, das sind 1.3% aller Todesfälle. Auch wenn Dank besserer medizinischer und psychologischer Betreuung die Selbstmordrate in den vergangenen Jahren erheblich zurückgegangen ist, kommen auf einen Selbstmord aber immer noch 15 bis 40 Suizidversuche.

Dieses gesellschaftliche Problem hat der Bundesgerichtshof im Zusammenhang mit Zwangsversteigerungen in drei Urteilen aus dem Jahre 2005 berücksichtigt. So kam das Gericht in einem Urteil (Az.: I ZB 10/05) zu dem Schluss, dass selbst bei einer konkreten Gefahr für Leben und Gesundheit des Schuldners eine Zwangsversteigerung nicht ohne weiteres eingestellt werden kann.

Stets seien die Interessen des Betroffenen, also des Suizidgefährdeten, mit den Vollstreckungsinteressen des Gläubigers abzuwägen. Deshalb sei bei einer konkreten Suizidgefahr sorgfältig zu prüfen, ob auch andere Mittel als das der Einstellung der Zwangsversteigerung herangezogen werden können, um der Suizidgefahr zu begegnen. Zugleich sei dem Suizidgefährdeten zuzumuten, alles zu tun, um auch im Falle der Zwangsvollstreckung das bestehende Risiko der Selbsttötung zu verringern.

In einem weiteren Urteil (Az.: V ZB 24/05) des Bundesgerichtshofes verschiebt sich der Akzent ein wenig zugunsten des suizidgefährdeten Schuldners. So kann der Fall eintreten, dass eine Räumungsvollstreckung die ernsthafte Gefahr der Selbsttötung des Räumungsschuldners heraufbeschwört und der Schuldner einen Antrag auf Einstellung der Zwangsvollstreckung stellt. Nach der Entscheidung des Gerichts darf dieser Einstellungsantrag nur abgelehnt werden, wenn das Vollstreckungsgericht geeignete Betreuungsmaßnahmen anordnet oder konkrete Auflagen macht, die der Suizidgefahr entgegenwirken.

Im dritten Urteil (Az.: V ZB 99/05) bezog sich der Bundesgerichtshof explizit auf zwei Artikel des Grundgesetzes, die sich in dem schwierigen Bereich Suizidgefahr in Folge von Zwangsversteigerung zu widersprechen scheinen. Demnach kann im Extremfall die ernsthafte Gefahr einer Selbsttötung des Schuldners wegen der Zwangsversteigerung seines Grundstückes zur Aufhebung des Zuschlagsbeschlusses und zur einstweiligen Einstellung des Verfahrens führen.

Die Aufhebung des Zuschlagsbeschlusses gilt auch dann, wenn sich während des Beschwerdeverfahrens neue Umstände ergeben, die die ernsthafte Gefahr der Selbsttötung erst nach der Verkündung des Beschlusses begründen.

Das Gericht berief sich bei seiner Entscheidung im Wesentlichen auf das Grundgesetz und betonte, dass Vollstreckungsgerichte in ihrer Verfahrensgestaltung die erforderlichen Vorkehrungen zu treffen haben, um Verfassungsverletzungen durch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen tunlichst auszuschließen. Die Richter verwiesen auf den Artikel 2, Absatz 2 des Grundgesetzes, der in Deutschland zu den Grundrechten gehört. Dort heißt es: ?Jeder hat das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit. Die Freiheit der Person ist unverletzlich?.

In seiner Begründung sah das Gericht auch keinen grundsätzlichen Widerspruch zum Artikel 14 des Grundgesetzes, der Eigentum garantiert. Das heißt, Gläubiger und Ersteher können nicht davon ausgehen, dass der erteilte Zuschlag unter allen Umständen Bestand haben müsse.

27. Für Betriebskostenabrechnungen gilt eine einjährige Abrechnungsfrist (BGH)

Ein Mieter hatte wenige Wochen nach Beendigung seines Mietverhältnisses die Betriebskostenrechnung erhalten. Die Abrechnung umfasste einen Zeitraum von 14 Monaten und enthielt eine Nachforderung, da die vereinbarten Vorauszahlungen die Kosten nicht ganz abdeckten. Der Mieter beglich aus Unwissenheit die Nachforderungen, obwohl er nicht dazu verpflichtet gewesen war. Denn der Vermieter hatte versäumt, die einjährige Abrechnungsfrist einzuhalten. Als der Mieter erfuhr, dass er unter diesen Voraussetzungen die Zahlung hätte verweigern können, verlangte er vom Vermieter den nachgeforderten und gezahlten Betrag aus der Betriebskostenrechnung zurück.

Der Bundesgerichtshof gab im Januar 2006 dem Mieter in vollem Umfang Recht (Az.: VIII ZR 94/05). Das Gericht stellte fest, dass dem Mieter eine Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats mitzuteilen sei. Wenn diese Einjahresfrist abgelaufen ist, ist eine Nachforderung des Vermieters ausgeschlossen. Denn wenn ein Schuldner, wie in diesem Fall der Mieter, nach Ablauf einer Ausschlussfrist Zahlungen auf einen untergegangenen Anspruch leistet, leistet er diese Zahlung ohne einen Rechtsgrund, und der Gläubiger, in diesem Fall der Vermieter, hätte sich ungerechtfertigt bereichert. Der Schuldner hat in diesem Fall das Recht, den Betrag zurückzufordern.

Eine Ausnahme zu dieser Ausschlussfrist besteht nur dann, wenn der Vermieter eine verspätet erstellte Betriebskostenabrechnung nachweislich nicht zu vertreten hat. Das Gericht betonte weiterhin, dass die Abrechnungsfrist der Abrechnungssicherheit dient und Streit vermeiden soll. Zugleich garantiert eine zeitnahe Abrechnung, dass der Mieter einen zeitlich überschaubaren Zeitrahmen überblicken kann und weiß, ob er über ein Guthaben verfügt oder mit Nachforderungen zu rechnen hat.

28. Verzugszinsen bei Mietangelegenheiten sind ab eines rechtskräftigen Gerichtsurteils fällig (BGH)

Ein Vermieter verlangte von seinem Mieter Anfang 2001, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Der Mieter verweigerte seine Zustimmung, doch verurteilte das zuständige Amtsgericht Ende 2002 den Mieter, ab Mai 2001 den erhöhten Mietzins zu zahlen.

Im Februar 2003 beglich der Mieter rückwirkend den Fehlbetrag bis einschließlich Januar 2003, der sich aus der Differenz zwischen dem alten und neuen Mietzins ergab. Der Vermieter verklagte den Mieter aber für den Zeitraum zwischen der rechtsverbindlichen Mieterhöhung und der Begleichung der rückständigen Zahlung für die monatlichen Erhöhungsbeiträge Verzugszinsen von 5 Prozentpunkten über dem Basissatz zu zahlen. Im vorliegenden Fall beliefen sich die Verzugszinsen auf 81,55 ?. Im Juli 2003 verklagte der Vermieter den Mieter vor dem Amtsgericht erfolglos auf Zahlung der Verzugszinsen. Doch gab das Landgericht mit seiner Entscheidung 2004 dem Kläger Recht.

Der Mieter legte Revision beim Bundesgerichtshof ein. Das Gericht gab schließlich im Mai 2005 dem Mieter Recht und wies die Forderung des Vermieters zurück, für den Zeitraum zwischen der rechtsverbindlich in Kraft getretenen Mieterhöhung und der Begleichung der Erhöhungsbeiträge Verzugszinsen zu verlangen (Az.: VIII ZR 94/04). Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass ein Verzug erst ab dem Zeitpunkt eintreten kann, an dem die Mieterhöhung durch ein Zustimmungsurteil rechtskräftig ist.

Doch für den Zeitraum nach dem Zustimmungsurteil können durchaus Verzugszinsen anfallen. Diesbezüglich hob der Bundesgerichthof das Urteil des Landgerichtes vom Februar 2004 teilweise auf und änderte das Urteil des Amtsgerichtes vom Juli 2003 ab. Darüber hinaus entschied der Bundesgerichtshof über die künftig zu zahlende Miete und die Verzugszinsen, die der Mieter zu leisten hat. Beide Parteien hatten zwar Teilerfolge erzielt, doch kam der Rechtsstreit über drei Instanzen Kläger wie Beklagten letztlich teuer zu stehen. Denn der Mieter musste als Beklagter 53% und der klagende Vermieter 47% des Rechtsstreites tragen.

29. Mobilfunksendeanlage in der Regel zulässig (BGH)

Der Bundesgerichtshof wies die Revision eines herzkranken Mieters zuruck, der von seinem Vermieter verlangte, den Betrieb einer Mobilfunksendeanlage einzustellen (Az.: VIII ZR 74/05). Der auf einen Herzschrittmacher angewiesene Klager war uberzeugt, dass die elektromagnetischen Felder der Mobilfunksendeanlage ihn und seine Gesundheit erheblich beeintrachtigen wurden.

Der Bundesgerichtshof verneinte diese Beeintrachtigung und verwies auf die ma?geblichen Grenzwerte der 26. Bundesimmissionsschutzverordnung und des Entwurfs DIN VDE 0848-3-1 (VDE 0848 Teil 3-1). 2002-05. Diese Grenzwerte seien im vorliegenden Fall eingehalten worden, und daruber hinaus lage die Wohnung des Klagers au?erhalb des Sicherheitsabstandes. Auch die Storfestigkeit von Herzschrittmachern sei in diesem Fall in keiner Weise gefahrdet, denn die Mobilfunksendeanlage habe den geltenden Grenz- und Richtwerten eindeutig genugt.

In diesem Zusammenhang machte das Gericht deutlich, dass zwischen Klager und Beklagten auch keine Vereinbarung getroffen worden sei, die es dem Beklagten untersagt, einem Dritten den Betrieb einer Mobilfunksendeanlage zu gestatten. Fehlt eine vertragliche Vereinbarung uber die Beschaffenheit der Wohnung, wozu auch Einwirkungen von Immissionen gehoren konnen, gelten die einschlagigen technischen Normen. Im vorliegenden Fall weise die Wohnung trotz der Mobilfunksendeanlage keinen Sachmangel auf.

30. Grundsteuer bleibt unverändert erhalten (BVerfG)

Kurz und schmerzlos wies die 2. Kammer des Ersten Senates des Bundesverfassungsgerichtes am 21. Juni 2006 zwei Klagen gegen die von den Kommunen erhobenen Grundsteuer zurück und nahm damit die Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung an (Az.: 1 BvR 1644/05). Das besagt, dass die Grundsteuer in ihrer jetzigen Form nicht gegen das Grundgesetz verstößt. Die Entscheidung der drei Richter fiel einstimmig und ist unanfechtbar, doch legten sie für ihre Entscheidung keine Begründung vor.

Die Kommunen können nach diesem Entscheid aufatmen, während viele Haus-, Wohnungs- und Grundbesitzer enttäuscht sind. Denn auf der einen Seite spült die Grundsteuer jährlich mehr als neun Milliarden Euro in die überstrapazierten Kassen der Kommunen. Auf der anderen Seite sehen sich Immobilienbesitzer, die ihr Eigentum privat nutzen, gegenüber den Besitzern, die ihr Eigentum vermieten, erheblich benachteiligt. Denn die Grundsteuer kann bei vermietetem Wohnraum als Betriebskosten auf die Miete umgelegt werden, was nach Ansicht der Kläger verfassungswidrig ist.

31. Obdachlosenbehörde kommt nicht für Schäden auf, die Zwangseingewiesene anrichten (BGH)

Im nächsten Fall ging es um die Frage, ob die Einweisungsbehörde einer schleswig-holsteinischen Stadt für mutwillig angerichtete Schäden in einer Wohnung aufkommen muss, die eine von Obdachlosigkeit bedrohte Person verursacht hat. Im vorliegenden Fall lebte diese Person mit ihrer mehrköpfigen Familie als Mieter in der besagten Wohnung. Wegen Zahlungsrückständen hatte der Eigentümer den Mietvertrag fristlos gekündigt. Doch wies zur Abwendung einer Obdachlosigkeit das zuständige Ordnungsamt im Einvernehmen mit dem Eigentümer die Familie in die bisher gemietete Wohnung ein und setze eine monatliche Nutzungsvergütung fest. Das Ordnungsamt verlängerte mehrmals die befristete Einweisung, bis nach mehr als einem Jahr die Familie schließlich auszog.

Der Eigentümer verlangte von der Stadt eine Entschädigung für Schäden, die der frühere Mieter nach der Einweisung durch unsachgemäßen Gebrauch der Wohnung angerichtet hatte. Darüber hinaus forderte er eine Kompensation für einen entgangenen höheren Mietzins. Denn er habe den neu abgeschlossenen Mietvertrag mit einem Interessenten wegen der mehrmaligen Fristverlängerung nicht in Kraft setzen können. Landgericht und Oberlandesgericht hatten die Klage abgewiesen. Der Bundesgerichtshof schloss sich im Dezember 2005 diesen Urteilen an (Az.: III ZR 148/05) und verwarf die Beschwerde des Klägers, die gegen die Nichtzulassung der Revision vor dem Bundesgericht eingereicht worden war.

Der Bundesgerichtshof kam im vorliegenden Fall zu dem Schluss, dass es keine schuldrechtliche oder schuldrechtsähnliche Sonderbeziehung zwischen der Einweisungsbehörde und dem Eigentümer gegeben habe, die eine Entschädigungszahlung an den Kläger hätte nach sich ziehen können. Da in diesem Fall die Behörde weder Nutzer oder Nutzungsberechtigter der Wohnung sei, läge auch kein Mietverhältnis mit dem Obdachlosen vor, das einem Untermietverhältnis vergleichbar wäre. Sie habe es dem Obdachlosen lediglich ermöglicht, in der früher angemieteten Wohnung befristet weiterzuwohnen. Somit besteht für die Obdachlosenbehörde auch keine Schadensersatzpflicht für ?Exzessschäden?, die der Eingewiesene verursacht hat.

32. Im Regelfall besteht ein Anspruch auf Untervermietung (BGH)

Der Bundesgerichtshof musste sich in einem Revisionsverfahren mit der Frage befassen, ob ein Mieter seine Wohnung teilweise untervermieten darf, obwohl sich sein Lebensmittelpunkt außerhalb des Ortes befindet, in dem sich das Mietobjekt befindet. In seinem Urteil vom November 2005 (Az.: VIII ZR 4/05) bejahte das oberste Zivilgericht diese Frage und entschied, dass der Anspruch des Wohnungsmieters, vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung zu bekommen, nicht davon abhängen darf, dass der Mieter an diesem Wohnort seinen Lebensmittelpunkt habe.

Das Gericht führte aus, dass gegenüber früheren Zeiten, die Bedeutung von Mobilität und Flexibilität in der heutigen Lebenswirklichkeit immer wichtiger wird. In diesem Kontext nähme aus beruflichen Gründen die Anzahl der doppelten Hauhaltsführung ständig zu, was den Mieter in der Regel finanziell erheblich belastet. Er habe also ein "berechtigtes Interesse" zur Untervermietung, so das Gericht, auch wenn nach wie vor der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis einholen muss.

Im Regelfall müsse aber das "berechtigte Interesse" höher eingeschätzt werden, als die traditionelle Vorstellung, dass ein Hauptmieter und ein Untermieter, zum Bespiel ein Student, oder ein Mieter und ein Partner unter einem Dach leben, der Lebensmittelpunkt dann aber an den Mietort gebunden wäre.

Der Vermieter könne bei einem "berechtigten Interesse" des Mieters eine Untervermietung nur dann verweigern, wenn sich zum Beispiel in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund fände, der Wohnraum übermäßig belegt wäre oder die Untervermietung dem Vermieter aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden könnte. Dies wäre aber dann im Einzelfall gerichtlich zu klären.

33. Hat ein Mieter das Recht, Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung zu verlangen? (BGH)

Der Bundesgerichtshof verneinte in seinem Urteil vom März 2006 (AZ.: VIII ZR 78/05) diese Frage. Vielmehr könne der Mieter in den Geschäftsräumen Einsicht in die Unterlagen nehmen und mögliche Unklarheiten im Gespräch klären. Dieses Verfahren entspräche den Interessen beider Mietvertragsparteien, angesichts der vielen Belege das Abrechungsverfahren zu vereinfachen, so das Gericht.

Eine Ausnahme käme nur dann in Betracht, wenn dem Mieter die Einsichtnahme in den Geschäftsräumen des Vertragspartners nicht zugemutet werden könne. Des weiteren entschied das Gericht, dass der Vermieter einer gemischten, nicht preisgebundenen Wohnanlage nicht verpflichtet sei, vor der Endabrechnung die Betriebskosten der Gewerbetreibenden abzuziehen und die Bewohner zu entlasten. Dies sei hinnehmbar, solange das Gewerbe auf Grund seiner Struktur keine erhebliche Mehrbelastung für die Bewohner verursachen würde. Im vorliegenden Fall handelte es sich um ein Internet-Café und ein Job-Center.

Rechtlich bestünde aber in der Frage der Betriebskosten zwischen dem öffentlich geförderten Wohnungsbau und dem nicht preisgebundenen Wohnungsbau ein erheblicher Unterschied, so das Gericht. Denn beim öffentlich geförderten müssen in einer gemischten Wohnanlage die Betriebskosten der gewerblichen Nutzer vor der Endabrechnung von der Gesamtsumme abgezogen werden.

34. Darf ein Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietkaution oder einen Teil der Mietkaution einbehalten, um später fällige Nachforderungen begleichen zu können? (BGH)

Der Bundesgerichtshof bejahte die Frage und betonte, dass die Mietkaution für den Vermieter eine wichtige Sicherungsfunktion besäße, um auch nach Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht direkt fällige Ansprüche des Vermieters abzusichern (Az.: VIII ZR 71/05).

Das Gericht entschied im Januar 2006, dass der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution zeitlich befristet einbehalten kann, wenn eine Nachforderung zu erwarten sei. Dabei habe er aber eine ihm zuzubilligende Abrechnungsfrist zu beachten, die in der Regel bei etwa sechs Monaten läge, aber je nach Einzelfall auch darüber hinaus gehen könne.

Die Lebenswirklichkeit besage, so das Gericht, dass der Vermieter es nicht in der Hand habe, innerhalb einer laufenden Abrechnungsperiode die Nebenkosten direkt zum Ende des Mietverhältnisses abzurechnen. Vielmehr müsse der Vermieter in den meisten Fällen längere Zeit auf die Daten der Versorgungsunternehmen warten. Und der Vermieter sei auch nicht verpflichtet, am Ende des Mietverhältnisses die Nebenkosten zumindest teilweise abzurechnen.

35. Welcher Mietzins gilt, wenn ein Mieter trotz Vertragsbeendigung noch einige Zeit im Mietobjekt verbleibt? (BGH)

Der Bundesgerichtshof entschied über die Höhe der Entschädigung, die ein Mieter zu zahlen hat, wenn er das angemietete Objekt über den Zeitpunkt der Vertragsbeendigung hinaus nutzt (Az.: VIII ZR 57/05). Das Mietverhältnis endete am Monatsende, aber der Mieter gab die Mietsache erst zur Mitte des Folgemonats zurück. Daraufhin verlangte der Vermieter vom Mieter die volle Monatsmiete als Nutzungsentschädigung, was der Mieter mit dem Hinweis verweigerte, dass er das Mietobjekt nur einen halben Monat länger als vertraglich festgelegt genutzt hätte.

Der Bundesgerichtshof folgte der Argumentation des Mieters und stellte fest, dass in diesem Fall die Zahlung einer halben Monatsmiete als Nutzungsentschädigung rechtens sei. Daraus folgt, dass in vergleichbaren Fällen eine Entschädigung nur bis zum Tage des Auszuges aus dem Mietobjekt gezahlt werden müsse.

Eine weitergehende Entschädigung käme allenfalls in Betracht, wenn dem Vermieter durch den verspäteten Auszug des Mieters ein erkennbarer Schaden entstanden wäre. Ein derartiger Schaden könne zum Beispiel entstehen, wenn ein ernsthafter Mietinteressent wegen des verspäteten Auszuges des Vormieters auf den Einzug verzichtet hätte. Im vorliegenden Fall konnte der Vermieter dies aber nicht belegen.

36. Grundgesetz schützt Eigenbedarfskündigung (BGH)

Hier entschied der Bundesgerichtshof über die regelmäßig auftauchende Frage der Eigenbedarfskündigung (Az.: VIII ZR 127/05). Ein Vermieter hatte dem Mieter wegen Eigenbedarfs gekündigt. Dieser Eigenbedarf erstreckte sich aber nicht nur auf eigene Wohnzwecke, sondern auch auf die teilweise gewerbliche Nutzung der Wohnung. Dagegen wehrte sich der Mieter, doch das Landgericht wies seine Klage zurück. Um das Revisionsverfahren vor dem Bundesgerichtshof finanzieren zu können, beantragte der Mieter Prozesskostenbeihilfe.

Der Bundesgerichtshof wies den Antrag zurück. Denn die ständige Rechtssprechung des Bundesverfassungs-gerichtes zur Eigenbedarfskündigung besage, so die Begründung, dass der Entschluss des Vermieters zu achten sei, wenn er seine Wohnung selbst bewohnen will. Dies stehe im Einklang mit dem Grundgesetz und gelte auch für den Fall, dass der Vermieter sein Eigentum für berufliche Zwecke nutzen möchte.

37. Der rechtlich zuständige Vermieter muss dem Mieter namentlich bekannt sein (BGH)

Hier entschied der Bundesgerichtshof, dass ein Mieter wissen darf, wer rechtlich bindender Gläubiger seiner Mietverpflichtungen ist (Az.: VIII ZR 24/05). In dem Rechtsstreit war der Vermieter verstorben, der seinen Erbanteil an eine Erbengemeinschaft übertragen hatte. Doch hatte sich der Vermieter bis zu seinem Tod den Erbanteil als Nießbrauch vorbehalten und zugleich vermietet und dafür die Mietzahlungen erhalten.

Nach dem Tod des Nießbrauchers versäumte es die Erbengemeinschaft, gegenüber dem Mieter den eindeutigen Nachweis zu erbringen, dass sie die neue Hausverwalterin beauftragt habe, die Miete einzuziehen. Der Mieter beanstandete, dass eine Vollmacht zugunsten der neuen Verwaltung allein noch kein Nachweis über eine neue Gläubigersituation sei. Denn aus den Unterschriften ginge nicht hervor, ob alle Mitglieder der Erbengemeinschaft unterschrieben hätten.

Der Mieter stellte daraufhin die Mietzahlungen ein, betonte aber, er werde bei entsprechendem Nachweis sofort die ausstehenden Mietzahlungen begleichen. Daraufhin kündigte die Erbengemeinschaft das Mietverhältnis fristlos, sprach hilfsweise auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug aus und klagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Als schließlich die Erbengemeinschaft den Mieter über den Tod des Gläubigers informiert hatte, hatte sich für den Mieter die Mietgläubigerfrage geklärt, und er zahlte umgehend die aufgelaufenen Mietschulden.

Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter in vollem Umfang Recht. Die Kündigungen waren allesamt rechtswidrig. Denn grundsätzlich gehöre es nicht zu den Aufgaben des Mieters, die Erben oder Käufer als Rechtsnachfolger zu ermitteln, denen er seinen Mietzins zahlt. Solange ein Rechtsnachfolger unter Nachweis seiner Rechtsstellung nicht an den Mieter herantreten würde, sei der Mieter sogar gehalten, seine Leistung infolge einer Situation zurückzuhalten, die er nicht zu vertreten hat.

38. 10% Fehlertoleranz der Wohnungsgröße als Grenzwert festgeschrieben (BGH)

In diesem Fall ging es um die Frage, in welchem Ausmaß die tatsächliche Größe einer Immobilie die im Mietvertrag festgeschriebene Größe unterschreiten darf. Da die Wohnfläche nicht nur den Mietzins, sondern auch die Höhe der Betriebskosten beeinflusst, können größere Abweichungen für den Mieter erhebliche Nachteile nach sich ziehen.

In der Bauwirtschaft gilt zum Beispiel eine Toleranzgrenze von bis zu 3%, die der Käufer einer Immobilie akzeptieren muss. Im vorliegenden Fall hieß es im Mietvertrag, die Wohnfläche betrage ca. 96 m². In Wirklichkeit betrug die Fläche aber nur 85,91 m², was einer Abweichung von 10,51% entsprach.

In letzter Instanz stellte der Bundesgerichtshof in einer Grundsatzentscheidung fest, dass die Maßtoleranz von 10% nicht überschritten werden darf (Az.: VIII ZR 133/03). Andernfalls läge ein Mangel der Mietsache vor, der den Mieter zur Mietminderung berechtigen würde.

Das Gericht betonte, dass die Festlegung dieses Grenzwertes Rechtssicherheit und Praktikabilität herstellt. Denn dieser Wert ziehe eine klare Grenze zwischen geringen Abweichungen, die die Tauglichkeit der Immobilie nur unwesentlich mindern und Abweichungen, die als erheblich einzustufen sind und die Tauglichkeit der Wohnung eindeutig mindern.

39. Breitbandkabelnetz steigert laut Bundesgerichtshofurteil den Wert einer Mietsache (BGH)

Der Bundesgerichtshof stellte in seinem Urteil im Juli 2005 fest, dass ein rückkanalfähiges Breitbandkabelnetz eine Mietsache verbessert (Az.: VIII ZR 253/04). Dies gilt auch für jene Stadtteile und Regionen, in denen neue Übertragungstechniken wie zum Beispiel terrestrisches Digitalfernsehen (DVB-T) zur Verfügung stehen. Es liege allein im Ermessen des Vermieters, zu entscheiden, ob er glaubt, durch diese oder vergleichbare Modernisierungsmaßnahmen den Wohnwert verbessern und von künftigen Mietinteressenten einen höheren Mietzins verlangen zu können.

Im vorliegenden Fall wollte die Besitzerin einer Wohnanlage die gesamte Anlage an ein Breitbandkabelnetz anschließen, um den potentiellen Wohnwert zu erhöhen. Eine Mieterin aber weigerte sich, die dafür notwendigen Arbeiten in ihrer angemieteten Wohnung durchführen zu lassen. Die Mieterin verwies darauf, dass der terrestrische Empfang des digitalen Signals preiswerter sei und die gleiche Qualität wie ein Kabelnetz besäße.

Dieser Argumentation folgte der Bundesgerichtshof in einem Revisionsverfahren jedoch nicht und erweiterte zugleich das Handlungsspektrum des Vermieters. Demnach hat ein Mieter Verbesserungsmaßnahmen einer Mietsache zu dulden, solange keine ?Luxussanierung? vorliege.

Im Fall des technisch hochwertigen Breitbandkabels könne jedoch von einer ?Luxussanierung? keine Rede sein. Vielmehr spiegele diese Technik den allgemein akzeptierten Fortschritt innerhalb der Kommunikationstechnik wider und könne bei einer Neuvermietung der Wohnung möglicherweise einen erhöhten Mietzins rechtfertigen. Denn der Unterschied zu herkömmlichen Übertragungswegen bestehe in der überaus hohen Anzahl der zu empfangenen Programme und der zunehmenden Möglichkeiten zur interaktiven Nutzung.

Um die Attraktivität einer Wohnung zu erhöhen dürfe deshalb die Verbesserung einer Mietsache durchaus überdurchschnittlich sein und auch über dem durchschnittlichen Standard des gegenwärtigen Wohnungsmarktes liegen.

40. Abstandszahlungen an auszugswillige Mieter nicht immer absetzbar (BGH)

Wer eine Immobilie besitzt, ersteigert, kauft oder erbt, nutzt sie entweder selbst, oder die Eigentümer vermieten oder verpachten sie und erzielen damit Kapitalerträge. In vielen Fällen ist das Objekt bereits vermietet. Dann gelten die allgemeinen Bestimmungen des Mietrechts. Möchten die Eigentümer jedoch selbst in das Objekt einziehen, können sie Eigenbedarf anmelden und ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen.

Wenn aber ein Eigentümer einem Mieter Entschädigung zahlt, um ihn auf diese Weise dazu zu bewegen, die Wohnung oder das Haus vorzeitig zu räumen, kann er die Zahlung unter gewissen Voraussetzungen als Werbungskosten absetzen. Dies gilt aber nur dann, wenn der Eigentümer die Wohnung oder das Haus erneut vermietet und dann diese Abstandszahlung als Werbungskosten von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen kann.

Der Bundesfinanzhof (BFH), das höchste deutsche Finanzgericht, stellte in seinem Urteil vom 7. Juli 2005 fest (Az.: IX R 38/03), dass im Falle der Eigennutzung der Wohnung oder des Hauses durch den Eigentümer Abstandszahlungen an vorzeitig ausgezogene Mieter beim Finanzamt nicht als Werbungskosten geltend gemacht werden können

Zur Begründung hieß es, der Vermieter fände seinen Mieter nicht ab, um Einnahmen zu erzielen, sondern um seine Vermietungstätigkeit zu beenden. Der Vermieter würde sich dadurch aus den Verpflichtungen des Mietvertrages lösen, um selbst das Objekt nutzen zu können. Deshalb sei die Entschädigung nicht mehr der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung, sondern der privaten Lebensführung zuzuordnen, die nicht der Einkommenssteuer unterliegt.

41. Novelliertes Wohnungseigentumsgesetz (WEG) (4/07)

Nachdem im Februar 2007 auch der Bundesrat die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes verabschiedet hat, tritt das Gesetz nun am 1. Juli 2007 in Kraft. Der Gesetzgeber will mit dieser Novellierung die Verwaltung von Wohnanlagen vereinfachen und Rechtsstreitigkeiten in Angelegenheiten des Wohnungseigentums nach der Zivilprozessordnung (ZPO) verhandeln.

So sieht das neue Gesetz zum Beispiel vor, qualifizierte Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentümer zuzulassen. Da der Renovierungsbedarf an vielen Wohnungseigentumsanlagen deutlich gestiegen ist und viele Eigentümer das gemeinschaftliche Eigentum an den Stand der Technik anpassen möchten, etwa durch den Einbau eines Fahrstuhls oder Energieeinsparungs-maßnahmen, hat der Gesetzgeber reagiert und den bislang geltenden Zwang zur Einstimmigkeit abgeschafft. Vielmehr kann nun eine Dreiviertelmehrheit der anwesenden Stimmberechtigten eine so weitreichende Entscheidung wie den Einbau eines Fahrstuhls fällen, wenn diese Dreiviertelmehrheit zugleich mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentiert.

Ein weiterer wichtiger Punkt betrifft die Stärkung der Eigentümergemeinschaft gegenüber Eigentümern, deren Wohnung zwangsversteigert wird. So erhält die Gemeinschaft ein begrenztes Vorrecht vor Grundpfandrechten und kann zum Beispiel ausstehende Hausgeldforderungen gegenüber einem zahlungsunfähigen oder zahlungsunwilligen Eigentümer geltend machen.

Das neue WEG-Gesetz berührt auch die Rolle des Verwalters. So gilt ab dem 1. Juli, dass der Verwalter eine Sammlung sämtlicher Beschlüsse der Eigentümer-versammlung anlegt, die jederzeit einsehbar ist. Wechselt zum Beispiel eine Wohnung den Eigentümer, kann sich der Erwerber umgehend Klarheit darüber verschaffen, welche Rechte und Pflichten auf ihn zukommen. Des Weiteren bleibt die Außenhaftung der Wohnungs-eigentümer bestehen. Sie wird jedoch auf den jeweiligen Miteigentumsanteil beschränkt. Besitzt zum Beispiel ein Eigentümer einen Anteil von 1/10, so haftet er bei einer Handwerksrechnung von Euro 1.000 mit lediglich Euro 100.

42. Bundesregierung verabschiedet Programm für Wachstum und Beschäftigung (02/06)

Kleckern oder Klotzen? Bundesregierung verabschiedet Programm für Wachstum und Beschäftigung

Die neue Bundesregierung unter Bundeskanzlerin Angela Merkel hat sich nach einer zweitägigen Klausurtagung Anfang des Jahres darauf verständigt, ein 25-Milliarden-Programm für mehr Wachstum und Beschäftigung aufzulegen. Berücksichtigt man dabei die gesamten steuerlichen Auswirkungen dieses Programms, so erhöht sich das Finanzvolumen sogar auf 37 Milliarden Euro.

Davon erhofft sich die Große Koalition, zielgenau und wirksam Impulse in den Bereichen zu setzen, wo sie nach Auffassung der Regierung einen besonders großen Nutzen erzielen: bei der Familienförderung, Schaffung von Arbeitsplätzen in Privathaushalten, vermehrten Verkehrsinvestitionen, stärkerer Förderung der Forschung und schließlich bei der Belebung des Mittelstandes und der Wirtschaft. Diese Maßnahmen sollen bis Ende 2009 umgesetzt werden.

Die Bundesregierung ist überzeugt, dass in erster Linie der Mittelstand von der steuerlichen Absetzbarkeit der Handwerkerrechnungen und vom Programm der energetischen Gebäude-sanierung profitiert. Besonders vom CO2-Gebäudesanierungsprogramm erhofft sich die Regierung angesichts dauerhaft drohender hoher Energiepreise erhebliche Impulse auch für jene Unternehmensbereiche, die in der Lage sind, energiesparende Maßnahmen in älteren Gebäuden durchzuführen.

Für das Programm stehen 4 Milliarden Euro bereit, und neben der bisherigen Darlehensförderung können Zu-schüsse nun auch direkt an Hauseigentümer vergeben werden. Eigentümer können bereits ab dem 1. Februar 2006 Anträge bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau stellen! Dabei sind die Bedingungen deutlich attraktiver als bisher.

43. Statistischer Jahresrückblick der UNIKA zum Immobilienmarkt und zu Zwangsversteigerungen (01/06)

Die UNIKA-Statistik liefert aktuelle und zuverlässige Daten über die Anzahl von Zwangsversteigerungen in einem Kalenderjahr. Die Angaben berücksichtigen nur jene zwangsversteigerten Objekte, die rechtsgültig in Besitz genommen wurden sowie versteigerte Immobilien, über die vorläufig entschieden worden ist, d.h. bis zur Zustimmung der Gläubiger ? zumeist Banken. Dieses Verfahren stellt sicher, dass keine Mehrfachtermine in die Statistik einfließen, die Angaben geben also die tatsächliche Entwicklung zeitnah und ziemlich präzise wieder. Die UNIKA hat dazu bundesweit mehr als 600.000 Zwangsversteigerungstermine und 280.000 Objekte erfasst und statistisch ausgewertet.

Seit Jahren bewegen sich die Zinsen und damit auch die Hypothekenzinsen auf einem historischen Tief. Erst langsam deutet sich in Deutschland und Europa eine leichte Trendwende an, ausgelöst durch Zinssteigerungen in den USA, der Wirtschaftsnation Nummer Eins in der Welt. Das günstige Zinsniveau der vergangenen Jahre bewirkte zwar keine nach-haltige Bautätigkeit, dennoch stieg im Westen die Nachfrage nach Immobilien, und die Immobilien-preise zogen seit dem Jahr 1995 (Ausgangswert 100 Punkte) in diesem Teil Deutschlands auf 104 Punkte an. Lediglich im Osten, in den neuen Ländern, brachen im gleichen Zeitraum die Preise ein und fielen auf nun 83 Punkte. In der Zwischenzeit hat sich die Preisentwicklung in Westdeutschland auf dem erreichten hohen Niveau eingependelt, während der Preisverfall in Ostdeutschland zum Stillstand gekommen ist, was auf eine längerfristige positive Konsolidierung des Immobilienmarktes insgesamt hinweist.

In den vergangenen 10 Jahren durchlebte Deutschland eine Rezession, die sich besonders deutlich auf dem Immobiliemarkt widerspiegelt und die noch immer anhält, wenngleich sich eine leichte Erholung abzuzeichnen scheint. Denn die Zahl die Zwangsversteigerungen stieg in den zurückliegenden fünf Jahren deutlich an. Kamen im Jahr 2000 nur gut 33.000 Objekte unter den Hammer, stieg die Zahl binnen eines Jahres auf über 36.000 an. Dies entspricht einer Steigerung von acht Prozent. Diese Steigerungsrate galt auch für das Folgejahr 2002, als die bundesdeutschen Amtsgerichte 39.000 Immobilien zur Zwangsversteigerung ausschrieben.

Der Trend hielt an, und die bislang höchste Steigerungsrate von mehr als 15% verzeichnete das ereignisreiche Jahr 2003, als die USA in den Krieg gegen den Irak zogen und sich die Rot-Grüne Regierung unter Gerhard Schröder bei den Bundestagswahlen nur denkbar knapp behauptete. In jenem Jahr wurden 45.000 Objekte versteigert, ein deutlicher Hinweis auf die anhaltende und sogar zunehmende Wirtschaftskrise. Dies zeigte sich auch in der Folgezeit, denn am Ende des laufenden Jahres 2005 werden die Amtsgerichte nach den bereits vor-liegenden Zahlen mehr als 54.000 Immobilien zwangsversteigert haben.

Wenngleich sich eine leichte wirtschaftliche Erholung abzuzeichnen scheint, verharrt die Arbeitslosenquote auf hohem Niveau. Und die Ankündigungen großer Unternehmer, zahlreiche Mitarbeiter entlassen zu wollen, deutet darauf hin, dass auch in den kommenden Jahren eine vergleichbar hohe Zahl von Zwangsversteigerungen anstehen wird wie 2005. Das heißt, die Angebotspalette bleibt interessant, und in vielen Fällen dürften die Objekte sehr wahrscheinlich auch günstig zu erwerben sein.

44. Gebrauchswerterhöhung auch ohne einstimmigen Beschluss (01/06)

Für Wohnungseigentümer wie auch für diejenigen, die es werden wollen, dürfte die angestrebte Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) von Interesse sein. Die Rot-Grüne Bundesregierung hat vor einigen Monaten einen Entwurf zur Änderung des WEG vorgelegt und ihn an den Bundesrat zur Stellungnahme weitergeleitet. Im Kern geht es bei der Gesetzesinitiative um die Erweiterung der so genannten Beschlusskompetenz. D.h. zum Beispiel, dass bei gravierenden und kostenträchtigen Modernisierungen, die den Gebrauchswert der Wohnungen nachhaltig erhöhen, kein einstimmiger Beschluss mehr notwendig ist. Vielmehr würde in solchen Fällen eine drei Viertel Mehrheit der stimmberechtigten Eigentümer ausreichen, wenn zugleich auch mehr als die Hälfte der Mieteigentumsanteile zustimmen.

Davon unberührt blieben aber die bisherigen Regelungen für notwenige modernisierende Instandsetzungen, die auch weiterhin mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können. Aus dieser Erweiterung der Beschlusskompetenz erwachsen dem Verwalter zusätzliche Aufgaben. Denn er muss zwingend eine Beschluss-Sammlung führen, in der jeder Beschluss im Wortlaut fortlaufend nummeriert und mit Datums- und Ortsangabe versehen sein muss. Der Novellierung des WEG dürfte in der kommenden Legislaturperiode wohl nichts mehr im Wege stehen und bedeutet für die Wohnungseigentümer einen erheblichen Fortschritt.

45. "Zurück in die Stadt": Stadt ist Cool - In Deutschland nimmt die Attraktivität der Städte zu (12/05)

Der bekannte Freizeitforscher Professor Horst Opaschowski, Leiter des BAT-Freizeit-Forschungsinstituts in Hamburg, hat im Oktober 2005 eine Studie zu Wohn- und Lebenstrends in Deutschlands Städten vorlegt. Darin kommen die Forscher zu dem Schluss, dass ein dynamischer Trend in Richtung Leben in der Stadt entwickelt. Und dieser Trend dürfte dann wohl auch den Immobiliensektor neu beleben. Das Institut wurde 1979 auf Initiative der British American Tabacco Gruppe in Deutschland gegründet und forscht über die Bereiche Freizeit, Tourismus und Zukunft.

Von jeher zog die Stadt die Menschen an wie ein Magnet und bildete ein Zentrum, um das sich in größer werdenden Abständen Dörfer, Weiler und Gehöfte gruppierten. Die Anordnung lässt sich durchaus mit unserem Sonnensystem vergleichen, in dem die kraftspendende Sonne im Mittelpunkt steht, umkreist von großen und kleinen Planeten.

Die Erfindung und Entwicklung der Stadt zählen zu den großen zivilisatorischen Leistungen des Menschen. Auf engstem Raum entfalteten sie handwerklichen, wirtschaftlichen und kulturellen Einfallsreichtum, der erst die Voraussetzungen schafft, dass viele Menschen auf einem überschaubaren Territorium zusammenleben und zusammen arbeiten können.

Dabei weiß keiner, wo zahlenmäßig die Obergrenze liegt und ob das Zusammenleben in den Mega-Städten wie Mexiko-City, Tokio oder Paris schon bald zum Problem und zur Qual wird. Eines ist aber gewiss: die Stadt hat den modernen, den urbanen Menschen hervorgebracht, sie verändert ihn schneller und gründlicher, und die Stadt beeinflusst und dominiert das ländliche Umfeld, wirtschaftlich und politisch.

In Deutschland gibt es keine Mega-Städte, und es wird sie auch in späteren Generationen nicht geben. Dennoch ist Deutschland ein zutiefst urban geprägtes Land, denn 80% der Bevöl-kerung lebt in Städten, deren Einwohnerzahlen etwa zwischen 5.000 (z.B. Westerburg im Westerwald) und drei Millionen (Berlin) liegen. Den Status als Großstadt erhält eine Stadt erst ab 100.000 Einwohner.

Ende der 1960er und Anfang der 1970er Jahre setzte in zahlreichen Großstädten eine regelrechte Stadtflucht ein. Vor allem die jüngeren Familien wollten im Grünen wohnen, außerhalb der verschmutzten und luftverpesteten Zentren, die durch die Stadtflucht zu Betonwüsten verkamen. Jahre-lang herrschte der Glaube vor, Städte und Stadtkultur seien im Niedergang begriffen. Dort im Grünen schien die erträumte Lebensqualität zu erschwinglichen Preisen zu winken, ohne das die Beschäftigten ihren Arbeitsplatz in der Stadt aufzugeben brauchten. Draußen konnten die Kinder wohlbehütet aufwachsen, und preiswertes Benzin und schnelle Autos verbanden die grünen Oasen mit den Arbeitsplätzen in der Stadt.

Nun aber zeichnet sich eine Trendwende ab. Nun heißt es "Zurück in die Stadt". So jedenfalls beschreibt es Professor Horst Opaschowski, dessen BAT-Freizeit-Forschungsinstitut im Oktober in Hamburg dazu eine Studie vor-stellte. Danach entdecken die Deutschen die Qualität des Stadtlebens neu, schätzen zunehmend die Innenstadt als lebenswerten Wohnraum, erfreuen sich an den Grün- und Parkanlagen, an öffentlichen Verkehrsmitteln, an Fußgängerpassagen, am Einkaufs-, Freizeit- und Kulturangebot.

Besonders die über 45-Jährigen zieht es in die Städte, wo an sonnigen Tagen der Himmel wieder blau erscheint, ganz anders als noch vor 20 oder 30 Jahren. Diese Generation will das Leben nach dem Auszug der Kinder, den letzten Abschnitt ihres Arbeits-lebens oder ihren wohlverdienten Ruhestand urban genießen.

Die Rolle und die Wünsche der Senioren stellt die Studie besonders heraus, denn die Stadt von morgen ist bunter, älter und angesichts sinken-der Geburtenraten auch nicht überlaufen. Kurze Wege, höhere Lebens- und Erlebnisqualität, Offenheit für neue Lebensformen und Selbst- und Nachbarschaftshilfe prägen, so Opaschowski, schon in naher Zukunft das städtische Bild, das sich auch auf den Immobilienmarkt auswirken dürfte. Kauf oder Ersteigerung einer Immobile im städtischen und stadtnahen Umfeld dürfte auch für die "Best Ages", die über 50-Jährigen immer interessanter werden.

Die BAT-Studie hebt das Ranking der Ballungszentren hervor. So gilt Hamburg als die schönste und lebenswerteste Stadt, Bremen als die weltoffenste. München erhält das Prädikat gastfreundlichste und freizeitattraktivste Stadt. Berlin sieht die Studie als die kulturvielfältigste, Köln als die toleranteste und Stuttgart als die wohlhabendste und sicherste Stadt.

Aber der Trend "Zurück zur Stadt" gilt auch für mittelgroße Städte. Denn viele mittelständische Unternehmen haben in deren Einzugsbereichen Arbeitsplätze geschaffen, was die Lebensqualität auch dieser kleineren Zentren erhöht.

46. Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt (10/05)

Deutschlands heimliche Hauptstadt München bleibt das teuerste Immobilenpflaster. Schlusslichter sind dagegen die Ostmetropolen Dresden und Halle/Leipzig, wo die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren regelrecht eingebrochen sind. Dennoch stabilisiert sich der Immobilienmarkt in Deutschland als Ganzes, d.h. auch das völlig unterschiedliche Preisgefüge in den alten und den neuen Bundesländern verfestigt sich.

Dies sind die wichtigsten Ergebnisse einer Studie des ifs Städtebauinstituts, das 430 000 verkaufte Objekte im Jahr 2004 unter die Lupe nahm. Die Masse der Transaktionen - nämlich 370 700 - fand in Westdeutschland statt, was die allgemeine wirtschaftliche Stagnation in den neuen Bundesländern im Osten deutlich belegt.

Besonders anschaulich erklärt der Deutsche Eigentums-Immobilien-Index (DEIX) des Städtebauinstituts die Entwicklung. Dabei wurde das Jahr 1995=100 zu Grunde gelegt. Demnach stieg der Index im Westen mittlerweile auf 104 und fiel im Osten auf nun 83.

Waren die Preise in der alten Bundesrepublik nach der Wiedervereinigung explodiert, pendelten sie sich in den letzten Jahren auf dem erreichten hohen Niveau ein und sanken im abgelaufenen Kalenderjahr lediglich um weniger als ein Prozent. So lag der Preis eines Einfamilienhauses in München bei durchschnittlich 367.800 Euro und eine Eigentumswohnung bei 195.500 Euro.

Deutlich günstiger sind vergleichbare Objekte in den anderen teuren Ballungsräumen Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt und Stuttgart, wo Einfamilienhäuser um rund 100.000 Euro und Wohnungen etwa 50.000 Euro billiger sind. Dagegen kann sich ein Interessent in Dresden für 105.300 Euro ein Einfamilienhaus und für 83.700 Euro eine Wohnung kaufen.

Insgesamt, so das ifs, könne entgegen anderslautenden Behauptungen, von einem generellen Preisverfall keine Rede sein. Vielmehr seien die Preise in Westdeutschland seit mehreren Jahren konstant geblieben, und in Ostdeutschland mehren sich die Anzeichen, dass sich der stetige Abwärtstrend abflacht und nun allmählich zum Stillstand kommt.