1. Gleichartige Einwendungen bei Betriebskosten nicht substituierbar

Die Betriebskostenabrechnung ist ein ständiger Zankapfel im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter, und nach ständiger Rechtssprechung müssen Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb eines Jahres erhoben werden.

Im vorliegenden Fall hatten die Mieter innerhalb mehrer Abrechungszeiträume die Betriebskostenabrechung moniert. Streitpunkt war jedes Mal die Grundsteuer, die der Vermieter in die Abrechnung einfließen ließ. Die Mieter wiederum wandten ein, dass sie gemäß der mietvertraglichen Vereinbarung nicht zur Übernahme dieser Kosten verpflichtet seien.

Nachdem der Vermieter auch im dritten Abrechungsjahr die Grundsteuer auf die Mieter umlegte, verzichteten die Mieter auf ihren Widerspruch in der Annahme, dass die eingelegten Widersprüche der beiden vorangegangenen Jahre zum selben Thema Grundsteuer hinreichend seien.

Dieser Argumentation folgte der Bundesgerichtshof jedoch nicht und entschied im Mai 2010, dass die letzte Betriebskostenabrechung gültig sei, da kein fristgerechter Widerspruch eingelegt worden war (Az.: VIII ZR 185/09). Die Richter betonten, dass nach § 556 Abs.3 Satz 5 BGB (Vereinbarung über Betriebskosten) der Mieter verpflichtet ist, Einwendungen innerhalb der 12-Monatsfrist ab Zugang der Abrechung erheben muss.

Die Beanstandungen früherer Betriebskostenabrechnungen macht eine Einwendung grundsätzlich auch dann nicht entbehrlich, wenn es sich der Sache nach um die gleiche Einwendung handelt wie im vorliegenden Fall. Das Gesetz zielt darauf ab, so das Gericht, durch Fristablauf Klarheit über die Ansprüche aus der Abrechung für ein bestimmtes Jahr zu erlangen und Übersichtlichkeit und Rechtssicherheit herzustellen.

2. Mietminderung bei Wohnflächenunterschreitung

Bereits mehrmals in den zurückliegenden Jahren hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass die angegebene Fläche einer Mietwohnung nicht mehr als 10% von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichen darf. Zuletzt hatte sich das Gericht im März 2010 zu diesem Themenkomplex geäußert (Az.: VIII ZR 144/09).

Nun erweiterte das Gericht seine Rechtssprechung und entschied im Juni 2010, dass ein Mangel an einer Mietwohnung selbst dann vorliegen kann, wenn der schriftliche Mietvertrag keine Angaben zur Wohnfläche macht (Az.: VIII ZR 256/09).

Im vorliegenden Fall hatte ein Maklerbüro eine Wohnung mit Größenangaben per Annonce angeboten und dem Mieter schließlich einen Grundrissskizze samt einer detaillierten Wohnflächenberechnung übergeben. Demnach betrug die Fläche 76,45 m². Der Mieter stellte jedoch fest, dass die Fläche lediglich 53,25 m² aufwies, damit um 30% unter der angegebenen Fläche lag, und machte die Rückzahlung überzahlter Miete geltend.

Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter in letzter Instanz im Sinne des § 538 BGB (Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln) Recht, auch wenn der Mietvertrag keine Angabe der Wohnungsgröße enthielt. Denn die Gesamtumstände ließen darauf schließen, dass die Parteien den schriftlichen Vertrag in der beiderseitigen, dem jeweiligen Vertragspartner erkennbaren Vorstellung geschlossen haben, die Wohnung weise die zuvor angegebene Wohnfläche auf.

Dies begründet nach Auffassung des Gerichtes eine konkludente Vereinbarung über die Wohnungsgröße, d.h. es liegt eine stillschweigende Willenserklärung oder auch ein schlüssiges Verhalten vor.

3. "Typengutachten" ausreichend für Mieterhöhung

Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage auseinanderzusetzen, ob ein Sachverständigengutachten, das sich nicht unmittelbar auf die gemietete Wohnung, sondern auf andere vergleichbare Wohnungen bezieht, hinreichend sei, um ein Mieterhöhungsverlangen durchzusetzen.

Das Gericht bejahte diese Frage im Mai 2010 (Az.: VIII ZR 122/09), nachdem sich ein Mieter geweigert hatte, eine Mieterhöhung zu akzeptieren, die auf einem Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete basierte. Der beklagte Mieter hatte darauf beharrt, dass die Begründung mangelhaft und damit das Mieterhöhungsverlangen unwirksam sei.

Das höchste Gericht sah die Angelegenheit jedoch in einem anderen Licht und entschied, dass die formellen Anforderungen des § 558a BGB erfüllt seien (u.a. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen und/oder entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen, wobei es genügt, drei Wohnungen zu benennen).

Dies geschah im vorliegenden Fall, denn der Vermieter hatte das Gutachten beigefügt, das sich auf die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete bezog und so die beurteilte Wohnung in das ortsübliche Preisgefüge einordnete. Damit hatte er seine Begründungspflicht erfüllt und den Mieter in die Lage versetzt zumindest ansatzweise prüfen zu können, ob das Erhöhungsverlangen berechtigt sei. Dabei können die zur Begutachtung herangezogenen Wohnungen durchaus zum Wohnungsbestand des Vermieters gehören.

4. Fristlose Kündigung auch bei früheren Mietzahlungsrückständen

Mieter geraten in den zurückliegenden Jahren im häufiger in Zahlungsrückstand. Dies hat zum Teil mit der Wirtschafts- und Finanzkrise, aber auch mit Vorsätzlichkeit zu tun. Die Rechtssprechung hat sich diesbezüglich leicht verändert, und Mietrückstände sind schon lange kein Kavaliersdelikt mehr.

Dies musste auch ein Mieter in Leipzig erfahren, der sich gegen eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs vor Gericht gewehrt hatte. Doch entschied der Bundesgerichtshof im Mai 2010, dass auch eine fristlose Kündigung wirksam ist, wenn der Zahlungsrückstand über mehrere Jahre mit schwankenden Monatsbeiträgen aufgelaufen war (Az.: VIII ZR 96/09).

Der Vermieter hatte dem Mieter fristlos gekündigt und ihn auf Räumung verklagt, nachdem der Mieter über einen längeren Zeitraum nur eine geminderte Miete gezahlt hatte und ein Mietrückstand von mehr als 5.000 Euro aufgelaufen war. Der Bundesgerichtshof bestätigte das Urteil der Vorinstanz und entschied, dass die fristlose Kündigung den Begründungsanforderungen des § 569 Abs. 4 BGB (Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben) gerecht wird und die Kündigung somit wirksam ist.

Dabei ist sichergestellt, dass der Mieter jederzeit nachvollziehen kann, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter seine fristlose Kündigung stützt und ob und wie er sich dagegen verteidigen kann. In seiner ständigen Rechtssprechung für einfache Fallgestaltungen gilt nach wie vor, dass es ausreicht, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert.

Den vorliegenden Fall aber nutzte das Gericht, diese Fallgestaltung weiterzuentwickeln. So kann der Vermieter nun seine fristlose Kündigung auch auf frühere Rückstände stützen. In solchen Fällen genügt es zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und er eigenständig die Stichhaltigkeit überprüfen und gegebenenfalls gegen sie vorgehen kann. In diesem Fall aber war die Kündigung gerechtfertigt.

5. Duldung von fremden Stromleitungen auf dem Grundstück ist zumutbar

Ein Stromversorgungsunternehmen hatte am Rande einer Straße Stromleitungen verlegt, die allen Anliegern zugute kamen. Auf einer Länge von 20 Metern lagen die Leitungen jedoch auf einem in Privatbesitz befindlichen Gründstückstreifen. Der Grundstückseigentümer verlangte von dem Versorgungsunternehmen, die Stromleitungen auf seinem Grundstück zu entfernen.

Das Unternehmen weigerte sich, dieser Forderung nachzukommen, woraufhin der Grundstückseigentümer klagte. Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab. Der Klageabweisung schloss sich im April 2010 auch der Bundesgerichtshof an (Az.: VIII ZR 223/09). Denn der Grundstückseigentümer ist als Stromanschlussnehmer grundsätzlich verpflichtet, unentgeltlich die Verlegung der Stromleitungen zu dulden, die auch zur Versorgung der übrigen Straßenanlieger dient. Dabei kann der Kläger auch nicht darauf verweisen, dass das Versorgungsunternehmen vorrangig öffentliches Grundeigentum wie zum Beispiel den Straßenraum in Anspruch nehmen könnte.

Das Gericht betonte, dass ein Anspruch gemäß § 1004 Abs. 2 BGB ausgeschlossen ist, da der Kläger nach § 8 Abs. 1 Satz 1 und 2 AVBEItV (Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Elektrizitätsversorgung von Tarifkunden) verpflichtet war, die Verlegung der Leitungen unentgeltlich zuzulassen.

Zugleich stellte das Gericht im Rahmen der Verlegung von Elektrizitätsleitungen fest, dass privater und öffentlicher Raum gleichwertig zu behandeln sind und es im Ermessen des Versorgungsunternehmens liegt, die Leitungen dort zu verlegen, wo es nach seiner Meinung angebracht ist.

6. Nutzung der Energieversorgung setzt Versorgungsvertrag in Kraft

Der beklagte Mieter lebt in einer Wohnung, die bei Mietbeginn mit Kohleöfen ausgestattet war. Der Mieter hatte sich um die Beschaffung des Brennmaterials und die Warmwasseraufbereitung selbst zu sorgen. Im Mietvertrag waren die Alternativen "Zentralheizung/Fernwärme/Zentrale Wasserversorgung/Fernwärmeversorgung" gestrichen.

Wenige Jahre nach dem Einzug des Mieters wurde die Wohnung modernisiert, und der Vermieter teilte dem Mieter mit, dass die Kosten für Heizung, Warmwasser, Kaltwasser und Abwasser künftig auf der Grundlage einer Liefervereinbarung zwischen dem Energieversorgungsunternehmen und dem Mieter abgerechnet werden sollen. Daraufhin übersandte das klagende Unternehmen dem Mieter den Entwurf einer entsprechenden Liefervereinbarung zur Unterschrift zu.

Der beklagte Mieter unterzeichnete diese Vereinbarung nicht, entnahm aber in der Folgezeit aus dem Versorgungsnetz des Vermieters Fernwärme sowie Warm- und Kaltwasser für seine Wohnung, ohne die entsprechenden Rechnungen des Energieversorgungsunternehmens zu bezahlen. Der Mieter vertrat dabei die Auffassung, er sei nur gegenüber seinem Vermieter, nicht aber gegenüber dem klagenden Unternehmen zur Zahlung von Nebenkosten verpflichtet.

Der Bundesgerichtshof bewertete den Fall jedoch anders und gab im November 2009 dem Energieversorgungsunternehmen Recht (Az.: VIII ZR 235/08). Denn nach der Auffassung des Gerichts war zwischen dem Unternehmen und dem Mieter ein Vertrag zustande gekommen, auch wenn der Mieter den Vertrag nicht unterschrieben hat. Denn entscheidend sei, dass der Mieter die Leistungen des Versorgungsunternehmens in Anspruch genommen und damit das Vertragsangebot angenommen hat.

7. Mietvertrag bei Flächenermittlung zumeist maßgebend

Mieter und Vermieter legten unterschiedliche Flächenberechnungen einer Maisonettwohnung vor. Ein Teil der Räumlichkeiten umfasste eine Galerie, die auch beheizt werden kann. Wegen der Dachschräge verfügt die Galerie nur über eine Deckenhöhe von 2,20 m, die laut Hessischer Bauordnung als Aufenthaltsort ungeeignet ist.

Demnach wäre die im Mietvertrag angegebene Wohnung von 88 m² nur 72,55 m² groß. Auf diese Größe beharrte der Mieter und minderte den Mietzins, da entsprechend der ständigen Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes die Wohnfläche mehr als 10% von der vereinbarten Miete abweicht.

Der Vermieter jedoch klagte auf Zahlung der ausstehenden Miete, und das Gericht gab ihm im Dezember 2009 Recht (Az.: VIII ZR 39/09). Denn im vorliegenden Fall wich die Wohnfläche nicht um mehr als 10% von der vereinbarten Fläche ab, zu der nach Auffassung des Gerichtes auch die Galerie zählt.

Das Gericht verneinte sogar in diesem Fall die Relevanz der Hessischen Bauordnung. Denn alle Flächen, die zu Wohnzwecken vermietet sind, sind bei der Flächenermittlung einzubeziehen, unabhängig davon, ob sie laut gesetzlicher Regelung als Wohnraum anzusehen sind. Damit liegt die Abweichung bei weniger als 10%, was keine Mietminderung nach sich zieht.

8. "ca."-Zusatz bei Unterschreitung der Wohnungsgröße unwirksam

Der Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, ob ein "ca."-Zusatz in einem Mietvertrag Auswirkungen auf die Toleranzschwelle bei der Feststellung der tatsächlichen Wohnungsgröße hat. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter seine Wohnung mit ca. 100 m² angegeben. Die Monatsmiete betrug 500 Euro.

Am Ende der Mietzeit forderte der Mieter für die Zeitspanne von sechs Jahren die Rückzahlung von überzahlter Miete in Höhe von 6.800 Euro und begründete dies damit, dass die Mietsache lediglich über eine Wohnfläche von 81 m² verfüge. Das Amtsgericht hatte der Klage teilweise stattgegeben das Landgericht jedoch die Berufung zurückgewiesen und dabei die Auffassung vertreten, dass die Minderung nicht aus einer Fläche von 100 m², sondern im Hinblick auf die "ca."-Angabe im Vertrag lediglich aus einer Fläche von 95 m² zu berechnen ist.

Der Bundesgerichtshof sah den Sachverhalt anders und entschied im März 2010, dass dem relativierenden Zusatz "ca." für die Bemessung von Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB keine Bedeutung zukommt (Az.: VIII ZR 144/09).

Die Minderung soll die Herabsetzung der Gebrauchtauglichkeit ausgleichen. Daraus ergibt sich, dass die Höhe des Minderungsbetrages dem Umfang der Mangelhaftigkeit zu entsprechen hat. Die Mangelhaftigkeit liegt aber in der Abweichung von mehr als 10% der Wohnfläche begründet.

Damit bekräftigte der Bundesgerichtshof seine Rechtssprechung, dass eine Abweichung einer im Vertrag angegebenen Wohnfläche um mehr als 10% zum Nachteil des Mieters eine Minderung begründet. Das gilt auch dann, wenn der Mietvertrag zur Wohnungsgröße nur ein "ca." enthält. Dieser Zusatz ist auch kein Grund, eine zusätzliche Toleranzschwelle von fünf Prozent anzunehmen, wie das Landgericht es getan hat.

9. Anspruch auf Mängelbeseitigung verjährt nicht

Seit mehreren Jahrzehnten bewohnt die Mieterin eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Vor 20 Jahren war das Dachgeschoss über dieser Wohnung zu Wohnungszwecken ausgebaut worden. Im Jahre 2006 verlangte die Mieterin vom Vermieter, eine ausreichende Schallschutzisolierung einzubauen. Denn im Beweissicherungsverfahren war festgestellt worden, dass der Trittschall unzureichend sei.

Der beklagte Vermieter machte Verjährung geltend, was das Amtsgericht bejahte. Das Landgericht entschied jedoch zugunsten der Mieterin, und der Bundesgerichtshof bestätigte im Februar 2010 das Urteil der Vorinstanz (Az.: VIII ZR 104/09). Es hob in seiner Begründung hervor, dass der Mietgebrauch der klagenden Mieterin durch den unzureichenden Schallschutz beeinträchtigt wird und sie deshalb gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Herstellung des erforderlichen Schallschutzes verlangen kann.

Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruches ist während der Mietzeit unverjährbar. Bei der Hauptleistungspflicht des Vermieters gemäß der einschlägigen Bestimmungen in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB handelt es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung.

Diese Pflicht erschöpft sich nicht darin, die Mietsache dem Mieter in einer einmaligen Handlung zu überlassen, sondern zwingt ihn auch, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchtauglichen Zustand zu erhalten. Eine derartige vertragliche Dauerverpflichtung kann schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entsteht während des Vertragszeitraumes ständig neu.

10. Mieter hat Anspruch auf hinreichende Stromversorgung

Ein Mieter hatte wegen zu schwacher Stromversorgung die Wohnungsmiete gemindert. Die Klage des Vermieters auf Räumung und Zahlung der Mietrückstände lehnte das Amtsgericht ab. Das Landgericht gab der Klage jedoch statt.

Der Bundesgerichtshof hob schließlich im Februar 2010 das Urteil der Vorinstanz auf und bekräftigte seine Rechtssprechung dahingehend, dass auch ein Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung grundsätzlich Anspruch auf eine Stromversorgung hat, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgerätes wie eine Waschmaschine und gleichzeitig weitere haushaltsübliche Geräte ermöglicht (Az.: VIII ZR 343/08).

Das Gericht rügte das Landgericht, das zu Unrecht angenommen hatte, dass die Parteien einen davon abweichenden Standard vereinbart hätten. Denn ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand ist nur dann vertragsgemäß, wenn er eindeutig vereinbart ist. Eine solch eindeutige Vereinbarung hinsichtlich der Elektroinstallation ließ sich aber aus dem Mietvertrag nicht ableiten.

Darüber hinaus sei die zitierte Regelung im Mietvertrag wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 BGB unwirksam. Denn der Mieter müsste danach bei einer Überlastung der Stromanlage die Kosten der Netzverstärkung unbegrenzt tragen und hätte selbst bei einem völlig defekten Elektronetz, an das überhaupt kein Gerät angeschlossen werden kann, keinerlei Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Vermieter.

11. Eigenbedarf für Verwandte zweiter Ordnung rechtswirksam

Die Eigentümerin einer Wohnung zog in eine Seniorenresidenz und vermietete ihre Wohnung. Einige Jahre später übertrug die verwitwete und kinderlose Eigentümerin die Wohnung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf ihre Nichte. Sie selbst behielt sich einen Nießbrauch an der Wohnung vor.

In dem Übertragungsvertrag verpflichtete sich die Nichte, den Seniorensitz ihrer Tante in Ordnung zu halten und die häusliche Grundpflege zu übernehmen. Zugleich machte die Eigentümerin als Vermieterin zugunsten ihrer Nichte Eigenbedarf geltend und kündigte dem Mieter. Der wiederum weigerte sich, die Kündigung anzuerkennen, woraufhin eine Räumungsklage eingereicht wurde.

Beide Vorinstanzen wiesen die Räumungsklage ab. Doch der Bundesgerichtshof gab der klagenden Vermieterin in vollem Umfang Recht und bestätigte im Januar 2010 die Kündigung wegen Eigenbedarfs (Az.: VIII ZR 159/09). Es korrigierte die Urteile der Vorinstanzen und betonte dabei, dass das Gericht in Fortführung seiner ständigen Rechtssprechung die Nichte als Familienangehörige im Sinne § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ansieht und deshalb die Eigenbedarfskündigung berechtigt ist.

Denn das Gericht hatte in vergleichbaren Fällen schon früher ausgeführt, dass nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder als Verwandte zweiter Ordnung noch so eng miteinander verwandt sind, dass es nicht darauf ankommt, ob im Einzelfall eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung besteht.

12. Farbwahlklausel für Innenanstrich an Fenstern und Türen unwirksam

In den vergangenen Jahren hatte der Bundesgerichtshof bereits mehrere Urteile zu Schönheitsreparaturklauseln (VIII ZR 224/07; VIII ZR 118/07; XII ZR 84/06; VIII ZR 166/08) gefällt und dabei starre Fristen untersagt. Dennoch musste das Gericht erneut einen Fall innerhalb dieses Themenkomplexes entscheiden und setzte dabei seine Rechtsprechung zu sogenannten Farbwahlklauseln im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen fort.

Im vorliegenden Verfahren stellte das Gericht im Januar 2010 fest, dass eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltende Farbvorgabe für den Innenanstrich der Fenster und Türen den Mieter unangemessen benachteiligt (Az.: VIII ZR 50/09).

In dem Formularmietvertrag hieß es, dass der Mieter verpflichtet sei, die während des Mietvertrages anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen hat. Dazu zählen u.a. Tapezieren und das Streichen der Innenseiten der Fenster und Außentüren. Dabei soll der Mieter die Rahmen und Flächen nur weiß lackieren dürfen.

Der Mieter verweigerte nach Beendigung des Mietverhältnisses diese Maßnahmen, woraufhin ihn der Vermieter auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparatur verklagte. Doch blieb die Klage in allen Instanzen erfolglos. Denn auch der Bundesgerichtshof betrachtete die Farbklausel gemäß § 307 Abs.1 Satz 1 BGB als unwirksam, da die Bestimmungen der Allgemeinen Geschäftsbedingungen den Vertragspartner des Verwenders entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.

Damit hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung erneut bestätigt. Denn die Schönheitsreparaturklauseln schränken den Mieter in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereiches ein, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht. Damit können die Klauseln der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs.1 BGB nicht standhalten.

13. Hausverbot gegen Privatbesucher in Wohnanlagen zumeist nichtig

Dieser Fall berührte sogar das Grundgesetz, denn er landete schließlich beim Bundesverfassungsgericht. Die Klägerin und Beschwerdeführerin war an einer schizoaffektiven Psychose erkrankt, die mit Verhaltensauffälligkeiten in Form von Weinen, Schreien und Hilferufen einhergeht. Mehrere Wohnungseigentümer fühlten sich seit Jahren durch die Klägerin und ihren Lebensgefährten in ihrer Nachtruhe gestört und fassten auf einer Eigentümerversammlung den Beschluss, dem Lebensgefährten ein Hausverbot zu erteilen.

Amts- und Landgericht bestätigten diese Praxis, doch hob das Bundesverfassungsgericht im Oktober 2009 diese Urteile auf (Az.: 2 BvR 693/09) und verwies die Sache zurück ans Landgericht. Denn sie werden den verfassungsrechtlichen Anforderungen der Eigentumsgarantie im Grundgesetz (Art. 14 Abs. 1) nicht gerecht. Dieses Grundrecht garantiert dem Eigentümer, über die Nutzung seines Wohnungseigentums selbst bestimmen zu können. Das schließt auch das Recht ein, selbst über eine Nutzung durch Dritte oder eine gemeinschaftliche Nutzung mit Dritten zu entscheiden.

Die Eigentümerversammlung könne den Störer nur auf Unterlassung der Lärmstörung entsprechend § 1004 BGB verklagen, nicht jedoch auf das Verbot eines bestimmten Verhaltens. Dementsprechend könne sie vom Lebensgefährten nicht verlangen, die Wohnung der Klägerin nicht mehr zu betreten. Sollten allerdings Unterlassungsforderungen zur Einhaltung der nächtlichen Ruhe erfolglos bleiben und weitere Maßnahmen aufgrund der psychischen Erkrankung der Klägerin keine Besserung nach sich ziehen, käme nach Auffassung des Gerichtes gegebenenfalls ein Hausverbot in Betracht, wobei dies aber auf die nächtliche Ruhezeit beschränkt bliebe.

Pressemitteilung des Bundesverfassungsgerichts

14. Fremdparker zahlen für Abschleppkosten

Im vorliegenden Fall hatte der Kläger seinen Pkw unbefugt auf einen privaten Parkplatz abgestellt, der daraufhin abgeschleppt wurde. Der Pkw-Fahrer löste das Fahrzeug gegen Zahlung der Abschleppkosten sowie sogenannter Inkassokosten aus und verklagte den Parkplatzbesitzer auf Erstattung der Kosten.

Die Vorinstanzen hatten die Klage abgewiesen. Doch wurde Revision zugelassen, um die Frage klären zu lassen, unter welchen Voraussetzungen dem Besitzer ein Selbsthilferecht zusteht und ob er die Wahrnehmung der damit verbundenen Maßnahmen einem Abschleppunternehmen übertragen darf.

Der Bundesgerichtshof bejahte im Juni 2009 beide Fragen (Az.: V ZR 144/08) und stellte klar, dass der Rückzahlungsanspruch nur unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung nach § 812 BGB zurückgewiesen werden könne. Das setze aber voraus, dass der Beklagte kein Recht zum Abschleppen des Fahrzeuges gehabt hätte, was das Gericht aber verneinte.

Vielmehr hat das Gericht das unbefugte Abstellen des Pkws als verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) qualifiziert, was den Parkplatzbesitzer berechtigte, sein Selbsthilferecht nach § 859 BGB auszuüben. Dieses Recht gelte zwar nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht schrankenlos, fände aber in diesem Fall auch unter dem Aspekt der Verhältnismäßigkeit keine Beschränkung. Einzig die Inkassokosten hielt das Gericht für unbegründet, da der Pkw-Fahrer unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt diese Kosten habe zahlen müssen.

15. Gemeinschaft verbannt Parabolantenne auf das Dach

Der beklagte Wohnungseigentümer, ein deutscher Staatsbürger polnischer Herkunft, hatte gegen den Willen der Eigentümergemeinschaft am Fenstergeländer seiner Wohnung eine Parabolantenne angebracht, um Fernsehprogramme seiner oberschlesischen Heimat empfangen zu können. Die Eigentümergemeinschaft sah die Ästhetik und den gepflegten Eindruck der Häuserfassade massiv beeinträchtigt und verlangte auf dem Klageweg den Abbau der Antenne. Dabei verwies die Klägerseite darauf, dass im Breitbandkanal zwei polnische Programme zu empfangen seien, das Anbringen der Antenne somit rechtswidrig, denn dem Recht auf Informationen aus dem Heimatland sei mit dem Kabelanschluss Genüge getan.

Der Bundesgerichtshof hat in seiner ständigen Rechtssprechung immer wieder betont, dass Immigranten und Aussiedlern die Möglichkeit eingeräumt werden müsse, Fernseh- und Radioprogramme ihrer Herkunftsregion im Geiste des Artikel 5 Absatz 1 GG empfangen zu können (VIII ZR 207/04; VIII ZR 260/06; VIII ZR 253/04; 3 W 213/05). Bei Wohnanlagen garantiert der Kabelanschluss in der Regel diesen Rechtsanspruch.

Im vorliegenden Fall jedoch differenzierte das Gericht seine Rechtssprechung im November 2009 dahingehend, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft das Entfernen der Antenne verlangen kann (Az.:V ZR 10/09). Denn die Handlung des Beklagten würde einen Eingriff in das gemeinschaftliche Eigentum bedeuten, den die die übrigen Wohnungseigentümer ohne ihre Zustimmung nicht hinnehmen brauchen. Gleichwohl sei der Anspruch des Beklagten auf die Antenne gegeben, da das Interesse auf Informationen aus der direkten Umgebung des Ursprungslandes offensichtlich ist, dies aber das Kabel nicht leisten kann.

Das ästhetische Interesse der übrigen Miteigentümer und das Informationsinteresse des Beklagten sind jedoch gegeneinander abzuwägen. Und im vorliegenden Fall sei die Installation einer Parabolantenne auf dem Dach ein für beide Seiten zumutbarer Weg, dieses Problem zu lösen. Doch liegt die Entscheidung allein bei der Eigentümergemeinschaft, den Ort auf dem Dach zu bestimmen, wo die Antenne angebracht wird, um die ästhetische Beeinträchtigung des Gebäudes zu gering wie möglich zu halten.

16. Mietkaution bleibt von Insolvenzverfahren unberührt

Der klagende Mieter hatte an den Vermieter eine Kaution in Höhe von 480 € entrichtet, doch unterblieb eine vom Vermögen des Vermieters getrennte Anlage der Kaution, wie es das Gesetz vorschreibt. Über das Vermögen des Vermieters wurde im Laufe des Mietverhältnisses das Insolvenzverfahren eröffnet.

Der Mieter hielt die Mietzahlungen bis zur Höhe der Kaution nebst Zinsen solange zurück, bis der Zwangsverwalter die Mietkaution auf ein Treuhandkonto zugunsten des Mieters nachweisen würde. Der Bundesgerichtshof bestätigte in seinem Urteil im September 2009 (Az.: VIII ZR 336/08) das Zurückbehaltungsrecht des Mieters und wies wie die Vorinstanzen die Revision des Zwangsverwalters als unbegründet zurück, der gemäß § 152 Abs. 2 ZVG anstelle des Schuldners die Vermieterrechte zu verfolgen und dessen Pflichten zu erfüllen habe.

Das heißt, der Verwalter wird im Hinblick auf die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag wie ein Vermieter behandelt und tritt in sämtliche Pflichten des Vermieters aus dem Mietverhältnis ein. Dazu zählt auch die Pflicht, sich um die getrennte Anlage der Kaution zu kümmern.

Wie das Gericht weiter ausführte, wird der Mieter durch die Zubilligung eines Zurückbehaltungsrechts auch nicht in unzulässiger Weise gegenüber den übrigen Gläubigern der Zwangsverwaltung privilegiert. Vielmehr sei die Bevorzugung des Mieters hinsichtlich der Kaution gerechtfertigt und vom Gesetzgeber sogar gewollt.

17. Gleichbehandlung in Genossenschaftswohnungen limitiert

In Deutschland gibt es viele Genossenschaftswohnungen, die den Genossenschaftsmitgliedern zumeist günstige Mieten zusichern. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter als einziges Mitglied die Miete um 50% gemindert, als die Genossenschaft als Vermieter die Fenster austauschen und Sanierungsarbeiten an den Balkonen durchführen ließ.

Der Mieter begründete die Mietminderung mit den erheblichen Beeinträchtigungen, die Lärm und Staub verursacht hätten. Der Vermieter wies jedoch darauf hin, dass er anlässlich der Modernisierungsmaßnahmen in der Regel von zulässigen Mieterhöhungen absähe. Diese Regel würde aber nicht gelten, wenn Mitglieder auf ihrem Minderungsrecht, wie im vorliegenden Fall, bestünden. Zum nächsten zulässigen Zeitpunkt erhöhte der Vermieter daraufhin den Mietzins, dem der Mieter jedoch nicht zustimmte.

Der Bundesgerichtshof gab der Genossenschaft im Oktober 2009 in vollem Umfang Recht (Az.: VIII ZR 159/08) und entschied, dass das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB nicht gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz verstößt. Da der klagende Mieter als einziges Genossenschaftsmitglied die Miete durchaus berechtigt gemindert hat, hat er keinen Anspruch darauf, genauso behandelt zu werden wie die übrigen Mieter, die auf die Minderung verzichtet hatten, obwohl auch sie dazu berechtigt gewesen wären.

Aus dem Recht des Mieters zu Minderung und der Unabdingbarkeit dieses Rechts (§ 558 Abs. 4 BGB) folgt jedoch nicht, dass die Genossenschaft auf eine Mieterhöhung verzichten müsse. Denn der Mieter hatte die Wahl zwischen Minderung und freiwilligem Verzicht des Vermieters auf eine Mieterhöhung. Daraus folgt, dass der Mieter sich nicht auf Gleichbehandlung berufen kann, wenn er die Mietminderung betreibt und zugleich vom Verzicht der Genossenschaft auf einer nach § 558 BGB zulässigen Mieterhöhung profitiert.

18. Kostenbeteiligung an Fahrstuhleinrichtung nicht immer zwingend

Im September 2006 urteilte der Bundesgerichtshof, dass Vermieter von Wohnraum die Kosten für den Betrieb eines Fahrstuhls durch Formularvertrag auch auf Erdgeschossmieter umlegen darf (Az.: VIII ZR 103/06). Dieses Urteil musste das Gericht im April 2009 jedoch modifizieren, als ein beklagter Mieter sich weigerte, die in den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2002-05 enthaltenen Aufzugskosten zu bezahlen.

Der Mieter wohnte im 4. Obergeschoss des hinteren Quergebäudes des Anwesens, das aus einem Vorderhaus, zwei Seitenflügeln und diesem Quergebäude besteht. Im Vorderhaus ist ein Aufzug vorhanden, mit dem die Wohnungen im Quergebäude nicht erreicht werden können.

Das Gericht überzeugte sich von diesem Mangel und modifizierte daraufhin sein "Fahrstuhl-Urteil" aus dem Jahre 2006. Denn die Wohnung war nach den unangegriffen gebliebenen tatrichterlichen Feststellungen mit dem Aufzug nicht zu erreichen. Somit würde eine formularmäßige Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, durch die ein Mieter anteilig mit unangemessen benachteiligt (Az.: VIII ZR 128/08).

Mit diesem Urteil grenzte das Gericht seine Entscheidung von 2006 ab. In jenem Urteil mutete das Gericht auch jenen Mietern eine Beteiligung an den Aufzugskosten zu, denen auf Grund der Lage der Wohnung die Aufzugsanlage keinen Nutzen bringt, die die Kosten aber auf Grund eines einheitlichen, generalisierenden Maßstabs AGB-rechtlich hinzunehmen haben.

Damit sollte vermieden werden, nach dem Grad der Nutzung in den höher gelegenen Etagen zu differenzieren, was zwar umlagegerecht wäre, aber wegen der äußerst problematischen Umsetzung neue Ungerechtigkeiten hervorrufen würde.

Im vorliegenden Fall war nach der Entscheidung des Gerichts die Zumutbarkeitsgrenze einer generalisierenden Betrachtungsweise für den Mieter überschritten, wenn er einen Aufzug nicht nur tatsächlich nicht nutzt, sondern wenn seine Wohnung mit dem Aufzug überhaupt nicht erreicht werden kann.

19. Schwarzstaubablagerungen in der Mietwohnung (“Fogging“)

In einer Mietwohnung traten Ende 2002 plötzlich Schwarzstaubablagerungen ("Fogging") auf, zunächst in geringerem Umfang in der Küche, im Bad und in den Zimmern der Wohnung. Innerhalb weniger Monate verbreiteten sich die Ablagerungen auf sämtliche Decken und Wände. Der Mieter forderte den Vermieter erfolglos zur Beseitigung der Schwarzverfärbungen auf. Darauf hin klagte der Mieter auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe von mehr als Euro 5.400,- für die Beseitigung des Schadens. Dieser Betrag entsprach dem Kostenvoranschlag durch einen Fachbetrieb.

Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter Recht und entschied im Mai 2008, dass dem Mieter ein Anspruch auf Vorschuss in Höhe der voraussichtlich zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten zusteht. Es bestätigte auch die Entscheidung der Vorinstanz, die zu Recht einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB sah. Damit würde der beklagte Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Beseitigung des Mangels verpflichtet sein.

Denn der Mieter hat weder die Ursache noch die Entstehung des Mangels zu vertreten, auch wenn das Sachverständigengutachten zu dem Schluss kam, dass nur Maßnahmen des Mieters die Ursachen der Ablagerungen in Betracht kämen. Der Mieter hatte jedoch Renovierungs- und Verschönerungsmaßnahmen mit handelsüblichen Materialen durchgeführt. Diese Maßnahmen seien jedoch sämtlich als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache zu betrachten, dessen Folgen der Mieter im Sinne des § 538 BGB nicht zu vertreten hat.

20. Eigenbedarfskündigung zugunsten einer BGB-Gesellschaft rechtens

Zwangsversteigerung Aktuell hat Ihnen schon mehrmals Urteile zu Eigenbedarfskündigungen vorgestellt (Az.: VIII ZR 127/08; VIII ZR 231/07). Im vorliegenden Fall befasste sich der Bundesgerichtshof mit der Frage, ob eine aus acht Gesellschaftern bestehende BGB-Gesellschaft (Gesellschaft bürgerlichen Rechts), die mit dem Ziel gegründet worden war, Wohnräume des erworbenen Wohnanwesens selbst zu nutzen, zugunsten eines Gesellschafters dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Das Gericht entschied im Juli 2009, dass einer BGB-Gesellschaft dieses Recht zusteht, wenn der Gesellschafter bereits vor dem Erwerb des Anwesens der BGB-Gesellschaft angehört hatte.
(Az.: VIII ZR 231/08).

Zur Begründung führte das Gericht aus, dass eine BGB-Gesellschaft als Vermieterin einem Mieter grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch dann kündigen darf, wenn die BGB-Gesellschaft durch Erwerb des Mietwohnraums gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. § 566 BGB schütze zwar den Mieter, indem der Erwerber anstelle des alten Vermieters die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten übernimmt. Diese Vorschrift schützt den Mieter aber nicht davor, dass eine Personenmehrheit, sei es in Form einer Eigentümergemeinschaft oder einer BGB-Gesellschaft, als Erwerberin in den Mietvertrag eintritt.

Der Wirksamkeit der Kündigung, so das Gericht, steht auch § 577a BGB nicht entgegen. Nach dieser Vorschrift kann der Erwerber nicht vor Ablauf einer Drei- bis Zehnjahresfrist seit der Veräußerung an ihn Eigenbedarf geltend machen. Denn im vorliegenden Fall hatte die BGB-Gesellschaft kein Wohnungseigentum, sondern ein bebautes Grundstück erworben. Und zum Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung waren die Aufteilung des Anwesens in Wohnungseigentum und die Eintragung des Gesellschafters als Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnung ins Grundbuch noch nicht erfolgt, sondern wurde erst nach Kündigung und Ablauf der Kündigungsfrist durchgeführt.

21. Duldungspflicht des Mieters bei baulicher Maßnahme

Im März 2009 entschied der Bundesgerichtshof, dass ein Mieter verpflichtet ist, bauliche Maßnahmen zu dulden, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder rechtlichen Verpflichtung durchzuführen hat (Az.: VIII ZR 110/08).

Im vorliegenden Fall musste der Vermieter nach der Intervention des Bezirksschornsteinfegers eine neue Heizungsanlage einbauen. Der beklagte Mieter verweigert den Zutritt zur Wohnung, so dass die notwendigen Arbeiten nicht durchgeführt werden konnten.

Das Gericht stellte klar, dass Maßnahmen, die behördlich angeordnet worden waren, nicht unter die in § 554 Abs. 2 BGB aufgeführten Maßnahmen (Härtefallregelung) fallen und daher nicht den formellen Anforderungen der Mitteilungspflichten nach § 554 Abs. 3 BGB unterliegen. Vielmehr ergibt sich aus vergleichbaren Fällen eine Duldungspflicht des Mieters aus § 242 BGB (Grundsatz von Treu und Glauben).

Die Anforderungen an die Ankündigung notwendiger Maßnahmen richten sich in einem solchen Fall nach den konkreten Umständen unter Berücksichtigung der Dringlichkeit und des Umfangs der Maßnahme, wobei der Mieter seinerseits verpflichtet ist, an einer zeitnahen Terminabstimmung mitzuwirken. Der klagende Vermieter war seinen Pflichten gegenüber dem Mieter nachgekommen. Der Mieter wiederum hatte jegliche Zusammenarbeit verweigert.

22. Flächenabweichung bis zu 10% weiterhin gültig (BGH)

Schon mehrmals haben wir Ihnen Urteile zum Thema Wohnflächenabweichung vorgestellt (VIII ZR 133/03; VIII ZR 142/08).

Im vorliegenden Fall verlangte der Vermieter eine Mieterhöhung. Die Forderung bezog sich auf die im Mietvertrag genannte Wohnungsgröße. Der Mieter hatte aber inzwischen festgestellt, dass die Größe des Mietobjektes wesentlich geringer war als im Mietvertrag angegeben. Doch betrug die Abweichung etwas weniger als 10%, die der Bundesgerichtshof in früheren Urteilen als maximal hinnehmbare Abweichung akzeptiert hatte und die in der Rechtssprechung als Erheblichkeitsgrenze bezeichnet wird.

Der Vermieter beharrte aber bei seinem Mietzinsverlangen auf der Wohnfläche, die im Mietvertrag verzeichnet war. Das höchste Gericht setzte im Juli 2008 seine frühere Rechtssprechung fort und gab dem klagenden Vermieter Recht (Az.: VIII ZR 205/08). Die Bundesrichter entschieden, dass bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche und nicht die geringere tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen ist, wenn die Flächenabweichung nicht mehr als 10% beträgt.

Diese Toleranzgrenze für die Verbindlichkeit von Wohnflächenvereinbarungen würde auch für Fälle gelten, die gegebenenfalls auch den Vermieter benachteiligen könnten. Ist diese Grenze von 10% jedoch überschritten, ist es dem jeweils benachteiligten Vertragspartner nicht mehr zuzumuten, sich an die Vereinbarung zu halten.

23. Gewerbe in Mietwohnung nur sehr eingeschränkt möglich (BGH)

Viele Freiberufler wie Journalisten, Schriftsteller oder Berater verzichten auf ein eigenes Büro und nutzen für ihre Arbeit stattdessen ihre Mietwohnung. Ob aber ein Immobilienmakler sein Gewerbe in einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung ausüben kann oder eine Pflichtverletzung begangen hat, die den Vermieter veranlasst hatte, die Kündigung auszusprechen, darüber entschied der Bundesgerichtshof im Juli 2009 (Az.: VIII ZR 165/08).

Im Mietvertrag hieß es, dass die Anmietung zu Wohnzwecken erfolgte und die Mietsache nur mit Einwilligung des Vermieters zu anderen Zwecken benutzt werden darf. Der Vermieter verlangte vom Immobilienmakler, die gewerbliche Nutzung zu unterlassen, was dieser jedoch ignorierte. Daraufhin kündigte er dem Mieter wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietwohnung.

Der Bundesgerichtshof gab dem Vermieter im Prinzip Recht und entschied, dass es ein Vermieter nicht hinnehmen muss, wenn Mieter als Freischaffende oder Gewerbetreibende nach Außen in Erscheinung treten und beispielsweise Mitarbeiter beschäftigten.

Im Einzelfall kann der Vermieter nach Treu und Glauben aber verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Dies gilt insbesondere dann, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Beeinträchtigungen auf die Mietsache oder die übrigen Bewohner ausgehen, als bei einer üblichen Wohnungsnutzung.

24. Kündigungsbeschränkung bei Eigenbedarf relativiert (BGH)

Im März 2009 entschied der Bundesgerichtshof, dass nach einer Wohnungsumwandlung die als Mieterschutz gedachten Sperrfristen des § 577a BGB nicht gelten, sollte der Eigentümer die Mietwohnung für eine Betreuungsperson benötigen, die seinem Haushalt nicht angehört (Az.: VIII ZR 127/08).

Der beklagte Vermieter, der mit seiner Familie in der Nachbarwohnung lebt, hatte nach der Umwandlung des Anwesens in Wohnungs- und Teileigentum 2002 die Wohnung des Mieters erworben. Vier Jahre später kündigte er dem Mieter. In seinem Kündigungsschreiben begründete der Vermieter die Maßnahme mit der Notwendigkeit, in dieser Wohnung ein Au-pair-Mädchen unterbringen zu wollen, die die im Haushalt lebende Schwiegermutter pflegen und die beiden minderjährigen Kinder betreuen sollte.

Die beiden Vorinstanzen hatten die Räumungsklage des beklagten Vermieters abgewiesen. Der BGH beurteilte diesen Fall jedoch völlig anders und betrachtete die Sperrfristen nach § 577a BGB als nicht anwendbar, die entsprechend der Voraussetzungen drei, aber auch 10 Jahre betragen können. Da das Au-pair-Mädchen aber nicht zum Haushalt des beklagten Vermieters gehörte, lag weder eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB noch Nr. 3 derselben Vorschrift vor (Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung).

Doch konnte der Vermieter ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB haben, um das Mietverhältnis zu beenden. Besteht dieses begründete Interesse, würden die Sperrfristen nach § 577a nicht gelten. Diese Vorschrift ist ursprünglich formuliert worden, um den Mieter besonders davor zu schützen, dass umgewandelte Eigentumswohnungen häufig zur Befriedung eigenen Wohnungsbedarfs erworben werden.

Das Gericht meinte aber, dass dies im vorliegenden Fall jedoch nicht zu trifft. Denn die Unterbringung einer Hausangestellten muss als Ausnahme und nicht als Regel angesehen werden, womit der Grundgedanke des § 577a BGB zugunsten der Mieter in keiner Weise verletzt wird.

25. Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigen-bedarf möglich

Im April 2009 fällte der Bundesgerichtshof ein Urteil, das den Mieter vor vorgetäuschten Eigenbedarfskündigungen besser schützen soll (Az.: VIII ZR 231/07). Der BGH entschied, dass einem Mieter, der wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs die Kündigung des Mietverhältnisses akzeptiert, Schadenersatzansprüche zustehen, wenn sich die Kündigung als unberechtigt erweist.

Der Mieter hatte sich angesichts einer in Aussicht gestellten Räumungsklage bereit erklärt, im Einvernehmen mit dem Vermieter die Wohnung aufzugeben. Kurz darauf bot der Vermieter das Objekt mittels Makler zum Verkauf an, doch zog er dieses Angebot wenig später zurück. Dies verhinderte jedoch nicht die Klage des Mieters auf Schadensersatz.

Dieser Schadensersatzanspruch besteht auch dann, wenn der Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB unter besonderer Berücksichtung des § 564a Abs. 3 BGB aF nicht im Kündigungsschreiben als berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses angegeben ist und die Kündigung sowieso unwirksam gewesen wäre.

Um aber den Anspruch auf Schadensersatz aufrecht erhalten zu können, würde es vielmehr ausreichen, wenn der Vermieter dem Mieter den Eigenbedarf schlüssig dargelegt hätte und der Mieter keinen Anlass gehabt hätte, die Begründung anzuzweifeln.

Das Gericht betonte, das der Mieter Anspruch auf Schadensersatz hat, denn er hat die Mietwohnung nicht aus freien Stücken geräumt, sondern in der Überzeugung, dazu verpflichtet gewesen zu sein. Somit konnte auch nicht die formale Wirksamkeit der Kündigungserklärung in Frage stellen.

Dies steht im krassen Gegensatz zur Behauptung des Vermieters, der sich darauf beruft, dass das Mietverhältnis einvernehmlich beendet worden sei. Auch verneinte das Gericht die mögliche Anwendung des § 254 BGB (Mitverschulden des Geschädigten), wie er von der Vorinstanz angenommen wurde.

26. Ersatzanspruch des Mieters bei unwirksamer Endrenovierungsklausel (BGH)

Das Thema Schönheitsreparatur und Endrenovierung durch den Mieter beschäftigte den Bundesgerichtshof im Mai 2009 erneut, nachdem das Gericht innerhalb der letzten 18 Monate bereits fünf Urteile zu diesem Komplex gefällt hatte (VIII ZR 224/07; VIII ZR 181/07; XII ZR 84/06; VIII ZR 210/08; VIII ZR 166/08).

In seinem jüngsten Urteil bestätigte der Bundesgerichtshof seine ständige Rechtssprechung zu Schönheitsreparaturen. Er entschied im Mai 2009, dass bei einer unwirksamen Endrenovierungsklausel der Vermieter einem Erstattungsanspruch ausgesetzt sein kann, wenn der Mieter vor dem Auszug Schönheitsreparaturen ausgeführt hat und geglaubt hatte, diese Arbeiten durchführen zu müssen (Az.: VIII ZR 302/07).

Das Gericht begründete diesen Ersatzanspruch des Mieters damit, dass eine ungerechtfertigte Bereicherung des Vermieters in Betracht kommt. Denn der Mieter hatte die Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Klausel und damit ohne Rechtsgrundlage erbracht (§ 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB).

Der Wert der rechtsgrundlos erbrachten Leistungen bemisst sich nach dem Betrag der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten. Da Mieter häufig die Arbeiten in Eigenleistung oder mit Verwandten und Freunden erledigen, muss dies bei der Wertermittlung berücksichtigt werden. Denn in der Regel sind die Kosten der Eigenleistung geringer, als die Kosten für die Renovierungsarbeiten durch einen Fachbetrieb. Deshalb ist der Wert der erbrachten Leistung von einem Gericht gemäß § 287 ZPO zu schätzen.

27. Erhebliche Wohnflächenabweichung Grund für fristlose Kündigung (BGH)

Die erhebliche Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche ist ein schwerer Mangel, der den Mieter berechtigt, den Mietvertrag fristlos zu kündigen.

Im vorliegenden Fall hatte ein Sachverständigengutachten eine Abweichung von mehr als 22% von der tatsächlichen Wohnungsgröße ermittelt. Diese Differenz überstieg bei weitem die maximal mögliche Abweichung von 10%, die der Bundesgerichtshof schon im Jahr 2004 festgelegt hatte (Az.: VIII ZR 133/03).

Das Gericht bestätigte im April 2009 seine ständige Rechtssprechung und stellte fest, dass dem klagenden Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht gewährt wurde und er daher das Recht hatte, die Mietsache fristlos zu kündigen (Az.: VIII ZR 142/08). Nach Auffassung des Gerichts waren alle Voraussetzungen gegeben, dieses Recht wahrzunehmen und aus wichtigem Grund zu kündigen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB).

Darüber hinaus hob das Gericht hervor, dass auch gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit eine fristlose Kündigung begründen können, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt.

Das Gericht räumte allerdings ein, dass das Recht zur außerordentlichen Kündigung verwirkt ist, wenn der Mieter erkennt, dass die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% von der im Mietvertrag ausgewiesenen abweicht, ohne dies zeitnah zum Anlass zu nehmen, fristlos zu kündigen.

28. Verjährungsrecht gilt nicht für Fristen bei Betriebskostenabrechung (BGH)

Im vorliegenden Fall hatte der Bundesgerichtshof darüber zu entscheiden, ob der Vermieter Betriebskosten nachfordern kann, wenn er dem Mieter innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist keine formell ordnungsgemäße Abrechnung übergeben hat. Der Mieter hatte zuvor zugesagt, Nachforderungen auf jeden Fall bezahlen zu wollen.

Der Mieter hatte im Oktober 2004 die Wohnung zum Monatsende Januar 2005 gekündigt. In dem Kündigungsschreiben wurde der Vermieter gebeten, die ausstehenden Betriebskostenabrechnungen, einschließlich der für das Jahr 2003, bis Ende März 2005 dem Mieter zuzustellen. Schon im November 2004 lag die Abrechung für das Vorjahr mit einer Nachforderung von über 600,00 € vor.

Nach Aussage des Vermieters hatte der Mieter innerhalb kurzer Zeit zweimal zugesagt, diese Nachforderung zeitnah zu begleichen. Im Februar 2005 erklärte der Mieter, die Abrechnung sei hinsichtlich des Verteilerschlüssels unverständlich und nicht nachvollziehbar, woraufhin die Hausverwaltung in einem weiteren Schreiben im März 2005 den Verteilschlüssel präzisierte.

Das Gericht stellte im April 2008 fest, dass die Betriebskostenabrechnung vom November 2004 unverständlich und damit formell nicht ordnungsmäßig ist. Die Korrekturabrechnung vom März 2005 sei jedoch verspätet erstellt worden (Az.: VIII ZR 84/07). Denn nach § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB besteht die Verpflichtung, die jährliche Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechungszeitraumes mitzuteilen. Des Weiteren ist die einjährige Abrechnungsfrist eine Ausschlussfrist.

Die Nachforderung aus der korrigierten Abrechnung war somit hinfällig, selbst wenn der Mieter zugesagt haben sollte, die Nachforderungen zu bezahlen. Denn die für das Verjährungsrecht geltende Vorschrift, wonach die Verjährung erneut beginnt, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch vor Fristablauf anerkennt, kann nicht auf die Ausschlussfrist für Betriebskostenabrechnungen angewandt werden.

29. Abrechungsfrist für Betriebskosten ist grundsätzlich einzuhalten (BGH)

In diesem Fall entschied der Bundesgerichtshof im Januar 2009, dass auch bei der Nutzung des Postweges die rechtzeitige Absendung einer Betriebskostenabrechnung im Zweifelsfall nicht genügt, die einjährige Abrechnungsfrist zu wahren. Denn rechtlich entscheidend ist, dass dem Mieter die Abrechnung innerhalb dieser Frist zugegangen sein muss. Darüber hinaus bestätigte das Gericht seine Rechtssprechung, nach der bei der Post eingeworfene Briefe kein Anscheinsbeweis für den Zugang der Postsendung sind (Az.: VIII ZR 107/08).

Der Mieter hatte den Vermieter verklagt, nach Beendigung des Mietverhältnisses das Guthaben auszuzahlen. Der Vermieter wiederum machte eine Nachforderung in der doppelten Höhe des Guthabens geltend, die sich aus der Nebenkostenabrechnung ergeben hatte und die die Lebensgefährtin des Vermieters rechtzeitig und vor Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist postalisch an den Mieter verschickt hatte. Der Mieter aber gab zu Protokoll, die Abrechnung innerhalb dieser Frist nicht erhalten zu haben.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Nachforderung des Vermieters hinfällig ist, da er die einjährige Abrechnungsfrist, die zugleich eine Ausschlussfrist ist, gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB nicht eingehalten hat. Zur Wahrung dieser Frist muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter noch innerhalb dieser Frist zugegangen sein. Die rechtzeitige Absendung der Abrechnung reicht nicht aus, was auch ausdrücklich im Regierungsentwurf zum Mietrechtsreformgesetz BT-Drs. 14/4553, S. 51, enthalten ist.

30. Räumungszwangsvollstreckung erfordert Titel gegen alle Mieter (BGH)

Im vorliegenden Fall hatte der Bundesgerichtshof darüber zu befinden, welche Anforderungen ein Räumungstitel zu erfüllen hat, um eine Räumungszwangsvollstreckung umzusetzen. Ein Gläubiger betrieb die Zwangsvollstreckung gegen mehrere Schuldner einer gewerblich genutzten Immobilie und hatte einen Räumungstitel erstritten.

Bei der anstehenden Zwangsräumung musste der Gläubiger feststellen, dass ein Dritter als Untermieter im Besitz der Mietsache war, der jedoch nicht im Räumungstitel aufgeführt war. Dieser Untermieter vertrat die Ansicht, dass damit die Zwangsvollstreckung unzulässig sei. Das Amtsgericht bestätigte diese Auffassung, das Landgericht jedoch hob die Entscheidung der Vorinstanz auf.

Der Bundesgerichtshof dagegen sah im August 2008 das Urteil als rechtsfehlerhaft an (Az.: I ZB 39/08). In seinem Urteil stellte das Gericht fest, dass die Räumungsvollstreckung nicht betrieben werden darf, wenn ein Dritter, der weder im Vollstreckungstitel noch in der beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet ist, im Besitz der Mietsache ist. Das gilt selbst dann, wenn der Verdacht besteht, dem Dritten sei der Besitz nur eingeräumt worden, um die Zwangsräumung zu vereiteln.

Dieser Entscheidung zugrunde liegt die Grundüberzeugung, dass sich staatlicher Zwang zur Durchsetzung eines Anspruchs nur gegen jemanden richten darf, der im Urteil namentlich aufgeführt ist. Nur dann könne der Gerichtsvollzieher seine Aufgabe erfüllen.

Denn der von Amts wegen tätige Gerichtvollzieher wäre völlig überfordert, wenn er sich nicht auf das vorliegende Urteil verlassen könnte, sondern bewerten soll, ob gar ein Rechtsmissbrauch oder ein Verstoß gegen die Grundsätze von Treu und Glauben vorliegen. Demnach ist demjenigen, der einen Räumungstitel erworben hat, zuzumuten, die Miet- oder Besitzverhältnisse im Vorfeld genau zu prüfen.

31. Aufklärungspflicht des Verkäufers bei Asbestverseuchung (BGH)

In diesem Fall hatte der klagende Käufer eines Hauses vom Verkäufer Schadensersatz in Höhe der Asbestsanierungskosten verlangt. Der Verkäufer des Wohngebäudes hatte den Käufer nicht darüber unterrichtet, dass in der Außenfassade des 1980 errichteten Hauses Asbestzementtafeln verarbeitet worden waren.

Zuvor war bereits ein anderer Kaufinteressent wegen der Asbestverkleidung von seinen Kaufabsichten abgerückt. Das Oberlandesgericht hatte festgestellt, dass die Asbestverkleidung kein Mangel sei, der Gegenstand einer Offenbarungspflicht hätte sein müssen.

Der Bundesgerichtshof revidierte dieses Urteil im März 2009 und entschied, dass Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren und die später als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, einen offenbarungspflichtigen Sachmangel begründen können (Az.: V ZR 30/08).

Das sei besonders dann anzunehmen, wenn Materialen Stoffe enthalten, die schon in geringen Dosierungen karzinogen, also krebserregend wirken und die ernsthafte Gefahr besteht, dass die Stoffe bei üblicher Nutzung, Umgestaltung oder Renovierung austreten.

So läge eine erhebliche Einschränkung der Nutzung vor, wenn übliche Umgestaltungs-, Renovierungs- und Umbaumaßnahmen nicht ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorgenommen werden könnten. Das gelte jedenfalls für solche Arbeiten, die in der Regel auch von Laien wahrgenommen werden können.

32. Mieterpflicht nichtig, Türen, Fenster, Loggia außen zu streichen (BGH)

Der Bundesgerichtshof entschied im Februar 2009, dass eine Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, auch Türen, Fenster und die Loggia von außen zu streichen (Az.: VIII ZR 210/08). Diese Klausel war in einem Formularmietvertrag eingearbeitet worden, und der Vermieter verlangte von dem beklagten Mieter Schadensersatz von mehr als Euro 8.600,00 netto wegen unterlassener Schönheitsreparaturen.

Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen, das Landgericht jedoch den Schadensersatzanspruch von mehr als Euro 6.900,00 bejaht. Der Bundesgerichtshof schließlich hob das Urteil der Vorinstanz auf und wies zugleich die Berufung des klagenden Vermieters gegen das erstinstanzliche Urteil ab.

Das Gericht führte aus, dass der Mieter unangemessen benachteiligt wäre, fielen die Arbeiten zum Außenanstrich der Fenster, Türen und zur Loggia unter die Rubrik Schönheitsreparaturen. Dies könne nur für den Innenanstrich gelten. Da die Verpflichtung des Mieters zum Außenanstrich entgegen der Ansicht des Landgerichts unwirksam ist, ist die die gesamte Klausel über die Verpflichtung und Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter unwirksam.

33. Schönheitsreparaturen in Gewerberäumen nicht zwingend (BGH)

Nachdem der für Wohnraum zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes im vergangenen Jahr mehrere Urteile zu Schönheitsreparaturklauseln gefällt und starre Fristen untersagt hatte (Az.: VIII ZR 224/07; VIII ZR 181/07), gelten nun auch für gewerbliche genutzte Mietsachen vergleichbare Regeln. Denn der XII. Zivilsenat, der für das gewerbliche Mietrecht zuständig ist, schloss sich im Oktober 2008 der für das Wohnmietrecht entwickelten Rechtssprechung an.

Demnach ist die formularmäßige Übertragung von Schönheitsreparaturen auch im Gewerberaummietrecht unwirksam, wenn der Mieter verpflichtet wäre, die Reparaturen in starren Fristen und unabhängig vom Erhaltungszustand der Mietsache durchzuführen (Az.: XII ZR 84/06).

Im vorliegenden Fall hatte sich der beklagte Mieter eines Ladenlokals, in der er eine Änderungsschneiderei betrieb, geweigert, die im Formularmietvertrag vereinbarten umfangreichen und an starre Fristen geknüpften Schönheitsreparaturen durchzuführen. Wenngleich solche Vereinbarungen durchaus zulässig sind und sich an den §§ 305 ff. BGB messen lassen müssen, ist die Formularklausel dennoch unwirksam, wenn sie den Mieter entgegen dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

Das ist im Zweifel anzunehmen, wenn die Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren ist (vergl. § 307 Abs. 2 Nr.1 BGB). Diese Regelung besagt, dass normalerweise der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Denn er ist verpflichtet, die Mietsache während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.

Das Gericht betonte, dass der Mieter benachteiligt wird, wäre ihm der Einwand genommen, dass möglicherweise überhaupt kein Renovierungsbedarf besteht. Denn auch der Vermieter würde nur im wirklichen Bedarfsfall renovieren und nicht nach vorgegebenen Fristen.

34. Abbruch und Neubau eines Hauses Grund zur Mietkündigung (BGH)

In diesem Fall hatte der Bundgerichtshof darüber zu entscheiden, unter welchen Bedingungen die Kündigung von Mietverhältnissen zur wirtschaftlichen Verwertung von Wohnraum zulässig ist.

Im Zentrum der Beurteilung lag der § 573 BGB, der u.a. besagt, dass der Vermieter nur kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein Kündigungsgrund kann auch vorliegen, wenn der Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Das Gericht entschied im Januar 2009 zugunsten des Vermieters und bestätigte dessen Kündigungsrecht (Az.: VIII ZR 7/08). Denn bei der Beurteilung, ob erhebliche Nachteile anzunehmen sind, ist eine Abwägung zwischen dem Interesse der Mieter, die Mietverhältnisse aufrechtzuerhalten, und dem Verwertungsinteresse des Vermieters vorzunehmen. In diesem Fall wären die Nachteile für den Vermieter gravierend gewesen, denn er hätte nur eine Minimalsanierung durchführen können, obwohl eine kostspielige umfassende Sanierung notwendig gewesen wäre.

Die kostengünstigere Variante eines Abrisses und Neubaus mit mehreren Eigentumswohnungen, die dann veräußert werden sollten, war nach Ansicht des Gerichtes demnach gerechtfertigt. Denn erstens lag die baurechtliche und denkmalsschutzrechtliche Genehmigung vor und zweitens hätte der Vermieter unzumutbare Nachteile erleiden müssen, nur wegen der bestehenden Mietverhältnisse unter hohen Kosten ein sanierungsbedürftiges Haus entgegen jeglichem Sachverstand erhalten zu müssen.

35. Kartellbehörde darf Gaspreise kontrollieren (BGH)

Für die Endverbraucher des Energieträgers Gas hat die Entscheidung des Bundesgerichtshofes im Dezember 2008 weitreichende Bedeutung. Denn sie besagt im Kern, dass die Preisgestaltung der Gasversorger kartellrechtlicher Missbrauchskontrolle unterliegt (Az.: KVR 2/08). Der für kartellrechtliche Fragen zuständige Kartellsenat des Bundesgerichtshofes stellte nämlich fest, dass ein örtlicher Erdgasversorger in seinem angestammten Versorgungsgebiet eine marktbeherrschende Stellung innehat und die Kartellbehörden die Endverbraucherpreise mit gestalten können, um jeglichen Missbrauch von vornherein zu unterbinden.

Im vorliegenden Fall hatte ein niedersächsisches Gasversorgungsunternehmen seit dem Jahr 2005 die Gaspreise für die Endverbraucher mehrfach erhöht. Zahlreiche Beschwerden der Verbraucher veranlassten die Landeskartellbehörde, die Gaspreise zu überprüfen. Nach Ansicht der Behörde hatte der Versorger die Jahresgesamtpreise missbräuchlich erhöht und verpflichtete ihn, den Kunden den überzahlten Betrag mit der Jahresabrechnung 2006 zurückzuerstatten. Je nach Abnahmenenge handelte es sich um Beträge zwischen 0,3 und 0,5 Cent pro Kilowattstunde.

Das Oberlandesgericht Celle hatte dem Versorger keine marktbeherrschende Stellung in der Region unterstellt und die Verfügung der Landesbehörde aufgehoben. Dem widersprach jedoch der Kartellsenat des Bundesgerichtshofes und verwies darauf, dass der Endverbraucher in der Region seine Heizung nicht ohne weiteres von Gas auf einen anderen Energieträger umstellen könne. Die Vorinstanz hat nun unter den Bedingungen einer marktbeherrschenden Stellung zu prüfen, ob der Versorger diese Stellung für die Preisgestaltung tatsächlich missbraucht hat.

36. Preisanpassungsklausel im Gasversorgungs-Sondervertrag unwirksam (BGH)

Im Dezember 2008 hat der Bundesgerichtshof eine Preisanpassungsklausel in einem Gasversorgungs-Sondervertrag bei einem Versorger in NRW für unwirksam erklärt (Az.: VIII ZR 274/06). Im Gegensatz zum Tarifkunden, der sich an einen allgemein festgelegten Tarif halten muss, besteht für einen Kunden auch die Möglichkeit, mittels eines Sondervertrages günstigere Preise durchzusetzen.

Nach Ansicht des Gerichts würde in einem solchen Fall eine Preisanpassungsklausel, die nicht hinreichend klar und verständlich formuliert ist, den Kunden aber unangemessen benachteiligen. Zwar regelt diese Klausel die Voraussetzung für eine Preisänderung, doch sagt sie nichts darüber aus, wie sich die Gaspreise ändern sollen, wenn die Voraussetzungen dafür vorlägen.

Unklar ist vor allem, ob die Änderung in einem bestimmten Verhältnis zur Änderung der allgemeinen Tarifpreise erfolgen und in welchem Verhältnis dies gegebenenfalls erfolgen soll. Die Bestimmung sei nach Auffassung des Gerichts sogar objektiv mehrdeutig, denn es ergeben sich zumindest drei Auslegungsmöglichkeiten: nominale Übertragung der Tarifpreisänderung, prozentuale Übertragung der Tarifpreisänderung oder ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht ohne feste rechnerische Bindung an die Tarifpreisänderung.

In einem ähnlich gelagerten Fall hatte der Bundesgerichthof bereits im April 2008 eine Preiserhöhungsklausel in Erdgas-Sonderverträgen eines Versorgers in Sachsen für unwirksam erklärt (Az.:KZR 2/07). Die Klausel stelle eine den Geboten von Treu und Glauben widersprechende unangemessene Benachteiligung der Gaskunden dar. Schließlich verweigerte das Gericht dem Versorger auch ein Preisanpassungsrecht. Denn bei einer zweijährigen Vertragslaufzeit mit einer anschließenden dreimonatigen Kündigungsfrist beider Seiten, sei es zumutbar, den Gaspreis innerhalb der Vertragslaufzeit nicht zu erhöhen.

37. Betriebskostenabrechnung bei mehrfach wechselnden Nutzflächen (BGH)

Im Mai 2008 fällte der Bundesgerichtshof ein durchaus umstrittenes Urteil zur Rechtmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung (Az.: VIII ZR 261/07). Er hob die Entscheidung des Landgerichts auf und gab dem klagenden Vermieter im Prinzip Recht. Dennoch verwies das höchste Zivilgericht den Fall zur Prüfung einzelner Details an das Landgericht zurück. Mit der Klage verlangte der Vermieter vom Mieter eine Nachzahlung von Betriebskosten aufgrund von Nebenkostenabrechnungen für die Abrechungszeiträume 1998/99 bis 2000 und 2002 bis 2004.

Doch wechselten die Flächenangaben des Wohnungsgebäudes von Jahr zu Jahr, obwohl diese Angaben als Berechnungsgrundlage für die Heizungs- und Warmwasserkosten dienen. So differierten die Flächenangaben von Jahr zu Jahr um 10 qm bis 200 qm. Darüber hinaus gab es auch erhebliche Unterschiede bezüglich der Angaben in den einzelnen Jahresabrechnungen über den separat abgerechneten Heizölverbrauch einer in dem Gebäudekomplex betriebenen Wäscherei.

Das Landgericht hatte entschieden, dass die Nachforderungen des klagenden Vermieters wegen der formell nicht ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung hinfällig seien. Denn die vorgelegten Abrechnungen seien aufgrund der jeweils unterschiedlichen Berechnungsgrundlagen ohne nähere Erläuterungen nicht mehr nachvollziehbar.

Dieser Sichtweise folgte der Bundesgerichtshof jedoch nicht, sondern stellte fest, dass die Betriebskostenabrechnungen formell ordnungsmäßig sind. Den formellen Anforderungen ist genüge getan, wenn die Betriebskosten innerhalb der gesetzlich festgelegten Frist aus sich heraus verständlich abgerechnet werden. Ein Abgleich mit anderen Abrechnungszeiträumen ist in der Regel nicht vorgesehen, so dass der Vermieter dazu auch keine Erläuterungen abgeben muss.

Dennoch räumte das Gericht ein, dass auffällige Abweichungen und Schwankungen gegenüber Werten anderer Abrechnungszeiträume in besonderer Weise Anlass geben könnten, die inhaltliche Richtigkeit der betreffenden Abrechnungsposten zu überprüfen. Damit muss sich nun die Vorinstanz auseinandersetzen.

38. Vermieter nicht zur Generalinspektion der Elektrik verpflichtet (BGH)

Der Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, ob ein Vermieter von Wohnraum verpflichtet ist, im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Mietwohnungen durchzuführen.

Ein klagender Mieter hatte behauptet, ein technischer Defekt mit Kurzschluss hätte in der Nachbarwohnung einen Brand entfacht und ihm einen Sachschaden von Euro 2.630,00 zugefügt. Das Gericht wies die Klage ab und stellte klar, dass der Vermieter keineswegs verpflichtet ist, die Elektrik ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel von einem Fachmann regelmäßig überprüfen zu lassen (Az.: VIII ZR 321/07).

Der Vermieter ist lediglich verpflichtet, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten, und diese Pflicht erstreckt sich grundsätzlich auf alle Teile des Hauses. Bekannt gewordene Mängel, die eine Gefahr für die Mietobjekte darstellen könnten, müssen vom Vermieter jedoch unverzüglich behoben werden.

Das bedeutet aber nicht die Pflicht zu einer regelmäßigen Generalinspektion. Im Einzelfall, so das Gericht, können zwar besondere Umstände wie ungewöhnliche und wiederholte Störungen Anlass geben, die Elektroanlage umfassend zu inspizieren. Solche Ausnahmen seien aber nicht geeignet, daraus eine allgemeine Pflicht abzuleiten.

39. Wasserzähler bei Verbrauchskosten nicht immer entscheidend (BGH)

In einer Wohnanlage waren mit einer Ausnahme alle Wohnungen im Gebäude mit einem Wasserzähler ausgestattet. Der Vermieter rechnete deshalb die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung für alle Mietparteien nach dem Anteil der Wohnfläche ab.

Dagegen wehrte sich der Mieter, dessen Wohnung über einen Wasserzähler verfügte, der den Verbrauch präzise angab. Denn verglichen mit der Verbrauchangabe des Zählers, fiel die Rechnung für den beklagten Mieter gemäß Wohnfläche erheblich höher aus. Darüber hinaus machte der Mieter geltend, dass der Vermieter sogar verpflichtet sei, die Wasserkosten nach Verbrauch abzurechnen.

Dieser Meinung waren auch die Vorinstanzen gewesen, der sich der Bundesgerichtshof jedoch nicht anschloss. In seinem Urteil vom März 2008 entschied das Gericht, dass der klagende Vermieter durchaus berechtigt sei, die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter umzulegen (Az.: VIII ZR 188/07).

Denn dieser Abrechnungsmaßstab besteht grundsätzlich, solange nicht alle Wohnungen mit einem Wasserzähler ausgerüstet sind. Des Weiteren haben die Parteien auch nichts anderes vereinbart. Und es reicht nach Auffassung des Gerichtes auch nicht aus, bloße Zweifel an der Billigkeit der Wohnfläche als Umlagemaßstab zu äußern, um eine Änderung des gesetzlichen Umlageschlüssels zu rechtfertigen. Dies kann nur geschehen, wenn eine krasse Unbilligkeit (Ungerechtigkeit) vorliegt, was im vorliegenden Fall aber nicht zutrifft.

40. Modernisierung durch Käufer vor Grundbucheintrag möglich

Der Bundesgerichtshof entschied im Februar 2008, dass der Käufer von Wohnraum bereits vor der Eintragung des Kaufs im Grundbuch berechtigt ist, Modernisierungsmaßnahmen in den Mietwohnungen durchzuführen. Dazu bedarf es jedoch einer entsprechenden Vollmacht, die der Verkäufer dem Käufer beim Kauf erteilt hat (Az.: VIII ZR 105/07).

In dem vorliegenden Fall hatte der Vermieter seine Immobilie verkauft und den Käufer schriftlich ermächtigt, bereits vor der Eintragung des Kaufes im Grundbuch sämtliche Rechtsverhältnisse im eigenen Namen abgeben zu können. Dazu zählten u.a. Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, sowie Rechtsstreitigkeiten zu führen. Der neue Eigentümer kündigte den Mietern derartige Maßnahmen an, die diese jedoch mit der Begründung verweigerten, dass der neue Eigentümer nicht der Vermieter sei, denn der Kauf sei noch nicht im Grundbuch eingetragen.

Das Gericht folgte nicht der Argumentation der Mieter, denn das Bürgerliche Gesetzbuch legt den Vermieter nicht darauf fest, das Recht zur Modernisierung der von ihm vermieteten Wohnung stets selbst wahrzunehmen. Vielmehr kann er auch einen Dritten dazu ermächtigen, dieses Recht im eigenen Namen auszuüben.

Das heißt für den vorliegenden Fall, dass ein Käufer, der ein berechtigtes Interesse zum Umbau der Mietsache hat, das dem Vermieter zustehende Recht zur Modernisierung mit dessen Zustimmung im eigenen Namen ausüben kann. In diesem Sinne sind die beklagten Mieter verpflichtet, die Umbaumaßnahmen zu dulden.

41. Mieter muss berechtigte Rückbaumaßnahmen dulden (BGH)

In einer Wohnanlage hatte ein Wohnungseigentümer eigenmächtig erhebliche Veränderungen durchgeführt, ohne die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeholt zu haben. So hatte er seinen Balkon zum Wintergarten ausgebaut und Fenster durch einen Balkon ersetzt.

Die Wohnung wurde vermietet, und der Eigentümer in der Zwischenzeit von einem Mitglied der Eigentümergemeinschaft verklagt, die baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum rückgängig zu machen. Das rechtskräftige Urteil verpflichtet den Wohnungseigentümer, den ursprünglichen Zustand seines Sondereigentums wiederherzustellen. Daraufhin plante er, diese Rückbaumaßnahme im Wege der sogenannten Ersatzvornahme durchzuführen und verlangte die Duldung der Maßnahme, die der Mieter jedoch verweigerte.

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Urteile der Vorinstanzen und entschied im Dezember 2006, dass der Mieter verpflichtet ist, die Rückbaumaßnahme zu dulden (Az.: V ZR 112/06). Das Gericht bezeichnete den Mieter als Zustandsstörer, da die Beseitigung einer unrechtmäßigen baulichen Veränderung der Wohnung allein vom Mieter abhängt. Denn dessen Verweigerung, die Rückbaumaßnahme zu dulden, würde im Enddefekt dazu führen, dass ein Eigentümer einen eigenmächtig geschaffenen baulichen Zustand seiner Wohnung durch Vermietung auf unbegrenzte Zeit aufrechterhalten könnte.

In diesem Sinne kritisierte der Bundesgerichthof auch die Auffassung des Oberlandesgerichtes München, das 2003 in einem ähnlichen Fall diesen zentralen Aspekt nicht berücksichtigt hatte und hob hervor, dass der Vermieter dem Mieter nicht mehr an Rechten übertragen könne, als er selber habe.

42. Duldungspflicht bei zumutbarer Modernisierungsmaßnahme

Der Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, ob der Anschluss einer Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz eine Modernisierungsmaßnahme darstellt, die der Mieter dulden muss. Im Prinzip bejahte das Gericht im September 2008 die Duldungspflicht (Az.: VIII ZR 275/07) und bestätigte das Urteil der Vorinstanz. Denn diese Maßnahme führt nach derzeitigem Erkenntnisstand im Gegensatz zur vorhandenen Gasetagenheizung zu einer merklichen Ersparnis an Primärenergie.

Das Gericht betonte jedoch, dass der Mieter gegenüber solchen Maßnahmen nicht schutzlos gestellt ist. Er braucht sie nicht zu dulden, wenn sie für ihn, seine Familie oder einen anderen Hauhaltsangehörigen eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. So werden die Belange des Mieters in diesem Kontext aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung gewahrt. Dazu zählt besonders das Interesse des Mieters, vor einer unzumutbaren Miet- oder Betriebskostenerhöhung geschützt zu werden.

Im vorliegenden Fall kann aber keinesfalls von einer unzumutbaren Härte des beklagten Mieters die Rede sein, auch nicht unter finanziellen Gesichtspunkten. Denn die Klageseite hatte bereits im Berufungsverfahren auf eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung verzichtet. Das heißt aber nicht, dass dieser Verzicht für das Urteil ausschlaggebend gewesen ist. Denn eine zu erwartende Mieterhöhung ist generell nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.

43. Hinweis auf Mietspiegel bei Miterhöhung ausreichend (BGH)

Der klagende Vermieter einer Wohnung in Berlin hatte vom Mieter verlangt, der Erhöhung der Bruttokaltmiete um monatlich 73 Euro zuzustimmen. Der Vermieter verwies auf den öffentlich bekannt gemachten Mietspiegel und betonte, dass die Miete nach der Erhöhung die ortsübliche Miete für vergleichbaren nicht preisgebundenen Wohnraum nicht überschreiten würde.

Der Vermieter verzichtete auf die Nennung der genauen Summen im Mietspiegel und beschränkte sich in seiner Begründung auf das Mietspiegelfeld, dem die Wohnung zuzuordnen war. Demnach lag der verlangte Mietzins innerhalb der Mietzinsspanne des maßgeblichen Mietzinsfeldes.

Der Bundesgerichtshof hob im Dezember 2007 die Entscheidungen der Vorinstanzen auf, die das Mieterhöhungsverlangen als formell unwirksam angesehen hatten. Nach deren Auffassung reichte es nicht aus, nur das Mietspiegelfeld anzugeben. Vielmehr hätte die Mietspanne ausdrückliche genannt werden müssen.

Dem widersprach der Bundesgerichthof (Az.: VIII ZR 11/07), der entschied, dass das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden ist. Der Kläger ist vielmehr seiner Pflicht nachgekommen, das zutreffende Raster aus Buchstaben und Zahlen des Mietspiegelfeldes anzugeben, aus denen sich die Mietzinsspanne exakt ablesen lässt.

Da das Mietspiegelfeld im Amtsblatt veröffentlicht und damit allgemein zugänglich ist, besteht demnach kein Grund, den Vermieter zu verpflichten, für das Mieterhöhungsverlangen weitere Angaben zu machen.

44. Abmahnungen sind im Mietvertragsrecht irrelevant (BGH)

Im vorliegenden Fall hatten sich Hausbewohner mehrfach über einen Mieter wegen häufiger Ruhestörung beschwert. Der Vermieter mahnte den Mieter daraufhin ab und drohte ihm im Falle einer erneuten Beschwerde mit der fristlosen Kündigung des Mietvertrages. Daraufhin verklagte der Mieter seinen Vermieter und beantragte dabei, die Abmahnung zu "beseitigen", hilfsweise sie zu unterlassen und hilfsweise die Unrechtmäßigkeit der Abmahnung festzustellen.

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Urteile der Vorinstanzen, die die Klage als unzulässig abgewiesen hatten. In seine Entscheidung vom Februar 2008 stellte das Gericht fest, dass der klagende Mieter keinen berechtigten Klageanspruch hat, wobei unerheblich ist, ob die Abmahnung gerechtfertigt ist oder nicht (Az.: VIII ZR 139/07). Denn der Klageanspruch lässt sich weder aus dem Mietvertragsrecht, noch aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch herleiten. Und das Arbeitsrecht, in dem Abmahnungen eine zentrale Rolle spielen, lässt sich nicht auf das Mietvertragsrecht übertragen.

Des Weiteren verletzt eine unberechtigte Abmahnung den Mieter nicht in seinen Rechten, und die Wirkungen einer Abmahnung erschöpfen sich darin, den Adressaten ein beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen und nicht mehr. Denn in einem potentiellen späteren Rechtsstreit würde die Abmahnung keine Rolle spielen, und der Vermieter hätte demnach auch keinen Beweisvorsprung. Vielmehr müsste der Vermieter dann den vollen Beweis für das Fehlverhalten des Mieters erbringen.

Auch die hilfsweise erhobene Feststellungsklage ist unzulässig, weil eine solche Klage nur die Feststellung eines Rechtsverhältnisses zum Gegenstand haben kann. Dem Kläger ging es aber nicht darum, die mietvertragliche Zulässigkeit eines bestimmten Gebrauchs der Mietsache oder dessen Grenzen klären zu lassen. Vielmehr wollte er lediglich geklärt wissen, ob er die ihm angelastete Vertragsverletzung begangen hat oder nicht. Nach Auffassung des Gerichts kann dies jedoch nicht Gegenstand einer Feststellungsklage sein.

45. Verjährungsfrist beginnt mit Grundbucheintrag

In diesem Fall hatte der klagende Mieter vom Vermieter verlangt, Kosten für bestimmte mietvertraglich vereinbarte Aufwendungen zu erstatten. Der beklagte Vermieter lehnte dieses Ansinnen mit dem Hinweis ab, dass er das Hausgrundstück verkauft habe und die Ansprüche verjährt seien.

In der Tat verjähren geltend gemachte Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses, und im vorliegenden Fall klagte der Mieter erst fast ein Jahr nach dem Verkauf des Hauses vor dem Amts- und dem Landgericht, allerdings erfolglos.

Der Bundesgerichtshof hob im Mai 2008 die Urteile auf und stellte abschließend fest, dass die 6-monatige Verjährungsfrist beim Verkauf einer Mietsache erst beginnt, wenn der Mieter erfahren hat, dass die Immobilie zugunsten des Erwerbers im Grundbuch eingetragen ist (Az.: VIII ZR 133/07).

Es würde also für den Verjährungsbeginn nicht genügen, dass der Mieter ganz allgemein Kenntnis vom Verkauf des Objektes hat. Da sich die Eintragung ins Grundbuch aus unterschiedlichsten Gründen verzögern kann, darf dies den Ansprüchen des Mieters nicht zum Nachteil gereichen. Vielmehr diene das Datum des Grundbucheintrags dazu, eventuelle Ansprüche des Mieters abzusichern.

Denn erst mit dem Eintrag sei die Übertragung der Immobilie vollends abgeschlossen, und die Verjährungsfrist von sechs Monaten könne nun beginnen, Ansprüche geltend zu machen.

46. Kein Mietzuschlag bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel (BGH)

Der Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, ob ein Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhung einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, wenn eine Vertragsklausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam ist.

Wie Zwangsversteigerung Aktuell bereits im Juli 2008 darstellte, hatte das Gericht derartige Klauseln wie z.B. die Farbklausel für unwirksam erklärt, in denen der Mieter nach einem starren Fristenplan zur Renovierung verpflichtet ist, ganz gleich, in welchem Zustand sich der Wohnraum befindet (Az.: VIII ZR 224/07).

Angesichts dieser Rechtssprechung, versuchte der Vermieter im vorliegenden Fall, die Miete um einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete von 0,71 € je m² zu erhöhen. Dieser Betrag wird bei der Kostenmiete im öffentlich geförderten Wohnungsbau angesetzt, wenn der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt. Der beklagte Mieter aber weigerte sich, der Mieterhöhung zuzustimmen. Zuvor war der Vermieter gescheitert, den Mieter zu einer Ergänzungsvereinbarung zu bewegen, in der die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen anderweitig geregelt werden sollte.

Das Amtsgericht hatte der Erhöhung um 0,71 € je m² als angemessen zugestimmt, das Landgericht diesen Betrag jedoch auf 0,20 € je m² reduziert, woraufhin beide Seiten in die Revision gingen.

Der Bundesgerichtshof hat dann im Juli 2008 letztinstanzlich die Revision des klagenden Vermieters zurückgewiesen und klargestellt, dass der Vermieter kein Recht hat, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält (Az.: VIII ZR 181/07). Vielmehr habe nach der gesetzlichen Regel (§535 Abs. 1 Satz 2 BGB) der Vermieter die Last der Schönheitsreparatur und Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen.

47. BGH stärkt Vermieter bei Eigenbedarfskündigungen

Im vorliegenden Fall kündigte der Vermieter wegen Eigenbedarfs eine vermietete Wohnung. Er konnte aber dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist keine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage zur Verfügung stehende Wohnung zur Anmietung anbieten. Erst nach Ablauf der Kündigungsfrist wäre eine alternative Wohnung frei geworden, was den Beklagten veranlasst hatte, sich der Räumung wegen Eigenbedarfs zu widersetzen.

Das Gericht entschied im Juni 2008 jedoch zu Gunsten des Vermieters (Az.: VIII ZR 292/07) und setzte damit seine Rechtsauffassung aus den beiden Urteilen des Jahres 2003 fort (Az.: VIII ZR 311/02 und VIII ZR 276/02). Darin heißt es, dass grundsätzlich eine Anbietpflicht besteht und dass eine unter Verstoß gegen diese Verpflichtung ausgesprochene Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam sei.

Das Gericht hob aber auch hervor, dass diese Pflicht nur bestehe, wenn sich die andere Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befände und bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung stünde. Anderenfalls würde nämlich derjenige Mieter privilegiert, der nach Ablauf der Kündigungsfrist die Wohnung nicht freigibt und möglicherweise einen Rechtsstreit beginnt in der Hoffnung, dass im Laufe des Verfahrens eine Wohnung im selben Haus frei werde. Damit wäre der Vermieter in seinem Eigentumsrecht nach Artikel 14 des Grundgesetzes unverhältnismäßig eingeschränkt.

48. "Farbwahlklausel" im Wohnraummietvertrag unwirksam

In diesem Fall hatte der Bundesgerichtshof über die Klage eines Mieters zu entscheiden, der eine Klausel im Mietvertrag für unwirksam hält, in der es heißt: "Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen."

Der Kläger hat beantragt festzustellen, dass dem Vermieter kein vertraglicher Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen zusteht. Das Gericht folgte der Argumentation des Klägers und entschied im Juni 2008, dass die hier verwendete "Farbwahlklausel" den Mieter unangemessen benachteiligt und seine Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam sei (Az.: VIII ZR 224/07).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichthofes ist die Forderung nach Schönheitsreparaturen unwirksam, wenn sie dem Mieter eine Renovierungspflicht nach einem starren Fristenplan ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung auferlegen. Die in diesem Verfahren beanstandete Klausel schreibt dem Mieter nicht erst für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung, sondern bereits während der Mietzeit vor, für die Schönheitsreparaturen helle, deckende und neutrale Farben zu verwenden.

Dem Vermieter sei zwar ein berechtigtes Interesse nicht abzusprechen, am Ende des Mietverhältnisses die Wohnung in einer neutralen Farbgebung zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert würde. Das heißt allerdings nicht, dass ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, den Mieter bereits während der Mietzeit zu zwingen, auf eine eigene Farbgestaltung zu verzichten, sei sie farbig oder nicht deckend.

49. Kleintierhaltung in Mietwohnungen in der Regel zulässig (BGH)

Viele Menschen halten Kleintiere in der Wohnung. Dazu zählen Vögel, Zierfische, Meerschweinchen, Hunde und Katzen. Im vorliegenden Fall besagte der Mietvertrag, dass jede Tierhaltung, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, der Zustimmung des Vermieters bedarf. Der Mieter bat seinen Vermieter um die Zustimmung, zwei Katzen der Rasse "Britisch Kurzhaar" halten zu dürfen, was dieser jedoch ablehnte. Der Mieter klagte auf Zustimmung, und das Amtsgericht urteilte zugunsten des Klägers. Das Landgericht hob das Urteil jedoch auf, ließ aber Revision beim Bundesgerichtshof zu.

Das Gericht entschied im November 2007, dass die Mietvertragsklausel bezüglich der Zustimmungspflicht unwirksam sei, da sie den klagenden Mieter unangemessen benachteiligt (Az.: VIII ZR 340/06). Das Gericht bezog sich dabei auf die Ausnahmeregelung für Zierfische und Ziervögel, die jedoch nicht für andere Kleintiere gelten sollte, von denen in der Regel keine Störungen ausgehen. Fehlt es aber an einer wirksamen Regelung im Mietvertrag, hängt die Zulässigkeit der Tierhaltung davon ab, ob sie zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung gehört.

Um diese Frage rechtlich bindend beantworten zu können, sind die Interessen des Vermieters, des Mieters und weiterer Betroffenen umfassend abzuwägen. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen. Denn die Umstände, die zu berücksichtigen sind, seien so individuell und vielgestaltig, dass sich jede schematische Lösung verbieten würde.

Da es im vorliegenden Streitfall an den erforderlichen Tatsachen und der gebotenen umfassenden Interessenabwägung fehlte, hob der Bundesgerichtshof das Urteil des Landgerichtes auf und verwies den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an die Vorinstanz zurück.

50. Bei Kabelanschluss in der Regel kein Anspruch auf Satellitenschüssel (BGH)

Immer wieder versuchen Mieter, besonders mit Migrationshintergrund, eine Satellitenschüssel anzubringen, obwohl ein Kabelanschluss für den Empfang von Radio- und Fernsehprogramme vorhanden ist. Der Bundesgerichtshof ist diesbezüglich seit Jahren regelmäßig gefordert, Urteile zu diesem Bereich zu fällen.

Zwangsversteigerung Aktuell hat Ihnen in den zurückliegenden Jahren mehrere Grundsatzurteile zu diesem Thema vorgestellt(Az.: VIII ZR 207/04; VIII ZR 253/04; VIII 260/06). Auch im vorliegenden Fall musste das Gericht zwischen zwei im Grundgesetz niedergelegten Rechten abwägen: dem Grundrecht auf ungehinderten Zugang zu allgemein zugänglichen Informationen (Art. 5 GG) und dem Eigentumsrecht (Art. 14 GG).

Der Kläger, ein russischer Staatsangehöriger, ist Mieter und verlangte vom Vermieter, eine Satellitenschüssel anbringen zu dürfen, um private und staatliche russische Programme empfangen zu können. Der Vermieter verwies jedoch darauf hin, dass der Mieter auf eigene Kosten einen Decoder installieren könnte, der über "Gigi-KABEL RUS" den Empfang fünf russischer Programme im bestehenden Kabelnetz sicherstellen würde.

Das Gericht wies die Klage des Mieters im März 2005 ab, betonte aber, dass das besondere Informationsinteresse dauerhaft in Deutschland lebender Ausländer bei jeder Entscheidung zu beachten sei (Az.: VIII ZR 118/04). In diesem Fall aber sei dieser Informationsanspruch erfüllt worden, denn es sei dem Kläger zumutbar, den dazu notwendigen Decoder käuflich zu erwerben, um mehrere Programme in russischer Sprache empfangen zu können. Damit räumte das Gericht dem Eigentumsrecht des beklagten Vermieters und seinem Interesse, das Gesamtbild der Gebäudefassade nicht durch eine Satellitenschüssel zu beeinträchtigen, den Vorrang ein.

51. Zwangsverwalter und Zwangsversteigerung (BGH)

Im diesem Fall urteilte der BGH, dass ein Zwangsverwalter einer Immobilie nicht berechtigt ist, etwaige Überschüsse an Nebenkostenvorauszahlen zugunsten des Gläubigers der Masse zuzuschlagen. Vielmehr sei er verpflichtet, diese Überschüsse an den Ersteher zu übergeben, der die Immobilie auf einer Zwangsversteigerung erworben hatte, auch wenn die Zwangsverwaltung noch über den Tag der Ersteigerung hinaus besteht. Denn dem neuen Eigentümer obliegt in der Regel die Abrechung der Nebenkostenvorauszahlungen und Rückzahlung etwaiger Überschusse (Az.: IX ZR 156/06).

Das Gericht betonte, dass vom Zeitpunkt des Zuschlages zugunsten des Erstehers bis zur rechtlich bindenden Aufhebung der Zwangsverwaltung zwischen dem Verwalter und dem Ersteher eine Sonderrechtsbeziehung mit treuhänderischem Charakter besteht. Das heißt, dass der Verwalter nicht verbrauchte Nebenkostenvorauszahlungen zurückhalten und diese Vorauszahlungen nach Aufhebung der Zwangsverwaltung an den Ersteher übergeben muss.

Der Verwalter hätte bei sorgfältiger rechtlicher Prüfung sogar erkennen müssen, dass die überhöhten Nebenkostenvorauszahlungen nicht für die Durchführung des Zwangsverwaltungsverfahrens verbraucht, insbesondere nicht an die Gläubigerin hätten ausgezahlt werden dürfen.

52. Suizidgefährdung beeinflusst Zwangsversteigerungsverfahren (BGH)

In den vergangenen Jahren hat der Bundesgerichtshof (BGH) mehrere Urteile gefällt, in denen bei konkreter Selbstmordgefahr des Schuldners im Extremfall die Zwangsversteigerung ausgesetzt werden kann (Zwangsversteigerung Aktuell stellte zu diesem juristisch und verfassungsrechtlich schwierigen Thema bereits im September 2006 drei Urteile vor: Az.: I ZB 10/05; V ZB 24/05; V ZB 99/05).

Im Dezember 2007 fällte der BGH erneut ein Urteil zu diesem schwierigen Themenkomplex (Az.: V ZB 67/07) und bestätigte das Urteil der Vorinstanz. Im Kern setzte der BGH seine frühere Linie fort, die dem Gläubiger im Falle einer anerkannten Suizidgefährdung des Schuldners gewisse Lasten zumutet.

Im vorliegenden Fall hatte das Landgericht einen Entscheid des Vollstreckungsgerichtes, das Zwangsversteigerungsverfahren trotz Selbstmordgefährdung fortzusetzen, ausgesetzt. Das Landgericht hatte das Verfahren für einen Zeitraum von zwei Jahren bis Ende April 2009 mit der Auflage eingestellt, dass die Schuldnerin sich regelmäßig ambulant psychiatrisch und psychotherapeutisch behandeln lässt und das Gericht regelmäßig über diese Maßnahmen informieren muss.

Das Gericht argumentierte, dass aller Voraussicht nach weder eine intensive noch stationäre ärztliche Betreuung der Schuldnerin während oder nach der Zwangsversteigerung die Gefahr der Selbsttötung verringert hätte. Auch die erzwungene Unterbringung böte letztlich keine Sicherheit gegen einen Selbstmord, liefe aber darauf hinaus, die Schuldnerin bis zu ihrem natürlichen Tod zu verwahren und damit ihrer Freiheit zu berauben.

Im Kern galt es abzuwägen zwischen dem Interesse der Suizidgefährdeten (Lebensschutz, Art. 2 Abs. 2 GG) und dem Vollstreckungsinteresse des Gläubigers (Gläubigerschutz, Art. 14 GG), wobei die befristete Aussetzung des Verfahrens beiden Ansprüchen einigermaßen gerecht wird. Denn so verbleibt den zuständigen Stellen genügend Zeit, um sorgfältig zu prüfen, ob der Gefahr der Selbsttötung nicht auf andere Weise als durch Einstellung der Zwangsvollstreckung wirksam begegnet werden kann.

53. Rauchen in Mietwohnungen nur im Extremfall vertragswidrig

Als letzte Instanz hatte der Bundesgerichtshof darüber zu entscheiden, ob der Mieter einer Wohnung für erheblichen Renovierungsbedarf aufkommt, der durch "exzessives" Rauchen verursacht worden ist. Nach dem Urteil des Gerichts vom März 2008, ist der Mieter als Raucher nur in extremen Ausnahmefällen schadensersatzpflichtig (Az.: VIII ZR 37/07).

Der Vermieter hatte sich geweigert, dem Mieter zum Auszug die hinterlegte Kaution zurückzubezahlen. Er glaubte, diese Summe einbehalten und sie mit Schadensersatzansprüchen bezüglich der Wohnungsrenovierung aufrechnen zu können. Nach Ansicht des Vermieters seien Decken, Wände und Türen durch Tabakqualm stark vergilbt gewesen, und der Geruch habe sich in die Tapeten eingefressen. All dies hätte es erforderlich gemacht, zu tapezieren und die Türen neu zu lackieren.

Die Vorinstanzen hatten einen Schadensersatzanspruch verneint, und der Bundesgerichtshof hat sich in diesem Fall im Prinzip den Urteilen angeschlossen. Dennoch stellte das Gericht klar, dass in extremen Fällen Schadenersatzansprüche bestehen können. Dies setze jedoch voraus, dass das Rauchen in einer Mietwohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht und der Schaden nicht mehr durch Schönheitsreparaturen wie in der Zweiten Berechnungsverordnung niedergelegt (Tapezieren, Anstreichen, Kalken, Streichen der Fußböden, Heizkörper, Fenster und Innentüren) behoben werden kann, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erforderlich machen.

Dem Vermieter bleibt es vorbehalten, mit dem Mieter eine wirksame Vereinbarung über Schönheitsreparaturen zu machen und sie auf diese Weise auf den Mieter abzuwälzen. Im vorliegenden Fall lag eine solche Vereinbarung nicht vor, und die durch Tabakkonsum entstandenen Mängel ließen sich durch die o. g. Schönheitsreparaturen beseitigen. Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters lag demnach nicht vor.

54. Mietkaution getrennt vom Vermögen des Vermieters anlegen (BGH)

Der Bundesgerichtshof hatte in einem Insolvenzverfahren die Frage zu entscheiden, ob der Wohnungsmieter die Mietkaution auch dann verlangen kann, wenn der insolvente Vermieter die Kaution nicht von seinem Vermögen getrennt angelegt hat. Das Gericht verneinte den Anspruch und bestätigte damit die Entscheidungen der Vorinstanzen (Az.: IX ZR 132/06).

Das Gericht führte aus, dass der Wohnungsmieter eine gestellte Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann ungeschmälert zurückerhält, wenn der Vermieter die Kaution von seinem sonstigen Vermögen getrennt angelegt hat, so wie es das Gesetz vorschreibt (§ 551 Abs.3 Satz 3 BGB).

Verstößt der Vermieter gegen diese Bestimmung, dann hat der Mieter im Falle der Insolvenz des Vermieters nur eine einfache Insolvenzforderung. Dies ergibt sich dem allgemeinen insolvenzrechtlichen Grundsatz, dass eine "Aussonderungsbefugnis" hinsichtlich eines Kontoguthabens nur dann bestehen kann, wenn es sich um ein ausschließlich zur Aufnahme von Fremdgeldern bestimmtes Konto handelt.

Der Mieter ist allerdings berechtigt, die gesetzlich vorgeschriebene Anlage der Kaution gegenüber dem Vermieter auch durchzusetzen. Solange der Vermieter seiner Anlagepflicht nicht nachkommt, ist der Mieter grundsätzlich befugt, die geschuldeten Mietzahlungen in Höhe des Kautionsbetrages im Rahmen eines Zurückbehaltungsrechtes zu verweigern. Darüber hinaus steht dem Mieter das Recht zu, einen Nachweis zu verlangen, dass die Kaution gesetzeskonform angelegt sei.

55. Keine Kostenerstattung für Selbstbeseitigung eines Mangels (BGH)

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter einer Wohnung die angeblichen Mängel an der Heizungsanlage durch einen Installateur beseitigen lassen und verlangte vom Vermieter die Kostenerstattung. Im Mietvertrag hatte es unter anderem geheißen, dass die Heizung "dringend kontrolliert" werden müsse. Der Vermieter wies das Ansinnen auf Kostenerstattung jedoch zurück, zu Recht, wie der Bundesgerichtshof im Januar 2008 in dritter Instanz bestätigte (Az.: VIII ZR 222/06).

Weder war die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig, noch der Vermieter in Verzug gewesen. Das heißt, der Mieter, der eigenmächtig einen Mangel der Mietsache beseitigt, ohne dass diese Bedingungen erfüllt sind, muss selbst für die entstandenen Kosten aufkommen.

Das Gericht hob hervor, dass der Mieter den Vermieter hätte in Verzug setzen müssen. Selbst die Absprache im Mietvertrag, die Heizung müsse "dringend kontrolliert" werden, würde sie nicht von der Pflicht entbinden, den Vermieter zur Mängelbeseitigung anzumahnen.

Allenfalls hätte der Mieter eine Kontrolle der Heizung, aber keinesfalls eine Beseitigung von Mängeln in Auftrag geben dürfen. Denn der Vermieter hat grundsätzlich als Erster das Recht und die Pflicht, Mängel zu beseitigen, und er darf auch nicht vor "vollendete Tatsachen" gestellt werden.

Das bedeutet, dass dem Vermieter grundsätzlich die Möglichkeit eingeräumt werden muss, zu überprüfen, ob ein Mangel besteht, auf welcher Ursache er beruht und ob und wie er beseitigt werden kann. Andernfalls würden sich die Verteidigungsmöglichkeiten ungerechtfertigt verschlechtern.

Mit diesem Urteil bekräftigte das Gericht seine Rechtssprechung zur vergleichenden Problematik im Kaufrecht (Az.: VIII ZR 100/04) aus dem Jahre 2005, als es um die eigenmächtige Reparatur eines gekauften Fahrzeugs ging.

56. Das Anbringen einer Satellitenschüssel nicht immer erlaubt (BGH)

Wieder einmal musste sich der Bundesgerichtshof mit dieser schwierigen Materie auseinandersetzen, da sie auch wichtige Bereiche des Grundgesetzes (GG) berührte. Schon wenige Monate zuvor hatte sich das Gericht mit einer ähnlichen Problematik befasst (Az.: VIII ZR 207/04), die Ihnen Zwangsversteigerung Aktuell bereits im August 2007 vorstellte.

Der Mieter, ein türkischer Staatsbürger alevitischen Glaubens, hatte sich auf seinem Balkon eine mobile Parabolantenne montiert, obwohl die Wohnung über einen Breitbandkabelanschluss verfügte. Mit diesem Anschluss konnte der Mieter unter anderem sechs türkischsprachige Programme empfangen.

Das Gericht hatte in diesem Fall aber nicht nur die im GG niedergelegten Rechte zu Eigentum (Artikel 14 Absatz 1) und Information (Artikel 5 Absatz 1 Satz 1 Halbsatz 2) gegeneinander abzuwägen, sondern auch auf das Grundrecht der Glaubens- und Religionsfreiheit (Artikel 4).

Der Vermieter verlangte die Beseitigung der Parabolantenne und berief sich auf sein Eigentumsrecht. Der Mieter wiederum berief sich aber auf das Grundrecht der Glaubens- und Religionsfreiheit und verwies darauf, dass die türkischsprachigen Programme keine Berichte über den alevitischen Glauben ausstrahlen würden. Der türkische Staat erkenne die alevitische Glaubensgemeinschaft nicht einmal an. Aus diesen Gründen sei er als gläubiger Alevit auf Satellitenprogramme angewiesen.

Der Bundesgerichtshof wies den Anspruch des Türken alevitischen Glaubens jedoch im Oktober 2007 zurück (Az.: VIII 260/06). In Abwägung der Eigentums-, Informations- und Religionsausübungsrechte kam das Gericht zu dem Urteil, dass in diesem Fall die Eigentumsrechte des Vermieters überwiegen würden. Denn die technische Ausstattung der Wohnung zum Empfang türkischer Programme sei hinreichend. Auch die Berufung auf Artikel 4 GG könne nach Ansicht des Gerichtes zu keinem anderen Ergebnis führen.

Auch hier sei zwischen Eigentumsrecht und Recht auf freier Religionsausübung abzuwägen und zugunsten des Eigentumsrechts zu entscheiden. Denn der Gläubige könne seinen Informationsbedarf auch auf andere und vielfältige Weise mit Internet, Radio und Druckwerken befriedigen, um am religiösen und kulturellen Leben seiner Glaubensgemeinschaft teilnehmen zu können.

57. Betriebskostenumlage nur nach tatsächlicher Belegungszahl (BGH)

Im vorliegenden Fall hatten Vermieter und Mieter vereinbart, bestimmte Betriebskosten, unter anderem Kaltwasserverbrauch und Müllabfuhr, nach der Kopfzahl der Mietparteien umzulegen. Die Betriebskostenabrechnung für eine Abrechnungsperiode ergab eine Nachforderung des Vermieters.

Um die exakte Belegung ohne größeren Aufwand festzustellen, nahm er das Register des Einwohnermeldeamtes zu Hilfe. Dieser Berechnungsgrundlage verweigerten sich jedoch die Mietparteien. Der Vermieter klagte, doch wiesen die beiden Vorinstanzen die Klage ab, nach der das Melderegister als Grundlage für die Belegung herhalten könnte.

Der Bundesgerichtshof bestätigte im Januar 2008 die Entscheidungen der Vorinstanz (Az.: VIII ZR 82/07).

Das Gericht führte aus, dass das amtliche Einwohnermelderegister keine hinreichend exakte Grundlage bietet, die Anzahl der Personen in einer Wohnanlage wiederzugeben. Denn die in Wohnanlagen übliche Fluktuation von Mietern spiegelt sich erfahrungsgemäß nicht oder nur sehr unzureichend in den Melderegistern wider. Wenn aber für die Verteilung der Betriebskosten die Zahl der Bewohner maßgeblich sein soll, kommt es auf die tatsächliche Belegung und nicht auf die melderechtliche Registrierung an.

Nach dem Gerichtsurteil ist es dem Vermieter zuzumuten, an bestimmten Stichtagen die tatsächliche Belegung der Wohnungen festzustellen. Das dies mit höherem Aufwand und größerer Mühe verbunden sein kann, vermag an diesem Grundsatz nichts zu ändern.

58. Mieterhöhung trotz verspäteter Modernisierungsmitteilung (BGH)

Im vorliegenden Fall ging es um Frage, inwieweit Fristen eingehalten werden müssen, um eine Mietzinserhöhnung nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen rechtfertigen zu können. Der Vermieter hatte begonnen, einen Personenaufzug einzubauen, hatte dies aber gegenüber den Mietern nur wenige Wochen zuvor mitgeteilt und zugleich eine Mieterhöhnung nach Fertigstellung des Umbauvorhabens angekündigt.

Die Mieter erklärten aber ihrerseits, sie würden diese Maßnahme nur unter der Voraussetzung dulden, dass die Miete nicht erhöht wird. Sie bezogen sich auf die ihrer Meinung nach nicht fristgerechte Ankündigung des Vermieters, der die Mieter mindestens drei Monate vor Baubeginn über das Vorhaben und der damit verbundenen Mitzinserhöhnung hätte unterrichten müssen.

Der Bundesgerichtshof folgte dieser Argumentation nicht. Vielmehr entschied er im September 2007, dass eine verspätete Mitteilung nicht dazu führen darf, dem Vermieter das Recht abzusprechen, nach einer Modernisierungsmaßnahme die Miete erhöhen zu können. (Az.: VIII ZR 6/07).

Gleichwohl betonte das Gericht, dass die Unterschreitung der Dreimonatsfrist zur Verschiebung des Zeitpunktes der Mieterhöhnung um sechs Monate führt. Die Dreimonatsfrist dient dagegen dem Mieter, ausreichend Zeit zu haben, um sich auf die beabsichtigte (Bau-) Maßnahme einzustellen und sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob er diese Maßnahme dulden und die Mieterhöhung hinnehmen oder von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen will.

59. Doppelte Haushaltsführung bei nichtehelicher Partnerschaft (BFH)

Der Bundesfinanzhof hatte darüber zu befinden, ob eine beruflich begründete doppelte Haushaltsführung auch für nichteheliche Lebensgemeinschaften gilt. Denn Mehrausgaben, die im Rahmen einer aus beruflichem Anlass begründeten doppelten Haushaltsführung anfallen, können bei der Steuererklärung als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Der Gesetzgeber hat im Hinblick auf den aus Artikel 6, Absatz 1 des Grundgesetzes niedergelegten besonderen staatlichen Schutz von Ehe und Familie jedoch strenge Maßstäbe angelegt. In ständiger Rechtssprechung wird eine doppelte Haushaltsführung ausnahmsweise auch dann angenommen, wenn beide Ehegatten zum Zeitpunkt der Eheschließung an verschiedenen Orten beruflich tätig sind, jeweils dort wohnen und anlässlich ihrer Heirat eine der beiden Wohnungen oder eine neue Wohnung an einem dritten Ort zum Familienhausstand machen.

Maßgeblich sei, so der Bundesfinanzhof im März 2007, dass die beiden Berufstätigen sich nicht mit einem einzigen Wohnsitz begnügen können, ohne die Berufstätigkeit des anderen zu beeinträchtigen (Az.: VI R 31/05).

60. Wohnungsumzug kann zur Steuerminderung führen (BFH)

Ist ein Umzug beruflich veranlasst, können die Umzugskosten bei der Einkommenssteuer als Werbungskosten geltend gemacht werden. Dies entschied der Bundesfinanzhof im Februar 2006 und gab damit einer Klägerin Recht, die das Finanzamt verklagt hatte.

Nach ständiger Rechtssprechung des Bundesfinanzhofes sind Umzugskosten als Werbungskosten abziehbar, wenn der Umzug nahezu ausschließlich beruflich veranlasst ist, und er den erforderlichen Zeitaufwand für den Weg zwischen Wohnung und Arbeitsstätte wesentlich, d.h. um mindestens eine Stunde täglich verringert.

Im vorliegenden Fall war die Klägerin in ihr zuvor jahrelang vermietetes Eigenheim in die Nähe ihrer Arbeitsstelle gezogen. Auch diesen Sachverhalt betrachteten die obersten Finanzrichter im Gegensatz zur Vorinstanz - sie hatte den Umzug als privates Motiv gewertet - nicht als Grund, die Anerkennung der Werbungskosten zu verweigern und verwiesen diesbezüglich auf eine Entscheidung aus dem Jahre 1986 (Az.: VI R 106/85).

Nach dem Umzug verlängerte sich aber die Fahrtstrecke des Ehegatten zu seiner Arbeitsstelle, was das Finanzamt veranlasste, die Fahrtzeiten bzw. Kilometer gegeneinander aufzurechnen. Diese Verfahrensweise stieß auch beim vorinstanzlichen Finanzgericht auf Zustimmung. Der Bundesfinanzhof teilte diese Auffassung der Vorinstanz und des Finanzamtes jedoch nicht.

61. Verzicht auf Eigenbedarf erfordert die Schriftform(BGH)

Verzichtet ein Vermieter auf sein Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf es der Schriftform, wenn der Verzicht mehr als ein Jahr gelten soll. Dieses Urteil des Bundesgerichtshofes von April 2007 stellte damit klar, dass eine so weit gehende Entscheidung des Vermieters genauso behandelt werden muss, wie der Abschluss eines Mietvertrages, der auch nur schriftlich erfolgen kann (Az.: VIII ZR 223/06).

Die rechtliche Brisanz des vorliegenden Falles bestand darin, dass der Vorbesitzer eine formlose Vereinbarung mit dem Mieter getroffen hatte und darin auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs verzichtet hatte. Doch handelte es sich bei dieser Vereinbarung um ein einzelnes, loses Blatt mit der Überschrift "§27 Sonstige Vereinbarungen" ohne weitere Hinweise auf ein bestimmtes Mietverhältnis und ohne Unterschriften oder Paraphen.

Der neue Eigentümer, der als Vermieter in den Mietvertrag eingetreten war, kündigte mit Ablauf des Folgejahres das Mietverhältnis, was der Mieter mit Hinweis auf die Vereinbarung mit dem Vorbesitzer zurückwies. Doch bewertete der Bundesgerichtshof diese Vereinbarung als unwirksam, da sie nicht den formalen Anforderungen der Schriftform genügten, die geboten ist, wenn der Kündigungsverzicht wegen Eigenbedarfs länger als ein Jahr gilt.

Des Weiteren berücksichtigte das Gericht in seinem Urteil, dass der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung das verfassungsrechtlich geschützte Eigentum des Erwerbers einschränken würde. Mit dieser Entscheidung bleibt das Gericht bei seiner Linie, Eigenbedarfskündigungen höher zu bewerten als das Wohnrecht des Mieters. Zwangsversteigerung Aktuell hatte darüber bereits berichtet (Az.: VIII ZR 339/04). Damit erhält der potentielle Käufer oder Erwerber einer Immobilie mittels Zwangsversteigerung wichtige Informationen über seine zukünftigen Pflichten, die erheblichen Einfluss auf seine Entscheidung haben dürfte.

62. Mieter muss zeitnahe Mängelbeseitigung ermöglichen(BGH)

Kündigt ein Mieter sein Wohnraummietverhältnis wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung fristlos, so ist diese Kündigung grundsätzlich erst gültig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor eine angemessene Frist zur Beseitigung der Gefahrenquelle oder eine Abmahnung erteilt hat. Zu diesem Urteil kam im April 2007 der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 182/06) und gab damit dem Vermieter Recht, der die Kündigung des Mieters nicht anerkannte.

Im vorliegenden Fall war der Wohnraum von Schimmel befallen. Der Vermieter ist aber durch den Mietvertrag verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten. Beseitigt der Vermieter nicht die Gesundheit gefährdende Quelle, verletzt er eine Pflicht aus dem Mietvertrag. Dies berechtigt den Mieter aber nicht ohne weiteres automatisch zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses, denn nicht jeder Schimmelbefall würde automatisch eine Gesundheitsgefährdung darstellen.

Im Zweifelsfall könne dies nur ein medizinisches Gutachten feststellen, denn ein Gericht besitzt nicht die dafür erforderliche Sachkunde. Anderseits sei es bei lebensnaher Betrachtung durchaus zumutbar, eine etwa 30m² große Wohnung bei Anwesenheit von zwei Personen vier Mal am Tag durch Kippen der Fenster für drei bis acht Minuten zu lüften, um Schimmelbefall oder vergleichbare Mängel zu vermeiden.

63. Schönheitsreparaturklausel unwirksam(BGH)

Eine in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages enthaltende Klausel, die den Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen auszuführen und zugleich bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der "bisherigen Ausführungsart" abweichen darf, ist unwirksam (Az.: VIII ZR 199/06). So entscheid der Bundesgerichtshof im März 2007 und wies den Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen zurück.

Nach Auffassung des Gerichtes sei die Pflicht zur Durchführung dieser Reparaturen nicht wirklich auf den beklagten Mieter übertragen worden. Vielmehr benachteilige die formularvertragliche Regelung den Mieter nach Treu und Glauben in unangemessener Weise und sei daher unwirksam.

Zwar bestünden keine grundsätzlichen Bedenken gegen die Verpflichtung, Schönheitsreparaturen auszuführen. Aber diese Verpflichtung ist unwirksam, wenn die Allgemeinen Vertragbestimmungen besagen, dass die Ausführung nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf.

Laut Urteil ist die Klausel unklar, da nicht eindeutig erkennbar ist, was unter "Ausführungsart" zu verstehen ist. Dieser Begriff kann sich entweder auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides. Es ist also nicht zu erkennen, ob jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein soll oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liegt.

Ein Zustimmungsvorbehalt für jegliche Abweichung von der bisherigen "Ausführungsart" würde den Mieter unangemessen beschränken, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne dass für eine so weitgehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters sichtbar wird.

64. Falsche Rechtsberatung schützt nicht vor Kündigung (BGH)

Der Bundesgerichtshof gab im Oktober 2006 einem Vermieter von Wohnraum Recht, der einem Mieter ordentlich kündigte, nachdem der Mieter unberechtigt Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von insgesamt zwei Monatesmieten einbehalten hat (Az.: VIII ZR 102/06). Die Kündigung ist wirksam, obwohl der Mieterschutzverein den Mieter in dieser Mietsache fahrlässig falsch beraten hatte und diese Beratung schließlich zur ordentlichen Kündigung führte.

Der beklagte Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung leistete fast ein Jahr lang keine Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, obwohl der Mietvertrag dies vorschrieb. Der örtliche Mieterschutzverein hatte dem beklagten Mieter geraten, diese Vorauszahlungen auszusetzen.

Der beratende Verein begründete die Empfehlung mit der Weigerung des Vermieters, Fotokopien der Rechnungsbelege zu Betriebskostenabrechnungen der vergangenen Jahre vorzulegen. Zu diesem Zeitpunkt bestanden zwar unterschiedliche Beurteilungen der Rechtslage, ob der Mieter preisfreien Wohnraumes einen Anspruch auf Überlassung der Kopien der Abrechnungsbelege hat. Aber der Verein musste damit rechnen, dass dieser Anspruch später verneint werden würde. Dies wurde dann auch genauso entschieden. (Zwangsversteigerung Aktuell hat das Urteil (Az.: VIII ZR 78/05) im April 2006 vorgestellt).

Nachdem der Zahlungsrückstand die Summe von zwei Monatsmieten überschritten hatte, sprach der Vermieter eine fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses aus und reichte eine Räumungsklage ein. Das Amtsgericht gab dem Vermieter, das Landgericht jedoch dem Mieter Recht.

Der Bundesgerichtshof stellte das Urteil des Amtsgerichtes wieder her. Denn der klagende Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der Kündigung, da der beklagte Mieter seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt habe. Den Beklagten trifft zwar kein eigenes Verschulden, da er von der Kompetenz des beratenden Mieterschutzvereins ausgehen konnte. Aber er trägt letztlich die Verantwortung für seine Entscheidung und kann wegen der fahrlässig falschen Beratung allenfalls Regressforderungen an die beratenden Personen stellen.

65. Entziehung von Wohnungseigentum möglich (BGH)

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann einem Miteigentümer, der in unzumutbarer Weise seine finanziellen Pflichten gegenüber der Gemeinschaft nicht erfüllt, das Wohnungseigentum entziehen. Dieses Urteil fällte der Bundesgerichtshof im Januar 2007 und gab damit der Klage einer Eigentümergemeinschaft statt (Az.: V ZR 26/06).

Im vorliegenden Fall war ein Miteigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen unpünktlich nachgekommen, in manchen Fällen hatte er sich sogar geweigert zu zahlen und sich mehrmals erst nach zeitaufwendigen und schwierigen Mahnverfahren zur Zahlung bereit erklärt.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war angesichts dieses Zustandes übereingekommen, die Gemeinschaft mit dem säumigen Zahler laut § 18 Absatz 1 WEG zu beenden. Wenn die ordnungsgemäße Verwaltung nachhaltig beeinträchtigt ist, bietet dieser Paragraph des WEG die Möglichkeit, das Wohnungseigentum einzuziehen. Doch bevor das Niveau der Unzumutbarkeit erreicht ist, müssen in der Regel andere Maßnahmen wie zum Beispiel eine Abmahnung erfolglos geblieben sein.

Eine Klage zur Einziehung des Eigentums ist der letzte Schritt für eine Eigentümergemeinschaft, um den Gemeinschaftsfrieden wieder herzustellen. Dabei muss die Gemeinschaft darlegen können, dass der Querulant seine Pflichten gegenüber Verwaltung und Gemeinschaft nicht grob, sondern auch in böser Absicht verletzt. Denn die Einziehung ist ein schwerer Eingriff in das Eigentumsgrundrecht, das in Artikel 14, Absatz 1 des Grundgesetzes niedergelegt ist und einen hohen Stellenwert genießt.

66. Satellitenschüssel trotz Kabel möglich (BGH)

Schon mehrmals musste der Bundesgerichtshof (BGH) in den vergangenen Jahren zum Thema Satellitenschüssel Urteile fällen. Die ständige Rechtssprechung des BGH besagt, dass das Anbringen einer Satellitenschüssel (Parabolantenne) untersagt werden darf, wenn ein Breitbandkabelanschluss vorhanden ist, der auch internationale Programme anbietet und damit das Informationsinteresse weitgehend befriedigt.

Im vorliegenden jüngsten Fall im Mai 2007 (Az.: VIII ZR 207/04) musste der BGH wieder darüber entscheiden, ob und unter welchen Voraussetzungen die Aufstellung einer Satellitenschüssel auf dem Balkon einer Mietwohnung trotz der ständigen Rechtssprechung dennoch zulässig sein kann.

Der Mieter hatte auf dem Balkonboden eine Satellitenschüssel aufgestellt, die er jederzeit innerhalb von wenigen Minuten ab- und wieder aufbauen konnte. Die Vermieterin verlangte, diese mobile Antenne zu entfernen.

Das Amtsgericht Neukölln wies die Klage ab. Das Landgericht Berlin aber entschied zugunsten des Klägers und begründete dies mit dem Mietvertrag, der den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung dahingehend einschränkt, dass der Mieter außerhalb seiner Wohnung keine Parabolantenne anschließen dürfe. Der Kabelanschluss sei völlig ausreichend.

Der BGH entschied aber im vorliegenden Fall, dass auf Grund von Artikel 5 Absatz 1 Grundgesetz, der das Grundrecht auf Meinungs- und Informationsfreiheit schützt, unter bestimmten Umständen der Aufstellung einer Schüssel zugestimmt werden muss. In diesem Fall ist weder eine Substanzverletzung noch eine nennenswerte ästhetische Beeinträchtigung des Eigentums zu erwarten, wenn die Schüssel auf dem Balkonboden aufgestellt wird.

Wenn überhaupt, kann es allenfalls eine geringfügige optische Beeinträchtigung geben. Diese Entscheidung bestätigt im Prinzip auch ein Urteil des Oberlandesgerichtes Zweibrücken, das besagt, dass das Festhalten an einem generellen Verbot von Parabolantennen treuwidrig kann sein, wenn diese auf Grund ihrer Größe und des Installationsortes das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage nicht beeinträchtigen und auch sonstige Interessen der Wohnungseigentümer nicht berührt sind (Az.: 3 W 213/05).

67. Ortsübliche Vergleichsmiete als Orientierung (BGH)

Im zweiten Fall wollte der Vermieter den im Mietvertrag von 2004 vereinbarten günstigen Mietzins erhöhen, wobei er sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientierte. Der Mietzins betrug Euro 4,00 pro m², die ortsübliche Vergleichsmiete Euro 4,60 pro m², und der Vermieter verlangte Ende 2005 einen Mietzins von Euro 4,26 pro m², obgleich sich die Vergleichsmiete seit Abschluss des Mietvertrages nicht verändert hatte. Der Mieter lehnte die Erhöhung ab.

Auch das Amtsgericht vertrat diese Position und wies die Klage des Vermieters zurück. Das Landgericht gab jedoch der Klage des Vermieters statt. In letzter Instanz verwarf der Bundesgerichtshof die Revision des beklagten Mieters und gab im Juni 2007 dem Vermieter Recht (Az.: VIII ZR 303/06).

Das Gericht betonte, dass eine schrittweise Annährung an die ortsübliche Vergleichsmiete in der Regel jederzeit zulässig sei. Das heißt, eine an der Vergleichsmiete orientierte Mieterhöhung gilt selbst dann, wenn seit dem Abschluss des Mietvertrages die Vergleichsmiete nicht gestiegen ist.

Vielmehr dient das Vergleichsmietensystem dem Vermieter als wichtiges Instrument, eine am Markt orientierte Miete zu erzielen, die zugleich die Wirtschaftlichkeit des Immobilienobjektes sicherstellt.

Das heißt, ein Mieter muss von vornherein damit rechnen, dass die Miete stufenweise bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst wird, und diese Vergleichsmiete dient zugleich dem Mieter als Schutz vor überhöhten Mietzinsen oder gar Mietwucher. Eine Ausnahme von dieser Regel liegt nur dann vor, wenn die Vertragsparteien eine Mieterhöhung ausgeschlossen haben.

68. Flächenangabe im Mietvertrag wichtig (BGH)

Im ersten Fall verlangte der Vermieter eine Mieterhöhung im Rahmen der örtlichen Vergleichsmiete. Doch hatte der Vermieter zwischenzeitlich festgestellt, dass die Wohnung größer war, als im Mietvertrag angegeben. Statt der angegebenen Fläche von 121, 49 m², hatte die Wohnung eine Größe von 131,80 m².

Der Vermieter wollte nun die Mieterhöhnung auf der Grundlage der tatsächlichen Wohnraumgröße durchsetzen. Dagegen verwahrte sich der Mieter mit Hinweis auf die im Mietvertrag angegebene Fläche. Die beiden Vorinstanzen gaben dem Vermieter Recht, der Bundesgerichtshof wies die Klage im Mai 2007 jedoch ab (Az: VIII ZR 138/06).

Der Bundesgerichtshof entschied im Gegensatz zu den Vorinstanzen, dass es grundsätzlich auf die vertraglich vereinbarte Wohnfläche ankommt. So sei die Größenangabe im Mietvertrag keine unverbindliche Objektbeschreibung, sondern eine rechtsverbindliche Vereinbarung über die Beschaffenheit der Wohnung.

Weicht die tatsächliche Wohnungsgröße nicht mehr als bis zu 10% von der im Mietvertrag angegebenen Größe ab, ist diese Angabe maßgebend.

Mit dieser Entscheidung knüpfte der Bundesgerichtshof an frühere Urteile an, die eine Abweichung von maximal 10% der tatsächlichen Fläche nach oben oder unten zulassen (Az.: VIII ZR 192/03 und VIII ZR 133/03).

Erst bei einer Flächenabweichung von mehr als 10% kann es dem Vermieter nicht mehr zugemutet werden, unter bestimmten Voraussetzungen an der vertraglichen Vereinbarung über die Wohnungsgröße festhalten zu müssen. Dieser relativ großzügige Bemessungsspielraum weicht erheblich von der Toleranz im Baugewerbe ab, die lediglich 3% beträgt.

69. Schallschutzmaßnahmen sind dem Lärmverursacher zuzumuten (BGH)

Dies ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 27. Oktober 2006 zumutbar, wenn der Lärmpegel die in der Verkehrslärmschutzverordnung festgesetzten Grenzwerte erheblich überschreitet (Az.: V ZR 2/06). Im vorliegenden Fall lebt ein Wohnungseigentümer fast 40 m von einer alten Eisenbahnbrücke entfernt.

Nach Sanierungsarbeiten an der Brücke beklagte sich der Anwohner beim Eigentümer der Brücke darüber, dass die vorbeifahrenden Züge einen weitaus höheren Lärmpegel als zuvor verursachen würden, und er verlangte von dem Brückenbesitzer, Lärmschutzmaßnahmen an der Brücke durchzuführen.

Damit scheiterte der klagende Anwohner, der nach Auffassung des Gerichtes diese Beeinträchtigung dulden müsse. Denn die Beeinträchtigung ist durch ortsübliche Benutzung des Brückengrundstückes hervorgerufen worden und kann mit wirtschaftlich zumutbaren Maßnahmen nicht unterbunden werden. Doch steht dem Leidtragenden nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes eine Kompensation in Form von Schallschutzfenstern in Höhe von 8.195,40 Euro zu, was das Gericht als eine zumutbare Leistung des Lärmverursachers ansah.

Der Bundesgerichtshof bestätigte im Wesentlichen das Urteil der Vorinstanz, die bereits den Eisenbahnlärm auf der Brücke als unzumutbare Geräuscheinwirkung auf die Wohnung des Klägers eingestuft hatte. Das Gericht bezog sich dabei auf die Grenzwerte 59 dB tagsüber und 49 dB des Nachts, die mit 67 dB am Tage und 66 dB nachts erheblich überschritten wurden.

Den Versuch des Brückeneigentümers, die Zumutbarkeitsgrenze auf Grund des öffentlichen Interesses am Schienenverkehr und der Relevanz dieses Verkehrsmittels höher anzusetzen, wies das Gericht zurück und betonte, dass der Maßstab sich daran orientieren müsse, was einem Durchschnittsmenschen unter Würdigung öffentlicher und privater Belange zuzumuten sei.

70. Müllfahrzeug muss problemlos den Müllbehälter erreichen können (OVG)

Anwohner stehen in der Bringpflicht, ihren Hausmüll so zu platzieren, dass ein Müllkraftwagen die Mülltonne problemlos erreichen und den Inhalt ohne Verzögerung entsorgen kann. Nach diesem Grundsatz urteilte das Oberverwaltungsgericht Saarlouis am 24. April 2006 (Az.:3 Q 55/05) und wies den Antrag auf Berufung gegen ein Urteil der Vorinstanz zurück.

Für die Müllabfuhr müssen die Bürger Müllgebühren zahlen und können zu Recht erwarten, dass die zuständigen Müllentsorgungsunternehmen den Hausmüll ordnungsgemäß abholen. Dem können aber auch Zumutbarkeitsgrenzen entgegenstehen, wie der vorliegende Fall zeigt, als der Müllentsorger sich weigerte, den Müll mitzunehmen. Denn der Zufahrtsweg zum Haus war sehr eng und mehr als 500 m lang und mit dem Lastwagen nur unter schwierigen und zeitaufwändigen Bedingungen zu befahren. Deshalb verlangte das Entsorgungsunternehmen vom Hausbesitzer, den Müllcontainer zeitgerecht an die nächste anfahrbaren Straße zu bringen.

Ein Hausbesitzer bestand auf seinem Recht, dass sein Hausmüll entsorgt wird und klagte auf einen Ausbau des engen Zufahrtsweges oder ersatzweise auf Einsatz kleinerer Entsorgungsfahrzeuge. Das Verwaltungsgericht wies dieses Ansinnen zurück, da das Einsammeln des Mülls an diesem Wohnungsgrundstück nur mit erheblichem und unangemessenem Aufwand möglich wäre. Vielmehr sei es dem Hausbesitzer zuzumuten, den Hausmüll an die nächste Sammelstelle zu verbringen.

Das Gericht stütze diese Ansicht durch eine Anordnung der Berufsgenossenschaft, die dem Entsorgungsunternehmen schon zuvor untersagt hatte, diesen engen Zufahrtsweg zu befahren und den Müll des Klägers einzusammeln. Denn es bestünde keine Wendemöglichkeit, und die Randneigungen des engen Zufahrtsweges betrügen über 40%, was ein erhebliches Sicherheitsrisiko für die schweren Fahrzeuge darstellen würde.

71. Vermieter hat Betriebskosten für leerstehende Wohnungen selbst zu tragen (BGH)

Wenn die ("kalten") Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Mietwohnungsfläche zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die anfallenden Betriebskosten für leerstehende Wohnungen grundsätzlich selbst zu tragen. Zu diesem Urteil kam der Bundesgerichthof am 31. Mai 2006 und wies die Revision des Klägers gegen die Entscheidung des Landgerichtes Berlin zurück (Az.: VIII ZR 159/05).

Der Vermieter hatte versucht, die Mieter einer Wohnanlage zu einer Vertragsänderung zu bewegen und leeren Wohnraum vom Umlageschlüssel auszunehmen. Dies hätte die Umlage für die Mieter in unzumutbarer Weise erhöht. Der Vermieter argumentierte gegenüber dem Gericht, dass eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Absatz 1 des BGB vorliegt und dass ihm nicht zugemutet werden kann, am alten Umlageschlüssel festzuhalten.

Das Gericht verwarf im vorliegenden Fall diese Argumentation, die im Extremfall durchaus eine Vertragsänderung begründen kann. Vielmehr betonte das Gericht, dass der Vermieter das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko selbst zu tragen hat. Das heißt, der Vermieter kann in der Regel die auf leerstehende Wohnungen entfallenen Betriebskosten nicht auf die Mieter abwälzen.

72. Unzumutbare Verzögerung von Grundbucheintragungen begründen Schadenersatzansprüche (BGH)

Im Grundsatz hat der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 11. Januar 2007 den Anspruch eines Grundstückeigentümers auf Schadensersatz- oder Entschädigungsansprüche gegenüber dem Staat bejaht, wenn dieser seiner Pflicht nicht nachkommt, innerhalb eines angemessenen Zeitraumes die gesetzlich notwendigen Grundbucheintragungen zu tätigen (Az.: III ZR 302/05).

Im vorliegenden Fall hatte ein Bauträger in Schleswig Holstein auf seinem Grundstück Eigentumswohnungen errichtet und sie an Interessenten verkauft. Die Zahlungen des Kaufpreises sollten erfolgen, sobald die Vormerkungen zugunsten der Käufer im Grundbuch eingetragen waren. Diese Eintragungen dienen dem Käufer zur Sicherung seiner Ansprüche auf die Eigentumsübertragung.

Der für die Eintragung zuständige Rechtspfleger des Amtsgerichtes war jedoch überlastet, sodass er die Vormerkungen erst nach einem Jahr und acht Monaten ins Grundbuch eintrug. In der Zwischenzeit musste der Bauträger Insolvenz anmelden.

Nun verlangte die finanzierende Sparkasse, der die Ersatzansprüche abgetreten worden waren, von dem Bundesland Schadensersatz über 450.000 Euro. Diese Summe entsprach dem Zinsschaden, der der vorfinanzierenden Sparkasse wegen des extrem verzögerten Grundbucheintrags entstanden war.

Der Bundesgerichtshof hat die geltend gemachten Ersatzansprüche im Ansatz bejaht, den Fall aber zur erneuten Prüfung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Er betonte jedoch, dass jede Behörde verpflichtet ist, Anträge mit der gebotenen Beschleunigung zu bearbeiten. Kann die zuständige Behörde –in diesem Fall das Amtsgericht– dieser Pflicht nicht nachkommen, müssen die übergeordneten Stellen im Rahmen ihrer Möglichkeiten Abhilfe schaffen.

Das Oberlandesgericht hat nun die Aufgabe festzustellen, inwieweit die übergeordneten Stellen hierzu in der Lage gewesen wären. Das Ergebnis wird denn auch wesentlichen Einfluss auf die Höhe der Entschädigungszahlung haben.

73. Rechtliche Stärkung bei Eigenbedarfskündigung (BGH)

Der für Wohnraummietrecht zuständige Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hatte sich erneut mit einer Frage zur Eigenbedarfskündung zu beschäftigen, die bislang in der Rechtssprechung umstritten war. Dabei war zu klären, ob ein Vermieter verpflichtet ist, den Mieter über den nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfsgrundes zu unterrichten, um ihm einen Wohnungswechsel zu ersparen. In seinem Urteil vom November 2005 (Az.: VIII ZR 339/04) verneinte das Gericht diese Benachrichtigungspflicht für den Fall, dass die Kündigungsfrist bereits abgelaufen sei.

Im vorliegenden Fall sah das Amtsgericht die Eigentumskündigung des Vermieters zugunsten seiner Schwiegermutter als gerechtfertigt an. Der Mieter weigerte sich, die Wohnung zu verlassen, was zwei Räumungsprozesse nach sich zog. Das Landgericht räumte aber nach seinem Urteil vom 5. April 2001 dem Mieter eine Räumungsfrist bis zum 31. Juli 2001 ein, er verließ die Wohnung aber erst Ende September.

Inzwischen war die Schwiegermutter am 25. Juni 2001 verstorben, und als der ehemalige Mieter davon später erfuhr, verklagte er den Vermieter zur Zahlung der Umzugskosten und der Kosten für die Anmietung von Lagerflächen. Denn seiner Meinung nach war der Eigenbedarfsgrund durch den Tod der Schwiegermutter zu der Zeit entfallen, als er dort noch zur Miete wohnte.

Dieser Argumentation folgte das Gericht nicht, sondern betonte, dass nach der rechtswirksamen Kündigung der Vermieter wieder die volle Verfügungsgewalt über die Wohnung erhält. Damit ist sichergestellt, dass ein Mieter, der trotz der rechtswirksamen Kündigung den Auszug pflichtwidrig hinauszögert, dann beim Wegfall des Eigenbedarfsgrundes nicht besser gestellt wird, als ein vertragstreuer Mieter, der sich an die Kündigungsfrist hält. Denn dieser vertragstreue Mieter hätte vor dem Wegfall des Eigenbedarfsgrundes die Wohnung bereits fristgerecht geräumt und könne daher auch nicht auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses pochen.

74. Verjährungsfrist bei Ersatzansprüchen beginnt mit der Rückgabe der Mietsache (BGH)

Die sechsmonatige Verjährungsfrist der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache beginnt zu dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält

Im vorliegenden Fall hatte eine Mieterin das Mietverhältnis fristgemäß gekündigt. Im Normalfall fallen Rückgabe der Mietsache und Vertragsende zusammen, so dass die sechsmonatige Verjährungsfrist für mögliche Ansprüche gegenüber dem Mieter auch zu diesem Zeitpunkt beginnt.

Im vorliegenden Fall aber gab die Mieterin die Mietsache bereits drei Monate vor dem Vertragsende zurück. Nach dem Vertragsende ließ der Vermieter in der Wohnung angebliche Mängel und Schönheitsreparaturen durchführen und machte Kostenbegleichung und Schadensersatzansprüche geltend.

Dem widersetzte sich die beklagte Mieterin und verwies darauf, dass die sechsmonatige Frist für derartige Ansprüche verstrichen sei. Der klagende Vermieter hatte das Vertragsende des Mietverhältnisses als zeitlichen Bezugspunkt angesehen und aus ihrer Sicht folgerichtig die Klage vor Ablauf der Sechsmonatsfrist eingereicht.

Dem jedoch widersprach in letzter Instanz der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 15. März 2006 und gab der beklagten Mieterin Recht (Az.: VIII ZR 123/05).

Das Gericht stellte unmissverständlich klar, dass der Zeitpunkt der Wohnungsübergabe zähle, um Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen unterlassener Entfernung von Einbauten, zurückgelassener Gegenstände und Verschlechterung der Mietsache geltend zu machen. Die zu diesem Zeitpunkt einsetzende sechsmonatige Verjährungsfrist war im vorliegenden Fall allerdings bereits verstrichen, als die Klageschrift des Vermieters das Gericht erreichte, somit auch die Klage nichtig.

75. Neu entstandene Betriebskosten können anteilig auf Mieter umgelegt werden (BGH)

Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während eines bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt, können anteilig auf die Mieter umgelegt werden. Dies gilt aber nur, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versicherung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstandene Betriebskosten auf die Mieter umzulegen.

Dies ist der Kern des Urteils, das der Bundesgerichtshof am 27. September 2006 fällte (Az.: VIII ZR 80/06).

Das Gericht betonte, dass im vorliegenden Fall die Mieterin nach Durchsicht des schriftlichen Mietvertrages damit rechnen musste, dass in der Zeit nach der vertraglichen Einigung neue Betriebskosten hinzukommen können. Denn der Wortlaut des Mietvertrages habe insgesamt klar und verständlich aufgezeigt, welche Betriebskosten ab Vertragsschluss den Mieter anteilig treffen und mit welchen neuen Betriebskosten zu rechnen sei. Dazu könnten auch Aufwendungen für eine bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht bestehende Sach- und Haftpflichtversicherung zählen.

76. Grundsatzentscheidung zur Erbschaftssteuer (BVerfG)

Heute stellt Ihnen Zwangsversteigerung Aktuell eine Grundsatzentscheidung des Bundesverfassungsgerichtes zur Erbschaftssteuer vor. Dieses Urteil berührt wichtige Belange von Haus- und Wohnungseigentümern oder jenen, die durch Kauf oder Ersteigerung Eigentümer einer Immobilie werden wollen.

In Deutschland sterben pro Jahr über 800.000 Menschen, und viele der Verstorbenen besitzen neben Geldvermögen auch Immobilien. Dann tritt der Erbfall ein, den der Staat entsprechend des Erbschaftssteuergesetzes besteuert.

Im Januar 2007 gab das Bundesverfassungsgericht seinen Beschluss vom November 2006 bekannt, dass das zurzeit geltende Erbschaftsrecht nicht mit dem Grundgesetz vereinbar sei (Az.: 1 BvL 10/02). Dennoch räumten die Verfassungsrichter dem Gesetzgeber eine "Gnadenfrist" bis zum 31. Dezember 2008 ein, das Erbschaftsrecht auf eine neue gesetzliche Grundlage zu stellen. Bis zu diesem Zeitpunkt zieht der Fiskus die Erbschaftssteuer nach derzeitig geltendem Recht ein.

Den Verfassungshütern ging es bei ihrem Urteil im Kern um eine stärkere Gleichbehandlung und mehr Gerechtigkeit. Denn bislang knüpfte der Staat bei der Besteuerung des Erbes an Werte an, deren Ermittlung bei Vermögensgegenständen wie Betriebsvermögen, Grundvermögen, Anteilen an Kapitalgesellschaften und land- und forstwirtschaftlichen Betrieben den Anforderungen des Gleichheitssatzes nicht genügt.

Besonders die sehr unterschiedliche Behandlung von Geld- und Kapitalvermögen einerseits und Immobilien, Grund und Boden andererseits veranlasste die höchste deutsche Rechtsinstanz, den Gesetzgeber zu zwingen, eine Neuregelung zu verabschieden. Wie immer die Neuregelung auch aussehen mag, sie dürfte besonders den Immobilienbereich betreffen. Denn die Masse der Erbschaften berührt Eigenheime und Eigentumswohnungen, die sich die Nachkriegsgeneration erarbeitet hat.

Der Gesetzgeber wollte mit Hilfe des gesetzlich festgelegten Einheitswertes und der damit verbundenen niedrigeren Erbschaftsbesteuerung von Immobilien Investitionsanreize für Grundvermögen schaffen sowie die Bau- und Wohnungswirtschaft positiv beeinflussen.

Dies steht aber nach Ansicht des Gerichtes im eklatanten Widerspruch zu den aus dem Gleichheitssatz folgenden verfassungsrechtlichen Vorgaben. Es sei offensichtlich, so das Verfassungsgericht, dass ein festgesetzter Einheitswert für bebaute Grundstücke ohne Berücksichtigung der Grundstücksart, der Lage, des Gebäudetyps und der Bausubstanz zu erheblichen Bewertungsunterschieden im Verhältnis zum Verkehrswert führen muss und der Bewertung Zufälliges und Willkürliches anhaftet.

So erreicht der Einheitswert von Immobilien laut Gericht im Durchschnitt zwar 50% des Verkehrswertes, aber in zahlreichen Fällen beträgt der Einheitswert auch nur 20% oder sogar mehr als 100% des Verkehrswertes.

Das Verfassungsgericht lässt in diesem weit reichenden Urteil dem Gesetzgeber genügend Spielraum, unterschiedliche Objekte auch unterschiedlich besteuern zu können. So sei es durchaus möglich, für die Bau- und Wohnungswirtschaft gewichtige Gemeinwohlgründe anzuführen, die geeignet scheinen, Verschonungsnormen zu rechtfertigen, die eine Erbschaft oder Schenkung von Grundvermögen steuerlich begünstigen.

Das Gericht ließ aber offen, in welcher Höhe die steuerliche Entlastung verfassungsrechtlich unbedenklich sei, was dazu führen kann, dass sich das Gericht in einigen Jahren zu diesem Punkt explizit äußern muss. Bislang bringt die Erbschaftssteuer dem Staat lediglich 3,8 Milliarden Euro ein, weniger als ein Prozent der gesamten Steuereinnahmen. Das kann sich nach dem Verfassungsgerichtsurteil grundlegend ändern, denn der Fiskus kann die Steuersätze merklich anheben.

Die Folgen des 2. Weltkrieges und der sich daraus entwickelnde Frieden in Europa versetzte die Nachkriegsgeneration in die Lage, das zerstörte Land wiederaufzubauen und so das Wirtschaftswunder erst zu ermöglichen. Und diese Aufbaugeneration übergibt nun mit nur wenigen finanziellen Abstrichen Zug um Zug das erwirtschaftete Vermögen an eine Generation, die keine echte Not kannte, sondern in Frieden und Wohlstand aufgewachsen ist. Und dieser Prozess wird noch viele Jahre andauern.

Die Unersättlichkeit des Staates könnte nach diesem Urteil des Verfassungsgerichtes aber eine neue Qualität erreichen, denn eine zentrale Frage bleibt bis zur Verabschiedung eines neuen Gesetzes unbeantwortet: Wohin sollen die zusätzlichen Milliarden fließen und wer profitiert von den zusätzlichen Einnahmen, die ab 2009 im Steuersäckel landen?

77. Fristlose Kündigung trotz Begleichung von Zahlungsrückständen möglich (BGH)

Ein Mieter hatte über einen längeren Zeitraum seine Miete oft verspätet, manchmal als Teilzahlungen und gelegentlich mit mehrmonatiger Verzögerung gezahlt, obwohl er die Miete einen Monat im Voraus, spätestens jedoch bis zum dritten Werktag des jeweiligen Monats, zu zahlen hatte.

Daraufhin wurde dem Mieter fristlos gekündigt. Dennoch setzten beide Parteien das Mietverhältnis fort, und für einen längeren Zeitraum zahlte der Mieter die Miete pünktlich. Doch dann geriet er wieder in Zahlungsrückstand, und der Vermieter forderte den Mieter auf, zu einem festgelegten Datum die Außenstände zu begleichen. Andernfalls werde er dann das Mietverhältnis wegen unpünktlicher Mietzahlungen kündigen.

Nachdem der Mieter eine weitere Monatsmiete in zwei Teilzahlungen beglich, beanstandete der Vermieter erneut die unpünktliche Zahlung und drohte nochmals mit fristloser Kündigung. Doch auch die folgende Monatsmiete ging verspätet ein, und der Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß.

Der Bundesgerichtshof erkannte im Januar 2006 im Gegensatz zu den beiden Vorinstanzen die Rechtmäßigkeit der außerordentlichen fristlosen Kündigung an (Az.: VIII ZR 364/04).

Das Gericht hob in seiner Entscheidung hervor, dass bei ständig unpünktlichen Mietzahlen eine einmalige Abmahnung mit Kündigungsandrohung ausreiche, um im Wiederholungsfall die Kündigung aussprechen zu können. Denn die Abmahnung ziele darauf, das unredliche Verhalten des säumigen Zahlers zu verändern und das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen. Ist dieses Ziel auf diesem Wege nicht zu erreichen, sei die Kündigung gerechtfertigt.

78. Säumige Hausgeldzahler: Versorgungsleitungen können abgestellt werden (BGH)

Dieser schwere Eingriff in das Eigentumsrecht und die Privatsphäre ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom Juni 2005 nun eher möglich, als in der Vergangenheit (Az.: V ZR 235/04). Im vorliegenden Fall handelte es sich um ein gemeinsam bewirtschaftetes Grundstück, bebaut mit Eigenheimen. Das Gemeinschaftseigentum beinhaltete auch die Heizungsanlage, die alle Häuser mit Heizwärme und Warmwasser versorgt.

Die Eigentümer müssen dazu Vorschüsse leisten, die dann mit dem Hausgeld zur Verwaltungsführung abgeglichen werden. Soweit die Vorschüsse nicht ausreichen, den Aufwand zu decken, fordert die Verwaltung den fehlenden Betrag von den Eigentümern ein. Einige Eigentümer kamen in den zurückliegenden Jahren dieser Verpflichtung nicht nach und häuften gegenüber der Verwaltung erhebliche Zahlungsrückstände an.

Daraufhin beschloss die Eigentümergemeinschaft, den säumigen Eigentümern die Wärmezufuhr absperren zu lassen bis die "Hausgeldschuld" getilgt oder zumindest nachhaltig reduziert würde.

Zwei Gerichtsinstanzen urteilten zugunsten der Eigentümergemeinschaft. Doch beharrten die säumigen Eigentümer auf ihrem Recht auf ungestörte Nutzung ihrer Häuser und verweigerten der mit der Sperrung der Versorgungsleitungen beauftragten Fachfirma den Zutritt zu den Kellerräumen.

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Urteile der Vorinstanzen und stellte das Interesse der Eigentümergemeinschaft über das Interesse der säumigen Miteigentümer auf ungestörte Nutzung ihrer Häuser. Denn sie hätten ihre Zahlungspflicht erheblich verletzt.

Dabei sah das Gericht in diesem Zusammenhang einen Zahlungsrückstand von mehr als sechs Monaten als "erheblich" an. Daraus zog das Gericht den Schluss, dass nach einer Androhung der Eigentümergemeinschaft die Voraussetzungen erfüllt seien, die Versorgungsleitung sperren zu dürfen. Denn dies sei das einzige Druck- und Sicherungsmittel, die erheblichen finanziellen Rückstände einzutreiben.

79. Dachrinnenreinigung zählt in der Regel zu den Betriebskosten (BGH)

Wenn im Herbst die welken Blätter von den Bäumen fallen, landet ein Teil davon in den Dachrinnen von Häusern und Wohnanlagen und kann leicht das Abflussrohr verstopfen, was sich dann in den regenreichen Wintermonaten schnell zu einem ernsten Problem entwickeln kann. Die Reinigung der Dachrinnen ist häufig recht aufwändig und kostet den Eigentümer Geld.

Tritt der Eigentümer aber als Vermieter auf, kann er im Regelfall die Kosten auf die Mieter umlegen. Das entschied der Bundesgerichtshof im April 2004 in zwei Urteilen, die besagen, dass in der Regel die Dachrinnenreinigung zu den Betriebskosten zählt und die Mieter deshalb die Kosten zu tragen hätten (Az.: VIII ZR 167/03 und VIII ZR 146/03).

Doch trifft diese Regelung nur zu, wenn der Vermieter die Dachrinnenreinigung regelmäßig durchführen muss, beispielsweise, wenn das Gebäude von hohem Baumbestand umgeben ist, oder dies im Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist. Diese Regelung gilt aber auch dann, wenn die Mieter in den zurückliegenden Jahren die Dachrinnenreinigung bezahlt haben, ohne dass sie auf die Kosten als Betriebskosten besonders hingewiesen worden wären.

Das Gericht wertete dies als jahrelang ausgeübte stillschweigende Übereinkunft zwischen Mieter und Vermieter, die Reinigungskosten auf die Mieter abwälzen zu können. Das Gericht setzte aber strenge Maßstäbe an die Auflistung der Betriebskosten. So sei der Vermieter verpflichtet, Dachrinnenreinigung und vergleichbare Maßnahmen im Mietvertrag unter der Rubrik "sonstige Betriebskosten" genau aufzulisten, damit der Mieter im einzelnen weiß, was für Kosten auf ihn zukommen. Ansonsten bräuchten die Mieter nicht für die in dieser Rubrik zusammengefassten Kosten aufkommen.

80. Alle Bewohner tragen Betriebskosten für den Fahrstuhl (BGH)

Meistens sind Erdgeschoss- und Dachgeschosswohnungen am beliebtesten und kosten entsprechend mehr als die übrigen Etagenwohnungen. Die einen lieben die Höhe und die damit verbundene Aussicht über die Dächer der Umgebung. Die anderen ziehen besonders im fortgeschrittenen Alter die Bequemlichkeit und leichte Zugänglichkeit zu den Erdgeschosswohnungen vor, zumal in vielen Fällen zu diesen Wohnungen auch ein kleiner Garten gehört.

In der heutigen Zeit gehört der Fahrstuhl in mehrgeschossigen Häusern zum Standard, aber Fahrstühle sind kostenintensiv und machen einen Großteil der gesamten Betriebskosten aus. Dementsprechend fühlen sich Erdgeschossbewohner erheblich benachteiligt, wenn sie zur Deckung der Betriebskosten anteilig zur Kasse gebeten werden. Im freien Wohnungsbau muss sich der Bewohner im Erdgeschoss aber entsprechend der Wohnungsgröße an den Betriebskosten für Fahrstühle beteiligen.

Dies hat der Bundesgerichtshof im September 2006 höchstrichterlich entschieden (Az.: VIII ZR 103/06) und wies damit die Klage eines Erdgeschossmieters ab. Das Gericht argumentierte, dass der Mieter nicht unangemessen benachteiligt würde, wenn er sich an den Aufzugskosten beteiligen müsse.

Unabhängig vom konkreten Nutzen, den der Aufzug bietet, nutzen die Bewohner dieses und auch anderes Allgemeineigentum in unterschiedlichem Maße. Doch besteht bislang keine Möglichkeit, einen Nutzungsindex einzuführen, um die Kosten entsprechend aufzuteilen. Aus praktischen Erwägungen ist es nach Meinung des Gerichtes deshalb zumutbar, zur Berechnung der Betriebskosten einen einheitlichen, generalisierenden Maßstab anzuwenden, auch wenn gewisse Ungenauigkeiten bei der Verteilung der Betriebskosten unvermeidlich sind.

Das Gericht verwies darauf, dass eine solche generalisierende Betrachtungsweise zudem der Absicht des Gesetzgebers entspreche, die Betriebskostenumlage leichter handhaben zu können. Eine Ausnahme von dieser Regel besteht aber nach wie vor im preisgebundenen Wohnungsbau, wo Wohnraum im Erdgeschoss von der Fahrstuhlumlage ausgenommen werden kann. Das Gericht betonte aber, dass es sich um auslaufendes Recht handelt, das nur noch auf den Altbestand im sozialen Wohnungsbau anzuwenden sei.

81. Bei Suizidgefährdung kann im Extremfall die Zwangsversteigerung ausgesetzt werden (BGH)

In Deutschland liegt die Suizidrate (Selbstmordrate) bei etwa 11.000, das sind 1.3% aller Todesfälle. Auch wenn Dank besserer medizinischer und psychologischer Betreuung die Selbstmordrate in den vergangenen Jahren erheblich zurückgegangen ist, kommen auf einen Selbstmord aber immer noch 15 bis 40 Suizidversuche.

Dieses gesellschaftliche Problem hat der Bundesgerichtshof im Zusammenhang mit Zwangsversteigerungen in drei Urteilen aus dem Jahre 2005 berücksichtigt. So kam das Gericht in einem Urteil (Az.: I ZB 10/05) zu dem Schluss, dass selbst bei einer konkreten Gefahr für Leben und Gesundheit des Schuldners eine Zwangsversteigerung nicht ohne weiteres eingestellt werden kann.

Stets seien die Interessen des Betroffenen, also des Suizidgefährdeten, mit den Vollstreckungsinteressen des Gläubigers abzuwägen. Deshalb sei bei einer konkreten Suizidgefahr sorgfältig zu prüfen, ob auch andere Mittel als das der Einstellung der Zwangsversteigerung herangezogen werden können, um der Suizidgefahr zu begegnen. Zugleich sei dem Suizidgefährdeten zuzumuten, alles zu tun, um auch im Falle der Zwangsvollstreckung das bestehende Risiko der Selbsttötung zu verringern.

In einem weiteren Urteil (Az.: V ZB 24/05) des Bundesgerichtshofes verschiebt sich der Akzent ein wenig zugunsten des suizidgefährdeten Schuldners. So kann der Fall eintreten, dass eine Räumungsvollstreckung die ernsthafte Gefahr der Selbsttötung des Räumungsschuldners heraufbeschwört und der Schuldner einen Antrag auf Einstellung der Zwangsvollstreckung stellt. Nach der Entscheidung des Gerichts darf dieser Einstellungsantrag nur abgelehnt werden, wenn das Vollstreckungsgericht geeignete Betreuungsmaßnahmen anordnet oder konkrete Auflagen macht, die der Suizidgefahr entgegenwirken.

Im dritten Urteil (Az.: V ZB 99/05) bezog sich der Bundesgerichtshof explizit auf zwei Artikel des Grundgesetzes, die sich in dem schwierigen Bereich Suizidgefahr in Folge von Zwangsversteigerung zu widersprechen scheinen. Demnach kann im Extremfall die ernsthafte Gefahr einer Selbsttötung des Schuldners wegen der Zwangsversteigerung seines Grundstückes zur Aufhebung des Zuschlagsbeschlusses und zur einstweiligen Einstellung des Verfahrens führen.

Die Aufhebung des Zuschlagsbeschlusses gilt auch dann, wenn sich während des Beschwerdeverfahrens neue Umstände ergeben, die die ernsthafte Gefahr der Selbsttötung erst nach der Verkündung des Beschlusses begründen.

Das Gericht berief sich bei seiner Entscheidung im Wesentlichen auf das Grundgesetz und betonte, dass Vollstreckungsgerichte in ihrer Verfahrensgestaltung die erforderlichen Vorkehrungen zu treffen haben, um Verfassungsverletzungen durch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen tunlichst auszuschließen. Die Richter verwiesen auf den Artikel 2, Absatz 2 des Grundgesetzes, der in Deutschland zu den Grundrechten gehört. Dort heißt es: ?Jeder hat das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit. Die Freiheit der Person ist unverletzlich?.

In seiner Begründung sah das Gericht auch keinen grundsätzlichen Widerspruch zum Artikel 14 des Grundgesetzes, der Eigentum garantiert. Das heißt, Gläubiger und Ersteher können nicht davon ausgehen, dass der erteilte Zuschlag unter allen Umständen Bestand haben müsse.

82. Verzugszinsen bei Mietangelegenheiten sind ab eines rechtskräftigen Gerichtsurteils fällig (BGH)

Ein Vermieter verlangte von seinem Mieter Anfang 2001, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Der Mieter verweigerte seine Zustimmung, doch verurteilte das zuständige Amtsgericht Ende 2002 den Mieter, ab Mai 2001 den erhöhten Mietzins zu zahlen.

Im Februar 2003 beglich der Mieter rückwirkend den Fehlbetrag bis einschließlich Januar 2003, der sich aus der Differenz zwischen dem alten und neuen Mietzins ergab. Der Vermieter verklagte den Mieter aber für den Zeitraum zwischen der rechtsverbindlichen Mieterhöhung und der Begleichung der rückständigen Zahlung für die monatlichen Erhöhungsbeiträge Verzugszinsen von 5 Prozentpunkten über dem Basissatz zu zahlen. Im vorliegenden Fall beliefen sich die Verzugszinsen auf 81,55 ?. Im Juli 2003 verklagte der Vermieter den Mieter vor dem Amtsgericht erfolglos auf Zahlung der Verzugszinsen. Doch gab das Landgericht mit seiner Entscheidung 2004 dem Kläger Recht.

Der Mieter legte Revision beim Bundesgerichtshof ein. Das Gericht gab schließlich im Mai 2005 dem Mieter Recht und wies die Forderung des Vermieters zurück, für den Zeitraum zwischen der rechtsverbindlich in Kraft getretenen Mieterhöhung und der Begleichung der Erhöhungsbeiträge Verzugszinsen zu verlangen (Az.: VIII ZR 94/04). Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass ein Verzug erst ab dem Zeitpunkt eintreten kann, an dem die Mieterhöhung durch ein Zustimmungsurteil rechtskräftig ist.

Doch für den Zeitraum nach dem Zustimmungsurteil können durchaus Verzugszinsen anfallen. Diesbezüglich hob der Bundesgerichthof das Urteil des Landgerichtes vom Februar 2004 teilweise auf und änderte das Urteil des Amtsgerichtes vom Juli 2003 ab. Darüber hinaus entschied der Bundesgerichtshof über die künftig zu zahlende Miete und die Verzugszinsen, die der Mieter zu leisten hat. Beide Parteien hatten zwar Teilerfolge erzielt, doch kam der Rechtsstreit über drei Instanzen Kläger wie Beklagten letztlich teuer zu stehen. Denn der Mieter musste als Beklagter 53% und der klagende Vermieter 47% des Rechtsstreites tragen.

83. Für Betriebskostenabrechnungen gilt eine einjährige Abrechnungsfrist (BGH)

Ein Mieter hatte wenige Wochen nach Beendigung seines Mietverhältnisses die Betriebskostenrechnung erhalten. Die Abrechnung umfasste einen Zeitraum von 14 Monaten und enthielt eine Nachforderung, da die vereinbarten Vorauszahlungen die Kosten nicht ganz abdeckten. Der Mieter beglich aus Unwissenheit die Nachforderungen, obwohl er nicht dazu verpflichtet gewesen war. Denn der Vermieter hatte versäumt, die einjährige Abrechnungsfrist einzuhalten. Als der Mieter erfuhr, dass er unter diesen Voraussetzungen die Zahlung hätte verweigern können, verlangte er vom Vermieter den nachgeforderten und gezahlten Betrag aus der Betriebskostenrechnung zurück.

Der Bundesgerichtshof gab im Januar 2006 dem Mieter in vollem Umfang Recht (Az.: VIII ZR 94/05). Das Gericht stellte fest, dass dem Mieter eine Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats mitzuteilen sei. Wenn diese Einjahresfrist abgelaufen ist, ist eine Nachforderung des Vermieters ausgeschlossen. Denn wenn ein Schuldner, wie in diesem Fall der Mieter, nach Ablauf einer Ausschlussfrist Zahlungen auf einen untergegangenen Anspruch leistet, leistet er diese Zahlung ohne einen Rechtsgrund, und der Gläubiger, in diesem Fall der Vermieter, hätte sich ungerechtfertigt bereichert. Der Schuldner hat in diesem Fall das Recht, den Betrag zurückzufordern.

Eine Ausnahme zu dieser Ausschlussfrist besteht nur dann, wenn der Vermieter eine verspätet erstellte Betriebskostenabrechnung nachweislich nicht zu vertreten hat. Das Gericht betonte weiterhin, dass die Abrechnungsfrist der Abrechnungssicherheit dient und Streit vermeiden soll. Zugleich garantiert eine zeitnahe Abrechnung, dass der Mieter einen zeitlich überschaubaren Zeitrahmen überblicken kann und weiß, ob er über ein Guthaben verfügt oder mit Nachforderungen zu rechnen hat.

84. Grundsteuer bleibt unverändert erhalten (BVerfG)

Kurz und schmerzlos wies die 2. Kammer des Ersten Senates des Bundesverfassungsgerichtes am 21. Juni 2006 zwei Klagen gegen die von den Kommunen erhobenen Grundsteuer zurück und nahm damit die Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung an (Az.: 1 BvR 1644/05). Das besagt, dass die Grundsteuer in ihrer jetzigen Form nicht gegen das Grundgesetz verstößt. Die Entscheidung der drei Richter fiel einstimmig und ist unanfechtbar, doch legten sie für ihre Entscheidung keine Begründung vor.

Die Kommunen können nach diesem Entscheid aufatmen, während viele Haus-, Wohnungs- und Grundbesitzer enttäuscht sind. Denn auf der einen Seite spült die Grundsteuer jährlich mehr als neun Milliarden Euro in die überstrapazierten Kassen der Kommunen. Auf der anderen Seite sehen sich Immobilienbesitzer, die ihr Eigentum privat nutzen, gegenüber den Besitzern, die ihr Eigentum vermieten, erheblich benachteiligt. Denn die Grundsteuer kann bei vermietetem Wohnraum als Betriebskosten auf die Miete umgelegt werden, was nach Ansicht der Kläger verfassungswidrig ist.

85. Mobilfunksendeanlage in der Regel zulässig (BGH)

Der Bundesgerichtshof wies die Revision eines herzkranken Mieters zuruck, der von seinem Vermieter verlangte, den Betrieb einer Mobilfunksendeanlage einzustellen (Az.: VIII ZR 74/05). Der auf einen Herzschrittmacher angewiesene Klager war uberzeugt, dass die elektromagnetischen Felder der Mobilfunksendeanlage ihn und seine Gesundheit erheblich beeintrachtigen wurden.

Der Bundesgerichtshof verneinte diese Beeintrachtigung und verwies auf die ma?geblichen Grenzwerte der 26. Bundesimmissionsschutzverordnung und des Entwurfs DIN VDE 0848-3-1 (VDE 0848 Teil 3-1). 2002-05. Diese Grenzwerte seien im vorliegenden Fall eingehalten worden, und daruber hinaus lage die Wohnung des Klagers au?erhalb des Sicherheitsabstandes. Auch die Storfestigkeit von Herzschrittmachern sei in diesem Fall in keiner Weise gefahrdet, denn die Mobilfunksendeanlage habe den geltenden Grenz- und Richtwerten eindeutig genugt.

In diesem Zusammenhang machte das Gericht deutlich, dass zwischen Klager und Beklagten auch keine Vereinbarung getroffen worden sei, die es dem Beklagten untersagt, einem Dritten den Betrieb einer Mobilfunksendeanlage zu gestatten. Fehlt eine vertragliche Vereinbarung uber die Beschaffenheit der Wohnung, wozu auch Einwirkungen von Immissionen gehoren konnen, gelten die einschlagigen technischen Normen. Im vorliegenden Fall weise die Wohnung trotz der Mobilfunksendeanlage keinen Sachmangel auf.

86. Im Regelfall besteht ein Anspruch auf Untervermietung (BGH)

Der Bundesgerichtshof musste sich in einem Revisionsverfahren mit der Frage befassen, ob ein Mieter seine Wohnung teilweise untervermieten darf, obwohl sich sein Lebensmittelpunkt außerhalb des Ortes befindet, in dem sich das Mietobjekt befindet. In seinem Urteil vom November 2005 (Az.: VIII ZR 4/05) bejahte das oberste Zivilgericht diese Frage und entschied, dass der Anspruch des Wohnungsmieters, vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung zu bekommen, nicht davon abhängen darf, dass der Mieter an diesem Wohnort seinen Lebensmittelpunkt habe.

Das Gericht führte aus, dass gegenüber früheren Zeiten, die Bedeutung von Mobilität und Flexibilität in der heutigen Lebenswirklichkeit immer wichtiger wird. In diesem Kontext nähme aus beruflichen Gründen die Anzahl der doppelten Hauhaltsführung ständig zu, was den Mieter in der Regel finanziell erheblich belastet. Er habe also ein "berechtigtes Interesse" zur Untervermietung, so das Gericht, auch wenn nach wie vor der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis einholen muss.

Im Regelfall müsse aber das "berechtigte Interesse" höher eingeschätzt werden, als die traditionelle Vorstellung, dass ein Hauptmieter und ein Untermieter, zum Bespiel ein Student, oder ein Mieter und ein Partner unter einem Dach leben, der Lebensmittelpunkt dann aber an den Mietort gebunden wäre.

Der Vermieter könne bei einem "berechtigten Interesse" des Mieters eine Untervermietung nur dann verweigern, wenn sich zum Beispiel in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund fände, der Wohnraum übermäßig belegt wäre oder die Untervermietung dem Vermieter aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden könnte. Dies wäre aber dann im Einzelfall gerichtlich zu klären.

87. Obdachlosenbehörde kommt nicht für Schäden auf, die Zwangseingewiesene anrichten (BGH)

Im nächsten Fall ging es um die Frage, ob die Einweisungsbehörde einer schleswig-holsteinischen Stadt für mutwillig angerichtete Schäden in einer Wohnung aufkommen muss, die eine von Obdachlosigkeit bedrohte Person verursacht hat. Im vorliegenden Fall lebte diese Person mit ihrer mehrköpfigen Familie als Mieter in der besagten Wohnung. Wegen Zahlungsrückständen hatte der Eigentümer den Mietvertrag fristlos gekündigt. Doch wies zur Abwendung einer Obdachlosigkeit das zuständige Ordnungsamt im Einvernehmen mit dem Eigentümer die Familie in die bisher gemietete Wohnung ein und setze eine monatliche Nutzungsvergütung fest. Das Ordnungsamt verlängerte mehrmals die befristete Einweisung, bis nach mehr als einem Jahr die Familie schließlich auszog.

Der Eigentümer verlangte von der Stadt eine Entschädigung für Schäden, die der frühere Mieter nach der Einweisung durch unsachgemäßen Gebrauch der Wohnung angerichtet hatte. Darüber hinaus forderte er eine Kompensation für einen entgangenen höheren Mietzins. Denn er habe den neu abgeschlossenen Mietvertrag mit einem Interessenten wegen der mehrmaligen Fristverlängerung nicht in Kraft setzen können. Landgericht und Oberlandesgericht hatten die Klage abgewiesen. Der Bundesgerichtshof schloss sich im Dezember 2005 diesen Urteilen an (Az.: III ZR 148/05) und verwarf die Beschwerde des Klägers, die gegen die Nichtzulassung der Revision vor dem Bundesgericht eingereicht worden war.

Der Bundesgerichtshof kam im vorliegenden Fall zu dem Schluss, dass es keine schuldrechtliche oder schuldrechtsähnliche Sonderbeziehung zwischen der Einweisungsbehörde und dem Eigentümer gegeben habe, die eine Entschädigungszahlung an den Kläger hätte nach sich ziehen können. Da in diesem Fall die Behörde weder Nutzer oder Nutzungsberechtigter der Wohnung sei, läge auch kein Mietverhältnis mit dem Obdachlosen vor, das einem Untermietverhältnis vergleichbar wäre. Sie habe es dem Obdachlosen lediglich ermöglicht, in der früher angemieteten Wohnung befristet weiterzuwohnen. Somit besteht für die Obdachlosenbehörde auch keine Schadensersatzpflicht für ?Exzessschäden?, die der Eingewiesene verursacht hat.

88. Hat ein Mieter das Recht, Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung zu verlangen? (BGH)

Der Bundesgerichtshof verneinte in seinem Urteil vom März 2006 (AZ.: VIII ZR 78/05) diese Frage. Vielmehr könne der Mieter in den Geschäftsräumen Einsicht in die Unterlagen nehmen und mögliche Unklarheiten im Gespräch klären. Dieses Verfahren entspräche den Interessen beider Mietvertragsparteien, angesichts der vielen Belege das Abrechungsverfahren zu vereinfachen, so das Gericht.

Eine Ausnahme käme nur dann in Betracht, wenn dem Mieter die Einsichtnahme in den Geschäftsräumen des Vertragspartners nicht zugemutet werden könne. Des weiteren entschied das Gericht, dass der Vermieter einer gemischten, nicht preisgebundenen Wohnanlage nicht verpflichtet sei, vor der Endabrechnung die Betriebskosten der Gewerbetreibenden abzuziehen und die Bewohner zu entlasten. Dies sei hinnehmbar, solange das Gewerbe auf Grund seiner Struktur keine erhebliche Mehrbelastung für die Bewohner verursachen würde. Im vorliegenden Fall handelte es sich um ein Internet-Café und ein Job-Center.

Rechtlich bestünde aber in der Frage der Betriebskosten zwischen dem öffentlich geförderten Wohnungsbau und dem nicht preisgebundenen Wohnungsbau ein erheblicher Unterschied, so das Gericht. Denn beim öffentlich geförderten müssen in einer gemischten Wohnanlage die Betriebskosten der gewerblichen Nutzer vor der Endabrechnung von der Gesamtsumme abgezogen werden.

89. Darf ein Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietkaution oder einen Teil der Mietkaution einbehalten, um später fällige Nachforderungen begleichen zu können? (BGH)

Der Bundesgerichtshof bejahte die Frage und betonte, dass die Mietkaution für den Vermieter eine wichtige Sicherungsfunktion besäße, um auch nach Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht direkt fällige Ansprüche des Vermieters abzusichern (Az.: VIII ZR 71/05).

Das Gericht entschied im Januar 2006, dass der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution zeitlich befristet einbehalten kann, wenn eine Nachforderung zu erwarten sei. Dabei habe er aber eine ihm zuzubilligende Abrechnungsfrist zu beachten, die in der Regel bei etwa sechs Monaten läge, aber je nach Einzelfall auch darüber hinaus gehen könne.

Die Lebenswirklichkeit besage, so das Gericht, dass der Vermieter es nicht in der Hand habe, innerhalb einer laufenden Abrechnungsperiode die Nebenkosten direkt zum Ende des Mietverhältnisses abzurechnen. Vielmehr müsse der Vermieter in den meisten Fällen längere Zeit auf die Daten der Versorgungsunternehmen warten. Und der Vermieter sei auch nicht verpflichtet, am Ende des Mietverhältnisses die Nebenkosten zumindest teilweise abzurechnen.

90. Welcher Mietzins gilt, wenn ein Mieter trotz Vertragsbeendigung noch einige Zeit im Mietobjekt verbleibt? (BGH)

Der Bundesgerichtshof entschied über die Höhe der Entschädigung, die ein Mieter zu zahlen hat, wenn er das angemietete Objekt über den Zeitpunkt der Vertragsbeendigung hinaus nutzt (Az.: VIII ZR 57/05). Das Mietverhältnis endete am Monatsende, aber der Mieter gab die Mietsache erst zur Mitte des Folgemonats zurück. Daraufhin verlangte der Vermieter vom Mieter die volle Monatsmiete als Nutzungsentschädigung, was der Mieter mit dem Hinweis verweigerte, dass er das Mietobjekt nur einen halben Monat länger als vertraglich festgelegt genutzt hätte.

Der Bundesgerichtshof folgte der Argumentation des Mieters und stellte fest, dass in diesem Fall die Zahlung einer halben Monatsmiete als Nutzungsentschädigung rechtens sei. Daraus folgt, dass in vergleichbaren Fällen eine Entschädigung nur bis zum Tage des Auszuges aus dem Mietobjekt gezahlt werden müsse.

Eine weitergehende Entschädigung käme allenfalls in Betracht, wenn dem Vermieter durch den verspäteten Auszug des Mieters ein erkennbarer Schaden entstanden wäre. Ein derartiger Schaden könne zum Beispiel entstehen, wenn ein ernsthafter Mietinteressent wegen des verspäteten Auszuges des Vormieters auf den Einzug verzichtet hätte. Im vorliegenden Fall konnte der Vermieter dies aber nicht belegen.

91. Grundgesetz schützt Eigenbedarfskündigung (BGH)

Hier entschied der Bundesgerichtshof über die regelmäßig auftauchende Frage der Eigenbedarfskündigung (Az.: VIII ZR 127/05). Ein Vermieter hatte dem Mieter wegen Eigenbedarfs gekündigt. Dieser Eigenbedarf erstreckte sich aber nicht nur auf eigene Wohnzwecke, sondern auch auf die teilweise gewerbliche Nutzung der Wohnung. Dagegen wehrte sich der Mieter, doch das Landgericht wies seine Klage zurück. Um das Revisionsverfahren vor dem Bundesgerichtshof finanzieren zu können, beantragte der Mieter Prozesskostenbeihilfe.

Der Bundesgerichtshof wies den Antrag zurück. Denn die ständige Rechtssprechung des Bundesverfassungs-gerichtes zur Eigenbedarfskündigung besage, so die Begründung, dass der Entschluss des Vermieters zu achten sei, wenn er seine Wohnung selbst bewohnen will. Dies stehe im Einklang mit dem Grundgesetz und gelte auch für den Fall, dass der Vermieter sein Eigentum für berufliche Zwecke nutzen möchte.

92. Der rechtlich zuständige Vermieter muss dem Mieter namentlich bekannt sein (BGH)

Hier entschied der Bundesgerichtshof, dass ein Mieter wissen darf, wer rechtlich bindender Gläubiger seiner Mietverpflichtungen ist (Az.: VIII ZR 24/05). In dem Rechtsstreit war der Vermieter verstorben, der seinen Erbanteil an eine Erbengemeinschaft übertragen hatte. Doch hatte sich der Vermieter bis zu seinem Tod den Erbanteil als Nießbrauch vorbehalten und zugleich vermietet und dafür die Mietzahlungen erhalten.

Nach dem Tod des Nießbrauchers versäumte es die Erbengemeinschaft, gegenüber dem Mieter den eindeutigen Nachweis zu erbringen, dass sie die neue Hausverwalterin beauftragt habe, die Miete einzuziehen. Der Mieter beanstandete, dass eine Vollmacht zugunsten der neuen Verwaltung allein noch kein Nachweis über eine neue Gläubigersituation sei. Denn aus den Unterschriften ginge nicht hervor, ob alle Mitglieder der Erbengemeinschaft unterschrieben hätten.

Der Mieter stellte daraufhin die Mietzahlungen ein, betonte aber, er werde bei entsprechendem Nachweis sofort die ausstehenden Mietzahlungen begleichen. Daraufhin kündigte die Erbengemeinschaft das Mietverhältnis fristlos, sprach hilfsweise auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug aus und klagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Als schließlich die Erbengemeinschaft den Mieter über den Tod des Gläubigers informiert hatte, hatte sich für den Mieter die Mietgläubigerfrage geklärt, und er zahlte umgehend die aufgelaufenen Mietschulden.

Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter in vollem Umfang Recht. Die Kündigungen waren allesamt rechtswidrig. Denn grundsätzlich gehöre es nicht zu den Aufgaben des Mieters, die Erben oder Käufer als Rechtsnachfolger zu ermitteln, denen er seinen Mietzins zahlt. Solange ein Rechtsnachfolger unter Nachweis seiner Rechtsstellung nicht an den Mieter herantreten würde, sei der Mieter sogar gehalten, seine Leistung infolge einer Situation zurückzuhalten, die er nicht zu vertreten hat.

93. 10% Fehlertoleranz der Wohnungsgröße als Grenzwert festgeschrieben (BGH)

In diesem Fall ging es um die Frage, in welchem Ausmaß die tatsächliche Größe einer Immobilie die im Mietvertrag festgeschriebene Größe unterschreiten darf. Da die Wohnfläche nicht nur den Mietzins, sondern auch die Höhe der Betriebskosten beeinflusst, können größere Abweichungen für den Mieter erhebliche Nachteile nach sich ziehen.

In der Bauwirtschaft gilt zum Beispiel eine Toleranzgrenze von bis zu 3%, die der Käufer einer Immobilie akzeptieren muss. Im vorliegenden Fall hieß es im Mietvertrag, die Wohnfläche betrage ca. 96 m². In Wirklichkeit betrug die Fläche aber nur 85,91 m², was einer Abweichung von 10,51% entsprach.

In letzter Instanz stellte der Bundesgerichtshof in einer Grundsatzentscheidung fest, dass die Maßtoleranz von 10% nicht überschritten werden darf (Az.: VIII ZR 133/03). Andernfalls läge ein Mangel der Mietsache vor, der den Mieter zur Mietminderung berechtigen würde.

Das Gericht betonte, dass die Festlegung dieses Grenzwertes Rechtssicherheit und Praktikabilität herstellt. Denn dieser Wert ziehe eine klare Grenze zwischen geringen Abweichungen, die die Tauglichkeit der Immobilie nur unwesentlich mindern und Abweichungen, die als erheblich einzustufen sind und die Tauglichkeit der Wohnung eindeutig mindern.

94. Breitbandkabelnetz steigert laut Bundesgerichtshofurteil den Wert einer Mietsache (BGH)

Der Bundesgerichtshof stellte in seinem Urteil im Juli 2005 fest, dass ein rückkanalfähiges Breitbandkabelnetz eine Mietsache verbessert (Az.: VIII ZR 253/04). Dies gilt auch für jene Stadtteile und Regionen, in denen neue Übertragungstechniken wie zum Beispiel terrestrisches Digitalfernsehen (DVB-T) zur Verfügung stehen. Es liege allein im Ermessen des Vermieters, zu entscheiden, ob er glaubt, durch diese oder vergleichbare Modernisierungsmaßnahmen den Wohnwert verbessern und von künftigen Mietinteressenten einen höheren Mietzins verlangen zu können.

Im vorliegenden Fall wollte die Besitzerin einer Wohnanlage die gesamte Anlage an ein Breitbandkabelnetz anschließen, um den potentiellen Wohnwert zu erhöhen. Eine Mieterin aber weigerte sich, die dafür notwendigen Arbeiten in ihrer angemieteten Wohnung durchführen zu lassen. Die Mieterin verwies darauf, dass der terrestrische Empfang des digitalen Signals preiswerter sei und die gleiche Qualität wie ein Kabelnetz besäße.

Dieser Argumentation folgte der Bundesgerichtshof in einem Revisionsverfahren jedoch nicht und erweiterte zugleich das Handlungsspektrum des Vermieters. Demnach hat ein Mieter Verbesserungsmaßnahmen einer Mietsache zu dulden, solange keine ?Luxussanierung? vorliege.

Im Fall des technisch hochwertigen Breitbandkabels könne jedoch von einer ?Luxussanierung? keine Rede sein. Vielmehr spiegele diese Technik den allgemein akzeptierten Fortschritt innerhalb der Kommunikationstechnik wider und könne bei einer Neuvermietung der Wohnung möglicherweise einen erhöhten Mietzins rechtfertigen. Denn der Unterschied zu herkömmlichen Übertragungswegen bestehe in der überaus hohen Anzahl der zu empfangenen Programme und der zunehmenden Möglichkeiten zur interaktiven Nutzung.

Um die Attraktivität einer Wohnung zu erhöhen dürfe deshalb die Verbesserung einer Mietsache durchaus überdurchschnittlich sein und auch über dem durchschnittlichen Standard des gegenwärtigen Wohnungsmarktes liegen.

95. Abstandszahlungen an auszugswillige Mieter nicht immer absetzbar (BGH)

Wer eine Immobilie besitzt, ersteigert, kauft oder erbt, nutzt sie entweder selbst, oder die Eigentümer vermieten oder verpachten sie und erzielen damit Kapitalerträge. In vielen Fällen ist das Objekt bereits vermietet. Dann gelten die allgemeinen Bestimmungen des Mietrechts. Möchten die Eigentümer jedoch selbst in das Objekt einziehen, können sie Eigenbedarf anmelden und ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen.

Wenn aber ein Eigentümer einem Mieter Entschädigung zahlt, um ihn auf diese Weise dazu zu bewegen, die Wohnung oder das Haus vorzeitig zu räumen, kann er die Zahlung unter gewissen Voraussetzungen als Werbungskosten absetzen. Dies gilt aber nur dann, wenn der Eigentümer die Wohnung oder das Haus erneut vermietet und dann diese Abstandszahlung als Werbungskosten von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen kann.

Der Bundesfinanzhof (BFH), das höchste deutsche Finanzgericht, stellte in seinem Urteil vom 7. Juli 2005 fest (Az.: IX R 38/03), dass im Falle der Eigennutzung der Wohnung oder des Hauses durch den Eigentümer Abstandszahlungen an vorzeitig ausgezogene Mieter beim Finanzamt nicht als Werbungskosten geltend gemacht werden können

Zur Begründung hieß es, der Vermieter fände seinen Mieter nicht ab, um Einnahmen zu erzielen, sondern um seine Vermietungstätigkeit zu beenden. Der Vermieter würde sich dadurch aus den Verpflichtungen des Mietvertrages lösen, um selbst das Objekt nutzen zu können. Deshalb sei die Entschädigung nicht mehr der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung, sondern der privaten Lebensführung zuzuordnen, die nicht der Einkommenssteuer unterliegt.

96. Novelliertes Wohnungseigentumsgesetz (WEG) (4/07)

Nachdem im Februar 2007 auch der Bundesrat die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes verabschiedet hat, tritt das Gesetz nun am 1. Juli 2007 in Kraft. Der Gesetzgeber will mit dieser Novellierung die Verwaltung von Wohnanlagen vereinfachen und Rechtsstreitigkeiten in Angelegenheiten des Wohnungseigentums nach der Zivilprozessordnung (ZPO) verhandeln.

So sieht das neue Gesetz zum Beispiel vor, qualifizierte Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentümer zuzulassen. Da der Renovierungsbedarf an vielen Wohnungseigentumsanlagen deutlich gestiegen ist und viele Eigentümer das gemeinschaftliche Eigentum an den Stand der Technik anpassen möchten, etwa durch den Einbau eines Fahrstuhls oder Energieeinsparungs-maßnahmen, hat der Gesetzgeber reagiert und den bislang geltenden Zwang zur Einstimmigkeit abgeschafft. Vielmehr kann nun eine Dreiviertelmehrheit der anwesenden Stimmberechtigten eine so weitreichende Entscheidung wie den Einbau eines Fahrstuhls fällen, wenn diese Dreiviertelmehrheit zugleich mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentiert.

Ein weiterer wichtiger Punkt betrifft die Stärkung der Eigentümergemeinschaft gegenüber Eigentümern, deren Wohnung zwangsversteigert wird. So erhält die Gemeinschaft ein begrenztes Vorrecht vor Grundpfandrechten und kann zum Beispiel ausstehende Hausgeldforderungen gegenüber einem zahlungsunfähigen oder zahlungsunwilligen Eigentümer geltend machen.

Das neue WEG-Gesetz berührt auch die Rolle des Verwalters. So gilt ab dem 1. Juli, dass der Verwalter eine Sammlung sämtlicher Beschlüsse der Eigentümer-versammlung anlegt, die jederzeit einsehbar ist. Wechselt zum Beispiel eine Wohnung den Eigentümer, kann sich der Erwerber umgehend Klarheit darüber verschaffen, welche Rechte und Pflichten auf ihn zukommen. Des Weiteren bleibt die Außenhaftung der Wohnungs-eigentümer bestehen. Sie wird jedoch auf den jeweiligen Miteigentumsanteil beschränkt. Besitzt zum Beispiel ein Eigentümer einen Anteil von 1/10, so haftet er bei einer Handwerksrechnung von Euro 1.000 mit lediglich Euro 100.

97. Bundesregierung verabschiedet Programm für Wachstum und Beschäftigung (02/06)

Kleckern oder Klotzen? Bundesregierung verabschiedet Programm für Wachstum und Beschäftigung

Die neue Bundesregierung unter Bundeskanzlerin Angela Merkel hat sich nach einer zweitägigen Klausurtagung Anfang des Jahres darauf verständigt, ein 25-Milliarden-Programm für mehr Wachstum und Beschäftigung aufzulegen. Berücksichtigt man dabei die gesamten steuerlichen Auswirkungen dieses Programms, so erhöht sich das Finanzvolumen sogar auf 37 Milliarden Euro.

Davon erhofft sich die Große Koalition, zielgenau und wirksam Impulse in den Bereichen zu setzen, wo sie nach Auffassung der Regierung einen besonders großen Nutzen erzielen: bei der Familienförderung, Schaffung von Arbeitsplätzen in Privathaushalten, vermehrten Verkehrsinvestitionen, stärkerer Förderung der Forschung und schließlich bei der Belebung des Mittelstandes und der Wirtschaft. Diese Maßnahmen sollen bis Ende 2009 umgesetzt werden.

Die Bundesregierung ist überzeugt, dass in erster Linie der Mittelstand von der steuerlichen Absetzbarkeit der Handwerkerrechnungen und vom Programm der energetischen Gebäude-sanierung profitiert. Besonders vom CO2-Gebäudesanierungsprogramm erhofft sich die Regierung angesichts dauerhaft drohender hoher Energiepreise erhebliche Impulse auch für jene Unternehmensbereiche, die in der Lage sind, energiesparende Maßnahmen in älteren Gebäuden durchzuführen.

Für das Programm stehen 4 Milliarden Euro bereit, und neben der bisherigen Darlehensförderung können Zu-schüsse nun auch direkt an Hauseigentümer vergeben werden. Eigentümer können bereits ab dem 1. Februar 2006 Anträge bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau stellen! Dabei sind die Bedingungen deutlich attraktiver als bisher.

98. Statistischer Jahresrückblick der UNIKA zum Immobilienmarkt und zu Zwangsversteigerungen (01/06)

Die UNIKA-Statistik liefert aktuelle und zuverlässige Daten über die Anzahl von Zwangsversteigerungen in einem Kalenderjahr. Die Angaben berücksichtigen nur jene zwangsversteigerten Objekte, die rechtsgültig in Besitz genommen wurden sowie versteigerte Immobilien, über die vorläufig entschieden worden ist, d.h. bis zur Zustimmung der Gläubiger ? zumeist Banken. Dieses Verfahren stellt sicher, dass keine Mehrfachtermine in die Statistik einfließen, die Angaben geben also die tatsächliche Entwicklung zeitnah und ziemlich präzise wieder. Die UNIKA hat dazu bundesweit mehr als 600.000 Zwangsversteigerungstermine und 280.000 Objekte erfasst und statistisch ausgewertet.

Seit Jahren bewegen sich die Zinsen und damit auch die Hypothekenzinsen auf einem historischen Tief. Erst langsam deutet sich in Deutschland und Europa eine leichte Trendwende an, ausgelöst durch Zinssteigerungen in den USA, der Wirtschaftsnation Nummer Eins in der Welt. Das günstige Zinsniveau der vergangenen Jahre bewirkte zwar keine nach-haltige Bautätigkeit, dennoch stieg im Westen die Nachfrage nach Immobilien, und die Immobilien-preise zogen seit dem Jahr 1995 (Ausgangswert 100 Punkte) in diesem Teil Deutschlands auf 104 Punkte an. Lediglich im Osten, in den neuen Ländern, brachen im gleichen Zeitraum die Preise ein und fielen auf nun 83 Punkte. In der Zwischenzeit hat sich die Preisentwicklung in Westdeutschland auf dem erreichten hohen Niveau eingependelt, während der Preisverfall in Ostdeutschland zum Stillstand gekommen ist, was auf eine längerfristige positive Konsolidierung des Immobilienmarktes insgesamt hinweist.

In den vergangenen 10 Jahren durchlebte Deutschland eine Rezession, die sich besonders deutlich auf dem Immobiliemarkt widerspiegelt und die noch immer anhält, wenngleich sich eine leichte Erholung abzuzeichnen scheint. Denn die Zahl die Zwangsversteigerungen stieg in den zurückliegenden fünf Jahren deutlich an. Kamen im Jahr 2000 nur gut 33.000 Objekte unter den Hammer, stieg die Zahl binnen eines Jahres auf über 36.000 an. Dies entspricht einer Steigerung von acht Prozent. Diese Steigerungsrate galt auch für das Folgejahr 2002, als die bundesdeutschen Amtsgerichte 39.000 Immobilien zur Zwangsversteigerung ausschrieben.

Der Trend hielt an, und die bislang höchste Steigerungsrate von mehr als 15% verzeichnete das ereignisreiche Jahr 2003, als die USA in den Krieg gegen den Irak zogen und sich die Rot-Grüne Regierung unter Gerhard Schröder bei den Bundestagswahlen nur denkbar knapp behauptete. In jenem Jahr wurden 45.000 Objekte versteigert, ein deutlicher Hinweis auf die anhaltende und sogar zunehmende Wirtschaftskrise. Dies zeigte sich auch in der Folgezeit, denn am Ende des laufenden Jahres 2005 werden die Amtsgerichte nach den bereits vor-liegenden Zahlen mehr als 54.000 Immobilien zwangsversteigert haben.

Wenngleich sich eine leichte wirtschaftliche Erholung abzuzeichnen scheint, verharrt die Arbeitslosenquote auf hohem Niveau. Und die Ankündigungen großer Unternehmer, zahlreiche Mitarbeiter entlassen zu wollen, deutet darauf hin, dass auch in den kommenden Jahren eine vergleichbar hohe Zahl von Zwangsversteigerungen anstehen wird wie 2005. Das heißt, die Angebotspalette bleibt interessant, und in vielen Fällen dürften die Objekte sehr wahrscheinlich auch günstig zu erwerben sein.

99. Gebrauchswerterhöhung auch ohne einstimmigen Beschluss (01/06)

Für Wohnungseigentümer wie auch für diejenigen, die es werden wollen, dürfte die angestrebte Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) von Interesse sein. Die Rot-Grüne Bundesregierung hat vor einigen Monaten einen Entwurf zur Änderung des WEG vorgelegt und ihn an den Bundesrat zur Stellungnahme weitergeleitet. Im Kern geht es bei der Gesetzesinitiative um die Erweiterung der so genannten Beschlusskompetenz. D.h. zum Beispiel, dass bei gravierenden und kostenträchtigen Modernisierungen, die den Gebrauchswert der Wohnungen nachhaltig erhöhen, kein einstimmiger Beschluss mehr notwendig ist. Vielmehr würde in solchen Fällen eine drei Viertel Mehrheit der stimmberechtigten Eigentümer ausreichen, wenn zugleich auch mehr als die Hälfte der Mieteigentumsanteile zustimmen.

Davon unberührt blieben aber die bisherigen Regelungen für notwenige modernisierende Instandsetzungen, die auch weiterhin mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können. Aus dieser Erweiterung der Beschlusskompetenz erwachsen dem Verwalter zusätzliche Aufgaben. Denn er muss zwingend eine Beschluss-Sammlung führen, in der jeder Beschluss im Wortlaut fortlaufend nummeriert und mit Datums- und Ortsangabe versehen sein muss. Der Novellierung des WEG dürfte in der kommenden Legislaturperiode wohl nichts mehr im Wege stehen und bedeutet für die Wohnungseigentümer einen erheblichen Fortschritt.

100. "Zurück in die Stadt": Stadt ist Cool - In Deutschland nimmt die Attraktivität der Städte zu (12/05)

Der bekannte Freizeitforscher Professor Horst Opaschowski, Leiter des BAT-Freizeit-Forschungsinstituts in Hamburg, hat im Oktober 2005 eine Studie zu Wohn- und Lebenstrends in Deutschlands Städten vorlegt. Darin kommen die Forscher zu dem Schluss, dass ein dynamischer Trend in Richtung Leben in der Stadt entwickelt. Und dieser Trend dürfte dann wohl auch den Immobiliensektor neu beleben. Das Institut wurde 1979 auf Initiative der British American Tabacco Gruppe in Deutschland gegründet und forscht über die Bereiche Freizeit, Tourismus und Zukunft.

Von jeher zog die Stadt die Menschen an wie ein Magnet und bildete ein Zentrum, um das sich in größer werdenden Abständen Dörfer, Weiler und Gehöfte gruppierten. Die Anordnung lässt sich durchaus mit unserem Sonnensystem vergleichen, in dem die kraftspendende Sonne im Mittelpunkt steht, umkreist von großen und kleinen Planeten.

Die Erfindung und Entwicklung der Stadt zählen zu den großen zivilisatorischen Leistungen des Menschen. Auf engstem Raum entfalteten sie handwerklichen, wirtschaftlichen und kulturellen Einfallsreichtum, der erst die Voraussetzungen schafft, dass viele Menschen auf einem überschaubaren Territorium zusammenleben und zusammen arbeiten können.

Dabei weiß keiner, wo zahlenmäßig die Obergrenze liegt und ob das Zusammenleben in den Mega-Städten wie Mexiko-City, Tokio oder Paris schon bald zum Problem und zur Qual wird. Eines ist aber gewiss: die Stadt hat den modernen, den urbanen Menschen hervorgebracht, sie verändert ihn schneller und gründlicher, und die Stadt beeinflusst und dominiert das ländliche Umfeld, wirtschaftlich und politisch.

In Deutschland gibt es keine Mega-Städte, und es wird sie auch in späteren Generationen nicht geben. Dennoch ist Deutschland ein zutiefst urban geprägtes Land, denn 80% der Bevöl-kerung lebt in Städten, deren Einwohnerzahlen etwa zwischen 5.000 (z.B. Westerburg im Westerwald) und drei Millionen (Berlin) liegen. Den Status als Großstadt erhält eine Stadt erst ab 100.000 Einwohner.

Ende der 1960er und Anfang der 1970er Jahre setzte in zahlreichen Großstädten eine regelrechte Stadtflucht ein. Vor allem die jüngeren Familien wollten im Grünen wohnen, außerhalb der verschmutzten und luftverpesteten Zentren, die durch die Stadtflucht zu Betonwüsten verkamen. Jahre-lang herrschte der Glaube vor, Städte und Stadtkultur seien im Niedergang begriffen. Dort im Grünen schien die erträumte Lebensqualität zu erschwinglichen Preisen zu winken, ohne das die Beschäftigten ihren Arbeitsplatz in der Stadt aufzugeben brauchten. Draußen konnten die Kinder wohlbehütet aufwachsen, und preiswertes Benzin und schnelle Autos verbanden die grünen Oasen mit den Arbeitsplätzen in der Stadt.

Nun aber zeichnet sich eine Trendwende ab. Nun heißt es "Zurück in die Stadt". So jedenfalls beschreibt es Professor Horst Opaschowski, dessen BAT-Freizeit-Forschungsinstitut im Oktober in Hamburg dazu eine Studie vor-stellte. Danach entdecken die Deutschen die Qualität des Stadtlebens neu, schätzen zunehmend die Innenstadt als lebenswerten Wohnraum, erfreuen sich an den Grün- und Parkanlagen, an öffentlichen Verkehrsmitteln, an Fußgängerpassagen, am Einkaufs-, Freizeit- und Kulturangebot.

Besonders die über 45-Jährigen zieht es in die Städte, wo an sonnigen Tagen der Himmel wieder blau erscheint, ganz anders als noch vor 20 oder 30 Jahren. Diese Generation will das Leben nach dem Auszug der Kinder, den letzten Abschnitt ihres Arbeits-lebens oder ihren wohlverdienten Ruhestand urban genießen.

Die Rolle und die Wünsche der Senioren stellt die Studie besonders heraus, denn die Stadt von morgen ist bunter, älter und angesichts sinken-der Geburtenraten auch nicht überlaufen. Kurze Wege, höhere Lebens- und Erlebnisqualität, Offenheit für neue Lebensformen und Selbst- und Nachbarschaftshilfe prägen, so Opaschowski, schon in naher Zukunft das städtische Bild, das sich auch auf den Immobilienmarkt auswirken dürfte. Kauf oder Ersteigerung einer Immobile im städtischen und stadtnahen Umfeld dürfte auch für die "Best Ages", die über 50-Jährigen immer interessanter werden.

Die BAT-Studie hebt das Ranking der Ballungszentren hervor. So gilt Hamburg als die schönste und lebenswerteste Stadt, Bremen als die weltoffenste. München erhält das Prädikat gastfreundlichste und freizeitattraktivste Stadt. Berlin sieht die Studie als die kulturvielfältigste, Köln als die toleranteste und Stuttgart als die wohlhabendste und sicherste Stadt.

Aber der Trend "Zurück zur Stadt" gilt auch für mittelgroße Städte. Denn viele mittelständische Unternehmen haben in deren Einzugsbereichen Arbeitsplätze geschaffen, was die Lebensqualität auch dieser kleineren Zentren erhöht.

101. Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt (10/05)

Deutschlands heimliche Hauptstadt München bleibt das teuerste Immobilenpflaster. Schlusslichter sind dagegen die Ostmetropolen Dresden und Halle/Leipzig, wo die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren regelrecht eingebrochen sind. Dennoch stabilisiert sich der Immobilienmarkt in Deutschland als Ganzes, d.h. auch das völlig unterschiedliche Preisgefüge in den alten und den neuen Bundesländern verfestigt sich.

Dies sind die wichtigsten Ergebnisse einer Studie des ifs Städtebauinstituts, das 430 000 verkaufte Objekte im Jahr 2004 unter die Lupe nahm. Die Masse der Transaktionen - nämlich 370 700 - fand in Westdeutschland statt, was die allgemeine wirtschaftliche Stagnation in den neuen Bundesländern im Osten deutlich belegt.

Besonders anschaulich erklärt der Deutsche Eigentums-Immobilien-Index (DEIX) des Städtebauinstituts die Entwicklung. Dabei wurde das Jahr 1995=100 zu Grunde gelegt. Demnach stieg der Index im Westen mittlerweile auf 104 und fiel im Osten auf nun 83.

Waren die Preise in der alten Bundesrepublik nach der Wiedervereinigung explodiert, pendelten sie sich in den letzten Jahren auf dem erreichten hohen Niveau ein und sanken im abgelaufenen Kalenderjahr lediglich um weniger als ein Prozent. So lag der Preis eines Einfamilienhauses in München bei durchschnittlich 367.800 Euro und eine Eigentumswohnung bei 195.500 Euro.

Deutlich günstiger sind vergleichbare Objekte in den anderen teuren Ballungsräumen Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt und Stuttgart, wo Einfamilienhäuser um rund 100.000 Euro und Wohnungen etwa 50.000 Euro billiger sind. Dagegen kann sich ein Interessent in Dresden für 105.300 Euro ein Einfamilienhaus und für 83.700 Euro eine Wohnung kaufen.

Insgesamt, so das ifs, könne entgegen anderslautenden Behauptungen, von einem generellen Preisverfall keine Rede sein. Vielmehr seien die Preise in Westdeutschland seit mehreren Jahren konstant geblieben, und in Ostdeutschland mehren sich die Anzeichen, dass sich der stetige Abwärtstrend abflacht und nun allmählich zum Stillstand kommt.